万科企业股份有限公司 关于担保进展情况的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-158 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大 遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"）之控股子公司 前期已向银行申请贷款，公司之控股子公司将继续通过信用保证、股权质押、资产抵押分别为 相应的贷款提供担保。 公司 2024 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供 担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过人民币 1,500 亿元，有效期 为自 2024 年度股东大会决议之日起至 2025 年度股东大会决议之日止。董事会在取得股东大会 授权之同时，已进一步转授权公司指定高管人员对于单笔对外担保金额低于人民币 50 亿元进 行审批，并签署相关法律文件。 本次担保事项在上述担保额度范围内，被转授权人员已在上述授权范围内决策同意本次担 保事项，具体情况如下： 一、已有担保事项进展 （一）担保事项概述 2021 年，公司之控股子公司 Intense Su ...

万科A公告，公司之控股子公司前期已向银行申请贷款，公司之控股子公司将继续通过信用保证、股权 质押、资产抵押分别为相应的贷款提供担保。截至2025年11月30日，公司及控股子公司担保余额人民币 844.93亿元，占公司2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为41.69%。其中，公司及控股子 公司为公司及其他控股子公司提供担保余额人民币819.52亿元，公司及控股子公司为联营公司及合营公 司提供担保余额人民币16.68亿元，公司及控股子公司对其他公司提供担保余额人民币8.73亿元。公司无 逾期担保事项。本次担保发生后，公司及控股子公司对外担保总额将为844.93亿元，占公司2024年末经 审计归属于上市公司股东净资产的比重将为41.69%。 ...

浙江省涉宅土地市场成交概况 - 2025年12月15日，浙江省宁波、温州、金华三地共四宗涉宅地块出让，最终全部以底价成交，溢价率均为0.00% [1][2] - 四宗地块总成交金额合计约24.40亿元，其中宁波两宗地块成交金额合计约15.16亿元，温州一宗地块成交金额6.87亿元，金华一宗地块成交金额约2.37亿元 [1][2] 宁波市鄞州区商住地块详情 - 地块由万科以总价100879.98万元竞得，楼面价为13696元/平方米，为当日成交楼面价最高地块 [1][2][3] - 地块出让面积46036平方米，容积率1.6，计容建筑面积约7.4万平方米，规定居住建筑计容建面不超过80%，并需配套不少于3500平方米的商业面积 [2][3] - 地块位于成熟片区，距离地铁3号线锦寓路站约320米，周边商业、教育等综合配套完善 [3] 宁波市余姚市住宅地块详情 - 地块由余姚市舜财投资以总价50682万元竞得，楼面价为7500元/平方米 [1][2][4] - 地块出让面积56313平方米，容积率1.2，计容建筑面积约6.8万平方米 [2][4] 温州市双屿商住地块详情 - 地块由平阳县汇振房地产开发以总价68700万元竞得，楼面价为6299元/平方米 [1][2][7] - 该地块曾于2024年出让，当时成交楼面价为7280元/平方米，本次成交价较上次有所降低 [7] - 地块出让面积54529.98平方米，计容建筑面积约10.9万平方米，需配建200平方米城市书房并无偿移交政府 [7] - 地块北侧中国铁建·西派澜廷项目在2024年8月的成交楼面价为7909元/平方米 [7] 金华市浦江县商住地块详情 - 地块由浦江县交通集团以总价23744.906724万元竞得，楼面价为2968元/平方米，为当日成交楼面价最低地块 [1][2][9] - 地块出让面积53335.7平方米，容积率1.5，计容建筑面积约8.0万平方米，规定不得建设别墅类产品 [9] - 附近周悦澜庭项目2024年成交楼面价为2329元/平方米 [9]

核心观点 - 小米集团与万科旗下长租公寓品牌泊寓深化合作 将武汉小米青年公寓委托泊寓进行全周期运营管理 这是继北京项目成功运营后的进一步拓展 体现了小米对泊寓运营能力的认可[1] - 泊寓通过科技系统对接、标准化服务、社群运营等定制化方案 为企业客户提供高效员工居住服务解决方案 提升资产运营效率与员工居住体验[1][2][3][5] - 万科泊寓作为行业标杆品牌 在规模、效率、服务品质等关键指标上领先 已实现业务盈利并获超5700家企业客户认可 展现出强劲的行业竞争力[8] 合作项目详情 - **武汉新项目**：合作项目位于武汉市东湖高新区小米科技园二期 共提供990套房源 泊寓将提供全周期运营管理[1] - **北京项目运营成果**：北京小米青年公寓于今年7月开业 已接待超过2000位小米员工入住 在5个月内服务团队收获18面锦旗[2][3] - **合作模式**：小米集团发挥项目资产优势 与泊寓的品牌影响力和运营优势相结合 旨在缓解企业人才安居痛点[1] 运营与服务能力 - **科技系统赋能**：泊寓通过自研租务管理平台（小泊科技）实现数字化运营 与小米内部系统对接 员工可通过泊寓APP完成100%无纸化合同在线签署、一键备案 以及日常账单支付、报修等功能[2][3] - **标准化高效服务**：服务团队提供24小时安保巡逻、智能门禁与安全监控 维修问题遵循“5分钟响应、10分钟上门、30分钟解决小型维修”的标准[3] - **定制化与人性化服务**：从提供“入住锦囊”帮助新员工适应 到雷雨天主动关窗、深夜快速响应报修等应急服务 提升员工居住体验[3] 社群运营与青年治理 - **社群活动丰富**：泊寓每周开展主题社群活动 并推出“电竞季”、“交友季”等年度活动 以增强员工归属感[5] - **租户共建模式**：邀请青年租户共同策划和组织社群活动 探索住户参与社区治理的新模式[5] - **社群规模**：泊寓在全国已衍生出超过800个青年租户自治的兴趣社群[5] 行业地位与业务表现 - **行业标杆**：万科泊寓是国内长租公寓领域的标杆品牌 持续扩大行业领先优势[8] - **关键指标领先**：公司于2023年宣布实现业务盈利 规模、效率、纳保量三项关键指标均位列行业第一[8] - **管理规模与效率**：截至发稿 万科长租公寓业务累计管理规模超28万间 出租率近95% 在大规模经营下保持业内最高运营效率[8] - **企业客户基础**：服务品质已获得超5700家企业客户认可 包括腾讯、比亚迪、大疆等知名企业[8]

核心事件与市场反应 - 公司于12月15日到期的20亿元中期票据“22万科MTN004”未能按期兑付，其提出的三份债务展期议案均因未获90%以上赞成票而失效，公司因此进入5个工作日的宽限期 [1] - 消息导致公司股债同步大跌，境内债“21万科02”盘中跌幅达24.7%并被临时停牌，万科A股价下跌2.99%至4.87元/股，港股万科企业股价下跌5.16%至3.49港元/股 [1] - 仅在5天前的12月10日，市场曾因传闻深圳国企将提供担保而出现“股债双升”，万科A涨停且成交额达32亿元，港股万科企业盘中涨幅一度突破18%，多只境内债券大涨超30% [2] 展期议案策略与表决结果 - 公司设计了包含梯度策略的三份议案：议案一最为强硬，要求本金及已产生利息均展期12个月且无增信措施；议案二为核心方案，要求本金展期12个月但已产生利息正常兑付，并追加由深圳地铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保；议案三为折中版本，增信措施未限定国资背景 [2][3] - 表决结果显示，三份议案均未达到生效门槛：议案一获得0支持，反对比例高达76.7%；最被看好的议案二获得83.4%的支持率，但仍未达90%要求；议案三仅获18.95%支持，反对率同样为76.7% [3] - 部分债权人即便在有深铁担保的情况下，仍担忧后续资产处置风险，并认为展期对企业声誉的冲击已接近实质性违约，因此不愿妥协 [4] 公司应对与后续风险 - 公司在议案失效后发布致歉公告，表示已知晓表决结果，并将与各方沟通协商以寻求解决方案 [4] - 根据募集说明书约定，若5个工作日宽限期（至12月20日）内仍未达成协议，公司将构成实质性违约 [1][4] - 20亿元债券的博弈已牵连出后续偿债压力，公司正寻求将旗下另一支原定到期日临近的境内非公开公司债整体展期12个月，第二次持有人会议定于12月18日召开 [4][5]

文章核心观点 - 万科A因流动性状况持续恶化，面临短期债务偿付压力，其持有的多家子公司股权被司法冻结，引发市场对其信用风险和经营稳定性的担忧，股价表现显著弱于行业 [1][3][8] 公司流动性状况与债务压力 - 截至2025年三季度末，公司货币资金为657亿元，但未披露同期短期有息负债具体金额 [4] - 2025年二季度末，公司货币资金为740亿元，一年内到期的短期有息负债为1554亿元，资金缺口达814亿元 [4] - 公司流动性覆盖能力在近两年迅速恶化：2023年末货币资金（998.1亿元）远高于一年内到期有息负债（624.2亿元）；2024年6月末出现96亿元缺口；2024年末缺口扩大至701亿元；2025年6月末相比2024年6月，缺口放大了718亿元 [4][5] 资产冻结与法律诉讼 - 自2025年初至12月11日，万科A持有其他企业股权被司法冻结的案件已达12项 [3] - 其中，冻结金额较高的为所持深圳市万科发展有限公司股权，于2025年11月27日被冻结，金额达5.7亿元；金额较低的为所持雄安万科企业投资有限公司股权，于2025年6月11日被冻结，金额为65.67万元 [3] - 股权冻结系因公司在诉讼中败诉后未能履行生效判决义务，被法院采取强制执行措施 [3][4] 信用评级与市场反应 - 标普将公司信用评级下调至"CCC-"，认为其现有财务承诺不可持续，债务面临违约或困境重组风险 [1] - 联合资信和中诚信国际已终止对万科A及相关债项的信用评级 [1] - 股权冻结消息公布后，股价多次显著下跌：11月27日消息后5个交易日下跌15%；6月中旬消息后股价连跌3天；4月初消息后次日股价下跌8% [8] - 股价长期表现疲弱：2024年初至2025年12月11日下跌50%，在房地产股中跌幅第一；2025年初至12月11日下跌22%，位居行业跌幅前三 [8] 行业对比与股东支持 - 与同业“保招万金”相比：招商蛇口无对外持股被冻结案件，且2025年上半年末现金短债比为1.3；保利发展仅有一项冻结，且主体信用评级为AAA；金地集团有14项冻结案件 [7][8] - 公司第一大股东深铁集团持续提供借款支持，2025年11月12日新增提供不超过16.66亿元借款，此前累计借款已达291亿元 [9] 潜在解决途径 - 对于被冻结股权，公司可选择主动清偿、达成执行和解以申请解冻，或与法院及申请执行人协商自行处置股权以清偿债务 [9] - 若进入法院执行程序，将启动评估拍卖，若二拍流拍，可能以股抵债 [9]

证券之星消息，12月15日房地产开发板块较上一交易日下跌0.76%，首开股份领跌。当日上证指数报收 于3867.92，下跌0.55%。深证成指报收于13112.09，下跌1.1%。房地产开发板块个股涨跌见下表： | 代码 | 名称 | 主力净流入(元) | 主力净占比 游资净流入 (元) | | 游资净占比 散户净流入(元) | | 散户净占比 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 000620 盈新发展 | | 3.88 Z | 36.78% | -1.37 Z | -12.95% | -2.51 Z | -23.83% | | 000069 华侨城 A | | 4869.67万 | 16.32% | -2405.30万 | -8.06% | -2464.37万 | -8.26% | | 000036 华联控股 | | 4799.03万 | 12.30% | -1618.61万 | -4.15% | -3180.42万 | -8.15% | | 000838 财信发展 | | 2176.82万 | 5.90% | 119.48万 | 0. ...

核心观点 - 公司一笔20亿元中期票据的展期议案未获持有人会议通过，引发市场对其短期偿债能力的担忧，境内债价格出现显著下跌 [1][2] - 公司面临巨大的短期偿债压力，现金与短期债务存在巨大缺口，且即将迎来境内债券的集中兑付高峰 [5][7] - 在全力推进债务化解的同时，公司仍在进行土地投资，显示出其维持业务运营的意图 [1][8] 债务事件与市场反应 - 公司“22万科MTN004”中期票据的三项展期议案在持有人会议上均未获通过，该票据发行金额20亿元，债项利率3%，原定于2025年12月15日兑付本息 [2][3][4] - 受此消息影响，公司多只境内债券价格于12月15日大幅下跌，其中“21万科02”下跌超26%，“21万科04”下跌超11%，另有5只债券下跌超5% [2] - 根据募集说明书，公司对该票据拥有5个工作日的宽限期，宽限期内利息按票面利率上浮5BP计算，并计划于12月18日召开第二次持有人会议 [2][4] 公司债务与流动性状况 - 截至2025年三季度末，公司有息债务总额约为3544.39亿元，其中短期借款234.93亿元，一年内到期的非流动负债1278.93亿元，期末现金及现金等价物余额为603.88亿元，现金与短期债务间存在巨大缺口 [5] - 公司另有长期借款1763亿元，庞大的债务体量加剧了资金周转压力 [6] - 截至目前，公司境内债券存量规模为217.98亿元，其中一年以内到期规模约157.53亿元，兑付高峰集中在2025年12月至2026年7月 [7] - 年内兑付压力集中，其中“22万科MTN004”与“22万科MTN005”（12月28日到期）合计需兑付金额达58.71亿元 [7] - 公司境外债券共2只，总额13亿美元（折合人民币约91.6亿元），分别于2027年底和2029年底到期 [8] 化债支持与业务动态 - 公司第一大股东深铁集团已累计向其提供借款达307.96亿元，在公司年内已偿付的303.25亿元债券本息中，深铁信用借款用于偿付的部分约占55%，达165.22亿元 [8] - 分析指出，股东资金驰援已逼近临界点，公司后续化债将更多转向市场化路径，走向债务重组与资产盘活并行的阶段 [8] - 在推进化债的同时，公司于12月15日以10.09亿元摘得宁波鄞州区一宗商住地块，楼面价13696元/平方米 [8]

万科系债券市场表现 - 万科多只债券价格出现大幅下跌，其中“21万科02”跌幅超过26%，“21万科04”跌幅超过11%，“23万科01”跌幅超过7%，“21万科06”跌幅超过6%，“22万科02”跌幅接近6%，“22万科04”和“22万科06”跌幅均超过5% [1] 其他相关债券市场表现 - 除万科系债券外，其他部分债券也出现下跌，“19怀工02”跌幅超过3%，“24风电KV01”和“24深铁06”跌幅均超过2% [1]

文章核心观点 - 债券持有人阻止债务重组，倾向于立即承担损失而非拖延，这可能导致公司违约[1] - 中央与地方政府均无救助意愿，认为房地产是“死钱”，资源将转向科技领域[3][4][8] - 房地产行业深度下行，价格与成交量大幅萎缩，可能面临长期L型复苏，对整体经济构成重大拖累[9][10][12][13] 政府态度与救助可能性 - 中央政府对房地产公司违约持放任态度，担忧重点在于防止银行系统性危机而非楼市下跌[5] - 地方政府因土地销售收入大幅下滑（较峰值下降40-50%）而缺乏资金进行救助[8] - 深圳地铁作为地方国企曾提供3.83亿美元救助，但其自身资源已紧张，甚至导致深圳公务人员降薪，无力再次注资[2][3][7] 房地产行业现状与数据 - 全国新房价格官方数据显示下降2.1%，但实际市场价格跌幅估计在40%至80%之间[10] - 房地产活动在大量增长引擎地区下降50%或60%，全国房地产开发投资下降14%[12] - 房屋新开工面积从2019年的16.7亿平方米骤降至去年的约7.8亿平方米，预计可能进一步探底至5-6亿平方米[13] - 60%的房地产位于三线及以下城市，这些地区价格表现非常糟糕[11] 具体公司情况（万科） - 万科负债高达3640亿元人民币，其潜在违约规模可能超过恒大和碧桂园[4] - 债券持有人阻止公司进行债务重组，增加了违约可能性[1] - 公司主要救助方深圳地铁资源已受限，缺乏明确的出路[7] 经济影响与前景展望 - 房地产行业曾占GDP比重达31%，其大幅萎缩留下的缺口难以被AI和电动汽车等新技术需求完全填补[9] - 行业预计在2026年之前不会复苏，可能还需一年时间才能触底，随后呈现L型复苏[13] - 上海等极少数城市房价保持上涨（11月上涨5.1%），但属于孤立情况，无法代表整体市场[10][11]