文章核心观点 - 企业级AI应用正从辅助工具进化为深度嵌入业务内核的“数字员工”，这要求企业进行从认知到组织的全面进化，并解决底层架构、业务知识、身份权限等一系列问题 [2] - 企业体系化落地AI需遵循“六步法则”：认知、价值、平台、知识、应用、进化，以实现AI从“Ready”到“Inside”的深度转型 [6] - 通过“AI+数据+技术+场景”深度融合构建的“数字员工”体系，已在多个业务场景验证了其巨大的降本增效潜力，为传统行业智能化转型提供了可参考的实践样本 [2][11] 企业AI转型路径与阶段 - 企业数字化转型可分为三个阶段：第一阶段是线下工作线上化以积累数据；第二阶段是组织与业务流程变革；第三阶段是开启AI转型 [4] - AI转型遵循“三步三化”理论：第一步AI Ready（具备基本能力）；第二步AI by side（作为辅助工具）；第三步AI inside（深度植入业务内核驱动创新） [6] - 企业AI Agent的落地应用具体路径总结为六步：认知、价值、平台、知识、应用、进化 [6] 企业落地AI的“六步法则”详解 - **认知**：需在决策层、管理层、执行层达成共识，决策层需权衡投入产出与战略，管理层需变革业务流程以匹配先进生产力，执行层需通过培训消除“AI威胁论” [8] - **价值**：必须精准选择有高质量数据且对企业经营有真实价值的场景，例如用AI自动审计停车场异常抬杆，使人工复核工作量下降90%，每年规避数百万元损失 [8] - **平台**：企业需自建AI智能体平台以解决“数字员工”入职后的三大核心问题：熟悉业务以实现自主执行、严格的权限管理、可量化可追踪的成果评估 [9] - **知识**：需构建企业专属的知识图谱能力，将内部数据、策略和规则作为上下文输入，以训练AI满足精准的决策需求，避免通用AI因缺乏企业知识而输出不准 [9] - **应用**：落地核心是让一线员工觉得好用，关键点包括提供以对话为核心的工作台，以及将AI能力无感内嵌至原有业务系统（如与OA待办打通） [10] - **进化**：AI是由数据和知识驱动的概率性生产工具，需建立DMRE（数据、模型、奖励、评估）方法论进行持续迭代，使其能力从低分向高分目标进化 [10] AI技术架构与场景化应用成果 - 公司刷新了AI架构总图：底层为数据层（结构化和非结构化数据），中间为模型层（数字孪生、大模型调优等），上层为AI智能体平台及六类核心场景，最上层为业务应用 [11] - 基于PBC理念，已将落地数字化产品整合为数万个API，并支持MCP调用，彻底打通系统对接与数据获取通路 [11] - **远程巡检Agent**：引入多模态技术后，图片标注效率提升十几倍，目前集团每月25万工单中约四分之一（即约6.25万单）由Agent自动生成、处理并闭环 [13] - **设备智控Agent**：结合EMS能源管理系统，每年管理电费规模达3.2亿元，通过AI提效使总能耗整体降低约27% [14] - **服务品控Agent**：利用企业微信每年上亿条对话数据，进行事前预测，例如识别管家回复语气以预判客诉风险，改变了以往依赖客户投诉的被动模式 [14] - 其他落地Agent还包括：资产经营Agent（用于商业/长租公寓的全面诊断）、流程工单Agent（实现智能审核与流程优化）、员工培训Agent（通过模拟对话进行实战演练） [14]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 行业标题：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势[1] - 核心观点：2025年四季度，房地产行业在2024年高基数背景下销售表现疲软，降幅扩大，市场观望情绪浓厚，年末房企促销导致“以价换量”趋势明显，预计12月销售在推盘力度加大下环比可能改善，但受高基数影响，单月销售或将延续低位盘整，四季度市场形势依旧严峻[5][8][33] 根据相关目录分别总结 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 - 2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，同比下降11.1%[5][14] - 2025年11月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降17.3%和25.1%，销售金额降幅环比扩大，单月销售均价同比下跌9.5%，环比下跌6.4%，显示“以价换量”趋势[5][14] - 分城市能级看，2025年前50周，一线、二线和三四线城市新房成交面积同比增速分别为-10.8%、-12.9%和-15.3%，所有能级城市均进入下跌通道[5] - 2025年11月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%[13][19] - 分区域看，2025年1-11月，东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%[13][18] 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 - 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工同比下降19.9%[6][19] - 2025年1-11月，房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%[6][19] - 2025年11月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降27.6%和25.5%[6][19] - Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比下降13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据[6][19] 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅开发投资额同比下降15.0%[7][23] - 2025年11月单月，住宅开发投资额同比降幅达30.3%[23] - 开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响了投资意愿[7][23] 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% - 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%[7][25] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降2.5%、11.9%、15.2%、15.1%，各类资金同比降幅均较1-10月扩大[7][25] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%，年末现金流压力犹存[7][25] - 报告测算，2025年11月居民购房近似首付比例约66%[13][32] 5、 投资建议 - 报告预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下，单月销售或将延续低位盘整[8][33] - 跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比下降44.4%，显示四季度市场形势依旧严峻[8][33] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33][35] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][35] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][35]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [3] - 推荐五大投资方向：1）商业地产；2）“好房子”房企；3）低估值修复房企；4）物业管理；5）二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [3][4] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交同比下降32.2%，降幅较11月收窄4.3个百分点 [3][7] - 其中，一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [3][7] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [3][8] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [7] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [3][12] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [3][12] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [12] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [3][22] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **中央经济工作会议定调**：会议于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [3][30][31] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [3][30][33] - **行政效率提升**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推出“全程网办”服务；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [30][33] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [3][30][33] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [3][38][39] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [3][38][39] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [3][38][39] - 招商蛇口：签约金额140.9亿元，同比下降34.7% [3][38][39] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [3][38][39] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [3][38][42] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [3][38][42] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [3][38][42] - 新城控股成功发行17.5亿元中期票据，期限5年，票面利率4% [3][38][42] - 中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [3][38][42] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [38][42] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [43][44] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [43][44] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块跑输大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [3][45] - **个股表现**：涨幅前五位分别为中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产；跌幅后五位分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股 [3][45][49] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [3][50] 物管板块表现 - **板块跑输大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300收益为-2.89% [3][52] - **个股表现**：涨幅前五位分别为南都物业、烨星集团、建发物业、绿城服务、新城悦服务；跌幅后五位分别为浦江中国、佳源服务、建业新生活、鑫苑服务、和泓服务 [52][57] - **板块估值**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13.4倍和12.0倍；其中华润万象生活估值较高（25/26年PE分别为22/20倍），中海物业估值较低（25/26年PE分别为9/8倍） [3][55][58]

文章核心观点 - 房地产行业深度调整背景下，民营房企整体面临困境，数量减少且行业地位靠后，但仍有部分企业通过聚焦核心城市、深耕区域市场、强化产品力及稳健财务等策略实现逆势增长或稳健发展，行业未来发展需回归长期主义 [1][9][24][26] 规模房企中民营逐渐减少，仍有6家民企逆势增长 - 自2021年房企流动性承压以来，规模房企中的民营房企数量呈减少趋势，从2021年前约70家降至2025年1-11月的45家，较2024年全年减少3家 [3] - 民营房企在各销售梯队中占位靠后，2025年1-11月头部十家房企中民营房企仅1家，资本更倾向于投资稳健的国央企和大型房企 [5] - 2025年1-11月45家民营规模房企中，有28家尚未出现违约，其中6家销售金额同比逆势增长，嘉里建设、江山万里置业、邦泰集团增长超过50% [6] - 具体逆势增长房企数据：邦泰集团1-11月全口径金额282.2亿元，同比增长90.2%；嘉里建设221.5亿元，同比增长1809.5%；江山万里置业168.7亿元，同比增长1491.5%；全草集团82.8亿元，同比增长35.5%；信义地产60.1亿元，同比增长18.1%；海成集团57.7亿元，同比增长17.5% [7] 老牌民营房企土储夯实，深耕核心城市支撑持续发展 - 未违约的民营规模房企中，滨江集团、龙湖集团、美的置业、卓越集团、新城控股总土储货值较高，其中滨江集团和龙湖集团近两年仍在适量新增土地 [11] - 具体土储数据：滨江集团2024年末总土储货值1700.9亿元；龙湖集团4476.1亿元；美的置业2668.2亿元；卓越集团3235.5亿元；新城控股3445.4亿元 [12] - 滨江集团持续深耕杭州，2025年1-11月新增21个项目，土地价值377.2亿元，其中杭州占比近97%，2024年新增23宗地中22宗位于杭州 [14] - 滨江集团财务健康，截至2025年中期短期有息负债94.1亿元，占比28.2%，非受限现金短债比3.13，扣预后资产负债率57.8%，净负债率7.03%，剩余可用银行授信979亿元，平均融资成本3.1% [15] - 滨江集团2025年前11月全口径销售金额945.3亿元，其中杭州销售额贡献占比80%，预计全年保持千亿规模，为千亿房企中民企独苗 [16] - 聚焦核心一二线城市已成规模房企共识，深耕高能级城市可保障去化、降低经营风险并提升管理效率 [17] 多家民营黑马逆势崛起，投资和产品战略各有不同 - 2025年涌现邦泰集团、嘉里建设、江山万里置业等销售逆势增长的黑马房企 [21] - 2025年1-11月新增土地价值较高的房企中出现18家民营房企，是2024年全年的两倍，包括深耕当地的企业和在新城市获取热点地块的企业 [21] - 2025年1-11月部分民营房企新增土地价值：滨江集团377.2亿元；邦泰集团92.4亿元；大华集团77.8亿元；中天美好集团68.9亿元；懋源控股60.5亿元 [22] - 地方本土民营房企可抓住品牌优势聚焦当地市场，如海成集团深耕大重庆市场33年并向中心城区进军，江山万里置业专注宁波市场并与国企联合拿地 [25] - 部分企业可采取点状机会布局，以项目产品力为核心取胜 [25] - 在政府推动建设“好房子”的导向下，行业呈现新建住宅100%达到绿色建筑标准、装配式建造技术应用比例不低于30%等趋势，产品力将不断提升，经营策略需回归长期主义 [26]

文章核心观点 - 龙湖商业在长三角地区对其持有的“天街”系列商业综合体进行系统性、多维度的升级改造，旨在通过前沿设计、技术创新与内容重塑，将传统购物空间转变为注重自然体验、情感连接与社交目的地的“新场域”，以应对线上消费冲击并重新吸引客群，特别是年轻消费者 [1][13][26] 城市级地标整体焕新：苏州狮山天街 - 苏州狮山天街于2025年完成核心改造，将5-6楼原封闭冰场区域改造为名为“山谷”的自然主义主题街区，这是对商业本质的重新审视，旨在通过体验升级赢回年轻人 [3] - 改造的关键工程包括“开天窗”：拆除原有吊顶，打开一个9米宽、45米长的巨大采光顶，引入自然光，并采用四层玻璃的双中空夹胶玻璃平衡采光与节能，同时在非采光区加强保温，并在结构上进行了精密计算与加固以确保安全 [5][7] - 设计团队通过全国“号苗行动”精选八棵主景树作为“森林骨骼”，并精细组装以复现自然生长感，结合洞石墙面、木质细节与弧形卡座等材质与形态，营造出“可呼吸的叙事感”和令人放松的自然角落 [9][10] - 改造后的5-6楼成功引入19家特色品牌，其中超过70%（即超过13家）为首店，形成“首店引力场”，且众多品牌为“山谷”量身定制专属店型，使其成为空间叙事的共同叙述者，强化了沉浸式体验 [10] - 狮山天街的焕新是系统性的，早在2024年年初其B1层“山下”街区已率先改造亮相，“山下”街区以“山野绿色”为概念，打造约4800平方米的半开放式空间，引入40余家本土年轻力品牌，开街两天吸引客流超30万人次，成为苏州夜生活标志性空间之一 [10][12] - “山下”与“山谷”共同构成“山系列”主题空间，分别聚焦城市烟火/在地文化与空中自然乌托邦，形成立体化消费动线，让客群在场景节奏变化中体验 [12] 系统化改造实践：上海多座天街的差异化升级 - 龙湖在上海的商业“爆改”已进入系统化落地阶段，各天街项目根据自身禀赋孵化独特的“新场域” [13] - **龙湖闵行天街**：改造核心是打通内外街，强化“情绪场”，具体措施包括拓宽外街步行道、增设小木屋休憩节点与露天外摆区，将其转变为“轻社交广场”，并成功引入OUI ELLEN首家全新形象店、niche notes区域首店、囧小象上海首店等品牌 [13] - 闵行天街同时改造B1层，通过在全吊顶设置晴空灯系统模拟自然天光，将“露天步行街”体验引入地下，并通过打通B1至1楼的东西向通道激活冷区客流，以盒马替代原有超市，并引入25个新品牌，以“OPEN GARDEN洵味市集”概念营造沉浸式场景 [15][16] - **龙湖华泾天街**：改造实现了从“大卖场”到精品生活场的重构，核心动作是用奥乐齐（ALDI）精品超市与开放式美食社交空间取代原传统超市区域，商业逻辑从基本采购转向为追求品质与效率的客群提供精品商品与场景化社交 [16] - 华泾天街改造前瞻性地根据在建地铁23号线与19号线接驳需求优化场内动线，以确保未来与轨道交通无缝连接，锁定长效人流 [18] - 为实现“CITY NEST HAPPY CIRCLE”意境，龙湖与老乡鸡、一点点、欢囍花生等品牌进行高难度“定制化”协同，这些品牌突破原有视觉体系，专门打造了温暖的木纹色定制形象店，使品牌商业价值与空间情感价值深度绑定 [18] - **龙湖宝山天街**：改造精准聚焦激活外街区“社交价值”，通过引入一系列灵活、精致的“小盒子”商业模块，结合外摆区与绿植融合设计，将功能单一的外广场转变为富有活力的社交休闲目的地 [20] - 宝山天街围绕年轻客群需求，引入了MANNER、爷爷不泡茶、宝珠奶酪等都市流量品牌，以及宝山首店NICHE NOTES（时尚香氛）等特色零售，辅以米陀饭团、另茶等轻餐，构建层次丰富的品牌组合，当前阶段以轻量形式快速激活空间，为未来深化场景打下基础 [22] 改造模式总结与成效 - 龙湖的商业改造始于2023年7月的上海虹桥天街，至今已形成系统化实践，进化方式变为“消费业态升级”和“空间场景革新”互为驱动的自然循环 [24] - 在常州，龙湖龙城天街尝试用短短69天完成一次天街轻量化改造，在客流和租金方面均获得了立竿见影的显性反馈 [26] - 公司的系列改造实践，无论是整体调改、局部造景还是轻量优化，其核心指向始终是聚焦于人，持续创造有温度、可共鸣的空间价值，以应对消费破局的课题 [26][28]

行业背景与评选概述 - 房地产行业正经历以质破局的深刻自我革新，大湾区成为行业“韧性向上 质见未来”的生动实践场 [2] - 一批标杆房企通过产品力精研、科技与住宅融合、构建全周期服务体系等多维创新凝聚发展韧性，致力于营造安全、舒适、绿色、智慧的人居体验 [2] - “2025南都地产湾区美好生活年度评选”旨在表彰在产品打造、品牌建设、交付能力等维度表现亮眼、穿越周期的房企 [2] 年度湾区力量获奖企业 - **保利发展广东公司**：作为一级平台央企，践行“三好理念”与“好房子战略”，构筑韧性发展生态，2025年凭借保利玥玺湾等标杆项目诠释“好房子” [4] - **越秀地产**：坚守“成就美好生活”品牌使命42年，践行“商住并举”战略，发挥“开发+运营+金融”商业模式优势，已开发大型住宅项目300多个，服务超100万业主，拥有50多个大型商业物业，致力于打造“四好企业” [7] - **新世界中国**：秉承“予城新蕴”品牌承诺，深耕大湾区数十载，以高质量发展和绿色实践积极参与湾区建设，把握粤港融合机遇 [9][10] 年度湾区品牌影响力企业获奖企业 - **绿城中国华南区域公司**：三十年来实现从“造房子”到“造生活”的跨越，确立“理想生活综合服务商”战略定位，践行“好房子”六大核心标准，2025年首入广州主城核心区并以“繁花双新”引爆市场 [12][13] - **珠实地产**：作为珠江实业集团旗下专业化房地产企业，深耕广州、辐射湾区，打造众多城市IP级标杆好房，其中珠江·天河都荟成就2025广州楼市业绩传奇，积极发展新质生产力并探索全空间无人体系应用 [14] 年度湾区高质量交付房企获奖企业 - **广州地铁地产**：以建百年地铁的标准建好房，将轨道交通建设的工程质量管理体系系统应用于TOD开发全流程，构建以“地铁品质+国企信用”为核心的交付保障，屡次兑现高品质准时交付承诺 [17] - **新鸿基地产**：拥有40余年TOD开发经验，成功打造香港IFC、ICC等地标，并持续赋能大湾区缔造广州天環、天汇等城市名片，其广州南站ICC项目住宅“峻銮”已完成首批交付，东广场商业预计2026年落成 [19] - **龙湖集团**：自1998年以来累计开发1300余个项目，总建筑面积超2.3亿平方米，交付房源100万+套，连续14年获“中国房地产开发企业综合实力10强”，打造出云河颂、御湖境、观萃、光年、铂金岛等标杆产品 [22]

港股内房股市场表现 - 12月12日港股内房股盘初普遍拉升上涨，多家公司股价涨幅显著 [1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%、5.11% [1][2] - 融创中国股价上涨4.5% [1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%、3.09% [1][2] - 旭辉控股集团、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%、2.42% [1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调 [1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 会议明确要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房 [1] - 会议提出要深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式 [1] - 会议还强调要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务 [1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股在盘初交易中普遍拉升上涨，多只股票涨幅显著[1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%和5.11%[1][2] - 融创中国股价上涨4.55%[1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%和3.09%[1][2] - 旭辉控股、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%和2.42%[1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调[1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险[1] - 会议提出要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房[1] - 会议提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式[1] - 会议还强调积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务[1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]