投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业正处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企向制造业转型，以及货币宽松周期下消费类商业地产资产重估 [2] - 供给主体的过度出清及补库存困难将约束后续投资和销售的修复节奏，预计修复将显著慢于以往周期 [1][2] 投资端总结 - 2025年1-10月全国房地产开发投资累计73,563亿元，同比下降14.7%，较1-9月降幅扩大0.8个百分点 [1][3] - 10月单月投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点 [1][3] - 新开工面积1-10月累计同比下降19.8%，10月单月同比下降29.5%，降幅较9月显著扩大15.1个百分点 [1][20] - 竣工面积1-10月累计同比下降16.9%，10月单月同比下降28.2%，降幅较9月扩大29.7个百分点 [1][20] - 住宅投资占比为76.9%，1-10月累计同比下降13.8% [3] - 分区域看，东北地区投资降幅最大，1-10月累计同比下降24.5% [3] - 报告调整2025年预测：投资同比-14.2%，新开工同比-18.0%，竣工同比-17.7% [1][20] 销售端总结 - 2025年1-10月商品房销售面积累计7.2亿平方米，同比下降6.8%，销售额累计6.9万亿元，同比下降9.6% [21][30] - 10月单月销售面积同比下降18.8%，销售额同比下降24.3%，降幅分别较9月扩大8.2和12.5个百分点 [2][30] - 销售均价1-10月累计为每平方米9,588元，同比下降2.8%，10月单月均价为每平方米9,722元，同比下降6.9% [30] - 住宅销售面积1-10月累计6.0亿平方米，同比下降7.0% [21] - 分区域看，东部地区销售面积降幅最大，1-10月累计同比下降9.2% [28] - 10月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.5%，住宅待售面积减少292万平方米 [30] - 报告调整2025年预测：销售面积同比-7.9%，销售金额同比-11.6%，销售均价同比-4.0% [2][34] 资金端总结 - 2025年1-10月房地产开发企业到位资金累计7.9万亿元，同比下降9.7% [35] - 10月单月到位资金同比下降21.9%，降幅较9月扩大10.4个百分点 [2][35] - 10月单月国内贷款同比下降6.7%，降幅较9月收窄7.8个百分点；自筹资金同比下降17.2%，降幅扩大5.1个百分点 [2][35] - 10月单月销售回款降幅显著，定金及预收款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6%，降幅分别较9月扩大17.4和19.1个百分点 [2][35] - 报告预计后续资金来源仍略偏紧，但随着政策持续放松将逐步改善 [2][35] 投资建议与关注公司 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2]

核心财务表现 - 2025年第三季度总交易额为7367亿元，同比基本持平[1] - 2025年第三季度净收入为231亿元，同比增加2.1%[1] - 2025年第三季度毛利率为21.4%，同比下降1.3个百分点[1] - 2025年第三季度经调整净利润为12.9亿元，同比下降27.8%[1] - 2025年第三季度整体运营费用为43亿元，同比减少1.8%，环比减少6.5%[1] 存量房业务 - 2025年第三季度存量房交易额为5056亿元，同比增长5.8%[2] - 存量房业务实现净收入60亿元，同比下降3.6%[2] - 存量房业务贡献利润率为39.0%，同比下降2个百分点，环比下降约1个百分点[2] 新房业务 - 2025年第三季度新房交易额为1963亿元，同比下降13.7%[2] - 新房业务净收入66亿元，同比减少14.1%[2] - 新房业务的交易费率为3.38%，同环比均保持稳定[2] - 新房业务的应收账款周转天数为54天，维持在健康水平[2] 新兴业务 - 家装家居业务实现收入43亿元，同比基本持平，贡献利润率为32.0%，同比提升0.8个百分点[2] - 房屋租赁业务收入为57.3亿元，同比增长45.3%，贡献利润率8.7%，同比提升4.3个百分点[2] - 非房产交易服务业务的收入占营收比例提升至45.0%，贡献利润占总毛利比例接近四成[2] - 家装家居和租赁业务双双实现了单季度业务城市层面扣除总部费用前的盈利[2] 公司运营与资本管理 - 2025年第三季度公司加大回购力度，斥资约2.8亿美元进行股票回购，同比增加38.3%[3] - 自2022年9月以来，公司累计回购金额约23亿美元，回购股数占比约11.5%[3] - 公司的广义现金余额仍维持在人民币约700亿元，现金储备坚实[3] 未来展望与估值 - 预计公司未来三年的调整后净利润分别为57.6亿、76.8亿及96.7亿元[3] - 给予2026年16倍PE，加上公司持有广义现金后得出目标价60.0港元/22.8美元，维持买入评级[3]

核心财务表现 - 2025年第三季度公司实现净收入230.52亿元，同比增长2.1% [1] - 2025年第三季度公司净利润为7.47亿元，同比下降36.1% [1] - 2025年第三季度公司经调整净利润为12.86亿元，同比下降27.8% [1] - 2025年第三季度公司整体毛利率同比下降1.3个百分点至21.4% [1] - 公司三季度回购金额达2.81亿美元，创近两年来新高 [1] 运营效率与成本 - 2025年第三季度公司总GTV为7367亿元，同比基本持平 [1] - 公司运营费用同比下降1.8%，环比下降6.7% [1] - 利润下滑部分归因于非经营性收入同比减少2.55亿元，其中利息收入减少1.34亿元，汇兑收益减少0.55亿元 [1] 存量房业务 - 2025年第三季度存量房业务GTV为5056亿元，同比增长5.8% [1] - 2025年第三季度存量房业务净收入为59.91亿元，同比下降3.6% [1] - 存量房业务贡献利润率为39.0%，同比下降2.0个百分点 [1] - GTV增长而收入下降主要因贝联经纪人GTV占比提升 [1] - 利润率下降主要因收入下降但固定人工成本相对稳定 [1] 新房业务 - 2025年第三季度新房业务GTV为1963亿元，同比下降13.7% [2] - 2025年第三季度新房业务净收入为66.39亿元，同比下降14.1% [2] - 新房业务GTV与营收降幅与全国商品住宅成交金额降幅（同比下降13.1%）基本一致 [2] - 新房业务贡献利润率为24.1%，同比下降0.7个百分点，受让利政策影响 [2] “两翼”业务 - 2025年第三季度家装家居净收入为43.00亿元，同比增长2.1% [2] - 家装家居业务贡献利润率同比提升0.8个百分点，主要因集采比例提升带动成本下降 [2] - 2025年第三季度房屋租赁净收入为57.27亿元，同比增长45.3% [2] - 房屋租赁业务贡献利润率同比提升4.3个百分点，主要因净额法确认收入的房源占比提升 [2] - “两翼”业务均实现城市层面扣除总部费用前的盈利 [2] 未来业绩展望 - 预计公司2025-2027年营业收入分别为946.65亿元、926.31亿元、960.35亿元，同比分别增长1.3%、下降2.1%、增长3.7% [2] - 预计公司2025-2027年经调整归母净利润分别为60.83亿元、71.46亿元、80.95亿元，同比分别下降15.5%、增长17.5%、增长13.3% [2] - 对应市盈率分别为23倍、20倍、17倍 [2]

核心财务表现 - 2025年第三季度公司实现营业收入231亿元，同比增长2%，环比下降11% [1] - 2025年第三季度公司实现经调整归母净利润13亿元，同比下降28%，环比下降29% [2] - 2025年第三季度经调整归母净利率为5.6%，同比下降2.3个百分点，环比下降1.4个百分点 [2] 业务收入结构 - 存量房业务、新房业务、家装家居业务、房屋租赁服务、新兴业务及其他收入占比分别为26%、29%、19%、25%、2% [1] - 与去年同期相比，收入占比变动分别为-2、-5、0、+7、0个百分点，两翼业务（家装家居及房屋租赁）收入贡献占比持续提升 [1] - 房屋租赁服务收入为57亿元，同比大幅增长45% [4] 盈利能力分析 - 2025年第三季度毛利率为21.4%，同比下降1.3个百分点，环比下降0.5个百分点 [2] - 贡献利润率为27.1%，同比下降1.7个百分点，环比下降0.7个百分点 [2] - 房屋租赁服务业务贡献利润率较低，是公司增收不增利的主要原因 [2] 存量房业务 - 2025年第三季度存量房业务GTV为5056亿元，同比增长6%，环比下降13% [3] - 存量房业务收入为60亿元，同比下降4%，环比下降11% [3] - 存量房业务货币化率为1.18%，同比略降，环比略升 [3] 新房业务 - 2025年第三季度新房业务交易总额为1963亿元，同比下降14%，环比下降23% [4] - 新房业务收入为66亿元，同比下降14%，环比下降23%，与GTV表现一致 [4] - 新房市占率为12%，同比基本持平，货币化率3.38%，同比持平 [4] 新兴业务 - 家装家居业务收入为43亿元，同比增长2%，贡献利润率为32%，同比提升0.8个百分点 [4] - 房屋租赁服务业务贡献利润率为8.7%，同比提升4.3个百分点，连续两个季度实现总部费用分摊前的城市层面盈亏平衡 [4] - 新兴业务及其他（主要是金融服务）收入为4亿元，同比下降19%，贡献利润率为69% [4] 运营数据 - 截至2025年第三季度末，公司门店数量为6.1万家，同比增长27%，环比增加847家 [3] - 经纪人数量为54.6万人，同比增长15%，环比减少1.2万人，公司积极出清低效经纪人以提升效率 [3]

投资评级 - 投资评级为“买入”，并维持该评级 [9] 核心观点 - 两翼业务（家装与租赁）将带来较大增量，短期调整后业绩弹性可期 [2][10] - 短期经纪业务受周期影响承压，但公司较行业仍有明显阿尔法；持续创新助力穿越周期 [2][10] - 家装与租赁业务逐渐扭亏，未来将带来较大增量；在手现金充裕，高度重视股东回报 [2][10] 2025年第三季度业绩表现 - 2025年第三季度公司实现营收231亿元，同比增长2.1%；归母净利润7.5亿元，同比下降36.0%；经调整归母净利润12.9亿元，同比下降27.8% [6] - 2025年前三季度累计营收724亿元，同比增长16.1%；累计归母净利润29.1亿元，同比下降16.8%；累计经调整归母净利润45.0亿元，同比下降23.3% [6] - 2025年第三季度实现GTV（总交易额）7367亿元，同比基本持平；其中存量房GTV为5056亿元，同比增长5.8%；新房GTV为1963亿元，同比下降13.8% [10] - 贝联（贝壳平台连接经纪品牌）存量房GTV同比增长11.4%，新房GTV同比下降12.4%；自营链家存量房GTV同比下降2.3%，新房GTV同比下降19.1% [10] 业务运营与效率 - 公司更加重视店效人效，2025年第三季度末活跃门店数5.9万家，同比增长25.9%；活跃经纪人47.2万名，同比增长11.4%，但活跃经纪人数环比下降4.1% [10] - 第三季度存量房货币化比率同比下降0.12个百分点至1.18%；链家存量房货币化比率同比下降0.10个百分点至2.53%；贝联存量房货币化比率同比下降0.03个百分点至0.38% [10] - 第三季度新房货币化比率为3.38%，同环比基本稳定 [10] - 家装业务第三季度营收同比增长2.1%，但环比下降5.8%；租赁业务营收同比增长45.3%，主要得益于在管房源量高速扩张（截至2025年第三季度末在管房源量逾66万套） [10] 盈利能力分析 - 2025年第三季度公司综合毛利率同比下降1.3个百分点至21.4%，环比下降0.5个百分点；毛利润同比下降3.9% [10] - 分业务贡献利润率：存量房业务同比下降2.0个百分点至39.0%；新房业务同比下降0.7个百分点至24.1%；家装业务同比上升0.8个百分点至32.0%；租赁业务同比上升4.3个百分点至8.7% [10] - 销管研三费占比同比下降1.1个百分点至18.4%；若剔除股份支付薪酬费用相关分摊，三费较营收比重同比下降0.4个百分点至17.0% [10] - 所得税率同比上升12.3个百分点至42.4%；股份支付薪酬费用同比下降1.6亿元，连续7个季度环比下行 [10] 新兴业务与技术创新 - 家装与租赁业务均连续两个季度实现城市层面盈利，未来将成为公司盈利的重要驱动 [10] - AI赋能助力质效提升，其在租赁业务的使用单季贡献超1亿元的利润 [10] 股东回报与资本管理 - 公司2025年第三季度回购金额达2.81亿美元，单季回购金额创近两年新高；前三季度累计回购6.75亿美元，回购股数近2024年末总股本的3% [10] 未来业绩展望 - 预计2025-2027年公司经调整归母净利润分别为57.8亿元、76.2亿元、83.3亿元，对应市盈率（PE）分别为24.3倍、18.4倍、16.9倍 [10]

投资评级 - 报告对贝壳（BEKE.N）维持“买入”评级 [4] 核心观点 - 贝壳2025年第三季度总收入为231亿元，同比增长2.1%，但调整后净利润为12.86亿元，同比减少27.8% [1] - 公司总交易额（GTV）为7,367亿元，同比基本持平，其中二手房成交额同比增长5.8%至5,056亿元，新房成交额同比下降13.8%至1,963亿元 [1] - 预计公司2025年至2027年调整后每股收益（EPS）分别为0.71美元、0.97美元和1.10美元，对应市盈率（PE）分别为23.5倍、17.2倍和15.3倍 [2] 2025年第三季度业绩表现 - 二手房交易服务净收入同比减少3.6%至60亿元，新房交易服务净收入同比减少14.1%至66亿元 [1] - 分品牌看，链家二手房GTV同比增长5.8%，新房GTV同比下降19.1%；非链家二手房GTV同比下降2.3%，新房GTV同比下降12.4% [1] 盈利能力分析 - 公司整体毛利率为21.4%，低于2024年同期的22.7% [2] - 二手房业务贡献毛利率为39%，环比下降1.0个百分点；新房业务贡献毛利率为24.1%，环比下降0.3个百分点；家装业务贡献毛利率为32%，环比下降0.13个百分点 [2] 费用与现金流 - 总运营费用为42.4亿元，环比下降8%，主要来自销售和营销费用的减少 [2] - 三季度末现金及短期投资合计557亿元，公司处于高现金水平 [2] - 三季度回购2.81亿美元，2025年内累计回购6.75亿美元，自回购计划启动以来累计回购23亿美元 [2] 财务预测 - 预计2025年至2027年营业收入分别为936亿元、928亿元和962亿元，增长率分别为0.2%、-0.8%和3.6% [7] - 预计2025年至2027年调整后净利润分别为56.01亿元、76.44亿元和86.11亿元，增长率分别为-22.3%、36.5%和12.7% [7] - 预计2025年至2027年调整后净利率分别为6.0%、8.2%和9.0% [11]

公司股份回购 - 公司于2025年11月13日执行股份回购操作[1] - 回购总金额为300万美元[1] - 回购股份数量为53.4万股[1] - 每股回购价格区间为5.5美元至5.74美元[1]

公司股份回购 - 公司于11月13日执行股份回购操作 [1] - 回购金额为300万美元 [1] - 回购股份数量为53.4万股A类普通股 [1]

股份数据 - 2025年11月13日已发行股份（不含库存股）3,366,778,024股，库存股0股，总数3,366,778,024股[3] 股份购回 - 2025年11月3 - 13日多次购回股份未注销，涉及数量及价格不等[4] - 2025年11月13日在纽交所购回534,000股，最高5.74美元，最低5.5美元，总额2,999,994美元[12] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日通过[12] - 可购回总数360,216,007股[12] - 已购回72,882,492股，占比2.023%[12] 相关规则 - 股份购回后新股发行等暂停期至2025年12月13日[12] - 购回后30天未经批准不得发行新股等[14] - 出售库存股份须披露并填妥章节[15] 呈交信息 - 呈交者李思婷，职衔联席公司秘书[15]

股价表现与目标价调整 - 贝壳美股盘前股价上涨1.61%至17.02美元 [1] - 美银证券将贝壳美股目标价从19美元上调至20美元，并重申“买入”评级 [1] - 花旗将贝壳ADR目标价由22.1美元上调至22.6美元 [1] 第三季度财务业绩 - 第三季度总营收为231亿元人民币，同比增长2%，符合市场共识 [1] - 调整后净利润为13亿元人民币，优于市场预期 [1] - 家居装修与租赁业务均开始产生显著利润 [1] 业务运营与成本控制 - 代理及门店成本按年减少近20亿元人民币 [1] - 公司正步入正轨，继续把握市场份额 [1] - 花旗预计公司明年净利润率将改善至7% [1]