好的，我将为您总结这份行业研报的关键要点。报告研究的具体公司包括建发国际、滨江集团、华润置地等，行业为房地产及物业管理。 行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业广义需求总量已见底，一二手房合计成交持续稳定3年多，2022-2024年总成交分别为15.4、15.2、14.0亿平，2025年前8月主流27城合计成交同比+3% [15][18] - 行业困境关键在于购买力而非需求，中产走弱导致置换链不畅，形成"二手房刚需化+新房改善化"格局，造成量价无法正向循环 [15][31] - 好房子政策将成为破局之策，通过打造新产品、开辟新市场，引领核心城市形成五重利好共振，实现由结构复苏带动全局复苏的路径 [4][15][65] - 香港楼市在四重利好（人才政策、撤辣政策、股市大涨、HIBOR下降）共振下已实现全方位反转，为其他核心城市提供借鉴 [119] - 上海等核心城市（成都、北京、深圳、杭州、广州）正逐步具备利好因素，有望复制香港路径率先筑底改善 [4][15][118] 分章节总结 行业现状：房地产基本面的困境和政策面的约束 - 全国一二手房总成交趋于稳定在14亿平上下，2024年总成交14.0亿平已持平需求中枢 [15] - 2021-2024年新房销售规模从15.7亿平下降至8.1亿平（累计-48%），二手房从3.6亿平提升至5.9亿平（累计+64%） [15] - 2025年前8月主流27城新房和二手房成交分别同比-5%和+8% [18] - 二手房成交放量未能推动房价止跌回稳，统计局二手房房价指数从2025年3月-0.2%下降至6月-0.6% [25] - 全国二手房房价自2021年以来累计下跌达35% [33] - 高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路，约束了政策选项 [56] 破局之道：好房子政策引领核心城市五重利好共振 - **好房子的政策力量**：好房子供给稀缺（全国高品质住宅存量占比仅24%）、需求充裕、政策友好，14个一线城市好房子项目首开去化率普遍在78-83% [67][69][71] - **城市更新的力量**：2025年中央密集出台城市更新政策，上海2025年征地和拆迁补偿预算同比+21% [79][80][87] - **住房消费升级力量**：全国高品质住宅存量占比仅24%，一线城市仅14%，估算2022-30年改需占比达44% [92][96] - **资本管制下财富再配置力量**：2024年全国新房套总价3,000万元以上成交套数同比+57%，其中一线城市占比高达97%（上海占62%） [97][101] - **股市的力量**：核心城市股市领先楼市约半年，2025年4月以来上证指数和深圳成指分别累计上行23%和38% [107] - **潜在利好**：个人房贷利率（实际利率）为3.06%，较2016Q1低点仍有73BP下降空间；一线城市限购政策已放松五轮 [110][114] 核心城市：香港已反转，上海等核心城市临近底部 - 香港中原二手房房价指数自2021年8月以来累计下跌30%，2025年四重利好推动下实现反转 [119] - 香港二手房租金自2024年2月低点累计上涨10%，房价于2025年3月筑底改善，2025年7月新房成交同比+126% [123] - 上海呈现哑铃型修复状态，高端改善新房和刚需二手房房价已经筑底改善 [4][15] - 2024年核心城市土地成交金额占比提升，核心城市有一二手房合计成交总金额占比超60% [46][47] 投资分析意见 - 推荐四类企业：产品力房企（建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份）；低估值修复房企（新城控股、越秀地产、招商蛇口等）；二手房中介（贝壳-W）；物业管理（绿城服务、华润万象等） [4][5] - 行业经营模式正从金融业转向制造业，有望迎接PB-ROE的向上突破 [4][5]

行业盈利现状与转型背景 - 2025年中期财报显示房企上半年盈利压力扩大 亏损者占绝大多数[2] - 部分依托经营性业务的企业如龙湖、华润保持正向盈利 体现行业转型态势[2] - 城市发展模式从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 中央会议明确系统性变化[2] 房企转型方向与路径 - 转型聚焦三个方向：强化持有型物业、布局轻资产业务、拓展传统开发外新业务[2] - 开发业务对应增量市场 经营性业务对应存量市场 形成双轨发展模式[2] - 参考国际经验 日本三井不动产在泡沫破裂后通过租赁收入稳定现金流（1997年租赁利润586亿日元覆盖销售业务亏损781亿日元）[4] 领先企业业务成效 - 龙湖经营性业务收入132.7亿元创历史新高 核心净利约40亿元[5] - 商业投资航道租金收入55亿元（增长4.9%） 商场出租率97%[5] - 资产管理航道收入15.1亿元 冠寓出租率95.6%[5] - 龙湖智创生活在管面积4亿平方米 收入55.3亿元[5] - 华润经常性业务核心净利润60.2亿元 利润贡献占比60.2%[6] - 华润经常性收入205.6亿元 推动向城市投资开发运营商转变[6] 具体业务布局与创新 - 龙湖形成"基本盘+增长盘+创新盘"路径：债务结构/现金流为基础 运营服务为增长极 生态化与智能化创新为未来空间[6] - 推出集成式APP连接购新房/租好房/商业场景 试水AI应用并通过千丁数科对外输出[9] - 华润以大资管模式为核心战略 招商蛇口资产运营收入36.6亿元（同比上涨4.1%） 新入市13个项目[8] - 保利发展打造商业与物业新增长线 推出"时光系"商业产品线[8] 行业趋势与模式验证 - 中指研究院指出房企需聚焦代建/综合运营服务等赛道转型升级[8] - 学者建议从投资驱动转为运营驱动 从开发创收转向服务增收[8] - 穆迪认为经常性收入提升盈利稳定性与财务韧性 华润与龙湖表现优于同业[9] - 经营性业务帮助企业完成利润结构与盈利模式切换 提供可借鉴的新发展模式[7][9]

核心财务表现 - 2025H1营业收入949亿元同比增长20% [1] - 核心净利润100亿元同比下降7% [1] - 经常性业务贡献核心净利润占比60%同比提升9个百分点 [1] - 毛利率24.0%同比提升2个百分点 [1] - 核心净利率10.5%同比下降3个百分点 [1] - 每股派息0.20元同比持平 [1] 开发销售业务 - 开发销售型业务收入744亿元同比增长26% [2] - 签约销售额1103亿元同比下降12% [2] - 一二线城市销售额占比93%权益销售额占比67% [2] - 行业销售额排名第3在15个城市销售排名前3 [2] - 拿地金额447亿元同比增长75%权益拿地额占比72% [2] - 投资强度41%新增土储建面148万㎡同比下降27% [2] - 新增土储楼面价3万元/㎡总土储建面4895万㎡ [2] - 开发销售型业务毛利率15.6%同比提升3个百分点 [1] - 该业务核心净利润同比下降24%主要因去年REIT出售收益16亿元推高基数 [1] 经营性不动产 - 经营性不动产业务收入121亿元同比增长6% [3] - 购物中心租金收入104亿元同比增长10%占比86% [3] - 在营购物中心94个近九成项目当地零售额排名前三 [3] - 购物中心出租率97.3%同比持平 [3] - 零售额1101亿元同比增长20%同店增长9% [3] - 租售比12%维持合理水平 [3] - 购物中心毛利率78%同比提升1个百分点 [3] - 经营性不动产业务毛利率72.9%同比提升1个百分点 [1] 财务健康状况 - 净有息负债率39%剔除预收款资产负债率55% [3] - 加权平均融资成本2.79%较2024年末下降32个基点 [3] - 经常性业务收入预计覆盖2倍股息及利息倍数 [3] 盈利预测 - 预计2025年归母净利润245亿元2026年241亿元 [3] - 对应每股收益3.43元/3.39元 [3] - 当前股价对应PE倍数8.4倍/8.5倍 [3]

行业整体盈利状况 - 前30家上市房企中部分实现正向盈利 部分持续亏损 行业呈现分化态势 [1] - 华润置地以118.8亿元归母净利润位列第一 远洋集团102亿元第二 中海地产85.99亿元第三 [4] - 碧桂园亏损190.8亿元 融创中国亏损128.1亿元 万科亏损119.5亿元 为亏损最严重的三家企业 [9][10][11] 盈利企业分析 - 华润置地归母净利润118.8亿元同比增长16.21% 经常性业务贡献60.2%核心净利润达60.2亿元 [4] - 远洋集团归母净利润102亿元主要受益于境外债务重组的非现金收益 剔除后仍为亏损 [4] - 龙湖集团归母净利润32.16亿元超过保利发展 排名第四 滨江集团归母净利润18.53亿元同比增长58.87% [6] - 城建发展归母净利润6.08亿元同比大幅上升541.85% 大悦城控股归母净利润1.09亿元同比增长129.87% 均实现扭亏为盈 [6] 盈利下滑企业分析 - 保利发展归母净利润27.11亿元同比减少63.47% 主要因结转规模下降和盈利能力下滑 [6][7] - 绿城中国归母净利润2.1亿元同比下降89.74% 计提资产减值损失19.38亿元较2024年同期增加10.7% [7][8] - 华发股份归母净利润1.72亿元同比下降86.41% 计提资产减值损失14.36亿元 [8] 亏损企业分析 - 碧桂园亏损190.8亿元较去年同期128亿元亏损扩大 融创中国亏损128.1亿元但较去年同期收窄 [9][10] - 绿地控股归母净利润亏损35.06亿元同比下降1772.4% 因房地产和基建行业持续低迷 [11] - 世茂集团 旭辉集团 金地集团 华侨城 首开股份 建业集团 中交房地产等企业均录得亏损 [11] 业务结构影响 - 华润置地经常性业务包括购物中心 写字楼 酒店 长租公寓等 占总营业额21.7%却贡献60.2%核心净利润 [4] - 行业整体受销售结转规模下降影响营收和利润 多家企业计提资产减值准备 [11] - 除一线城市正在复苏外 二三四线城市楼市尚未恢复 影响企业盈利能力 [11]

核心观点 - 房地产行业深度调整背景下 头部房企盈利能力呈现显著分化 部分企业通过业务转型或债务重组实现盈利增长 而多数企业受销售结转规模下降及资产减值影响陷入亏损 [1][5][9][13] 盈利表现 - 华润置地以118.8亿元归母净利润位居行业第一 同比增长16.21% 其中经常性业务贡献60.2%核心净利润 开发销售业务净利润同比下降23.8%至39.8亿元 [5] - 远洋集团以102亿元净利润位列第二 主要受益于境外债务重组产生的非现金收益 剔除后实际经营仍为亏损 [5] - 中海地产以85.99亿元净利润排名第三 但同比下滑16.62% [6] - 龙湖集团净利润32.16亿元超过保利发展位列第四 滨江集团净利润18.53亿元同比大幅增长58.87% [7] - 城建发展净利润6.08亿元同比激增541.85% 大悦城控股净利润1.09亿元同比增长129.87% 均实现扭亏为盈 [8] 盈利下滑 - 保利发展净利润27.11亿元同比下滑63.47% 主要因项目结转规模下降及盈利能力减弱 [7][9] - 绿城中国净利润2.1亿元同比暴跌89.74% 计提资产减值损失19.38亿元（含存货减值17.17亿元）是主因 [10] - 华发股份净利润1.72亿元同比下降86.41% 计提资产减值损失14.36亿元 [10] 亏损企业 - 碧桂园亏损190.8亿元 较去年同期128亿元亏损扩大48.56% [4][11] - 融创中国亏损128.1亿元 虽同比收窄14.36% 但亏损额仍居行业第二 [4][12] - 万科亏损119.5亿元 同比扩大21.25% [4][13] - 绿地控股亏损35.06亿元 同比暴跌1772.4% 为下滑幅度最大企业 [4][13] 行业趋势 - 房企经营状况较去年同期有所改善 但尚未恢复至正常水平 二三线城市市场复苏缓慢制约企业盈利能力 [14] - 盈利分化主要源于业务结构差异（如华润置地租赁业务占比提升）与资产减值计提力度（如绿城计提19.38亿元） [5][10][14]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [1][3][77] 核心财务表现 - 2025H1营业收入949亿元，同比增长20% [1][10] - 2025H1核心净利润100亿元，同比下降7% [1][10] - 经常性业务贡献核心净利润占比60%，同比提升9个百分点 [1][10] - 毛利率24.0%，同比提升2个百分点，其中开发销售型业务毛利率15.6%（提升3个百分点），经营性不动产业务毛利率72.9%（提升1个百分点） [1][10] - 核心净利率10.5%，同比下降3个百分点 [1][10] - 每股派息0.20元，同比持平 [1][10] 开发销售型业务 - 2025H1收入744亿元，同比增长26% [2][25] - 签约销售额1103亿元，同比下降12%，其中一二线城市销售额占比93%，权益销售额占比67% [2][25] - 销售额行业排名第3，在15个城市销售排名前3 [2][25] - 拿地金额447亿元，同比增长75%，权益拿地额占比72%，投资强度41% [2][25] - 新增土储建面148万㎡，同比下降27%，全部位于一二线城市，楼面价提升至3万元/㎡ [2][25] - 总土储建面4895万㎡，保持充裕 [2][25] 经营性不动产业务 - 2025H1收入121亿元，同比增长6%，其中购物中心租金收入104亿元（增长10%），占比86% [3][50] - 在营购物中心94个，近九成项目当地零售额排名前三 [3][50] - 购物中心整体出租率97.3%，同比持平；零售额1101亿元，同比增长20%，同店增长9% [3][50] - 租售比12%，维持合理水平；购物中心毛利率78%，同比提升1个百分点 [3][50] 财务健康状况 - 净有息负债率39%，剔除预收款的资产负债率55% [3][64] - 加权平均融资成本2.79%，较2024年末下降32个基点 [3][64] - 预期2025年经常性业务收入能覆盖2倍股息及利息倍数，偿债压力较小 [3][64] 盈利预测 - 预计2025年归母净利润245亿元，2026年241亿元 [3][77] - 对应每股收益2025年3.43元，2026年3.39元 [3][77] - 对应当前股价PE分别为8.4倍和8.5倍 [3][77]

公司：华润置地 (China Resources Land, 1109 HK) 核心观点与论据 * 经营环境仍然充满挑战 开发物业(DP)业务面临需求疲软 主要受二手房价格疲软导致购房者情绪低迷 以及宏观经济挑战和收入不确定性导致的购买力不足影响[1][2] 投资物业(IP)业务中奢侈品零售势头疲弱 但大众市场消费中的特定体验式类别正在增长 例如餐饮、文化表演(如音乐会)和角色娱乐 其特点是平均客单价较小且能带来即时情感满足[2][4] * 公司计划通过在有核心城市的核心区域进行纪律性投资 并利用其多元化的购物中心定位和品牌孵化能力(如泡泡玛特)来主动利用新兴的新消费趋势[1][4] * 向多平台资产管理模式的转型正在进行中 旨在从公司高质量、高收益的投资组合中释放增量增长和价值[1] 公司已建立三个上市资产管理平台 截至2025年上半年末总资产管理规模(AUM)达4835亿元人民币 较2024年底增长5%[6] 由两个公募C-REITs(一个为购物中心 一个为长租公寓)和物业管理业务平台华润万象生活(1209 HK)组成[6] * "买入-修复-出售"(buy-fix-sell)模式是该战略的关键组成部分 目标是通过潜在的C-REITs退出实现价值增值 涉及以约6%的资本化率(cap rate)收购资产 并以约4%的资本化率退出[6] 管理层指引表明 未来几年每年可能有50亿至100亿元人民币的资产被注入现有REITs以实现退出(但需视审批进度而定)[6] 这些REIT发行所得款项将再投资于新管道项目的建设资本支出(目前有33个项目在管道中)[6] * 公司关键目标是提高经常性业务收入对年度核心利润的贡献至约50%(较2024财年的41%上升)[6] * 盈利能力是开发物业业务的核心 新获取项目的现金毛利率(cash GPM)约为18% 超过了2024财年/2025年上半年约17%/16%的账面毛利率 也高于之前指引中2025-26年约14%-15%的账面毛利率[6] 管理层重申了纪律性的投资策略 根据销售业绩和动态现金流预测设定投资预算 并重点关注确保可售资源的快速周转[6] 在保持行业前三至五名的领导地位的同时 管理层认为平衡规模与利润率(目标维持约15%-18%的毛利率)以最终实现合理盈利能力更为优先[6] * 股东回报方面 管理层承诺维持核心净利润30%+的股息支付率(2024财年为37%) 并会考虑进行股份回购以进一步提升股东总回报[1][6] 长期目标是改善公司的估值倍数(当前市盈率为6-7倍) 使其与领先的开发商管理(DM)同行(那些拥有高IP/经常性业务敞口的公司市盈率约为15倍)看齐 管理层认为更高比例的经常性收入应转化为更高的估值倍数 此外 随着开发物业利润率企稳 该业务对盈利和公司整体估值的拖累预计将减少[6] 其他重要内容 * 管理层认为进一步的贷款市场报价利率(LPR)下调可能有助于刺激需求 特别是如果高线城市的抵押贷款利率能够降至住宅租金收益率以下(截至2025年8月 一线/二线城市平均租金收益率分别为1 9%/2 7%)[2] * 管理层预计 鉴于政府更有动力以合理价格提供高质量、干净的(clean-side)地块 未来在核心城市的核心区域将出现更具吸引力的拿地机会[2] * 投资评级为买入(Buy) 基于NAV的12个月目标价为38 0港元 对应10%的NAV折让[8] * 关键风险包括: 收入确认和租赁盈利能力低于预期 规模扩张慢于预期 以及因供应压力和宏观硬着陆导致的购物中心开业延迟[8]

河南省房地产市场整体表现 - 8月传统淡季市场背景下 河南省房地产市场整体走弱 但高品质"好房子"项目仍保持良好销售表现[1] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 政策发力预期增强 市场或实现温和复苏[1] 2025年1-8月河南房地产企业销售业绩 - 建业地产以53.42亿元销售额和82.25万平米销售面积位居双榜第一[1] - 销售额前十企业包括：中海地产28.37亿元 正商集团28.25亿元 中国金茂27.61亿元 招商蛇口25.70亿元 华润置地23.23亿元 保利发展20.44亿元 碧桂园17.94亿元 万科15.52亿元[1] - 销售面积前十企业包括：正商集团31.89万平米 恒达集团19.62万平米 招商蛇口19.04万平米 碧桂园17.90万平米 信友集团15.85万平米 保利发展15.71万平米 华信集团15.46万平米 中成集团12.51万平米 万科12.47万平米[1][2] 2025年1-8月河南本土房地产企业排名 - 本土房企销售额前三：建业地产53.42亿元 正商集团28.25亿元 正弘置业13.78亿元[2] - 本土房企销售面积前三：建业地产82.25万平米 正商集团31.89万平米 恒达集团19.62万平米[2] - 美盛集团销售额13.29亿元位列第四 中建七局地产集团销售额11.15亿元位列第五[3] 河南省土地市场数据 - 2025年1-8月全省共推出各类用地1798宗 规划建筑面积8653.0万平米 成交规划建筑面积6583.2万平米[4] - 住宅用地推出382宗 规划建筑面积2063.9万平米 成交规划建筑面积1449.0万平米[4] - 8月住宅用地成交规模前三城市：许昌市127.61万平米 周口市21.88万平米 郑州市21.77万平米[4] - 成交楼面均价前三城市：郑州市3098元/㎡ 济源市2025元/㎡ 洛阳市1686元/㎡[4]

核心业绩表现 - 华润置地2025年上半年营收949.21亿元同比增长19.96% 归母净利润118.8亿元同比增长15.87% [2] - 保利发展营收1168.57亿元同比下滑16.08% 归母净利润27.11亿元同比大幅下降63.46% [2] - 中海营收832.19亿元同比减少4.27% 归母净利润85.99亿元同比下降16.63% [2] 利润排名变动 - 华润置地以超出中海32.81亿元归母净利润优势取代其"利润王"地位 [1][2] - 2024年同期中海曾以0.61亿元微弱优势领先华润置地 [2] - 保利发展近五年来首次出现营收下滑 此前2021-2024年营收持续增长 [3] 经营性不动产表现 - 华润置地经营性不动产收入121.1亿元同比增长5.5% 购物中心零售额1101.5亿元增长20.2% [5] - 中海商业物业收入35.4亿元占总营收不足5% 其中写字楼收入17亿元 购物中心11.7亿元 [6] - 保利发展不动产经营收入仅25.4亿元 与华润和中海存在显著差距 [6] 土地储备策略 - 保利发展新增26个项目总地价509亿元 较2024年同期12个项目126亿元大幅提升 [8] - 中海新增17宗地403.7亿元 较2024年同期6宗128.9亿元明显增加 [9] - 华润置地新增18宗地447.3亿元 较2024年同期11宗183.3亿元显著增长 [9] 业务结构分析 - 房地产开发业务占比:保利发展89.98% 中海93.68% 华润置地78.34% [8] - 保利发展房地产开发业务营收1051.43亿元 中海779.62亿元 华润置地743.6亿元 [8] - 三家企业共同加大一线城市土储 体现对市场止跌回稳的信心 [1][9] 行业趋势与策略 - 房企聚焦核心一二线城市 利用产品力提升和合理定价保障销售速度与利润 [10] - 行业关注第四代住宅和豪宅品质升级等可持续发展路径 [10] - 建议采取以销定投、以销定产、随行就市、尊重市场与政策四大原则平衡开发与增长 [11]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策进入深水区 预计最终力度超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [4] - 一线城市和部分二线城市更具投资价值 [4] - 2025年板块仍以政策主导 建议关注政策beta机会 [4] 政策动态 - 深圳限购放松力度超过北京上海 限购范围大幅缩小 [1][11] - 深圳仅福田区 南山区和宝安区新安街道执行较严限购政策 [1][11] - 深圳罗湖区 宝安区(不含新安街道) 龙岗区等满足条件不限购套数 [1][11] - 深圳盐田区 大鹏新区全面取消限购 [1][11] - 杭州余杭区提供4万元购房补贴 [55] - 岳阳市提供总价2%的购房补贴(最高2万元) [55] 市场表现 - 申万房地产指数本周下跌1.5% 落后沪深300指数0.67个百分点 [1][12] - 房地产行业在31个申万一级行业中排名第24位 [1][12] - 本周上涨房地产个股49支 下跌62支 [12] - 首开股份周涨幅32.0% 表现最佳 [12][18] - 南国置业周跌幅22.6% 表现最差 [12][18] 新房市场 - 本周30城新房成交面积148.8万方 环比下降17.9% 同比下降11.2% [2][23] - 一线城市新房成交45.3万方 环比+4.4% 同比+4.1% [2][23] - 二线城市新房成交70.9万方 环比-23.3% 同比-11.0% [2][23] - 三线城市新房成交32.6万方 环比-28.0% 同比-26.6% [2][23] - 今年累计36周30城新房成交6720.3万方 同比-2.4% [2][28] - 北京累计成交354.1万方 同比-6.0% [32] - 上海累计成交738.0万方 同比-1.1% [32] - 广州累计成交489.6万方 同比+12.3% [32] - 深圳累计成交192.2万方 同比+3.8% [32] 二手房市场 - 本周14城二手房成交171.9万方 环比下降7.8% 同比增长13.0% [2][34] - 一线城市二手房成交74.9万方 环比-4.3% [2][34] - 二线城市二手房成交74.7万方 环比-11.0% [2][34] - 三线城市二手房成交22.3万方 环比-7.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交7225.8万方 同比增长16.5% [2][34] - 一线城市累计成交2966.0万方 同比+19.6% [34] - 二线城市累计成交3350.5万方 同比+15.4% [34] - 三线城市累计成交909.3万方 同比+11.1% [34] 债券融资 - 本周发行房企信用债8只 发行规模86.90亿元 [3][42] - 总偿还量99.3亿元 净融资额-12.4亿元 [3][42] - 债券发行以AAA评级为主(66.6%) [3][42] - 债券类型以一般中期票据(42.6%)和一般公司债(42.5%)为主 [3][42] - 债券期限以3-5年为主(50.5%) [3][42] 投资建议 - 重点关注基本面alpha公司:H股绿城中国 建发国际集团 华润置地等 [4] - A股关注滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份等 [4] - 地方国企/城投/化债方向:城投控股 城建发展 信达地产 [4] - 中介机构关注贝壳 [4] - 物业公司跟涨:华润万象生活 保利物业 中海物业等 [4]