财务表现 - 2025年上半年营业收入475.7亿元，同比增长34.6% [1][2] - 归母净利润13.7亿元，同比下降25.2% [1][2] - 核心净利润15.2亿元，同比下降12.7%，降幅较去年同期收窄6.1个百分点 [1][2] - 毛利率10.6%，较去年同期下降3.1个百分点 [1][2] - 开发业务计提资产减值5.3亿元 [1][2] 销售与土地储备 - 全口径销售额615亿元，同比上升11.0%，销售金额排名保持全国前8 [1][2] - 新增13幅地块，总建筑面积148万平方米，全部位于一二线城市 [1][2] - 总土储2043万平方米，94%位于一二线城市 [2] 财务状况 - 经营性现金流净流入41.0亿元 [2] - 加权平均借贷成本3.16%，较去年同期降低41个基点 [1][2] - 短债占比24% [2]

行业趋势 - 房地产行业经历三年深度调整后进入筑底企稳阶段 竞争核心转向产品力和品质 [1] - 购房决策关键因素从价格和地理位置扩展至房屋交付质量 交付能力成为房企塑造品牌口碑的核心 [1] - 行业共识从"保交付"向"超预期交付"演进 产品力 交付力 服务力成为房企长期主义立足之本 [13][15] 公司财务表现 - 2025年上半年营业收入475.7亿元 同比增长34.6% 连续7年保持稳健增长 [1] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 合同销售额615亿元同比上升11% [1] - 销售额表现优于百强房企平均水平 克而瑞行业排名稳居第8位 [1] 销售业绩与目标 - 一线核心城市销售额达495亿元 占总销售额80.5% [5] - 北京市场合同销售额197.2亿元 同比增长255.1% 成为当地市占率最高房企 [5] - 广州市场销售额157.56亿元排名第二 上海市场144.92亿元位居第六 [5] - 公司设定全年1205亿元销售目标 管理层表示有信心实现稳中有进 [2] 土地储备战略 - 总土地储备2043万平方米 94%分布于一线和强二线核心城市 [5] - 近5成土地位于广州 北京 上海等高能级城市 [5] - 上半年权益投资额109.6亿元 一二线核心城市投资占比92% [6] - 采用"小地块 快周转"策略 形成精准投资-快速去化-资金回笼高效闭环 [6] 产品战略与市场认可 - 响应住建部"好房子"政策 发布"4X4好产品理念" 构建"4+X"产品体系锁定改善型需求 [6] - 北京海淀和樾望云 和樾玉鸣双项目2025年开盘劲销152亿元 [6] - 上海静安天玥项目开盘售罄 销售额23亿元 广州珑悦西关 熙悦江湾等项目热销频现 [6] - 琶洲南TOD项目累计销售额达348.5亿元 成为全国单盘销冠 [17] 产品研发与客户洞察 - 以客研先行方式深入理解客户需求 郑州天悦江湾项目基于3000份客户调研和超百次深访 [10] - 推敲150余次设计方案 打造100多个产品价值点 针对不同家庭成长需求定制开发 [10] - 广州"广府三章"项目调研近百批老城家庭 融入榕树等文化图腾体现在地文化 [11] 交付能力与客户满意度 - 2022-2024年连续三年每年完成超一万套交付任务 [16] - 到访交付率从90%提升至97% 总体满意度从77分升至93分 [16] - 实施"96431"交付管理体系 采用透明交付和"悦居码"技术实现全生命周期数据可视化 [17] - 2025年计划交付19个项目36批次超9200套住宅 目前已完成8批次2538套交付 [18] 资本市场认可 - 惠誉维持BBB-投资级评级 将展望上调至"稳定" [7] - 标普授予投资级评级 为一年来首次看好中资房企 [7] - 评级机构认可公司高能级城市业务敞口和优质土地储备的业绩支撑能力 [8] 技术创新与可持续发展 - 推进设计施工一体化 加强技术迭代和供应链管控 [11] - 实现"近零污染精装修"交付标准 提升智慧化管理水平 [12] - 开展生态修复实践 如广州观樾项目完成"月亮湖"生态修复和景观提升 [13]

行业趋势 - 房地产行业经历三年深度调整后进入筑底企稳阶段 产品品质竞争成为核心 [1] - 购房决策关键因素从价格和地理位置扩展至房屋交付质量 [1] - 行业向低杠杆、精细化内生型模式过渡 产品力、交付力、服务力成为长期主义立足之本 [14] 财务表现 - 2025年上半年营业收入475.7亿元 同比增长34.6% 连续7年稳健增长 [1] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 [1] - 合同销售额615亿元 同比上升11% 表现优于百强房企平均水平 [1][5] - 克而瑞行业排名稳居第8位 [1] 销售布局 - 一线核心城市销售额达495亿元 占总销售额80.5% [5] - 北京市场合同销售额197.2亿元 同比增长255.1% 成为当地市占率最高房企 [5] - 广州市场销售额157.56亿元 排名第二 上海市场销售额144.92亿元 排名第六 [5] - 总土地储备2043万平方米 94%分布于一线和强二线核心城市 近5成位于广州、北京、上海 [6] 投资策略 - 上半年权益投资额109.6亿元 一二线核心城市投资占比92% [7] - 采用"小地块、快周转"策略 形成"精准投资-快速去化-资金回笼"高效闭环 [8] - 聚焦一线及强二线城市核心地块 优质土储支撑现金流和利润安全边际 [5][8] 产品体系 - 发布"4X4好产品理念" 从品质、温度、智慧、成长四个维度构建产品力 [8][10] - 建立全维度高品质"4+X"产品体系锁定改善型需求红利 [8] - 北京海淀和樾望云、和樾玉鸣双项目开盘劲销152亿元 [8] - 上海静安天玥项目开盘售罄 销售额23亿元 [8] - 广州珑悦西关、熙悦江湾等项目热销 东山云起项目开盘去化近9成 [8] 客户研究 - 采用客研先行方式 通过客户调研和深访指导产品设计 [11] - 郑州天悦江湾项目基于约3000份客户调研和超百次深访 推敲150余次设计方案 [11] - 广州"广府三章"项目调研近百批老城家庭 针对性调整建筑与园林排布 [11] 交付能力 - 2022-2024年连续三年每年完成超一万套交付任务 [15] - 集中交付期间到访交付率从90%提升至97% [15] - 总体满意度从77分升至93分 [15] - 2025年计划交付19个项目、36批次超9200套住宅 已完成8批次2538套交付 [17] - 实施"96431"交付管理体系 采用透明交付和"悦居码"技术 [16] 项目表现 - 琶洲南TOD项目2022年售出近450套房产 成交额95.7亿元 [16] - 2023年该项目成交额157.67亿元 销售套数突破700套 [16] - 2024年累计销售额达348.5亿元 成为全国单盘销冠 [16] - 广州星瀚TOD项目"老带新"比例达16% [15] - 郑州天悦江湾项目多次刷新当地近2年平销项目单月成交纪录 [15] 市场认可 - 惠誉维持长期发行人评级"BBB-"投资级 展望上调至"稳定" [9] - 标普授予投资级评级 为一年来首次看好中资房企 [9] - 标普认为公司市场竞争力显著 在高能级城市业务敞口和土地储备支撑未来业绩 [9]

财务表现 - 截至6月末公司实现营收475.7亿元同比增长34.6% 毛利同比增长4.4%至50.6亿元 核心净利润15.2亿元 [1] - 上半年实现合同销售额615亿元同比提升11% 显著跑赢TOP 100房企-11.8%的同比增速 全年销售目标达成率51% [1] - 经营性现金净流入41亿元 期末在手现金446.4亿元 加权平均借贷成本降至3.16%同比下降41个基点 [5] 销售策略与区域表现 - 一线城市销售额贡献占比达80.5% 对应销售额495亿元 销售金额排名保持全国前8 [1] - 北京市场合同销售额197.2亿元同比大幅上升255.1% 成为当地占有率最高房企 [1] - 广州市场实现销售额157.56亿元 上海市场实现144.92亿元 分别位列第二和第六名 [1] 土地储备战略 - 新增土储面积148万平方米全部位于一二线核心城市 其中68%位于一线城市 [2] - 总土地储备2043万平方米 一二线核心城市占比达94% [3] - 权益投资总额109.6亿元中92%资金投向北京上海广州杭州等核心城市优质地块 [2] 投资与现金流管理 - 通过专项债收储退出3个项目涉及资金135亿元 获得约120亿元"地票"支持现金流 [3] - 有息负债总额压降至1038.6亿元 一年内到期债务占比24% 中长期债务占比76% [5] - 坚持精准投资策略 聚焦八大战略深耕城市 优先选择客户厚度高现金回流快收益确定性高的项目 [3] 市场研判与发展规划 - 坚持"一城一策"营销策略 强化库存去化考核机制 [1] - 2022年供货量2354亿元主要集中在一二线核心城市 下半年上海北京广州等重点城市优质项目将陆续入市 [3] - 土地市场进入买方市场后转向小型地块投资 注重老城区快进快出模式提升运转效率和投资兑现度 [4]

核心财务表现 - 上半年实现营收475.7亿元 同比增长34.6% [4] - 毛利达50.6亿元 同比增长4.4% [4] - 核心净利润15.2亿元 [4] - 合同销售额615亿元 同比提升11% 显著跑赢TOP100房企-11.8%的平均增速 [1] - 全年销售目标达成率51% [1] 销售策略与区域表现 - 一线城市销售额贡献占比达80.5% 对应销售额495亿元 [1] - 北京市场合同销售额197.2亿元 同比大幅上升255.1% 成为当地占有率最高房企 [1] - 广州市场实现销售额157.56亿元 主力项目去化率近九成 [1] - 上海市场销售额144.92亿元 位居当地第六名 [1] - 坚持"一城一策"营销策略 强化库存去化考核机制 [1] 土地储备与投资布局 - 新增土储面积148万平方米 全部位于一二线核心城市 其中68%位于一线城市 [2] - 权益投资总额109.6亿元 92%资金投向北京/上海/广州/杭州等核心城市优质地块 [1] - 总土地储备2043万平方米 一二线核心城市占比达94% [3] - 通过专项债收储退出3个项目 涉及资金135亿元 获得约120亿元"地票"支持现金流 [3] 现金流与债务管理 - 经营性现金净流入41亿元 [6] - 期末在手现金446.4亿元 [6] - 有息负债总额压降至1038.6亿元 其中一年内到期债务占比24% 中长期债务占比76% [6] - 加权平均借贷成本降至3.16% 同比下降41个基点 [6] 未来发展规划 - 全年计划供货量2354亿元 主要集中在一二线核心城市 [3] - 下半年将推出一批优质项目 对完成1205亿元全年销售目标保持信心 [3] - 坚持精准投资策略 聚焦八大战略深耕城市 重点选择客户厚度高/现金回流快/收益确定性高的项目 [5] - 2021年后土地市场进入买方市场 转向获取小型地块以实现快进快出和高周转效率 [5] - 计划全年完成300亿元高质量投资 [6]

核心财务表现 - 营业收入475.7亿元 同比增长34.6% [1] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 [1] - 合同销售额615亿元 同比上升11% [1] - 经营性现金净流入41亿元 [3] 行业地位与销售表现 - 克而瑞行业排名稳居第8位 连续七年营收增长 [1] - 百强房企销售总额同比下降11.8%背景下实现双位数增长 [1] - 成为TOP10房企中唯三正增长企业之一 增速排名第二 [1] - 销售均价从29500元/平方米提升至42100元/平方米 达行业均值2.5倍 [2] 土地储备与投资策略 - 新增土储148万平方米 全部位于一二线核心城市 [1] - 一线城市土储占比达68% [1] - 总土地储备2043万平方米 一二线城市占比94% [1] - 一线城市土储占总量半壁江山 [1] 产品战略与运营模式 - 推出"4×4好产品理念" 聚焦中高端改善产品 [2] - 通过核心地块布局实现货值兑现周期短、溢价高 [2] - 以产品力提升缩短去化周期并拉高售价 [2] - 精准投资与高效回款形成闭环运营模式 [2] 财务健康与债务结构 - 剔除预收款后资产负债率64.6% 净借贷比率53.2% [3] - 在手现金446.4亿元 覆盖短期债务1.7倍 [3] - 有息负债1038.6亿元 1年内短债占比仅24% [3] - 加权平均借贷成本降至3.16% 同比下降41个基点 [3] 评级机构认可 - 标普授予投资级评级 展望稳定 [3] - 惠誉上调评级展望至稳定 维持BBB-评级 [3] - 里昂证券与中银证券维持买入评级 [3] - 里昂证券将目标价上调至5.1港元 [3]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [2][4] 核心观点 - 公司2025年上半年营业收入476亿元，同比增长34.6%，但归母净利润14亿元，同比下降25.2%，核心净利润15亿元，同比下降12.7%，呈现增收不增利态势 [1][7] - 结算毛利率下降至10.6%，同比下降3.1个百分点，是利润下滑主因 [1][7] - 销售金额逆势增长11%至615亿元，完成全年目标的51%，但销售面积同比下降22%至146万平方米 [1][12] - 一线城市销售贡献占比达80.5%，新增土地68%位于一线城市，总土储2403万平方米中一二线城市占比94%，大湾区占比39%，土储结构优质 [1][12] - 财务保持"绿档"，剔除预收账款后资产负债率64.6%，净负债率53.2%，现金短债比1.7，融资成本下降41bp至3.16%，一年内到期债务占比24% [2][20] - 预测2025年收入891亿元，2026年914亿元，归母净利润均保持10亿元，EPS分别为0.25元和0.24元，对应PE 15.7倍和15.9倍 [2][20] 财务表现 - 2023-2027年预测营业收入增速逐步放缓，从2023年10.8%降至2027年1.1% [3][21] - 净利润2024年大幅下降67.3%至10.4亿元，2025-2026年延续小幅下滑，2027年预计回升至10.6亿元 [3][21] - EBIT Margin从2023年10.0%降至2025-2027年稳定在4.9%，ROE从2023年6.2%降至2025-2026年1.7%-1.8% [3][21] - 市盈率从2023年4.9倍上升至2025-2026年15.7-15.9倍，市净率稳定在0.28倍 [3][21] 业务运营 - 2025年上半年新增13幅土地，总建筑面积148万平方米，68%位于一线城市 [1][12] - 截至2025年上半年末，总土地储备2403万平方米，94%位于一二线城市，39%位于大湾区 [1][12] - 销售表现逆势增长，一线城市销售占比80.5%，支撑销售金额增长 [1][12] 盈利预测 - 预计2025年收入890.79亿元，同比增长3.1%，2026年913.95亿元，同比增长2.6% [3][21] - 2025年归母净利润预测9.96亿元，同比下降4.2%，2026年9.84亿元，同比下降1.2% [3][21] - 每股收益2025年0.25元，2026年0.24元，2027年回升至0.26元 [3][21]

投资评级 - 维持"买入"评级 [9] 核心观点 - 2025H1营收实现双位数增长但归母净利润同比下滑 主因结算毛利率承压及少数股东损益占比提升 [2][6][9] - 销售表现显著优于行业平均水平 全年销售目标达成可期 [2][9] - 拿地策略保持克制 溢价率低于行业均值且下半年有望发力 [2][9] - 融资成本处于行业领先水平 三道红线维持绿档健康状态 [2][9] 财务表现 - 2025H1营业收入475.7亿元 同比增长34.6% [6][9] - 毛利率10.6% 同比下降3.1个百分点 [6][9] - 归母净利润13.7亿元 同比下降25.2% [6][9] - 核心净利润15.2亿元 同比下降12.7% [6] - 少数股东损益占比54.0% 同比提升25.4个百分点 [9] - 计提存货减值5.32亿元 较去年同期减少5.41亿元 [9] - 合同负债698.0亿元 合同负债/年化开发业务结算收入为0.76倍 [9] 销售表现 - 2025H1销售金额615.0亿元 同比增长11.0% [9] - 表现显著优于百强房企平均增速（-11.4%） [9] - 完成年度销售目标1205亿元的51% [9] - 行业销售排名维持第八位 其中广州第二 北京第一 上海第六 [9] 土地投资 - 新增13宗土地 总建筑面积148万平方米 [9] - 拿地平均溢价率约9% 大幅低于TOP10房企均值 [9] - 总土储建筑面积2043万平方米 94%分布在一二线城市 [9] 财务状况 - 加权平均借贷成本3.16% 同比下降41BP 期末降至3%以下 [9] - 剔除预收账款资产负债率64.6% 净负债率53.2% 现金短债比1.7 [9] - 有息负债81%为人民币银行借款及债券 短债占比24% [9] 业绩预测 - 预测2025-2027年归母净利润分别为11/13/16亿元 [9] - 对应业绩增速+1%/+24%/+25% [9] - 对应PE为17.4/14.0/11.2倍 [9]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 业绩下滑符合市场预期 2025H1归母净利润13 7亿元同比-25 2% 核心净利润15 2亿元同比-12 7% [6] - 销售表现靓眼 2025H1销售金额615亿元同比+11 0% 完成全年目标1205亿元的51% 全国销售排名第8位 [6] - 融资成本创新低 加权平均融资成本3 16%同比-41bps 期末平均借贷成本降至3%以下 [6] - 财务稳健居绿档 剔除预收后资产负债率64 6% 净负债率53 2% 现金短债比1 7倍 [6] - 未来结算确定性强 已售未入账金额1490亿元 是2024年地产结算收入的1 8倍 [6] 财务表现 - 2025H1营业收入475 7亿元同比+34 6% 毛利率10 6%同比-3 1pct 归母净利率2 9%同比-2 3pct [6] - 三费费用率4 9%同比-0 4pct 应占联营公司损益13 5亿元同比+244 3% 少数股东损益16 1亿元同比+119 8% [6] - 中期每股派息0 151元同比-12 7% 派息比率为核心利润的40% [6] - 盈利预测显示复苏趋势 2025-2027年归母净利润预测为11亿/13亿/16亿元 对应PE分别为16 6X/13 8X/11 5X [5][6] 业务运营 - 销售均价大幅提升至4 21万元/平同比+42 7% 但销售面积146万方同比-22 2% [6] - 区域布局均衡 大湾区/华东/中西部/北方销售额占比分别为27 4%/27 8%/11 0%/33 8% [6] - 投资聚焦核心城市 新增13幅地块拿地面积148万方 一线城市占比68% 二线城市占比32% [6] - 土储资源丰富达2043万方 大湾区占比39 2% 一线城市占比45% 二线城市占比49% [6] 财务状况 - 现金储备充足达446 4亿元较2024年末-10 8% 总借贷1038 6亿元较2024年末持平 [6] - 2025H1新融资234 3亿元 其中境内融资198 5亿元 境外融资35 8亿元 [6] - 当前PB（MRQ）仅0 33X 显示估值处于低位 [6]

销售业绩表现 - 2025年上半年实现合同销售额615亿元 同比增长11% 完成全年销售目标的51% 是TOP10房企中少数实现正增长的房企 增速位居第二 [1] - 一线核心城市销售额达到495亿元 占总销售额的80.5% 其中北京销售额197.2亿元同比大幅上升255.1% 广州销售额157.66亿元保持稳健 上海销售额144.92亿元 [2] 投资与土地储备策略 - 上半年新增土地储备13宗总面积148万平方米 全部位于一二线核心城市 其中68%位于一线城市 [2] - 总土地储备达2043万平方米 一二线核心城市土地储备占比高达94% [2] - 采取"以销定投"策略并倾向于"小地块"以提高周转速度 通过"快进快出"打法缩短项目运营周期加快资金回笼 [3] - 避免参与高溢价率土地 一季度土地溢价率较高时选择"避其锋芒" 预计下半年土地市场理性化后将高质量完成300亿元投资目标 [2] 财务表现分析 - 上半年营业收入457.7亿元 同比增长34.6% [3] - 归母净利润13.7亿元 同比下降25.2% 核心净利润15.2亿元 同比下降12.7% [3] - 毛利约50.6亿元同比上涨4.4% 毛利率10.6%同比下降3.1个百分点 [3] - 管理层认为当前毛利率水平与2024年全年基本持平 符合行业现状 将通过降本增效和精准投放应对下滑 [4] 战略发展方向 - 坚持聚焦深耕核心城市策略 形成稳健发展基础 [3] - 推行"四好"企业理念（好产品好服务好品牌好团队） 引入汽车行业精益管理理念提高项目增效 [4] - 针对现房销售趋势做好应对准备 通过精准研判土地开发价值及产侧前置实现"当天拿地当天开工" [5] - 管理层认为现房销售需配套金融政策支持 预计将从试点城市开始施行 [5] 市场机构评价 - 花旗维持"买入"评级 目标价上调至6.2港元/股 依据包括销售增长11% 一线城市排名领先（北京第一/广州第二） 毛利率稳定及融资成本降至3.16% [6]