核心观点 报告认为，当前房地产行业面临宏观、中观、微观三个层面的困境，市场量价持续下行，风险仍在累积，但行业基本面的惯性下滑可能倒逼政策尽快出台[2] 报告预计，未来政策将聚焦五大方向，而行业机遇将出现在商业地产新场景建设以及住宅开发中适配核心城市、改善型产品和产品力的领域[2] 在市场“止跌回稳”的可持续性确认前，板块整体较难出现明确的β行情，但可把握政策博弈带来的阶段性机会及挖掘α机会[7] 从宏观、中观、微观三个角度看当前行业困境 宏观视角 - **经济转型期，地产贡献度下滑**：房地产业、建筑业GDP占整体GDP的比重连续5年下滑，从2019年的15%降至2025年前三季度的12%[7] 2025年前三季度房地产业GDP增速0.6%，建筑业GDP增速-0.5%，远低于其他行业[22] - **人口与城镇化红利消失，需求结构转变**：我国总人口在2021年达到峰值14.13亿人后逐年下降[26] 潜在刚需人群（25-34岁）占比下降，而潜在改善型需求人群（35-44岁）占比上升[26] 2024年常住人口城镇化率为67%，提升幅度放缓，但户籍人口城镇化率不足50%，仍有提升空间[30] 报告测算，2035年前每年真实住房需求超8.6亿平方米，之后降至超4.1亿平方米/年，增长引擎将基本转为改善型需求[31] - **居民收入与就业预期未见扭转**：2025年第三季度，未来就业预期指数、收入预期指数较2023年第一季度的阶段性高点分别下降10.2、4.0个百分点[36] 中观视角 - **市场量价持续下行**：2025年1-11月，百城新房成交套数同比下降15%，12月前3周降幅扩大至46%[7] 70城新房、二手房房价已分别连续30、31个月环比下滑[7] 2025年9-11月首次出现所有70城二手房房价持续环比下跌的情形[55] - **库存高企，去化压力大**：2025年10月末，42城新房与二手房库存面积合计9.4亿平方米（其中二手房库存占68%），去化周期达29.6个月[7] - **房企资金紧张，拿地意愿弱**：2021-2024年，房企到位资金从20.1万亿元降至10.8万亿元，年复合增长率为-19%[7] 2024、2025年百强房企拿地金额不足2020年高峰期的三分之一[7] - **保交楼压力仍在**：预计2024年全国商品住宅停缓工面积5.8亿平方米，占施工面积的比重为11.3%[7] 微观视角 - **房价深度回调，预期悲观**：2025年，一线城市二手房房价较高点下跌超过35%，基本回到2016年水平[7] 深圳二手房较高点下跌43%[7] 2025年第三季度，居民房价看跌占比达到23.5%，较2021年前后翻倍[7] - **新房开盘去化率分化加剧**：重点城市2025年1-11月开盘去化率均值回升至39%，但一线城市从第一季度的48%快速下滑至11月的25%，三四线城市11月去化率仅12%[7] - **二手房流动性承压，议价空间扩大**：2025年11月百城二手房平均挂牌时长94.7天，一线城市突破107天，流动性压力凸显[7] 2025年10月，42城二手房挂牌价较高点下降17%，议价空间达到27%[7] - **需求结构转向改善型**：2025年1-11月，120平方米以上面积段产品成交占比提升至47%[7] 仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险 居民端风险 - **个人住房贷款不良率快速上升**：截至2025年6月末，27家样本银行个人住房商业贷款不良率提升至1.13%，同比上升0.22个百分点，是2019年的3.5倍[7] 报告测算，全国个人按揭贷款（商贷+公积金）不良余额约4300亿元，不良率约0.9%[7] - **逾期还款风险增加**：报告测算，全国范围内逾期偿还商贷的借款人约56.1万户，占比1.1%；逾期偿还公积金贷款的借款人约1.3万户，占比0.1%[7] 企业端风险 - **房企对公贷款不良率高企**：2025年6月末，44家样本银行房地产行业（对公贷款）不良贷款率为4.06%，是2019年的4.5倍[7] 报告测算，同期全国房地产开发贷款不良余额约5608亿元，较2024年末增长13%[7] - **供应链融资风险较大**：2025年6月末，上市房企供应链融资规模达2.66万亿元[7] 供应链融资杠杆（应付-应收/所有者权益）在2024年达58.6%的历史高峰[7] 2025年5月末，房地产行业商票逾期数量约占全行业总数的一半[7] 政府端风险 - **地产持续拖累经济**：2024年房地产业GDP对经济的贡献率为-2.6%[7] 2025年前三季度，房地产业、建筑业GDP对经济的贡献率分别为0.8%、-0.6%[7] - **土地出让收入大幅下滑，地方财政压力加剧**：2025年1-11月，国有土地出让金收入同比下降11%，预计全年收入不及2021年高峰时期的一半[7] 同期地方政府性基金收支缺口高达4.7万亿元，或将创历史新高[7] 地产政策还有哪些空间？ - **预计政策将聚焦五大方向**：报告预计未来政策空间将聚焦“行政政策、公积金政策、财税政策、城市更新、盘活存量”五大方向进一步优化[7] - **具体政策工具**：包括进一步放开北京、上海、深圳的限购；推动全国公积金互通及“商转公”；推进购房贷款利息补贴、调降契税、缩短二手房增值税免征年限；扩大城中村改造房票补偿规模；允许临时改变用途、支持功能兼容、松绑自持限制以盘活存量资产[7] - **政策出台时点预期**：报告预计，2026年第一季度末出台新政策的可能性较大[7] 下阶段地产行业的机遇在哪？ 商业地产赛道 - **新消费场景建设是方向**：报告认为，同质化的传统商业已无法满足新消费需求，商业地产需积极调改转型，成为“消费数据枢纽”与“体验连接平台”，未来场景创新方向包括首店经济、平台消费、共享消费及针对不同人群打造专属场景[7] - **公司分化明显，华润表现突出**：截至2025年6月末，华润在营购物中心125座，管理面积1356万平方米，2025年上半年租金收入104亿元，同比增长10%，出租率97.1%，营业额1220亿元，同比增长21%，客流量同比增幅最大达36%[7] 港资房企如太古地产单体租金收入较高[7] - **商业不动产REITs带来资管机遇**：截至2025年11月，已有12个消费基础设施REITs项目获批发行，规模合计303亿元，占公募REITs总发行规模的15%[7] 2025年12月31日，证监会正式发布商业不动产投资信托基金试点公告，标志着REITs市场进入新发展阶段[7] 住宅开发赛道 - **需求向核心城市聚拢**：2025年1-11月，一、二线城市新房成交金额占比为43%，住宅类用地成交总价占比达61%，同比提升7个百分点，处于2017年以来最高水平[7] 报告跟踪的60家样本房企在23个重点一二线城市的销售占比均值为72%[7] - **改善型产品为主导**：市场需求面积段趋向120平方米以上的改善型产品[7] 2025年1-11月，120平方米以上产品成交占比提升至47%[7] - **产品力成为关键优势**：华润、中海、华发、绿城、建发、越秀、滨江、招商蛇口、保利置业等房企品牌溢价相对较高[7] - **综合优势房企**：在适配核心城市、户型、产品力三个维度均有优势的房企包括华润、绿城、中海、滨江、建发[7] 保利置业、越秀、招商蛇口、华发具备其中两项优势[7] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. **基本面稳定、重仓核心城市的房企**：如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团[7] 2. **“小而美”的突破型房企**：如保利置业集团[7] 3. **积极探索新场景的商业地产公司**：如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份[7]

南方财经记者郭晓洁 实习生王泽楠 广州报道 随着绿色金融市场的快速发展，相关的资讯和数据变得越来越丰富。绿色金融周报从宏观视角和机构绿 色金融实践等角度，关注绿色金融领域的最新前沿动态，追踪绿色金融市场的最新趋势，为绿色金融相 关参与方提供决策依据和参考。 一、重点关注 1.数字人民币App上线碳普惠服务，丰富数字人民币绿色金融场景 在贴息政策方面，结合区域发展水平实行差异化贴息，对苏南、苏中、苏北设置不同条件，并将贴息比 例从1%提高至1.5%，资金采取先预拨后清算方式，实现"免申即享、直达快享"，且政策效力追溯至 2025年1月1日。 在融资保障方面，"环基贷"可与"环保贷""环保担"叠加使用，通过风险补偿基金或担保补偿资金分担风 险；同时简化申报流程，企业可直接向合作银行申请，优质项目可通过省绿色金融平台定向推送，以提 升贷款发放效率。此外，人民银行江苏省分行将定期监测通报业务情况，推动金融资源倾斜。 21碳中和课题组快评：此次江苏"环基贷"政策优化升级，从"范围扩大、贴息提升、流程简化"等维度精 准发力，体现了地方政府在绿色金融政策设计上的务实与灵活。将企业设备更新与技改项目纳入支持， 并取消融资规模 ...

南向资金整体流向 - 1月5日南向资金整体呈现净流入态势，盈富基金、恒生中国企业、快手-W是净流入金额最大的三只标的，分别净流入68.26亿港元、21.51亿港元、15.53亿港元 [1] - 腾讯控股、中国移动、中国宏桥是南向资金净流出金额最大的三只标的，分别净流出9.20亿港元、3.65亿港元、2.57亿港元 [1] 资金净流入榜单分析 - 盈富基金是当日南向资金最主要的吸纳标的，净流入68.26亿港元，净流入比为28.20%，收盘价微跌0.08%至26.520港元 [2] - 恒生中国企业ETF净流入21.51亿港元，净流入比13.69%，收盘价下跌0.32%至93.660港元 [2] - 快手-W在股价大涨11.09%的背景下，获得15.53亿港元净流入，净流入比为15.69% [2] - 其他获得显著净流入的标的包括：小米集团-W（10.20亿港元）、南方恒生科技ETF（9.44亿港元）、中国平安（8.02亿港元）、石药集团（5.02亿港元）、英诺赛科（4.52亿港元）、中芯国际（3.58亿港元）和小鹏汽车-W（3.29亿港元） [2] 资金净流出榜单分析 - 腾讯控股遭遇最大规模资金流出，净流出9.20亿港元，净流出比为-7.39%，但股价仍微涨0.24% [2] - 中国移动净流出3.65亿港元，净流出比高达-17.26%，股价下跌1.38% [2] - 中国宏桥净流出2.57亿港元，净流出比为-10.76%，股价下跌2.35% [2] - 其他净流出显著的标的包括：中国人民保险集团（-2.55亿港元）、协鑫科技（-2.13亿港元）、中国银河（-1.66亿港元）、长飞光纤光缆（-1.55亿港元）、中远海能（-1.31亿港元）、招商银行（-1.30亿港元）和康方生物（-1.24亿港元） [2] 高净流入比个股分析 - 江苏宁沪高速公路净流入比最高，达68.66%，净流入4162.78万港元，股价上涨1.96% [2][3] - 中远海运港口净流入比为62.64%，净流入2062.73万港元，股价上涨2.14% [2][3] - 北控水务集团净流入比为62.27%，净流入1913.61万港元，股价上涨0.82% [2][3] - 净流入比榜单前列的其他公司包括：奥克斯电气（60.76%）、中国东方航空股份（58.18%）、中信银行（55.36%）、华润燃气（49.85%）、四川成渝高速公路（49.29%）、青岛银行（47.69%）和BRILLIANCE CHI（44.23%） [3] 高净流出比个股分析 - 中国建材净流出比最高，为-48.46%，净流出5181.45万港元，股价微跌0.39% [1][3] - 高鑫零售净流出比为-48.27%，净流出675.29万港元，股价微涨0.57% [1][3] - 太古地产净流出比为-47.79%，净流出2644.96万港元，股价下跌1.42% [1][3] - 净流出比榜单前列的其他公司包括：北京北辰实业股份（-46.81%）、名创优品（-44.39%）、中国银河（-43.60%）、中裕能源（-43.58%）、京城机电股份（-43.24%）、友宝在线（-42.93%）和保诚（-42.65%） [3]

核心观点 - 上海高端住宅项目“世纪前滩天御”因销售阶段信息披露不充分、施工过程透明度不足及部分品质细节与业主预期存在差距，引发业主长期维权，凸显了高端房地产市场在销售承诺与交付落实之间可能存在的沟通与管理问题 [2][4][5] 项目概况与销售背景 - 项目位于上海浦东前滩国际商务区，由陆家嘴集团与太古地产联合开发，开盘售价近每平方米13万元，单套总价在1216.4万至5142.5万元之间，共计384套房源，预计2026年底交付 [5] - 项目开盘时上海高端住宅供不应求，部分业主在付款前未看过样板间，也无独立售楼处，销售阶段信息披露有限 [8] 业主主要诉求与争议点 - **电梯品牌争议**：销售时宣传及合同明示电梯品牌为“三菱”，但业主后发现开发商招标确定的品牌为“上海三菱”，经沟通后双方已明确为“三菱” [10][13] - **装修标准与细节**：销售时宣传装修标准为企业采购价每平方米7000-8000元，但业主对具体材料品牌、型号（如橱柜、家电、洁具、壁挂炉）及环保标准信息掌握不足 [9][13] - **公区设计方案披露**：业主对2026年底交房但至今未看到完整公区设计方案表示不满，项目方计划自2026年二季度起逐步展示公区实景 [5][14][16] - **施工质量与监督**：业主发现施工中存在构造柱裂纹、钢筋锈蚀等问题，要求彻底整改并设立“业主质量开放日”或引入第三方监理监督，同时要求公开总包及材料供应商信息 [11] 项目进展与沟通机制 - **工程进度**：截至2025年10月，住宅部分建设进度被业主认为缓慢，外立面封闭工作未按原计划在2025年中完成 截至2026年1月5日记者实地走访，住宅楼栋外立面已基本完工，工人正进行玻璃安装和外墙装饰，商业裙楼完成度较高，但高架隔音装置尚未安装 [5][8] - **沟通机制**：项目方已设立定期沟通会，并有陆家嘴集团多部门代表及律师出席 项目方称已优化沟通机制，推行每月一次的报名制沟通会，并辅以项目家书、企业微信等多渠道沟通，但部分业主认为沟通会细节回应不明确，更像信息收集 [12][16][18] - **信息发布**：项目方通过微信公众号“L HOME陆家嘴乐居”发布“家书”，公布了会所、瑜伽室、游泳池、车库等局部硬装效果示意图及商业裙房施工实拍图 [16] 行业观察 - 该案例反映了高端住宅项目在销售火爆时期，可能存在因信息披露不透明、销售承诺与合同细节模糊而导致的交付预期管理难题，业主在缺乏充分书面依据的情况下维权困难 [6][8] - 项目方强调将严格遵循合同约定，确保在2026年12月底前完成交付，且交付前会通过相关部门严格验收 [18]

格隆汇1月7日｜太古地产宣布，旗下 "陆家嘴太古源 源邸" 第四批次推出的60套住宅单位首日即售出48 套，实现销售额人民币26.4亿元，达本批房源总货值的83.1%。本批次推售的房源位于两栋临江塔楼， 涵盖240平方米及388平方米宽敞户型。该批次销售均价约为每平方米人民币18万元。截至目前，项目累 计销售额已突破人民币123亿元，已推出的250套房源中已有234套售出，去化率达93.6%。 ...

公司销售表现 - 太古地产旗下“陆家嘴太古源源邸”第四批次推出60套住宅单位，首日即售出48套，实现销售额人民币26.4亿元，达本批房源总货值的83.1% [1] - 本批次销售均价约为每平方米人民币18万元，房源位于两栋临江塔楼，涵盖240平方米及388平方米户型 [1] - 截至目前，项目累计销售额已突破人民币123亿元，已推出的250套房源中已有234套售出，去化率达93.6% [1] 项目运营状况 - 项目整体去化速度迅速，已推出房源的去化率高达93.6% [1] - 项目第四批次销售延续了强劲势头，首日去化率高达80% [1]

行业观点与评级 - 摩根士丹利将香港地产业的行业观点上调至“吸引” [1] - 预期香港住宅楼价、中环写字楼租金及香港零售销售将自2018年以来首次同步实现按年正增长 [1] 细分领域展望与排序 - 在住宅、写字楼及零售三个板块中，最看好住宅楼市，其次为写字楼及零售 [1] - 住宅楼价自2018年下跌30%后已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于2027年进一步上涨 [1] - 预期2025年中环写字楼的租金将上升3% [2] - 预计香港零售销售2025年将按年增长3% [2] 住宅市场驱动因素 - 政府于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客户南下置业 [1] - 来自内地的移民人数显著增加，疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻倍，带动人口正增长 [1] - 恒生指数2025年上涨28%的强劲股市表现提升了市场情绪 [1] 写字楼市场驱动因素 - 终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构 [2] - 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号 [2] - 虽然空置率仍然高企，但市场将会复苏 [2] 零售市场驱动因素与挑战 - 零售销售增长主要受访客量增加所带动 [2] - 线上零售销售额持续上升构成挑战 [2] - 深圳较低廉的产品和服务带来挑战 [2] - 内地免税销售扩张亦构成潜在压力 [2] 选股建议与目标价 - 建议增持新鸿基地产，目标价120港元 [1] - 建议增持恒基地产，目标价36港元 [1] - 建议增持长实集团，目标价47港元 [1] - 建议增持恒隆地产，目标价10.7港元 [1] - 建议增持太古地产，目标价23港元 [1]

行业观点与评级 - 摩根士丹利将香港地产业的行业观点上调至“吸引” [1] - 预期香港住宅楼价、中环写字楼租金及香港零售销售将自2018年以来首次同步实现按年正增长 [1] 细分领域展望与预测 - 最看好住宅楼市，其次为写字楼及零售 [1] - 住宅楼价自2018年下跌30%后，已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于2027年进一步上涨 [1] - 预期2025年中环写字楼的租金将上升3% [2] - 预计香港零售销售今年将按年增长3% [2] 住宅市场驱动因素 - 政府已于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客户南下置业 [1] - 来自内地的移民人数显著增加，疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻倍，带动人口正增长 [1] - 去年强劲的股市表现（恒指2025年上涨28%）亦提升了市场情绪 [1] 写字楼市场驱动因素 - 终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构 [2] - 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号 [2] - 虽然空置率仍然高企，但市场将会复苏 [2] 零售市场驱动因素与挑战 - 零售销售增长主要受访客量增加所带动 [2] - 线上零售销售额持续上升构成挑战 [2] - 深圳较低廉的产品和服务带来挑战 [2] - 内地免税销售扩张亦构成潜在压力 [2] 选股建议与目标价 - 建议增持新鸿基地产，目标价120港元 [1] - 建议增持恒基地产，目标价36港元 [1] - 建议增持长实集团，目标价47港元 [1] - 建议增持恒隆地产，目标价10.7港元 [1] - 建议增持太古地产，目标价23港元 [1]

文章核心观点 - 奢侈品市场与高端商场之间长期稳固的“唇齿相依”共生关系在疫情后出现松动甚至破裂 奢侈品销售下滑与渠道策略调整导致高端商场面临租金收入下降和品牌撤离的困境 [4][5][13] - 面对困境 高端商场正积极转型 从依赖奢侈品品牌和核心地段的传统“收租”模式 转向通过引入新消费品牌、打造“首店经济”、举办IP活动及增强社交体验来主动吸引全客层客流的新模式 [26][32][33] 高端商场经营现状与困境 - 多家老牌港资高端地产商经营业绩显著下滑 恒隆地产2024年上半年营收同比下降18.7% 净利润连续两年下降 太古地产2024年上半年亏损12.02亿港元 为15年来首次亏损 新鸿基内地物业租赁收入下降2% 九龙仓投资物业收入下降4% [6][8][10] - 具体商场项目出现奢侈品品牌集中撤离现象 上海One ITC商场有LV、Celine、Tiffany等至少六大奢牌退场 北京金融街购物中心也失去了Dior、Gucci等品牌 [4] - 恒隆地产旗下部分项目租金收入大幅下滑 2025年上半年 武汉和沈阳项目租赁收入同比分别下降36%和37% 上海兴业太古汇和前滩太古里租金收入分别下降6%和10% [23] - 尽管高端商场租赁收入占比因物业销售减少而被动上升 但整体对奢侈品的依赖反而在加深 恒隆高端商场租赁收入占比从58.8%升至70.3% [24] 奢侈品市场变化及其影响 - 中国大陆奢侈品市场在2023年上半年短暂复苏后 自2024年起连续六个季度负增长 2024年全年销售额下跌18%-20% 市场规模回退至2020年水平 [19] - 主要奢侈品集团在亚洲市场（除日本）表现疲软 LVMH集团在2025年第三季度营收同比下滑4% 有机增速仅为1% 开云集团同期营收和有机增速分别下降9.8%和5% [21] - 奢侈品集团为应对全球消费者减少（2022-2024年减少约5000万人）及市场下滑 采取两大自救策略：一是积极开辟线上销售渠道（如LVMH将Tiffany、尚美等品牌引入天猫） 二是线下门店向核心地段和商圈收缩集中 导致非核心商圈门店关闭（如Gucci在2024年至今于中国大陆关闭9家门店） [23] 高端商场的转型策略与新兴模式 - 传统高端商场开始寻求转型与去高端化 恒隆地产在2025年中报提出将侧重引入老铺黄金、泡泡玛特等新消费品牌 布局轻资产项目 并展开全客层运营 [26] - 以华润万象生活为代表的大陆商业地产商展现出更强增长势头 其通过差异化产品线（万象城、万象汇、万象天地）和下沉市场布局（在厦门、武汉等城市开设14家万象城）避开一线城市激烈竞争 [26][29] - 新运营模式的核心在于将商场从“卖场”转变为“景区”和“策展人” 通过“首店经济”、IP联名、展会活动及打造细分体验场景（如潮玩、二次元、宠物友好空间）来主动吸引客流 实现从“被动接触”到“主动吸引”的转变 [32] - 转型实践已取得初步成效 静安大悦城通过每年近300场活动及超30场国际顶流IP快闪 商业销售额提升近45% 由华润经营的CP静安引入106家首店品牌 客流同比增长33% 上海新天地2024年上半年租金收入2.44亿元 同比增长4% 重点也在于“首店”效应 [32][33]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2025年12月31日 | 狀態: 新提交 | | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | 公司名稱: | Swire Properties Limited 太古地產有限公司 | | | 呈交日期: | 2026年1月2日 | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | | 備註： | | | | Swire Properties Limited 太古地產有限公司並無法定股本，及其股本並無股份面值。 | | | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01972 | 說明 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數 ...