股权结构 - 控股股东富域发展持股13.78亿股，占总股本61.09%[1] 股份解质 - 2025年6月26日解质1.2亿股，占富域发展持股8.71%，占总股本5.32%[1] 剩余质押 - 解质后富域发展剩余质押2.780555亿股，占其持股20.18%，占总股本12.33%[1] 后续计划 - 富域发展拟将解质股份用于后续质押[2]

业绩总结 - 2021年7月16日境外子公司发行3亿美元绿色无抵押固定利率债券，年息4.625%，2025年10月15日到期[1] - 2025年6月27日提前赎回5000万美元本期债券[1] - 截至公告日剩余本金2.5亿美元，到期还本付息[1] 其他新策略 - 提前赎回部分境外美元债券符合偿债计划及发展战略[2] - 提前赎回不影响公司经营财务，不损害股东利益[2]

房企债务重组进展 - 多家房企债务重组取得积极进展 包括佳兆业、融创、金轮天地等海外债重组基本获债权人通过 截至目前融创、富力、中梁、金科等10多家房企债务重组或重整获批 房企风险出清提速 [1] - 龙光优化债券重组方案 为21笔公司债券及资产支持证券持有人提供新方案 新方案更加突出多元化、自愿性和公平性原则 为重组提供更多资源支持 [1] - 2024年房企债到期规模4828亿元 2025年债务到期规模5257亿元 2025年房企海外债尚有一千多亿元 总体规模较高峰期已明显下滑 房企海外债已度过偿债高峰期 [1] 民营房企海外融资 - 新城发展拟发行3亿美元2028年到期的优先票据 所得资金主要用于同步购买要约 这是近3年来首家重启资本市场融资的民营房企 被视为民营房企海外融资的破冰之举 [2] - 海外债融资或将继续向少量民营房企开放 2025年前5个月民营房企信用债发行仍面向少数尚未出险的品牌房企 中小民营房企和出险房企未能受益 [2] - 海外债高成本特点尚未改变 房企虽有维持海外债融资渠道畅通的需求 但在盈利持续承压背景下 出于管控融资成本需要 高成本海外债可持续性不强 [2] 房企销售与融资环境 - 2025年前5个月TOP100房企销售总额同比下降10.8% 降幅较1-4月微降0.6个百分点 5月单月TOP100房企销售额同比下降17.3% 较4月单月降幅扩大0.5个百分点 [3] - 美联储降息节奏放缓 市场担忧美国长期财政状况和全球金融市场风险 美元债市场波动或将加大 资本市场波动可能对民企稳定发行海外债产生影响 [3]

公司发展规划 - 2025年计划新开业吾悦广场5座，全年商业运营总收入目标为140亿元 [1] - 淄博鑫马吾悦广场是2025年开业的轻资产项目，也是布局淄博的第三座城市综合体 [1] - 公司采用"住宅+商业"双轮驱动战略，截至2024年末已在全国136个城市布局200座吾悦广场，其中173座已开业或委托管理在营，开业数量位居境内外上市公司首位 [4] 商业项目特色 - 淄博鑫马吾悦广场融入淄博特色夜经济基因，打造"年轻力+烟火气"的业态组合，通过24小时全时段运营的沉浸式消费场景 [1] - 项目引入54家城市首店及创新品牌，63家餐饮标杆品牌，包括海底捞露营火锅淄博首店、7500㎡户外卡丁车俱乐部等特色业态 [2][3] - 规划外摆餐饮集群，融合多国特色美食与城市街景，打造集美食体验、社交打卡、观景休憩于一体的活力场所 [3] 轻资产战略 - 2024年新开业的15座吾悦广场中包含8个通过管理输出模式开业的委托项目 [4] - 公司发布吾悦商管"五边形经营理念"，强调品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，聚焦品牌方盈利和委托方成功 [4] - 淄博鑫马吾悦广场是轻资产领域的战略成果，未来将通过精细化运营、智慧化管理系统升级及多元业态组合优化构建差异化竞争优势 [5] 业态创新 - 项目打造"餐饮娱乐、家庭休闲、时尚潮玩"三大核心业态，引入TIM HORTONS、赛博时空、童悦立方等潮流品牌 [2] - 创新"24小时潮趣能量场"，融合传统市井风情与现代潮流消费，包括霓虹灯下的精酿品鉴、潮玩空间的创意碰撞、深夜食堂的烟火气等 [2] - 通过沉浸式商业场景打造和持续创新的场景营造，为消费者带来与众不同的体验 [3][5]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]

公司融资动态 - 新城成功发行3亿美元美元债，成为近年来首家破冰美元债券融资的民营房企 [2] - 公司60亿元公司债注册申请获上交所受理，若发行成功将成为融资品种最丰富的民营房企 [4][8][9] - 公司计划近期发行由中债增增信的中票，持续拓宽融资渠道 [12] 行业融资环境 - 2022年地产信用通缩后，民营房企公司债发行近乎停滞，仅滨江集团能实现纯信用发行 [6] - 中票市场同样呈现"滨江独大"格局，其他房企需通过抵质押物+担保增信才能发行 [8] - 行业公司债发行量已远低于中票，民营房企注册申请额度者极为罕见 [9] 公司财务状况 - 境内公开市场债务总量约100亿元，2025-2029年到期债务结构分散（30亿/40亿/8亿/1亿/21亿） [10] - 持有25座未抵押吾悦广场，估值约190亿元，提供充足资产腾挪空间 [10][11] - 美元债发行获得长线资金支持，投资者质量令公司满意 [11] 融资策略分析 - 公司债申请时机精准：既预留缓冲期应对明年到期债务，又符合"前三后六"的借新还旧规则 [9] - 多品种融资布局（经营性物业贷/中票/CMBS/ABS/Reits等）提升抗风险能力 [9] - 融资渠道多元化战略意义大于利率成本，为未来借新还旧降成本创造条件 [11] 行业复苏信号 - 新城融资突破被视为行业久旱后的新绿，展示未违约房企的生存韧性 [9][14] - 公司主动接受市场"体检"的行为，可能为同类房企打开融资窗口 [12][13] - 守住公开市场信用的房企有望迎来行业曙光，时间成为关键变量 [1][14]

债券发行 - 新城控股2025年面向专业投资者公开发行公司债券获上海证券交易所受理 [1] - 债券品种为小公募，拟发行金额60亿元 [1] 资金用途 - 募集资金拟用于偿还公司有息债务、房地产住宅项目开发建设以及补充流动资金 [1] - 拟使用不超过36亿元募集资金用于偿还公司有息债务，占发行总额的60% [1]

房地产市场动态 - 5月全国70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 二线城市环比下降0.2% 三线城市环比下降0.3% 降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] - 同比降幅继续收窄 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7% 降幅比上月收窄0.4个百分点 二线城市同比下降3.5% 三线城市同比下降4.9% 降幅分别收窄0.4和0.5个百分点 [1] - 成都推出"住建房产超市"平台 整合近30家房企在售项目 提供政策发布、信息展示和促消费活动推介一站式服务 [2] 房企融资与债务情况 - 新城控股60亿元公募公司债申请获上交所受理 债券品种为面向专业投资者公开发行 承销商为中信证券 [3] - 绿城房地产集团20亿元中期票据将按期兑付 债券代码"22绿城地产MTN005" 本息合计20.76亿元 票面利率3.80% 主承销商为招商证券和工商银行 [4] - 正荣地产10亿元债券宽限期延长议案未获通过 债券代码"20正荣02"余额9.98亿元 票面利率5.75% 持有人会议同意率仅44.71% 且程序被判定无效 [5]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 新城控股发布2025年5月经营简报，销售规模下降、排名下降，商管经营优秀、租金收入双位数增长，整体经营稳健，商业出租率维持高位，母公司新城发展重启美元债融资，维持盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为10.5、15.0、17.5亿元，EPS分别为0.5、0.7、0.8元，当前股价对应PE分别为29.1、20.3、17.4倍，看好公司业务结构调整后盈利能力回升 [5] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2025年5月，合同销售金额19.73亿元，同比减少51.90%；销售面积25.26万平方米，同比减少56.12%；1 - 5月累计合同销售金额88.36亿元，同比下降55.27%，累计合同销售面积113.86万平方米，同比下降58.40%；销售金额在克而瑞榜单排名第44 [6] 商管经营情况 - 截至2025年5月末，持有已开业 + 管理输出的吾悦广场174座，较2024年同期增加13座；出租物业总建面达1604万方；1 - 5月累计实现商业运营总收入53.74亿元，同比增长12.0%，5月单月租金收入11.0亿元，同比增长9.6%；5月商业运营总收入为11.78亿元，环比提升3.79%，同比提升9.58% [7] 融资情况 - 2025年6月12日，母公司新城发展成功发行3亿美元优先票据，票面利率11.88%，债券期限3年期，资金用于回购两笔即将到期的旧美元债，此次发行是近两年来首家民营房企重启境外美元债融资，簿记认购超8.8亿美元 [8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|119,174|88,999|74,206|65,564|60,938| |YOY(%)|3.2|-25.3|-16.6|-11.6|-7.1| |归母净利润(百万元)|737|752|1,045|1,500|1,749| |YOY(%)|-47.1|2.1|38.9|43.6|16.6| |毛利率(%)|19.1|19.8|21.8|23.7|25.2| |净利率(%)|0.6|0.8|1.4|2.3|2.9| |ROE(%)|0.6|0.9|1.0|1.5|1.7| |EPS(摊薄/元)|0.33|0.33|0.46|0.67|0.78| |P/E(倍)|41.2|40.4|29.1|20.3|17.4| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5| [9] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据预测，如2025E营业收入74206百万元，归属母公司净利润1045百万元等 [19]

港A地产股市场表现 - 港股地产股集体大涨 金辉控股一度飙涨超80% 收盘涨36.18% 融创中国涨5.67% 世茂集团涨5.48% 雅居乐集团涨4.88% 远洋集团涨4.81% [1][2] - A股地产股同步上涨 合肥城建涨停9.99% 万通发展涨7.09% 渝开发涨5.68% 新黄浦涨5.58% 招商蛇口涨4.82% 新城控股涨4.32% 滨江集团涨4.23% [2][3] 政策利好推动 - 广州全面取消限购 限售 限价政策 降低贷款首付比例和利率 更好满足住房消费需求 [4] - 国常会强调推进"好房子"建设 在规划 土地 财政 金融等方面予以政策支持 [5] - 要求对全国房地产已供土地和在建项目摸底 优化政策 多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 [6] 行业融资环境改善 - 新城发展发行3亿美元债券 簿记认购金额超8.8亿美元 票面利率11.88% 低于初始指导利率13.25% 成为首家重启美元债融资的民营房企 [7] - 民营房企重启境外融资显示融资环境改善 是行业困境缓和的积极信号 [7] 房地产市场数据改善 - 5月70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅收窄 一 二 三线城市新建商品住宅价格同比降幅分别收窄0.4 0.4和0.5个百分点 [8] - 二手房销售价格同比降幅分别收窄0.5 0.4和0.5个百分点 商品房待售面积比4月末减少715万平方米 连续三个月减少 [8] 机构观点与配置方向 - 国金证券认为其他一线城市有望跟随推出类似政策 地产进入新一轮政策敏感期 [10] - 天风证券指出政策表态促进行业止跌企稳 基本面拐点或将近 市场"底部共识"增强 [10] - 配置方向建议关注非国央企困境反转 龙头房企周期韧性 区域型企业市占率提升 二手中介存量交易景气度提升 [10]