交易核心信息 - 中国金茂间接全资附属公司上海金茂以22.646亿元人民币的对价，出售三亚旅业100% 的股权 [1] - 交易标的公司三亚旅业的核心资产为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，该酒店拥有446间客房和33栋私密别墅 [3] - 截至2025年8月31日的8个月内，该酒店实现营收约2.36亿元，净利润约3778万元 [3] 交易背景与卖方动机 - 此次交易是金茂在一年内出售的第二家三亚高端酒店，此前于2024年12月以18.49亿元出售了金茂三亚希尔顿酒店，累计回笼资金超40亿元 [7] - 公司官方出售理由为“优化资产结构，提升资金使用效率”，旨在剥离折旧摊销重、现金回流慢的重资产，将资金投入回报率更高的业务 [7] - 交易对价基于截至2025年3月31日的评估净资产值确定，公司并未“贱卖”资产 [4] 买方分析与交易结构 - 买方三亚峦茂酒店管理有限公司成立于2025年，注册资本仅100万元，其全资股东为嘉兴峦茂企业管理合伙企业，最终受益人为张辉 [5][6] - 从股权架构看，买方极可能是一个专为此次收购设立的SPV（特殊目的载体），背后可能隐藏险资、私募股权基金或为资产证券化做准备的过桥资金 [7] 行业趋势与政策影响 - 交易发生在2025年12月，正值国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，明确将四星级及以上酒店项目纳入消费基础设施REITs底层资产范围 [9][10] - 新政被视为中国存量酒店资产的“破冰”时刻，为运营成熟、现金流稳定的优质高星酒店提供了通过公募REITs退出的通道 [11][12] - 此次出售可能是资产证券化的第一步，接盘方或作为Pre-REITs基金介入，未来可能将资产打包发行公募REITs以实现价值释放 [13][14] 战略意义与行业展望 - 交易标志着公司“轻资产”转型的决心，未来可能通过保留管理权或REITs形式实现轻资产运营 [7] - 对于酒店行业，REITs通道的打开意味着资产估值逻辑将从“重置成本法”转向“收益法”，稳定的现金流（NOI） 对资产价值至关重要 [16] - 核心城市的顶级奢华酒店被视为市场上流动性最好的资产之一，央国企正加速盘活存量资产，未来可能有更多成熟物业被出售或推向REITs市场 [16][17] - 行业正进入一个更注重运营效益、更懂资本运作的“金融化”时代 [17]