项目概况 - 北京城市副中心文化旅游区三大TOD项目以"站—城—人"一体化为核心 打造功能复合的城市新地标[1] - 项目通过功能复合 业态融合的开发模式 推动交通与商业 生活 旅游深度融合 打造TOD 4.0版本[1] - 2025年是文化旅游区"华丽蝶变、集中亮相"之年 环球度假区亮点热度不断 北部产业带湾里等5大项目陆续亮相[9] 湾里项目详情 - 湾里项目是总建筑面积约50万平方米的国际商业娱乐综合体 由京投公司 首旅集团 北京城建集团三大市属国企联合开发[2] - 项目依托轨道交通1号线 7号线及规划中S6线三轨交汇优势 计划2025年底开业[2] - 项目由湾里王府井WellTown 湾里汀云小镇和湾里诺岚酒店三大板块构成[2] - 湾里王府井WellTown已实现超过90%的品牌招商进度 是融合人文 艺术 科技与自然的文商旅奥莱综合体[3] - 湾里汀云小镇包含北区商街 南区住宿和火山公园 配备五大文化体验场馆包括小王子主题乐园和中国国家地理探索中心[4] - 湾里诺岚酒店拥有329间客房 以古巴比伦空中花园为设计灵感 配备十层无边泳池可俯瞰环球影城全景[5] 交通枢纽项目 - 环球影城北交通枢纽总建筑面积8.46万平方米 是首批"一体化开发"交通枢纽标杆 无缝衔接地铁7号线群芳站[7] - 枢纽集交通换乘 商业服务 酒店住宿于一体 10分钟可达北京环球度假区[7] - 枢纽内皇冠假日酒店于9月21日正式营业 拥有335间客房 由首发集团投资建设 洲际酒店集团管理[7] - 通马路交通枢纽总建筑面积17.62万平方米 邻近地铁7号线万盛西站 设置700余个停车位[8] - 枢纽配备三星级皇冠智选假日酒店(379间客房)和四星级万达锦华酒店(538间客房) 计划年底同步开业[8] 战略定位 - 项目旨在实现"来到副中心文旅区的人们多留一两夜"的文旅愿景 成为京城微度假目的地首选[5] - 通过全球IP与本土文化共生模式 融合文商旅体四大产业 结合吃住玩乐购五大场景打造消费新体验[2] - 交通枢纽定位为"连接副中心 服务环球影城"的新型城市枢纽微中心 承担多种交通方式换乘功能[1][6][8]

资金运作 - 2025年5月16日用14000万元闲置募集资金买结构性存款，9月16日赎回，收益113.7万元[2][4] - 2024年12月同意用不超16.1亿元闲置募集资金现金管理，期限不超12个月[18] 募集资金 - 2021年非公开发行股票募集资金总额37.43亿元，净额37.17亿元[7] 财务数据 - 2024年12月31日资产总额416.70亿元，负债总额214.04亿元，所有者权益202.66亿元[15] - 2025年6月30日资产总额403.18亿元，负债总额201.31亿元，所有者权益201.88亿元[15] - 2024年经营活动现金流量净额25.78亿元，2025年上半年为5.27亿元[15] - 截至2025年6月30日资产负债率为49.93%[16] 存款收益 - 工商银行七天通知存款投入15.5亿元，收回本金，收益56.875万元[23] - 北京银行七天通知存款投入8.9亿元，收回本金，收益99.2万元[23] - 北京银行定期存款投入3亿元，收回2亿元，收益75万元，未收回1亿元[23] - 工商银行结构性存款投入8.6亿元，收回7.6亿元，收益164.31万元，未收回1亿元[23] - 北京银行结构性存款投入11.6亿元，收回5.3亿元，收益176.21万元，未收回6.3亿元[23] - 华夏银行结构性存款投入8.6亿元，收回3.8亿元，收益345.07万元，未收回4.8亿元[23] - 工商银行定期存款投入3.2亿元，收回1.6亿元，收益15.33万元，未收回1.6亿元[23]

假期出行需求 - 2025年国庆中秋假期出行搜索量同比提升超过20% [1] - 机票 酒店 门票 租车等出游产品预订量大幅超越去年和同为8天连休的前年 [1] - 用户出行目的以旅游为主占比59% 返乡探亲约29% [1] 航空运输 - 中秋国庆假期国内航线机票预订量超326万张 日均同比增长26% [2] - 出入境航线机票预订量超116万张 日均同比增长15% [2] - 国内均航段价格与去年同期基本持平 国际机票单程均价同比有所上涨 [2] 酒店住宿 - 国内热门酒店预订量同比增长58% [3] - 假期高品质酒店预订热度同比增长超过20% [3] 出境旅游 - 十一出境游目的地产品同比增长75% 出游人数同比增长130% [4] - 欧洲出游人数同比增长80% 北美同比增长207% 亚洲同比增长380% [4] - 中东非地区同比增长216% 乌兹别克斯坦机票预订量同比增长3.3倍 哈萨克斯坦同比增长2.3倍 [4] - 预订国庆出行签证服务人数同比增长近30% 出境长线游预约人次同比增长近五成 [4] 投资标的 - OTA板块建议关注同程旅行 携程集团 [5] - 冰雪产业建议关注长白山 大连圣亚 [5] - 旅游零售建议关注中国中免 王府井 [5] - 餐饮板块建议关注百胜中国 古茗 蜜雪集团 [5]

公司业务动态 - 王府井国际免税港近期集中开业6家特色门店 覆盖文创 运动 时装 箱包 数码及餐饮领域 [1] - Calvin Klein新店于9月17日开业 主打现代极简风格男女时装及配饰 [1] - 新秀丽箱包店将于10月1日以全新形象亮相 部分热销款推出3折起优惠 指定款赠送限量配件 [1] - 潮汕风味现切牛肉火锅店计划10月1日开业 提供地道餐饮选择 [1] 战略发展 - 多品牌矩阵扩充和升级旨在响应海南国际旅游消费中心建设 [1] - 优化商业服务水平 打造更全面 更具品质的一站式购物目的地 [1] - 业态组合进一步丰富 消费者购物体验获得提升 [1]

业绩相关 - 北京友谊商店改造后项目空置率归零，日均客流增长数十倍[2] - 双安商场升级品牌百余个[3] 用户数据 - 截至2025年上半年公司自媒体平台累计粉丝数超3600万[4] 市场活动 - 公司组织超60家门店开展抖音、小红书、视频号直播[4] 店铺规模 - 公司目前专业店共有店铺近350家[5]

公司投资者关系活动 - 公司于2025年9月18日接受中邮证券及其他投资者调研 [1] - 公司副总裁兼财务总监吴珺等高管参与接待并回应投资者问题 [1]

股价表现 - 9月18日盘中上涨2.25%至14.99元/股 成交额2.82亿元 换手率1.70% 总市值168.48亿元 [1] - 主力资金净流入1116.18万元 特大单净买入882.25万元(占比10.95%买入/7.82%卖出) 大单净买入233.93万元(占比23.95%买入/23.12%卖出) [1] - 年内累计下跌2.22% 近5/20/60日分别上涨0.33%/3.95%/9.82% [2] 经营业绩 - 2025年上半年营业收入53.61亿元 同比减少11.17% [2] - 归母净利润8110.47万元 同比大幅下降72.33% [2] - 收入构成中零售业务占比85.22% 租赁业务占比14.78% [2] 股东结构 - 股东户数10.81万户 较上期增加7.18% [2] - 人均流通股10393股 较上期减少7.61% [2] - 南方中证500ETF持股1163.46万股(增持157.40万股) 香港中央结算持股707.28万股(减持1238.27万股) [3] 公司基础信息 - 1993年4月28日成立 1994年5月6日上市 总部位于北京市王府井大街253号 [2] - 主营业务为商品零售和商业物业出租 [2] - 属于商贸零售-一般零售-百货行业 涉及免税概念、MSCI中国等概念板块 [2] 分红记录 - A股上市后累计派现43.95亿元 [3] - 近三年累计分红4.30亿元 [3]

市内免税店发展现状 - 广州和深圳两家市内免税店于8月26日同步开业 已营业超过半个月 客流量表现不错 尤其周末逛的人很多 [3] - 电子产品如耳机、平板电脑以及体现中式文化的国潮产品受咨询量最多 [3] - 深圳门店分设免税商品区和有税商品区 涵盖美妆护肤、高端酒水、国潮精品、科技电子等品类 [8] - 广州门店引入较多非物质文化遗产文创产品 如得闲饮茶刺绣包、香云纱布料丝巾等 [9] 政策与市场扩张 - 2024年8月财政部等五部门联合印发通知 明确自2024年10月1日起原有19家市内免税店统一政策管理 同时在8个城市各设立1家市内免税店 [5] - 广州市内免税店由中国中免与岭南控股、白云机场合作设立 深圳市内免税店由中国中免、深圳国有免税商品集团、深业集团合作设立 [5] - 武汉首家市内免税店于今年5月试营业 由王府井与武商集团合作 [6] - 王府井长沙市内免税店正在紧张筹备中 [6] 销售表现与竞争优势 - 深圳门店电子产品销售人员表示 中国香港客人节假日明显增多 价格对比是消费者关注重点 [9] - 苹果产品通过免税优惠和商场优惠 比中国台湾当地便宜近1000元左右 [9] - 华为腕表、科大讯飞翻译产品亦有价格优势 [9] - 广州门店国潮区域销售人员表示 朱炳仁铜雕艺术品在国内外有较高知名度 国内外客人咨询量都较多 [9] 行业整体业绩数据 - 2025年1月至6月离岛免税购物金额167.6亿元 同比下降9.2% 但降幅同比收窄 [13] - 离岛免税购物人数248.2万人次 同比下降26.2% 人均免税购物金额约6754元 同比上升23.0% [13] - 中国中免2025年上半年营业收入约282亿元 同比下降9.96% 利润总额约36.6亿元 同比下降19.2% [13] - 王府井免税业务营业收入约1.4亿元 同比下降15.93% 但毛利率同比增长18.27% [13] - 珠免集团2025年上半年营业收入约17.4亿元 同比下降约45.6% 免税业务营业收入约11.3亿元 净利润约3.9亿元 [14] 行业转型与发展方向 - 免税行业在消费回流与政策红利驱动下稳健增长 但海外消费分流压力仍存 [14] - 行业正从价格战向价值服务转型 整体迈向高质量发展新阶段 [6][14] - 珠免集团表示跨境旅游复苏、消费者购买力提升以及政策环境优化为行业带来新的发展机遇 [14]

消费市场发展态势 - 消费市场向好发展 提振消费扩大内需政策持续落地显效 [1] - 旅游消费需求从低层次向高品质多样化转变 由注重观光向兼顾观光与休闲度假转变 [1] 九华山旅游发展战略 - 加快旅游产品业态开发创新 积极拓展市场营销渠道 [1] - 巩固企业品牌口碑 提升核心竞争力 持续推进增收创利 [1] 王府井业务举措 - 加码首店首发首展经济 上半年新引进品牌近千个 其中首店品牌160个 [1] - 采用一店一策策略 以项目和客群需求为核心进行精准筛选和深度共创 [2] - 通过首店集群效应和体验式内容延长顾客停留时间 激发消费活力 [2] 王府井战略规划 - 聚焦零售主业加快迭代业态结构 深化一企一策持续调改 [2] - 优化品类组合打造经营生态 积极优化业务布局拓展下沉市场 [2] - 创新消费场景与体验 深化线上业务布局 [2] - 奥莱业态持续提升业绩扩大市场规模 购物中心业态优化发展模式提高运营质量 [3] - 百货业态加大调改力度精零售调结构做生态 免税业态加快新店筹备缩短培育期 [3] - 聚焦新生活方式及情绪价值消费领域 不断焕新经营内容 [3] 王府井经营方针 - 坚持以加速转型把握节奏控制成本为导向 全力提振开源提升经营质量 [3] - 持续推进生态融合调整 深度挖掘市场潜力 [3] - 全力降本降费推动减负增效 优化要素配置提升经营效率 [3]

投资评级 - 维持"买入"评级 当前股价对应25-27年PE分别为73/44/33倍 给予公司25年2.0倍PEG估值 当前市值对应上行空间为32% [2][7] 核心观点 - 免税业态持续受益政策拉动 海南离岛免税政策持续优化 公司旗下哈尔滨机场王府井免税店、武汉市内免税店已实现对外营业 实现免税类型全覆盖 [7] - 线下零售加速转型升级 形成高效全生活零售系统 百货购物中心等业态持续转型升级 奥莱展现强韧性逆势增长 [7] - "有税+免税"混合模式驱动 打通全渠道 重构供应链 依托资源优势 有望实现强劲业绩增长 [7] 财务表现 - 2025H1实现营业收入53.61亿元 同比-11.17% 实现归母净利润8110.47万元 同比-72.33% [7] - 2025Q2实现营业收入23.76亿元 同比-12.87% 实现归母净利润2546.35万元 同比-72.10% [7] - 下调25-26年归母净利润预测为2.31/3.80亿元（原值为7.52/8.67亿元） 新增27年盈利预测为5.04亿元 [7] - 2025H1毛利率38.76% 同比-2.19pct 销售/管理/财务费用率分别为14.31%/15.17%/3.45% [7] 业务分业态表现 - 25H1百货/购物中心/奥莱/专业店/免税业态分别实现营收20.08/12.87/11.88/7.31/1.44亿元 同比-14.12%/-15.51%/+4.20%/-3.66%/-15.93% [7] - 奥莱业态毛利率65.60% 同比+4.12pct 百货/购物中心/专业店/免税业态毛利率分别为32.81%/37.10%/6.52%/18.27% [7] - 服务零售业绩持续增长 餐饮、娱乐休闲及生活配套表现较好 商品零售同比下降4.2% 但数码家电类增长近20% 国潮文化等创意品类增长超13% [7] 门店与区域表现 - 截至25H1末共运营79家大型综合零售门店 较24年底减少1家 [7] - 华北地区营收占比最高达48.54% 华南地区门店处于进步阶段营收同比小幅下降 华中、西南、西北地区因百货门店集中营收同比下降 [7] 市场数据 - 收盘价14.94元 一年内最高/最低17.70/11.52元 市净率0.9 股息率0.54% 流通A股市值16790百万元 [2] - 每股净资产17.41元 资产负债率49.93% 总股本/流通A股1124百万股 [2]