文章核心观点 - 中国金茂以22.65亿元转让三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权，其核心目的并非简单的资产处置，而是探索资产证券化，并可能为未来发行公募REITs铺路，这标志着行业正从“持有运营”向“金融运作”转型 [1][3][4][6] 资产出售交易详情 - 中国金茂旗下上海金茂与三亚峦茂签订合同，以约22.65亿元对价出售三亚旅业100%股权，其核心资产为三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [3] - 该酒店于2008年开业，拥有446间客房，建筑面积8.38万平方米，是金茂旗下标杆奢华酒店 [3][7] - 这是金茂一年内第二次出售三亚核心酒店资产，去年12月以18.49亿元转让了金茂三亚希尔顿酒店 [3] 交易动机与资产证券化结构 - 此次交易动机与去年不同，明确指向资产证券化探索，而非单纯处置资产回流资金 [3] - 接盘方三亚峦茂是专为此次交易设立的SPV（特殊目的载体），由“中信证券－中国金茂三亚酒店资产支持专项计划”管理人全资持有 [3][4] - 上海金茂已认购该资产支持专项计划4%的份额，其余96%由其他专业机构投资者分散认购，该计划无实际控制人 [4] - 通过此操作，公司将沉淀的酒店资产转化为流动性更强的金融资产，旨在优化财务报表、降低负债压力并为再投资储备空间 [4] 指向公募REITs的战略意图 - 国家发改委于今年12月1日明确将四星级及以上酒店纳入公募REITs可申报范围，公司此时操作时机颇具深意 [6] - 此举被解读为以类REITs先行，为未来公募REITs接力做准备，旨在打造资产“投、融、建、管、退”完整闭环 [6][8] - 酒店REITs项目要求“优中选优”，需满足四星级及以上、现金流稳定、产权清晰等条件，而三亚丽思卡尔顿酒店为五星级，产权清晰，运营成熟 [6] 标的资产经营与财务数据 - 酒店经营成熟稳定，2025年3月31日其母公司三亚旅业经审核总资产约11.13亿元，净资产约6.91亿元 [8] - 2020年平均房价1973元，平均入住率52.5%，平均可出租客房收入1036元，高于同期上海金茂君悦大酒店的585元 [7] - 2021至2024年平均入住率分别为60%、47.6%、70.9%、70.5%，同期平均可出租客房收入分别为1403元、1063元、1656元、1363元 [7] - 2025年上半年平均房价2054元，平均入住率80.5%，每间房收益1654元 [8] 行业影响与后续可能 - 此次交易是行业从“持有运营”向“金融运作”转型的一次重要实践 [4] - 若此次试水成功，公司后续可将旗下其他优质酒店资产（如上海金茂君悦大酒店、金茂深圳JW万豪酒店等）持续进行资产证券化或扩募 [8] - 酒店公募REITs赛道竞争已开启，锦江国际已于12月15日启动公募REITs招标 [8]