作者丨张雪 来源丨东四十条资本 也被视为郑氏家族纾困动作的重要一环。 10月底，2025年"全球50最佳酒店"榜单在伦敦发布，今年的榜首落在了维港之畔的瑰丽酒店上，颇具戏 剧性的是，仅仅过去一个月，这家顶级奢华酒店就被摆在了货架上。 近日，有传闻称香港四大家族的郑氏家族已与一些公司接洽，考虑出售旗下58家瑰丽酒店里的部分资 产。知情人士称，这些洽谈尚处于初步阶段，未来走向可能会有所变动。 不过，当下郑氏家族正面临旗下房地产子公司新世界发展集团资金流动性的挑战，加之周大福上个季度 的财务表现也不及预期，种种负面信号让这个传闻显得扑朔迷离。 "女人做酒店的最高境界，就是瑰丽" 拥有46年历史的瑰丽酒店，在行业中算是一个性鲜明的特例，它的发展离不开两代女性掌门人。 1979年，美国德州石油大王H.L． Hunt的千金Caroline Rose Hunt半路出家选择进军酒店业，时年55岁的 她在得克萨斯州达拉斯购入一座古宅，将品牌用她的中间名"Rose"命名，并将其改造为世界知名的餐厅 与酒店 The Mansion on Turtle Creek，该酒店也迅速成为达拉斯地标。 首家瑰丽酒店的面世，很快就得到了业内外 ...

收购鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司41.69%股权进展 - 公司于2025年12月2日召开董事会审议通过收购鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司41.69%股权的议案 [1] - 截至公告日，公司已与相关方签署《股权转让协议》，鄂尔多斯公司已成为公司控股子公司并纳入合并报表范围 [1] - 近日，鄂尔多斯公司已完成上述股权转让的工商变更登记手续 [2] 收购上海礼仕酒店有限公司45%股权及部分债权进展 - 公司于2025年12月2日召开董事会审议通过收购上海礼仕酒店有限公司45%股权及部分债权的议案 [3] - 截至公告日，公司已与相关方签署《股权及债权一揽子转让协议》，上海礼仕已成为公司全资子公司并纳入合并报表范围 [3] - 近日，上海礼仕已完成股权转让的工商变更登记并取得新营业执照 [4] - 上海礼仕酒店有限公司成立于2017年3月10日，注册资本为人民币58525.8210万元，经营范围涵盖酒店管理、住宿服务、餐饮服务等 [5]

财务数据和关键指标变化 - 调整后营收达49亿港元，现金利润（调整后）为2.03亿港元 [3] - 股东应占净亏损为9.88亿港元，主要由于非现金调整，包括1.93亿港元的西营盘项目减值损失和8800万港元的物业、厂房及设备减值损失 [5] - 净负债减少，调整后净负债比率降至64.9%，较3月底下降2.7个百分点 [6] - 财务成本为3.73亿港元，同比下降25%，主要受益于港元拆息自5月起下降 [11] - 整体毛利率为34.8%，较去年同期的31%提升3.8个百分点，主要受物业发展业务毛利率从26.8%提升至31.3%所驱动 [12][25] - 短期债务为100亿港元，较3月底改善9亿港元 [14] - 期末流动性为37亿港元，加上未动用授信额度，总计可用资金为58亿港元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业发展收入为32亿港元，主要来自英国曼彻斯特Victoria Riverside项目B、C座、伦敦Aspen项目及墨尔本Westside Place项目的结算 [3][26] - 累计预售及未入账合约销售额达93亿港元，其中27亿港元为已签约但未结算的销售额，预计将在下半财年带来现金流 [3][20][26] - 酒店业务收入增长约10%至10亿港元，香港 Dorsett Kai Tak 酒店因邻近启德体育园自3月开放后入住率和房价显著提升 [3][4] - 停车场业务收入下降10%至3.43亿港元，毛利率降至10%，主要受澳大利亚维多利亚州物业持有成本增加影响 [4][43] - 博彩业务收入增长11%至20.18亿港元，调整后毛利率提升至42%，得益于奥地利市场营销活动带来的客流量增加 [4][45] 各个市场数据和关键指标变化 - 曼彻斯特市场表现强劲，Victoria Riverside项目销售价格从每平方英尺380英镑上涨至580英镑，涨幅超过50% [26][27] - 伦敦Aspen项目位于金丝雀码头，总开发价值为45亿英镑，截至9月底剩余存货约20亿英镑，其中1.63亿英镑已签约 [30] - 墨尔本Westside Place项目总开发价值约100亿港元，过去两年半售出1,400个单位，目前仅剩30余个单位待售 [31] - 香港启德Pavilion Forest项目（50%合资）总开发价值104亿港元，已售出700多个单位，销售额超50亿港元 [32] - 布里斯班Queens Wharf Residences Tower Four项目（50%合资）贡献收入4.6亿港元，Tower Five重新推出后预售率超75% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司发展战略聚焦于加速项目竣工以实现收入确认、优化现金流、战略性降低债务水平 [24] - 开发管道规模约620亿港元，预计可支持未来6至8年的可持续增长 [25][34] - 积极变现非核心资产，包括出售香港及澳英的按揭贷款组合（总计约10亿港元），并考虑释放酒店重估盈余（约180亿港元） [7][8] - 酒店业务向资产轻型模式转型，通过管理合同和品牌输出扩大规模，如新加坡Dorsett Changi City项目估值在两年内近乎翻倍 [38][39] - 布里斯班Queens Wharf项目计划通过交易将持股比例从25%提升至50%，并引入国际酒店运营商以提升品牌知名度 [9][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对香港房地产市场持谨慎乐观态度，认为市场正趋于稳定，预计不会对西营盘项目进行进一步减值 [51][52] - 预计美国利率下降将带动港元利率下行，有助于进一步降低财务成本 [12] - 对布里斯班项目前景乐观，受益于2032年奥运会和长达25年的博彩牌照垄断优势 [46] - 酒店业务预计随着新酒店逐步稳定运营，经常性现金流将持续增长 [48] 其他重要信息 - 公司对近期发生的火灾事件受害者表示深切哀悼，并积极参与社区支援，提供约1,000个临时住宿单位 [1][54][55] - 环境、社会及管治（ESG）重点聚焦社会贡献，并获得多家银行可持续发展贷款支持 [53] - 公司计划优先偿还银行贷款，再处理高息永续债问题，目前暂无具体赎回或重组计划 [59][60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于西营盘项目（Pavilion Forest）是否会有进一步减值 - 管理层认为香港房地产市场已趋稳，且该项目销售情况良好，预计下半财年不会出现重大减值 [51][52] 问题: 关于永续债的计划 - 公司首要任务是减少银行贷款，维持银行信心，目前620亿港元的开发管道已足够支持未来多年发展，暂无迫切需求处理永续债，但未来不排除在条件合适时进行再融资 [59][60] 其他讨论: 可持续发展战略 - 公司ESG战略侧重社会贡献，并积极推动影响力投资，以提升整体社会价值 [53][56]

财务业绩 - 2025年三季报归母净利润同比增长43.22% [2] - 净利润增长主要源于精细化运营降本增效、应收账款回款改善、前期坏账准备冲回、中原前海基金投资收益增加、增值税退税增加及融资利息减少 [3] 垃圾焚烧发电业务运营 - 行业由"增量扩张"转向"存量运营"为主 [3] - 通过区域统筹扩大垃圾收集范围及增加陈腐垃圾、一般工业废弃物等来源以提升垃圾收集量 [3] - 通过加强垃圾发酵管理、推广中温次高压及中温高压技术提升吨发电量 [3] - 推行AI智能燃烧应用试点（2024年以漳州圣元、汶上圣元为试点）并计划于2026年底前在13座电厂27条生产线全面推广 [3] - 推动地磅无人值守改造升级实现降本增效 [3] 供汽供热业务 - 2023年开始拓展垃圾焚烧供热供汽业务，尤其在北方区域，直接售汽相比发电上网经济效益更高 [4] - 目前已签约合同年供汽量约20万吨 [4] - 2025年新开发梁山圣元项目，莆田圣元、曹县圣元、安徽圣元、江苏圣元等项目正在开发中，计划于2026年、2027年陆续投产 [4] 应收账款与国补收入 - 公司成立应收账款催收小组，通过任务分解、政策跟踪、政府沟通及法律措施加快回收 [4] - 2025年7月财政部下达可再生能源电价附加补助资金461.83亿元，其中生物质能发电39.42亿元 [5] - 公司已陆续收到多笔国补收入，冲回前期坏账准备 [5] - 目前尚有8个项目（垃圾处理规模5450吨/日）未纳入国补目录清单，均已申报，一旦纳入可一次性确认运营以来至入清单期间的国补收入，基本可确认为净利润 [5] 牛磺酸原料项目 - 年产40000吨牛磺酸项目采用环氧乙烷法，原材料中环氧乙烷采购成本占比超50% [6] - 主要原料环氧乙烷和液硫来自所在园区，供应充足稳定 [6] - 下游应用涵盖饮料、饲料、宠物食品及医药等领域，市场需求稳步增长 [6] - 采用"原料供应+终端产品"营销模式，打造"牛磺酸+"产品矩阵覆盖食品、药品、保健品、宠物食品及饲料等领域 [6] 牛磺酸衍生品业务 - 已开发多款"牛磺酸+"产品，涵盖普通食品、特膳食品及保健食品，部分产品已线上线下销售 [7] - 线上通过媒体电商、社交媒体矩阵及传统媒体营销，线下推出品牌MIS系统及招商手册开展全国代理招商 [7] - 成都、济南、台州、福州、泉州等门店已开业，北京、上海、重庆、福建（漳州）、江苏等省市代理预计年内开业 [7] 未来增长点 - 垃圾焚烧发电业务盈利提升空间来自存量项目技改、供汽供热拓展、应收账款回收改善、炉渣利用、待确认国补收入、绿电交易及CCER等 [7][8] - 积极发展牛磺酸原料及衍生品大健康新产业作为未来业绩新增长点 [8] 酒店业务 - 厦门瑞吉酒店项目已完成主体结构封顶，计划2026年底完成竣工验收并试营业 [8] - 项目位于厦门湖里区两岸金融中心核心区域，毗邻在建厦金大桥（预计2026年通车），客源充足，将引入万豪国际集团瑞吉品牌管理 [8]

交易核心信息 - 公司全资附属公司华商酒店与太阳城大酒店订立酒店经营合约，由太阳城大酒店将酒店处所承包予华商酒店经营 [1] - 合约于2025年10月31日交易时段后订立 [1] 标的资产详情 - 处所包括广州太阳城大酒店主楼、员工宿舍及员工饭堂 [1] - 广州太阳城大酒店为一家4星级酒店，拥有30年历史，是一家与众不同的涉外酒店 [1] - 酒店为住客提供广泛设施，并拥有稳定的客户群 [1] 战略协同与地理位置 - 酒店位于广州市中心，公共交通便捷，邻近集团于广州的学院，对学生、教职员及客户而言均非常便利 [1] - 集团与太阳城大酒店有长时间合作，熟悉酒店的背景、处所、设施及设备以及所提供的服务 [1] 教育整合价值 - 华商酒店管理学院的师生已营运该酒店一年并熟悉运营，集团认为该酒店是促进及深化产教融合以及校企合作的理想位置 [1] - 合作可为集团学生提供宝贵的实践学习机会 [1]

公司近期动态 - 公司于2025年10月28日以通讯方式召开第九届第十二次董事会临时会议 [1] - 会议审议了关于提请召开2025年第二次临时股东会的议案 [1] 公司业务构成 - 2025年1至6月份公司营业收入主要来源于汽车零部件业务占比70.57% [1] - 物业管理业务收入占比14.64% [1] - 整车业务收入占比7.23% [1] - 其他收入占比4.79% [1] - 酒店经营业务收入占比2.46% [1] 公司市值信息 - 截至发稿公司市值为391亿元 [1] 行业市场环境 - A股市场突破4000点 [1] - 科技主线重塑市场格局 [1]

交易核心信息 - 卖方HKL Holdings (BVI) 与买方显骏管理订立临时买卖协议，出售销售股份及销售贷款 [1] - 交易代价由两部分组成：物业的协定价值3.38亿港元及目标集团完成时的资产净值总和 [1] - 目标集团未经审核合并资产净值约为234.95万港元，估计总代价约为3.4亿港元 [1] 目标集团资产构成 - 目标集团包括Oseling Investments、英都及宝轩酒店(尖沙咀)三家公司 [1] - Oseling Investments持有英都及宝轩酒店(尖沙咀)的100%股权 [1] - 英都持有物业，宝轩酒店(尖沙咀)持有酒店牌照 [1] 目标集团财务状况 - 截至2025年3月31日，目标集团流动资产约350.68万港元 [1] - 截至同一日期，目标集团流动负债约115.73万港元 [1] 公司股权关系 - 汉国由建业实业直接拥有68.09%权益 [2] - 卖方HKL Holdings (BVI) 是建业实业的间接非全资附属公司，同时也是汉国的直接全资附属公司 [1][2]

交易概述 - 阿里巴巴与蚂蚁集团以9.25亿美元（约合人民币66亿元）购得香港铜锣湾“港岛壹号中心”最高的13层楼，拟打造为香港总部 [3] - 该交易涉及总楼面面积约30.16万平方呎，折算平均价格约为23.55万元/平方米，预计于2025年12月完成 [5][7] - 此次交易有望成为今年香港最大的商厦买卖 [3] 卖方背景与交易分析 - 卖方为文华东方酒店集团，隶属于英国凯瑟克家族控制的怡和财团，怡和集团2024年营收约合人民币2500亿元 [3][18] - 项目前身为香港怡东酒店，重建为甲级写字楼投资约50亿港元，高24层，于去年7月封顶，今年下半年入市 [4] - 相比2017年招标时270亿港元的估价，此次项目估值约为140亿元，折价近一半，但凯瑟克家族依然赚得7.58亿美元（合人民币54亿元） [7] 市场环境与项目价值 - 较之高峰期，香港地区部分写字楼的价值下调30%-40%，空置率也达到较高水平 [4] - “港岛壹号中心”地理位于优越，临近地铁，享有一线海景及维多利亚公园、大型购物中心等配套 [4] - 阿里巴巴和蚂蚁集团的进驻被视为利好，可能吸引产业链上下游的其他企业 [7] 卖方战略调整 - 在出售物业同日，文华东方公告将被母公司怡和私有化，怡和持有其88.04%股份，拟以42亿美元收购剩余11.96%股份，计划于2026年2月底前完成 [10] - 卖楼收益将转化为私有化报价中的0.60美元特别股息，加上2.75美元现金，构成对小股东的溢价报价 [14] - 凯瑟克家族通过“出售非核心资产+私有化”的组合拳优化资产组合，支持文华东方“未来十年规模翻番”的战略 [11][14] 怡和集团业务动态 - 怡和集团业务涉及酒店、地产、零售、汽车、金融等，旗下香港置地是香港中环最大的地主之一，拥有中环约40%的商用物业 [20] - 2024年，其香港地区零售物业租金收入下降9%，而内地零售物业租金收入上涨11%，促使加速内地布局 [20] - 香港置地近期宣布重大策略转向，放弃建售住宅，专注于开发顶级商业物业 [22] - 怡和集团在中国内地积极扩张，文华东方酒店在浦东、上海西岸、苏州等地均有新项目布局 [16]

南向资金近期持股变动 - 10月17日南向资金增持粤海投资287.2万股 [1] - 近5个交易日均获增持，累计净增持2057.4万股 [1] - 近20个交易日中有15天遭减持，累计净减持3067.4万股 [1] - 截至目前南向资金持有公司4.92亿股，占已发行普通股的7.51% [1] 近期持股变动详情 - 2025-10-17持股总数为4.92亿股，增持287.20万股，变动幅度0.59% [2] - 2025-10-16持股总数为4.89亿股，增持260.20万股，变动幅度0.54% [2] - 2025-10-15持股总数为4.86亿股，增持585.60万股，变动幅度1.22% [2] - 2025-10-14持股总数为4.80亿股，增持886.60万股，变动幅度1.88% [2] - 2025-10-13持股总数为4.71亿股，增持37.80万股，变动幅度0.08% [2] 公司业务构成 - 公司是一家主要从事供水和污水处理的投资控股公司 [2] - 业务通过七个分部运营：水资源、物业投资及发展、百货营运、发电、酒店经营及管理、道路及桥梁以及其他分部 [2] - 水资源分部从事供水、污水处理及相关基础设施建设 [2]

文章核心观点 - 市场监管总局于2025年9月22日至9月30日期间无条件批准了多起经营者集中案件 涉及汽车制造、航空制造及酒店管理等行业 [1] 汽车行业合作 - 重庆千里智驾科技有限公司与浙江极氪汽车研究开发有限公司计划新设合营企业 [1] - 北京理想汽车有限公司与欣旺达动力科技股份有限公司计划新设合营企业 [1] - 三菱自动车工业株式会社将收购广汽三菱汽车销售有限公司股权 [1] 航空制造业合作 - 赛峰短舱公司与上海飞机制造有限公司计划新设合营企业 [1] 酒店业合作 - 艺龙有限公司将收购万达酒店管理（香港）有限公司股权 [1]