开出了一个不太理想的盲盒？ 撰文｜包晶晶 编辑｜陈梦妤 封面、内文图源｜包晶晶 "现在最大的分歧在于沟通，从开发商角度来看是正常且持续的，但业主的直观感受是'断线'的。"近日，上海世纪前滩天御业主林先生（化名）通过电话 向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示。 维权近一年半，林先生等业主对于项目品质满是无奈。 世纪前滩天御位于上海前滩国际商务区，均价超千万元。"偶然在某个购房群得知天御竟然还剩几套高区在售，高积分的我们还未曾参与过其他盘的认 筹，思量一晚后，第二天便果断定下。"业主张女士（化名）曾分享过自己买房的心路历程。 时至今日，在业主们自发组建的微信公众号上，还能看到有人曾将项目称为"白月光"。而当项目进入交付筹备期，业主们却逐渐对"白月光"产生了疑问。 这场维权始于2024年8月，业主们对电梯、装修细节、公区设计方案等持续追问，却始终难与开发商方面完全达成一致。 近日，项目方以书面形式向每经记者给出了部分问题推进的时间表："计划自2026年二季度开始，逐步向业主展示公区实景，切实保障每一位业主的知情 权。" "付款前没有看过样板间" 世纪前滩天御坐落于上海浦东新区前滩21地块，紧邻前滩太古里。 ...

格隆汇1月7日｜太古地产宣布，旗下 "陆家嘴太古源 源邸" 第四批次推出的60套住宅单位首日即售出48 套，实现销售额人民币26.4亿元，达本批房源总货值的83.1%。本批次推售的房源位于两栋临江塔楼， 涵盖240平方米及388平方米宽敞户型。该批次销售均价约为每平方米人民币18万元。截至目前，项目累 计销售额已突破人民币123亿元，已推出的250套房源中已有234套售出，去化率达93.6%。 ...

1月7日，太古地产宣布，旗下 "陆家嘴太古源 源邸" 第四批次推出的60套住宅单位首日即售出48套，实 现销售额人民币26.4亿元，达本批房源总货值的83.1%。本批次推售的房源位于两栋临江塔楼，涵盖240 平方米及388平方米宽敞户型。该批次销售均价约为每平方米人民币18万元。截至目前，项目累计销售 额已突破人民币123亿元，已推出的250套房源中已有234套售出，去化率达93.6%。 ...

摩根士丹利发布研报称，将香港地产业的行业观点上调至"吸引"，预期三个细分领域，包括香港住宅楼 价、中环写字楼租金及香港零售销售，将自2018年以来首次同步实现按年正增长。 写字楼方面，虽然空置率仍然高企，但该行认为市场将会复苏，预期今年中环写字楼的租金将上升 3%，因终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构。 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号。 香港零售销售方面，该行预计今年将按年增长3%，主要受访客量增加所带动。不过，该行忧虑线上零 售销售额持续上升，以及深圳较低廉的产品和服务带来的挑战。同时，内地免税销售扩张亦构成潜在压 力。 住宅方面，该行认为楼价自2018年下跌30%后，已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于 2027年进一步上涨。因政府已于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客 户南下置业。来自内地的移民人数显著增加(疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻 倍)，带动人口正增长。去年强劲的股市表现(恒指2025年上涨28%)亦提升了市场情绪。 在三个板块中，该行 ...

行业观点与评级 - 摩根士丹利将香港地产业的行业观点上调至“吸引” [1] - 预期香港住宅楼价、中环写字楼租金及香港零售销售将自2018年以来首次同步实现按年正增长 [1] 细分领域展望与预测 - 最看好住宅楼市，其次为写字楼及零售 [1] - 住宅楼价自2018年下跌30%后，已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于2027年进一步上涨 [1] - 预期2025年中环写字楼的租金将上升3% [2] - 预计香港零售销售今年将按年增长3% [2] 住宅市场驱动因素 - 政府已于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客户南下置业 [1] - 来自内地的移民人数显著增加，疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻倍，带动人口正增长 [1] - 去年强劲的股市表现（恒指2025年上涨28%）亦提升了市场情绪 [1] 写字楼市场驱动因素 - 终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构 [2] - 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号 [2] - 虽然空置率仍然高企，但市场将会复苏 [2] 零售市场驱动因素与挑战 - 零售销售增长主要受访客量增加所带动 [2] - 线上零售销售额持续上升构成挑战 [2] - 深圳较低廉的产品和服务带来挑战 [2] - 内地免税销售扩张亦构成潜在压力 [2] 选股建议与目标价 - 建议增持新鸿基地产，目标价120港元 [1] - 建议增持恒基地产，目标价36港元 [1] - 建议增持长实集团，目标价47港元 [1] - 建议增持恒隆地产，目标价10.7港元 [1] - 建议增持太古地产，目标价23港元 [1]

文章核心观点 - 奢侈品市场与高端商场之间长期稳固的“唇齿相依”共生关系在疫情后出现松动甚至破裂 奢侈品销售下滑与渠道策略调整导致高端商场面临租金收入下降和品牌撤离的困境 [4][5][13] - 面对困境 高端商场正积极转型 从依赖奢侈品品牌和核心地段的传统“收租”模式 转向通过引入新消费品牌、打造“首店经济”、举办IP活动及增强社交体验来主动吸引全客层客流的新模式 [26][32][33] 高端商场经营现状与困境 - 多家老牌港资高端地产商经营业绩显著下滑 恒隆地产2024年上半年营收同比下降18.7% 净利润连续两年下降 太古地产2024年上半年亏损12.02亿港元 为15年来首次亏损 新鸿基内地物业租赁收入下降2% 九龙仓投资物业收入下降4% [6][8][10] - 具体商场项目出现奢侈品品牌集中撤离现象 上海One ITC商场有LV、Celine、Tiffany等至少六大奢牌退场 北京金融街购物中心也失去了Dior、Gucci等品牌 [4] - 恒隆地产旗下部分项目租金收入大幅下滑 2025年上半年 武汉和沈阳项目租赁收入同比分别下降36%和37% 上海兴业太古汇和前滩太古里租金收入分别下降6%和10% [23] - 尽管高端商场租赁收入占比因物业销售减少而被动上升 但整体对奢侈品的依赖反而在加深 恒隆高端商场租赁收入占比从58.8%升至70.3% [24] 奢侈品市场变化及其影响 - 中国大陆奢侈品市场在2023年上半年短暂复苏后 自2024年起连续六个季度负增长 2024年全年销售额下跌18%-20% 市场规模回退至2020年水平 [19] - 主要奢侈品集团在亚洲市场（除日本）表现疲软 LVMH集团在2025年第三季度营收同比下滑4% 有机增速仅为1% 开云集团同期营收和有机增速分别下降9.8%和5% [21] - 奢侈品集团为应对全球消费者减少（2022-2024年减少约5000万人）及市场下滑 采取两大自救策略：一是积极开辟线上销售渠道（如LVMH将Tiffany、尚美等品牌引入天猫） 二是线下门店向核心地段和商圈收缩集中 导致非核心商圈门店关闭（如Gucci在2024年至今于中国大陆关闭9家门店） [23] 高端商场的转型策略与新兴模式 - 传统高端商场开始寻求转型与去高端化 恒隆地产在2025年中报提出将侧重引入老铺黄金、泡泡玛特等新消费品牌 布局轻资产项目 并展开全客层运营 [26] - 以华润万象生活为代表的大陆商业地产商展现出更强增长势头 其通过差异化产品线（万象城、万象汇、万象天地）和下沉市场布局（在厦门、武汉等城市开设14家万象城）避开一线城市激烈竞争 [26][29] - 新运营模式的核心在于将商场从“卖场”转变为“景区”和“策展人” 通过“首店经济”、IP联名、展会活动及打造细分体验场景（如潮玩、二次元、宠物友好空间）来主动吸引客流 实现从“被动接触”到“主动吸引”的转变 [32] - 转型实践已取得初步成效 静安大悦城通过每年近300场活动及超30场国际顶流IP快闪 商业销售额提升近45% 由华润经营的CP静安引入106家首店品牌 客流同比增长33% 上海新天地2024年上半年租金收入2.44亿元 同比增长4% 重点也在于“首店”效应 [32][33]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2025年12月31日 | 狀態: 新提交 | | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | 公司名稱: | Swire Properties Limited 太古地產有限公司 | | | 呈交日期: | 2026年1月2日 | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | | 備註： | | | | Swire Properties Limited 太古地產有限公司並無法定股本，及其股本並無股份面值。 | | | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01972 | 說明 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數 ...

公司高层人事变动 - 国泰集团董事会主席贺以礼将于2026年5月13日卸任，并于同年5月31日离任太古集团荣休，结束其30余年的职业生涯 [1] - 董事局已委任白德利为国泰集团主席，由2026年5月13日起生效 [1] - 白德利目前为太古股份有限公司、太古集团有限公司、太古地产有限公司和香港飞机工程有限公司的主席，并将继续担任此职务 [1] 新任主席背景与表态 - 白德利自1987年加入太古集团以来，曾于中国内地和香港，美国、日本、中东以及其他主要市场担任要职 [1] - 白德利表示接任后将致力于与领导团队紧密合作，提升国泰集团的整体表现 [1] - 白德利表示将继续支持香港，巩固其作为领先国际航空枢纽的地位 [1] 离任主席致辞 - 贺以礼表示很荣幸在过去6年担任国泰集团主席，与一支充满热情、尽职尽责的团队并肩工作 [1] - 贺以礼衷心感谢顾客一直以来的支持 [1] - 白德利对贺以礼的领导表示赞赏 [1]

人事任命与战略调整 - 太古地产任命David Porj-Wilczynski为中国内地行政总裁 其毕业于牛津大学 于2010年通过太古管理培训生计划加入集团 拥有跨领域领导经验 曾担任太古商业总经理 属于战略领导层级 [1] - 广州太古汇原总经理黄瑛升任太古地产副董事 负责统筹中国香港及内地的数字、信息技术及数字化转型工作 其自2017年12月起担任该职 任内项目零售表现持续走强 [4] - 王天滨接任广州太古汇总经理 其原为北京颐堤港总经理 [4] - 戴楷获委任为北京太古坊总经理 其约三个月前刚获任颐堤港二期总经理 任期于2025年9月1日生效 [5] - 陈小英获任太古地产中国内地住宅业务总经理 并继续履行华北区投资发展总经理职责 任期于2025年9月1日生效 [6] - 今年6月 太古地产上海、北京和成都三地项目核心管理团队发生人事变更 余国安获任命为中国内地零售业务（新项目）总经理 伍玉珊获任命为中国内地零售业务总经理并继续领导成都太古里 顾育真获任命为零售业务（上海浦东）总经理 任期均于7月1日生效 [6] - 不到半年时间 太古地产发生八名高管变动 市场视其为加强内地战略与执行的信号 [7] 业务表现与市场对比 - 太古地产零售业务表现明显优于办公楼业务 [7] - 截至9月末 香港核心购物中心零售销售额同比增长：太古广场购物商场增长3.6% 太古城中心增长3% 东荟城名店仓增长0.2% [7] - 内地零售市场表现更为活跃 截至9月末零售销售额同比增长：上海兴业太古汇增长41.9% 出租率提升至95% 北京三里屯太古里增长7.8% 上海前滩太古里增长5.6% 北京颐堤港增长2.9% 成都太古里增长2.4% 广州太古汇增长0.3% [7] - 广州太古汇是内地唯一一座出租率保持在100%的物业 [7] 投资计划与项目进展 - 三年前 太古地产宣布未来10年在核心市场投资1000亿港元 其中500亿港元（半数）将投向中国内地 并计划在2032年前将内地总楼面面积增加一倍 [7] - 根据2025年中期财报 1000亿港元策略性投资计划进展理想 目前已承诺投放67%资金至不同项目 计划投向中国内地的500亿港元资金已落实92% [8] - 北京颐堤港扩建部分已于今年10月中旬实现结构封顶 预计2026年分阶段落成 项目总楼面面积逾86万平方米 规划包括八座甲级办公楼、一座购物中心、一家全新东隅酒店及绿地与配套设施 落成后整体更名为北京太古坊 将成为首都东北部规模最大的多功能商务商业集群 [5] - 广州太古汇正面临汇坊改造和二期扩容的关键任务 未来将与聚龙湾太古里形成双核联动 [4]

市场宏观环境与结构性变化 - 当前市场处于“小冰河期”时代，这是经济结构性变化带来的结果 [1] 消费市场趋势变化 - 消费者不再愿意为噱头试错 [1] - 性价比或质价比消费是当下毫无疑问的趋势 [1] - 小确幸消费和自我完善类消费将成为市场的主流趋势 [1] 技术创新对消费的影响 - 技术革命会推动很多消费类目的创新 [1]