报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且维持该评级 [5] 报告核心观点 - 展望后续，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳” [4] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点，关注三条主线：1）产品美誉度高、销售排名持续提升的稳健龙头；2）存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企；3）看好物业服务长期发展空间 [4][116][117] 百城土地市场供需总结 - **整体市场**：2025年1-11月，百城土地成交建面累计同比-8.8%，供应建面累计同比-11.9% [10] - **住宅用地**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交建面为2.21亿平，累计同比-15.1%；供应建面为3.48亿平，累计同比-16.5% [1][20] - **分能级城市成交**： - 一线城市：成交建面778万平，累计同比-28.7% [1] - 二线城市：成交建面9，273万平，累计同比+4.4% [1] - 三线城市：成交建面1.21亿平，累计同比-24.9% [1] - **分能级城市供需比**：2025年1-11月，一线、二线、三线城市住宅类用地供需比分别为1.3、1.5、1.7 [30][38][48] 百城土地市场价格总结 - **整体土地价格**：2025年1-11月，百城土地成交楼面均价为1，735元/平方米，累计同比-0.7% [55] - **住宅用地价格**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交楼面均价为6，295元/平方米，累计同比+9.4% [1][55] - **分能级城市住宅用地均价**： - 一线城市：成交楼面均价为39，283元/平方米，累计同比+29.5% [1][66] - 二线城市：成交楼面均价为6，986元/平方米，累计同比+4.2% [1][69] - 三线城市：成交楼面均价为3，635元/平方米，累计同比+2.0% [1][76] TOP50房企拿地情况总结 - **新增土储价值**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储价值8，618亿元，累计同比+22.1% [81] - **新增土储面积**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储面积5，733万平，累计同比-0.6% [86] - **房企排名**： - 新增土储价值排名前三：中海地产（962亿元）、华润置地（757亿元）、招商蛇口（754亿元） [2][89] - 新增土储面积排名前三：中海地产（438万平）、保利发展（363万平）、招商蛇口（314万平） [2][89] 核心城市土地市场总结 - **核心30城月度（11月）表现**：成交宅地208宗（单月同比-19.4%），成交总建面1，529万平（单月同比-14.4%），成交总价1，144亿元（单月同比-37.7%），成交楼面均价7，482元/平（单月同比-27.2%），整体溢价率2.2%（单月同比-4.1pct） [2][94] - **核心30城累计（1-11月）表现**：成交宅地1，412宗（累计同比+3.8%），成交总建面9，815万平（累计同比-5.2%），成交总价1.06万亿元（累计同比+7.5%），成交楼面均价10，809元/平（累计同比+13.4%），整体溢价率9.6%（同比+4.7pct） [3][97] - **市场集中度**：2025年1-11月，核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%，成交总价占百城比重76.2%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重达42.5% [3][103] - **价格梯队**：1-11月，核心6城、核心30城、百城成交土地均价分别为24，527元/㎡、10，913元/㎡、6，295元/㎡ [3][103] - **溢价成交**：2025年11月，核心30城中溢价率超过20%的成交宅地共8宗；零溢价成交宅地184宗，占比88.5% [2][114] 投资建议具体标的 - **主线一（稳健龙头）**：推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋 [4][117] - **主线二（存量运营）**：推荐华润置地、上海临港、新城控股 [4][117] - **主线三（物业服务）**：推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务 [4][117]

根据提供的公众号文章内容，以下是总结的关键要点： 百城宅地成交情况 - 2025年1-7月百城住宅用地成交建筑面积1.09亿平方米，累计同比增长0.3% [4] - 同期百城住宅用地成交楼面均价7,391元/平方米，累计同比增长23.7% [4] - 分城市能级看，一线城市成交建面508万平方米同比降5.7%，楼面均价39,229元/平方米同比涨37.5% [4] - 二线城市成交建面5,151万平方米同比增11.1%，楼面均价8,336元/平方米同比涨19.0% [4] - 三线城市成交建面5,216万平方米同比降8.0%，楼面均价3,360元/平方米同比涨12.4% [4] TOP50房企土地储备 - 2025年1-8月TOP50房企新增土地储备价值6,259亿元，累计同比增长36.3% [5] - 同期TOP50房企新增土地储备面积4,254万平方米，累计同比下降2.0% [5] - 新增土储价值前三名为中海地产664亿元、绿城中国615亿元、保利发展528亿元 [5] - 新增土储面积前三名为中海地产316万平方米、绿城中国283万平方米、保利发展256万平方米 [5] 光大核心30城宅地成交 - 2025年8月光大核心30城成交宅地102宗单月同比降22.1%，成交建面607万平方米单月同比降42.1% [6] - 8月成交总价494亿元单月同比降38.0%，楼面均价8,145元/平方米单月同比涨7.0% [6] - 2025年1-8月光大核心30城累计成交宅地906宗同比增19.4%，成交建面6,247万平方米同比增3.4% [6] - 1-8月累计成交总价7,313亿元同比增32.1%，楼面均价11,707元/平方米同比涨27.8% [6] - 1-8月光大核心30城整体土拍溢价率12.9%，同比提升7.9个百分点 [6] 核心城市占比与均价 - 2025年1-7月光大核心30城宅地成交建面5,640万平方米，占百城比重51.9% [7] - 同期核心30城宅地成交总价6,819亿元，占百城比重84.8% [7] - 核心6城宅地成交建面1,567万平方米占百城14.4%，成交总价4,045亿元占百城50.3% [7] - 1-7月核心6城/30城/百城成交土地均价分别为25,848元/平方米、11,903元/平方米、7,391元/平方米 [7]

百城宅地成交情况 - 2025年1-5月百城住宅类用地成交建面6,991万平，累计同比-3.4%，成交楼面均价7,466元/平，累计同比+26.2% [3] - 分能级城市表现： - 一线城市：成交建面305万平（同比-12.6%），楼面均价42,605元/平（同比+50.6%） [3] - 二线城市：成交建面3,197万平（同比+7.1%），楼面均价8,735元/平（同比+19.1%） [3] - 三线城市：成交建面3,489万平（同比-10.6%），楼面均价3,233元/平（同比+14.1%） [3] TOP50房企土储动态 - 2025年1-5月TOP50房企新增土储价值4,218亿元（同比+42%），前三名为保利发展（413亿元）、绿城中国（394亿元）、中国金茂（360亿元） [4] - TOP50房企新增土储面积3,092万平（同比-1.2%），前三名为绿城中国（185万平）、保利发展（184万平）、中海地产（164万平） [4] 核心30城土拍热度 - 2025年5月光大核心30城宅地成交溢价率9.2%（同比+7.1pct），15宗宅地溢价率超20% [5] - 单月数据：成交宅地91宗（同比+89.6%），总建面667万平（同比+64.3%），总价623亿元（同比+78.3%），楼面均价9,342元/平（同比+8.5%） [5] - 1-5月累计数据：成交宅地491宗（同比+34.5%），总建面3,440万平（同比+15.6%），总价4,317亿元（同比+43.2%），楼面均价12,548元/平（同比+23.9%），整体溢价率16.0%（同比+10.2pct） [6] - 核心30城宅地成交建面占百城比重达49.2% [6] 重点城市高溢价案例 - 温州永嘉县地块：楼板价5,484元/平，溢价率72% [6] - 成都郫都区地块：楼板价7,250元/平，溢价率59.3% [6] - 杭州西湖区地块：楼板价21,965元/平，溢价率51.4% [6]

百城宅地成交情况 - 2025年1-4月百城住宅类用地成交建面5,667万平，同比+1.5%，成交楼面均价7,738元/平，同比+20.2% [2] - 一线城市成交建面244万平同比-19.8%，楼面均价45,072元/平同比+65.2% [2] - 二线城市成交建面2,579万平同比+2.2%，楼面均价9,281元/平同比+20.4% [2] - 三线城市成交建面2,845万平同比+3.3%，楼面均价3,140元/平同比+5.5% [2] TOP50房企土储动态 - 2025年1-4月TOP50房企新增土储价值3,761亿元同比+46.3%，中国金茂(356亿元)、绿城中国(355亿元)、华润置地(329亿元)位列前三 [3] - TOP50房企新增土储面积2,779万平同比+1.7%，绿城中国(153万平)、保利发展(134万平)、邦泰集团(126万平)位列前三 [3] 核心30城土拍热度 - 2025年4月光大核心30城宅地溢价率12.9%同比+9.6pct，楼面均价14,112元/平同比+42.4% [4] - 杭州土拍表现突出：滨江集团以19,306元/㎡楼板价获地(溢价率74.4%)，绿城中国以35,066元/㎡获地(溢价率59.4%)，保利发展以51,611元/㎡获地(溢价率58.8%) [4] - 2025年1-4月光大核心30城宅地成交总价3,694亿元同比+38.6%，整体溢价率17.2%同比+11.0pct [4]

百城宅地成交情况 - 2025年1-3月百城住宅类用地成交建面4,197万平 累计同比+0 1% 成交楼面均价7,373元/平 累计同比+15 1% [3] - 一线城市成交建面200万平 累计同比-24 9% 楼面均价46,005元/平 累计同比+75 8% [3] - 二线城市成交建面1,832万平 同比-1 7% 楼面均价8,305元/平 累计同比+10 5% [3] - 三线城市成交建面2,165万平 累计同比+4 9% 楼面均价3,021元/平 累计同比+5 7% [3] TOP50房企土储动态 - 2025年1-3月TOP50房企新增土储价值2,811亿元 累计同比+47 7% 华润置地(329亿元) 中海地产(298亿元) 绿城中国(287亿元)位列前三 [4] - TOP50房企新增土储面积2,354万平 累计同比+3 9% 绿城中国(118万平) 华润置地(104万平) 中海地产(98万平)位列前三 [4] 核心30城土拍热度 - 2025年3月光大核心30城宅地成交125宗 同比+19 0% 成交总建面888万平 同比+19 2% 成交总价1,126亿元 同比+30 7% 楼面均价12,673元/平 同比+9 7% [5] - 3月核心30城宅地整体溢价率23 0% 同比+15 7pct 杭州西湖区地块溢价率115% 成都高新南区地块溢价率70% 上海静安区地块溢价率32% [5] - 2025年1-3月核心30城宅地成交总建面2,134万平 累计同比+16 1% 成交总价2,791亿元 累计同比+44 1% 楼面均价13,080元/平 累计同比+24 1% [5] - 1-3月核心30城宅地整体溢价率18 7% 同比+11 3pct [5]