投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 核心观点 - 公司自2023年以来进行战略调整，基本面持续向好，2025年上半年销售业绩逆势攀升，收益水平有望持续修复 [5][17] - 公司受中化系股东坚定支持，销售拿地逆势强劲，业绩修复倾向明显，看好业务结构调整后盈利能力回升 [5][103] 销售业绩与土地投资 - 销售业绩逆势强劲：2025年上半年，公司销售金额达534亿元，同比逆势提升19.6%，首次进入克而瑞全口径销售排名前10位 [5][6][24] - 销售均价提升：2025年上半年，住宅平均签约单价提升至2.2万元/平方米 [24] - 销售高度聚焦核心城市：2025年上半年，华北及华东区域销售占比进一步提升至70%，一、二线城市销售占比达94% [25][27]；签约销售前10大城市金额占比由2024年底的61%提升至2025年上半年的74.5% [25][28] - 未售货值充裕且结构优化：截至2025年上半年，公司未售货值约3200亿元，其中69%集中在华北及华东，88%位于一二线城市，一线城市占比较2024年底提升9个百分点 [6][36] - 拿地强度显著提升：2025年上半年，公司拿地金额总计492亿元，拿地面积145万平方米，拿地金额超2024年全年总额 [30][32]；拿地强度自2022年触底后逐年回升，2023年、2024年、2025年上半年分别为23%、34%、92% [30][34] - 投资聚焦核心板块：2025年上半年新增16个优质项目全部位于一二线城市，其中北京、上海两个战略深耕城市投资额达324亿元，占比66% [29][30] 产品力与经营效率 - 产品线定义清晰：公司将产品线分为“金”、“玉”、“满”、“堂”四个系列，精准适配多元客群诉求 [41] - 科技系统打造极致产品力：公司围绕温度、光照、声音、湿度、空气、水质、智慧七大核心要素，研发12大科技系统，打造硬核技术底座 [40][43][44][45] - 高端品质与精工用料：产品立面采用铝板、天然石材干挂等高端材质，坚守绿色高标，用料扎实 [46][54] - 产品力有效转化为经营效率：2025年上半年，16个新获取项目完成首开，平均首开周期仅4.8个月，开盘去化率达81% [56]；经营性现金流回正速度缩短，平均回正周期11.4个月，部分项目如成都东城金茂晓棠等回正周期仅6个月 [56]；新项目平均首开认购兑现度达132%、价格兑现度达104% [56] 投资物业与物业服务 - 投资物业提供稳定现金流：该板块长期稳健运行，虽受疫情影响收入有所下降，但持续为公司提供稳定现金流 [7][59] - 商业零售经营稳健：公司以“览秀城、金茂汇、J·LIFE”三大品牌矩阵深耕一二线核心城市黄金地段 [64]；2025年上半年，租赁及零售商业运营板块收入为7.85亿元 [61][63] - 写字楼出租率维持高位：代表性写字楼如北京凯晨世贸中心、上海金茂大厦等，2024年末出租率分别达到96.8%、83.5%，持续维持高位 [66][69][72] - 酒店运营聚焦核心区位：公司聚焦一二线核心城市优质地段，与万豪、凯悦等国际顶级管理公司合作 [74][76]；2025年上半年，酒店运营板块收入为7.76亿元 [72][77] - REITs打通资产退出渠道：2024年通过长沙览秀城底层资产完成国内首批消费基础设施公募REITs上市，有助于快速回收资金、优化资产负债表 [81][82] - 物业服务稳健拓展：2025年上半年，金茂服务管理规模同比增长11%至1.1亿平方米，其中92%的在管面积分布于高能级城市 [7][83]；2025年上半年，金茂服务实现营业收入17.8亿元，同比增长19.6%，实现归母净利润1.79亿元，同比增长3.1% [85][87] 财务状况与盈利预测 - 营收业绩边际修复：2025年上半年，公司实现营业收入251.13亿元，同比增长14.3%；实现归母净利润10.9亿元，同比增长7.9% [88][90] - 盈利水平回升：2024年毛利率为14.6%，同比提升2.1个百分点；2025年上半年毛利率、净利率分别为16.2%、5.1%，相比2024年全年进一步提升 [92][96] - 期间费用持续压降：2025年上半年，公司期间费用为32.6亿元，期间费率为13.0%，相较2024年进一步下降0.1个百分点 [93][94] - 债务结构优化，融资成本下降：2025年上半年，公司境内外新增融资平均成本为2.70%，较2024年底下降0.69个百分点；外币债务占比下降至21%，开发贷及经营贷占比提升至41% [8][95][98][100]；“三道红线”维持全绿 [8][95] - 盈利预测：报告预计公司2025-2027年归母净利润分别为11.1、15.6、16.2亿元，对应EPS分别为0.08、0.12、0.12元 [5][103] - 估值水平：当前股价对应2025-2027年PE分别为13.5、9.7、9.3倍，低于可比公司平均值 [5][9][103][104]