新城控股销售业绩 - 2025年6月公司实现合同销售金额约14.93亿元，同比下降60.71% [1] - 2025年6月合同销售面积约19.64万平方米，同比下降62.60% [1] - 2025年1-6月累计合同销售金额约103.3亿元，同比下降56.15% [1] - 2025年1-6月累计合同销售面积约133.5万平方米，同比下降59.08% [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[5] 报告的核心观点 - 6月百强房企销售同比降幅走宽，全口径销售金额3707亿元，同比下降21%；全口径销售面积1680万方，同比下降30%，降幅相较5月走宽；上半年累计销售额同比收缩11%至1.8万亿，呈先高后低态势；下半年一二线城市或点状火热，三四线城市成交规模低位波动，2025年新房销售同比降幅可能缩窄，部分高能级城市新房价格企稳[2] - 部分新房因得房率等优势获益是地方政府在地价和规划上让步的表现，新房和二手房谁调整机制更灵活谁更受益[3] - 2025年新房“好房子”政策部分楼盘热销但旧库存去化不理想，二手房以价换量有“小阳春”但房价持续回落；5月以来数据全面回落，三季度出台托底政策可能性大，一线城市限购、公积金提取等政策有宽松空间[3] - 不同于市场见解，认为房价是锯齿形筑底，不用过于悲观；地产股需左侧交易，交易层面有预期差[7] 投资建议与投资标的 - 建议关注股价弹性较强的标的，包括贝壳 - W(02423，买入)、金地集团(600383，增持)、龙湖集团(00960，买入)、保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，未评级)[7]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

江苏省商业地产竞争格局 - 江苏13城商业呈现"双核引领、多极竞争"格局，南京德基广场和苏州仁恒仓街分别代表奢侈品与文旅商业两极[2][11] - 无锡恒隆广场以12.2万㎡商业面积、260家品牌、日均6.4万客流成为苏南重奢标杆，聚集30个重奢品牌包括爱马仕双层旗舰店[5][7][8] - 常州武进吾悦广场作为全国首个金标吾悦，2024年销售额超25亿元，销售千万店达50家，11周年庆单日销售破1085万[14] 头部商业项目运营数据 - 南京德基广场2024年销售额245亿元问鼎全国店王，奢华品牌占比33%居准一线城市第一，艺术博物馆接待客流超120万[16][18] - 扬州京华城Living Mall年销售额43.8亿元、客流2178万人次，18年来保持扬州商业霸主地位，首店经济布局超前[27][29][31] - 南通CBD大有境14年平均年销售额超15亿，2025年前5月日均客流5万，端午节单日客流创新高达13万[35][37] 新兴商业体特色定位 - 苏州仁恒仓街作为14万㎡街区型MALL，首店占比超60%，融合平江历史街区打造"现代园林"商业，获亚太地产大奖[11][12] - 徐州文庙·东方以4万㎡体量实现70%首店占比，创新融合两汉文化IP与上海时尚资源，承接彭城广场商圈年100亿交易额[52][54] - 淮安华信Mall通过A/B座差异化运营，A座首店占比30%，B座打造二次元街区，五一期间客流突破25万[42][45] 区域商业升级案例 - 盐城金鹰建军路店400+品牌中34家销售额位列全国/华东前十，2024年引入46家首店包括6家苏北首店[46][48][50] - 连云港灌南恒基广场12.66万㎡体育综合体首年客流950万，五一魔幻大马戏活动5天吸引36万人次[54][56] - 宿迁宿城吾悦广场开业日客流30万+，引入30%宿迁首店包括江苏最大门店盒马鲜生，裸眼3D大屏为苏北首例[58][60][62]

民企拿地现状 - 全国多地民企在土地市场表现活跃 包括成都新希望地产、浙江滨江集团、江苏华宇地产等 形成一股新兴势力 [1] - 部分区域型民企如四川邦泰集团、浙江保亿置业、杭州天阳地产等 在本地市场频繁出手拿地 [7][8] - 保亿置业以11.59亿元总价拿下宁波江北区地块 楼面价16838元/㎡ 溢价率14.3% [7] - 天阳地产以68.2亿元拿下杭州上城区地块 楼面价27140元/㎡ 溢价率50.59% [8] - 浙江金帝以55.78亿元竞得杭州世纪城地块 楼面价54473元/㎡ 溢价率21.05% [8] 民企发展路径分化 - 头部民企如滨江集团保持稳健 成为行业TOP10中唯一民企 在土地市场长袖善舞 [7] - 部分企业如龙湖集团、新城控股已转移发展重心 不再追求开发规模 [7] - 成都万华集团凭借麓湖生态城项目成为行业标杆 并开始向武汉等新区域扩张 [8][9] - 万华集团在武汉长江新区三次拿地 累计投入57.85亿元 [9] - 实业背景企业如汇成世纪、福建雄旺通过与建发合作方式进入地产开发 [9][11] 新兴民企商业模式 - 金沙地产通过产品溢价实现高去化 项目售价普遍高于区域均价20%以上 [15][16] - 金沙缦岛洋房单价12500-13000元/㎡ 较区域均价高25-30% [16] - 金沙·东院售价比同地段产品高70% [16] - 宸嘉发展走精品路线 聚焦核心城市如武汉、上海、成都 [14] - 江山万里置业、驭远等企业专注高端住宅市场 形成产品差异化 [18] 行业格局变化 - 行业阵痛期后 国央企占据主导地位 多数规模型民企退出或重组 [5][6] - 华南五虎仅剩合生创展 粤港澳四小龙及闽系民企几乎全军覆没 [6] - 万科、金地等传统民企面临经营压力 碧桂园等企业忙于债务重组 [6] - 当前活跃民企多为区域型或新进入者 采取差异化竞争策略 [7][14] 产品主义趋势 - 无论民企还是国央企 最终竞争都将回归产品力和交付能力 [18][19] - 金茂棠前项目凭借产品力在上海非核心区位取得热销 [18] - 行业共识认为企业必须聚焦产品升级 单纯规模扩张模式难以为继 [17][18] - 金沙地产被比作"地产界胖东来" 其产品服务模式受到市场认可 [15][16]

商业综合体开业表现 - 新城控股淄博鑫马吾悦广场开业3天客流量突破46万人次，销售达成率117% [4] - 淄博恒太城以"智慧化、场景化、生态化"为核心理念，集高端零售、餐饮娱乐、文化体验、亲子互动等功能于一体 [4] - 一周内两座商业综合体建成并投入使用，为中心城区刺激消费、提振经济带来新活力 [1] 张店区产业布局与政策支持 - 张店区立足中心城区优势，通过盘活低效用地、培育新兴业态、强化政策支持等举措，加快构建"2+4"现代产业体系 [1] - 区领导牵头成立协调保障小组，打通"现场一对一服务"和区级审批绿色通道，实现"一次办好" [5] - 相关部门主动协助企业解决证照审批等问题，如淄博恒太城幸福蓝海影城得以顺利开业 [7] 招商引资与产业结构优化 - 张店区以招商引资为抓手，聚焦产业链优化与产业能级跃升，推动产业结构迭代 [7] - 通过创新招商机制、优化营商环境、盘活低效资源等系统性工程，打造高品质商业中心 [7] - 下一步将加速形成更多流通新平台、新业态、新模式，培育定制消费、智能消费等商业新模式 [7]

公司人事变动 - 新城商管涉及7个区域总经理人事变动，包括苏北、沪苏、苏中、闽浙、西北、安徽、东北等区域 [1] - 原苏北区域总经理周旺调任沪苏区域，原安徽区域总经理李长江调任苏中区域，原总部招商管理部负责人杜娟调任苏北区域 [1] - 新城商管目前管理170多个项目，覆盖13个区域 [1] 商业运营表现 - 2024年商业运营总收入达128亿元，同比增长13.1% [2] - 不含税物业出租及管理收入120.29亿元，同比增长14亿元，占公司营收13.52% [2] - 物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占总毛利比例从32.73%提升至47.89% [2] - 物业出租及管理毛利率高达70.17%，显著贡献整体利润 [2] 商业布局与行业地位 - 截至2024年末，公司布局173个商业综合体项目，吾悦广场开业面积达1601.07万平方米 [2] - 吾悦商管商业体量位居全国第三，仅次于万达商管和印力集团 [2] - 公司拥有数千人专业运营团队，与上万家品牌商家建立合作 [1] - "住宅+商管"双轮驱动模式为A股上市房企特色 [1]

控股股东股份解质情况 - 控股股东富域发展持有公司股份13.78亿股，占总股本61.09% [2] - 本次解质后累计质押股份2.780555亿股，占其持股比例20.18% [2] - 解质股份拟用于后续质押，公司将跟进披露实际质押进展 [2] 境外美元债券赎回动态 - 公司境外子公司新城环球于2021年发行3亿美元4.625%票息债券，原定2025年10月15日到期 [4] - 2025年6月27日提前赎回5000万美元本金并注销，剩余本金2.5亿美元 [5] - 剩余债券将按期于2025年10月15日还本付息 [5] - 本次赎回基于优化融资结构，符合公司偿债计划与发展战略 [5]

控股股东股份解质情况 - 公司控股股东富域发展持有公司股份1,378,000,000股，占总股本比例61 09% [1] - 本次解除质押股份120,000,000股，占富域发展持股比例8 71%，占公司总股本比例5 32% [1] - 解质时间为2025年6月26日 [1] 质押状态更新 - 解质后富域发展累计质押股份数量为278,055,500股，占其持股比例20 18%，占公司总股本比例12 33% [1] - 解质股份拟用于后续质押，公司将根据实际质押情况披露信息 [1]