核心观点 - 贝壳通过长期主义战略和科技驱动实现反向穿越地产周期，在行业调整期保持稳健增长 [2][3][4] - 公司以"一体三翼"战略构建居住服务生态体系，新业务贡献41%净收入 [13][15] - 持续20亿美元股份回购展现资本配置能力和股东回报承诺 [21][23] 业绩表现 - 2025年二季度总交易额8787亿元同比增长4.7%，净收入260亿元同比增长11.3%，净利润13.07亿元 [6] - 存量房业务GTV 5835亿元，净收入67亿元，成为核心压舱石业务 [10] - 平台活跃门店58664家，活跃经纪人近50万人 [11] 科技赋能 - 超过33.5万经纪人使用AI工具"来客"提升获客转化效率 [12] - AI服务助手"布丁"提供市场分析、找房服务和经纪人匹配 [12] - 通过技术手段压缩匹配成本，优化人效和成本结构 [12] 一体三翼战略 - 家装家居业务净收入46亿元同比增长13%，贡献利润率32.1%同比提升0.8个百分点 [15] - 租赁业务净收入57亿元同比暴涨78%，在管房源突破59万套，贡献利润率8.4%同比提升2.5个百分点 [16] - 集采比例突破60%实现规模化降本 [16] - 贝好家采用C2M模式为头部开发商提供大数据造房解决方案 [17] 资本管理 - 2025年二季度回购2.5亿美元股份，上半年累计回购3.94亿美元 [22] - 累计回购20.2亿美元股份，占回购前总股本10.3% [23] - 回购授权从30亿美元增加至50亿美元，期限延长至2028年8月31日 [23] 商业模式创新 - 通过构建生态将低频房产交易业务高频化 [30] - 延伸服务链条成为居住服务综合提供商 [30] - 数据沉淀形成平台壁垒和飞轮效应 [30] - 不以单次交易为目标，追求用户终身价值 [30]

核心财务表现 - 2025年上半年总交易额达17224亿元 同比增长17.3% [1] - 净收入493亿元 同比增长24.1% [1] - 净利润21.62亿元 较上年同期23.33亿元有所下降 [1] - 美股财报发布后盘中最大涨幅超4% [1] 运营规模扩张 - 活跃门店数58664家 同比增长超32% [1] - 活跃经纪人达491573名 同比增长超19% [1] - 多个全国性和地方性大中型经纪品牌加入平台 [1] 战略方向调整 - 从规模扩张转向效率驱动发展新阶段 [2] - 通过AI技术突破提升生产力 [2] - 坚决不做开发商 商业模式坚持做轻 [3] - 除成都金融城三期和上海奉贤新城项目外 不再做自操盘项目 [3] 业务创新举措 - 家装家居业务聚焦商圈精耕 [2] - 房屋租赁业务引入AI重构运营 实现AI与人协同作业 [2] - 通过贝好家业务板块打磨C2M能力 [2] - 在租赁业务中应用AI解决非标问题 包括智能定价和规范数据采集 [2] 资本管理行动 - 股份回购授权从30亿美元增加至50亿美元 [1] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] 行业环境特征 - 中国房地产市场住房成交总额保持平稳 [1] - 2025年第二季度市场进入调整期 [1] - 消费者需求发生巨大转变 [2] - 传统开发模式以土地和资金为核心生产要素 [2]

财务表现 - 25Q1总交易额GTV达8437亿元，同比+34% [1] - 25Q1净收入2333亿元，同比+424% [1] - 25Q1归母净利润86亿元，同比+982% [1] - 25Q1经调后归母净利润139亿元，同比+01% [1] - 25Q1毛利率207%，同比-45pct [1] - 25Q1销售+管理+研发费用率合计181%，同比-70pct [1] - 25Q1归母净利率37%，同比+10pct [1] - 25Q1经调后归母净利率60%，同比-25pct [1] - 截至25Q1末现金及等价物等合计548亿元，同比-99% [1] 业务分项 二手房业务 - 25Q1存量房交易额5803亿元，同比+281% [2] - 链家、贝联GTV占比分别为38%、62% [2] - 二手房收入687亿元，同比+200% [2] - 贡献利润262亿元，同比+28% [2] - 贡献利润率381%，同比-64pct [2] - 链家、贝联货币化率分别为253%、036%，同比均-004pct [2] 新房业务 - 25Q1新房交易额2322亿元，同比+530% [2] - 链家、贝联GTV占比分别为17%、83% [2] - 新房收入807亿元，同比+642% [2] - 贡献利润189亿元，同比+725% [2] - 贡献利润率234%，同比+11pct [2] - 货币化率达35%，同比+024pct [2] 家装及租赁业务 - 25Q1家装家居收入295亿元，同比+223% [3] - 家装贡献利润率326%，同比+20pct [3] - 25Q1房屋租赁收入509亿元，同比+938% [3] - 租赁贡献利润率67%，同比+12pct [3] - 25Q1末在管房源超50万套，24年底为43万套 [3] 运营数据 - 25Q1活跃门店55210家，同比+296% [2] - 25Q1活跃经纪人491万名，同比+230% [2] 战略展望 - 平台重塑经纪底层框架，具备全流程管控闭环 [4] - 家装、租赁、贝好家有望成为第二增长曲线 [4] - 未来将通过大数据挖掘客户需求扩展业务版图 [4] - 预计25-27年归母净利润分别为62、75、91亿元 [4] - 预计25-27年Non-GAAP净利润分别为90、103、118亿元 [4]

文章核心观点 公司2025年度预计日常关联交易已获董事会审议通过，尚需股东大会审议，交易客观公允、条件合理，符合公司利益，2024年日常关联交易严格按预计范围执行 [1][2]。 日常关联交易履行的审议程序 - 公司第七届董事会第五次会议审议通过《公司2025年度预计日常关联交易的议案》，关联董事回避表决，6名董事参与表决，同意6票，反对0票，弃权0票 [1] - 该议案已获公司董事会审计与关联交易控制委员会、独立董事专门会议全体独立董事审议通过 [1] 2024年度日常关联交易执行情况 与光大集团及其成员企业 - 房屋租赁收入预计364.29万元，实际执行920万元，占同类交易金额比例22.89%；房屋租赁支出预计15000万元，实际执行2992.55万元，占比8.94% [2] - 证券和金融产品交易所产生的现金流入总额预计8040亿元，实际执行879.80亿元；现金流出总额预计8040亿元，实际执行753.94亿元 [2] - 提供证券和金融服务收入预计171800万元，实际执行27412.64万元，占比2.66%；接受证券和金融服务支出预计127400万元，实际执行8110.32万元，占比2.42% [3] - 提供非金融综合服务收入预计500万元，实际执行2.05万元，占比0.19%；接受非金融综合服务支出预计11900万元，实际执行2524.73万元，占比14.43% [3] 与其他关联法人 - 证券和金融产品交易所产生的现金流入和流出总额因业务不确定按实际发生额计算，如首誉光控资产管理有限公司现金流入总额实际为0.21亿元 [3] 预计2025年度日常关联交易 与光大集团成员 - 房屋租赁收入预计400万元，支出预计10500万元 [4] - 证券和金融产品交易所产生的现金流入总额预计3800亿元，流出总额预计3700亿元 [4] - 提供证券和金融服务收入预计38500万元，接受证券和金融服务支出预计15200万元 [4] - 提供非金融综合服务收入预计100万元，接受非金融综合服务支出预计9100万元 [4] 与其他关联方 - 房屋租赁、证券和金融产品交易、证券及金融服务、非金融综合服务因业务不确定按实际发生额计算 [4][5][8] - 预计与《香港上市规则》项下其他关连人士的关连交易部分可获豁免，按实际发生金额测算后依规定履行程序 [5] 关联方介绍和关联关系 - 截至2024年末，光大集团及光大控股持有公司45.88%股份 [5] - 光大集团成立于1990年，业务多元；光大控股1972年成立于香港，以私募及投资为主，光大集团间接持股49.74% [5][6] - 光大银行1992年成立，在沪深港三地上市，是全国性股份制商业银行 [7] - 光大集团其他子公司与公司业务往来较多的有光大永明人寿、光大置业等 [7] - 其他关联方包括相关自然人、其控制或任职的企业等 [7][9] 关联交易主要内容和定价政策 - 房屋租赁业务租金参考市场租金协商确定 [9] - 证券和金融产品交易费用参照市场费率协商确定 [9] - 证券及金融服务定价参照市场化价格等协商确定 [9] - 非金融综合服务交易价格符合法规和商业条件，不逊于第三方交易条件协商确定 [10] 日常关联交易目的和对公司的影响 - 日常关联交易助于公司业务开展，提高综合竞争力 [10] - 交易按市场价格定价，合理公平，不损害公司及非关联股东利益 [10] - 交易不会对公司独立性产生不良影响 [10]