至于本月上半月各类别物业注册量按月同期表现，住宅物业方面，一手私宅及二手住宅录3,086宗注 册，较上月同期的2,863宗增加约7.8%，并成为同期整体物业注册量上升的动力。 非住宅物业方面，工商铺物业本月至今共录得169宗注册，较上月同期的170宗仅轻微减少1宗或约 0.6%，走势平稳；反观，纯车位及其他物业共录得210宗注册，较上月同期的236宗减少约11%。 《施政报告》公布在即，加上市场预期美联储将重启减息周期，利好楼市气氛，料下半月物业交投有望 加快，反映9月市况的10月整体物业注册量相信有力进一步向上。 智通财经APP获悉，香港置业研究部董事王品弟表示，据香港土地注册处资料显示，本月至今(截至15 日)整体物业(包括一手私宅及二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他非住宅)录3512宗注册， 较上月同期的3304宗增加约6.3%；若以目前注册进度推算，料9月全月整体物业注册量有机会重上7000 宗水平。 鉴于签署买卖合约至递交到香港土地注册处注册登记需时，9月注册个案一般主要反映8月市况。 ...

香港地产股表现 - 新鸿基地产股价上涨4.33%至97.55港元 [1] - 恒隆地产股价上涨2.33%至8.8港元 [1] - 恒基地产股价上涨2.07%至27.6港元 [1] - 希慎兴业股价上涨1.71%至16.08港元 [1] 政策预期影响 - 市场预期香港政府将削减400万至600万港元住宅物业印花税 [1] - 可能设立购房资金通计划并放宽资本投资者入境计划物业投资资格 [1] - 预计加快北部都会区发展并推进REITs纳入互联互通时间表 [1] 受益企业分析 - 恒基地产、新鸿基地产、信和置业等开发商料将受益于政策利好 [1] - 九龙仓置业、希慎地产及新鸿基地产将受惠于内地旅客增长带来的商场客流支持 [1] - 北部都会区发展可能推动农地加快收回 对恒基地产形成正面影响 [1] - REITs互联互通进展预期对领展产生积极影响 [1]

香港地产股市场表现 - 新鸿基地产股价上涨4.33%至97.55港元 [1] - 恒隆地产股价上涨2.33%至8.8港元 [1] - 恒基地产股价上涨2.07%至27.6港元 [1] - 希慎兴业股价上涨1.71%至16.08港元 [1] 政策预期影响 - 市场预期香港特区政府将削减400万至600万港元住宅物业印花税 [1] - 可能设立购房资金通计划并放宽资本投资者入境计划的住宅投资资格 [1] - 预计加快北部都会区发展并推动REITs纳入互联互通时间表 [1] 受益公司分析 - 恒基地产、新鸿基地产和信和置业等发展商可能受益于政策利好 [1] - 九龙仓置业、希慎地产及新鸿基地产将受惠于内地旅客增加带来的地区商场支持 [1] - 领展可能因REITs互联互通进展获得正面影响 [1] 特定公司影响差异 - 港铁公司可能因北部都会区发展带来的资本开支忧虑面临负面压力 [1] - 恒基地产可能通过农地加快收回获得正面推动 [1]

财务表现 - 全年每股盈利持平 派息率维持50%水平 股息率达4.1% [1] - 净负债率由2025上半财年17.8%降至全年15.1% [1] - 融资成本由去年同期4.4%降至3.7% [1] 业务运营 - 本地物业发展全年合约销售额达423亿元 去年同期为256亿元 [1] - 2026财年销售目标为300亿港元 [1] - 预计2026财年将录得超过300亿元未入账销售 利润率水平相近 [1] 资产与估值 - 目标价102.3港元 按综合方式估值 相当于每股资产净值折让50% [1] - 九龙高铁站上盖IGC及上海徐家汇中心(ITC)的投资物业收入将于2026-2027财年显著提升 [1] 管理层策略 - 不考虑回购股份或设立C-REIT [1] - 对香港写字楼及零售市场前景持建设性看法 尽管续租租金录得负增长 [1] - 增加人民币及港元浮动利率债务配置 [1]

财务表现 - 全年每股盈利持平 派息率维持50%水平 股息率达4.1% [1] - 物业发展利润率下降至12% 低于去年同期的26% [1] - 预计2026财年将录得超过300亿港元的未入账销售 利润率水平相近 [1] 业务运营 - 香港本地物业发展全年合约销售额达423亿港元 去年同期为256亿港元 [1] - 续租租金录得负增长 [1] - 2026至2027财年九龙高铁站上盖IGC及上海徐家汇中心(ITC)的投资物业收入将显著提升 [1] 公司策略 - 管理层目前不考虑回购股份或设立C-REIT [1] - 对香港写字楼及零售市场前景仍然持建设性看法 [1] 投资评级 - 摩根士丹利予目标价102.3港元 评级"增持" [1]

香港特区官员物业持有情况 - 行政会议成员中20名官守议员及主席均拥有私人物业 仅保安局局长邓炳强无申报物业[3] - 财经事务及库务局局长许正宇与家人共持有7处住宅物业 分布香港中西区 湾仔区(3处) 杭州 澳大利亚及新加坡[3][4] - 4名官员或其家人在内地城市持有房产 包括珠海(民政及青年事务局局长麦美娟) 东莞(政制及内地事务局局长曾国卫) 中山(财政司司长陈茂波妻子) 杭州(许正宇)[3][4] 高层官员物业配置细节 - 行政长官李家超与妻子共同持有油尖旺住宅物业及车位(各占50%权益)[3] - 政务司司长陈国基妻子持有三个物业 包括沙田住宅(预备出租) 黄大仙住宅(出租中) 港岛东区商用物业(预备出租)[3] - 财政司司长陈茂波妻子通过有限公司持有湾仔住宅及两个车位(出租) 另单独持有中山住宅单位[3] 物业申报制度规范 - 政治委任官员须于委任时及每年申报投资利益 包含6类项目[5] - 物业申报范围涵盖本人自住 以他人名义持有但实际所有 以及存在实际利益(如租金)的物业[5] - 其他申报项目包括受薪董事职位 持股超1%的公司权益 以及特定商会成员身份等[6][7] 香港房地产市场基准 - 2023年7月全港房屋平均成交价为12.47万港元/平方米[4]

香港特区官员物业持有情况 - 行政长官李家超与妻子共同拥有油尖旺住宅物业及车位(各占一半权益) [1] - 财经事务及库务局局长许正宇与家人共持有7处物业(香港/杭州/澳大利亚/新加坡) [1][2] - 4名官员(或家人)在内地城市持有房产(珠海/东莞/中山/杭州) [1][2] 司长级官员物业配置 - 政务司司长陈国基妻子持有3物业：沙田住宅(预备出租)/黄大仙住宅(出租中)/港岛东区商用物业(预备出租) [1] - 财政司司长陈茂波妻子通过有限公司持有湾仔住宅+两个车位(出租) 另单独持有中山市住宅单位 [1] - 律政司司长林定国申报3住宅：东区单位(妻子拥有间中自用)/荃湾单位(家人自住)/湾仔单位+车位(妻子自住) [2] 副司长及局长级物业概况 - 三位副司长各申报1自住物业(中西区/大埔/沙田) [2] - 房屋局/创新科技局/医务卫生局/教育局局长均持有2个及以上物业 [2] - 政制局局长曾国卫持有东莞自住物业 民政局局长麦美娟持有珠海自住物业 [2] 物业申报制度规范 - 申报包含6项内容 涵盖土地物业/董事职位/持股超1%等权益 [3][4][5] - 物业申报范围包含本人名义/配偶子女名义/实际受益的租赁权益 [3] - 申报资料需每年更新并上传至政府网站及行政会议网页 [3] 香港房地产市场基准 - 2023年7月全港房屋平均成交价为12.47万港元/平方米 [2] - 官员持有物业覆盖香港核心区域(油尖旺/湾仔/中西区等)及海外市场 [1][2] - 物业用途包含自住/出租/商用等多重配置模式 [1][2]

股价表现与市场背景 - 恒基地产于2025年8月11日收盘报25.91港元，较前一交易日上涨1.5%，成交量7.45万手，总市值达1254.24亿港元 [4] - 2024年财报显示公司营业收入233.88亿港元，净利润67.44亿港元，每股收益1.3港元，市盈率21.9倍 [4] - 2025年7月16日完成发行80亿港元可换股债券，年利率0.5%，2030年到期，所得款项用于物业发展及投资业务 [4] 政策环境与市场趋势 - 香港2024年2月全面撤销住宅物业需求管理措施，大幅降低购房成本 [4] - 高才通计划吸引超7.5万高端人才及家人抵港，2025年6月内地买家注册量达1237宗，金额110亿港元，创7个月新高 [4] - 2025年7月香港住宅楼宇买卖合约5766份，同比增长54.8%，一手市场连续6个月单月成交超千宗 [6] - 6月私人住宅售价指数连升3个月，上半年跌幅收窄至0.86%，租金指数连续7个月上涨，上半年累升1.61% [6] 利率环境与融资成本 - 美联储预计2025年降息3次，香港银行同业拆息回落至1.73%，房贷利率降至2%左右 [6] - 以500万港元贷款30年还款为例，月供减少2383港元，显著降低购房成本 [6] 物业销售表现 - 长实集团2025年上半年物业销售收入73.66亿港元，同比增长58.92%，内地市场增长117.32%至38.27亿港元 [6] - 开发商采取"以价换量"策略，如香港Blue Coast项目打7折、北京御翠园均价降7万/㎡ [6] - 市场整体回暖及政策利好下，恒基地产物业销售大概率超预期，尤其是高端住宅及核心区域项目 [6] 公司发展策略 - 恒基地产启德花语海项目预计下半年预售 [6] - 公司聚焦高端住宅与核心区域项目，提升产品竞争力 [6] - 积极参与政府人才住房计划，拓展租赁市场 [6] 行业挑战与竞争 - 部分区域新楼库存需时间消化，可能影响价格回升速度 [6] - 开发商为去库存采取折价销售，压缩利润空间 [6] - 内地房企如万科、中海加速布局香港市场，加剧竞争 [6] 未来市场展望 - 2025年下半年香港楼市有望延续回暖，美联储降息将进一步刺激成交量 [6] - 北部都会区规划提供17.6万个住宅单位，人才计划持续吸引人口，支撑长期需求 [6]

若以金额划分本月至今住宅物业注册量按月同期表现，当中逾500万至1,000万港元住宅物业录1,203宗注 册，较上月同期的1,323宗减少约9.1%;500万港元或以下住宅物业录1,377宗注册，较上月同期的1,746宗 减少约21.1%;逾1,000万港元住宅物业录478宗注册，较上月同期的669宗减少约28.6%。 智通财经APP获悉，香港置业研究部董事王品弟表示，据土地注册处最新资料显示，香港本月至今(截 至18日)住宅物业(包括一手私宅，二手私宅及二手公营房屋)录3,058宗注册，虽较上月同期的3,738宗减 少约18.2%，但若以目前注册进度推算，料8月全月录约5,500宗，仍高于今年首7个月平均每月约5,255 宗。 鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，8月注册个案一般主要反映7月市况。 若以三区划分本月至今住宅物业注册量按月同期表现，当中新界区住宅物业录1,617宗注册，较上月同 期的1,674宗减少约3.4%;九龙区住宅物业录850宗注册，较上月同期的1,094宗减少约22.3%;港岛区住宅 物业录591宗注册，较上月同期的970宗减少约39.1%。 ...

投资评级 - 买入-A 投资评级，6 个月目标价 18 元 [4][6] 核心观点 - 商业运营收入稳步增长，2025年1-7月总收入81.4亿，同比增长11.2%，其中7月单月收入12亿，同比增长8.1% [1] - 地产开发业务销售规模收缩，前7月销售金额16.6亿，同比下降52.4%，销售均价7760.6元/㎡，同比增长4% [2] - 融资环境改善，2025年6月发行3亿美元境外债，8月发行10亿5年期中票，票面利率2.68% [3] - 业务结构从传统地产开发向持有物业收租转型，预计2025-2027年净利润增速分别为9.3%、31.2%、15.6% [4] 商业运营 - 江苏、浙江、安徽及山东合计贡献租金收入40.1亿，占累计租金收入的52.8% [1] - 截至7月，持有物业数量176座，总建筑面积1622.5万㎡，同比分别增长4.8%及5.1% [1] - 单项目平均租金收入4314.6万，同比增长6.1% [1] 地产销售 - 销售面积21.4万㎡，同比下降54.2% [2] - 山东、湖北、广东等区域实现销售均价增长 [2] 负债融资 - 持有+开发双轮驱动模式带动现金流改善，开发业务通过更慢周转速度保持销售均价稳定 [3] 财务数据 - 2025年预计收入63,707百万元，同比下降28.4% [9] - 2025年预计净利润822百万元，同比增长9.3% [9] - 当前股价对应2025年市净率0.59倍，低于申万房地产指数的0.79倍 [4] 股价表现 - 1个月相对收益7.3%，3个月相对收益14.4%，12个月相对收益44.3% [8] - 12个月绝对收益70.1% [8]