公司财务业绩 - 截至2025年9月30日止年度，公司收入为1.74亿港元，同比增长3.82% [1] - 公司拥有人应占年度亏损为2.16亿港元，同比大幅减少63.88% [1] - 年度每股亏损为1.96港元，公司拟派发末期股息每股32港仙 [1] 业务运营表现 - 2025财年，公司租金表现有所恢复，办公、零售及住宅物业的入住率及租金收入全年保持稳定 [1] - 在租赁市场，选择性续租及新租赁出现复苏迹象 [1] 未来展望与策略 - 展望2026年，公司将对短期波动保持警惕，并继续优先维持稳健的入住率 [1] - 公司计划审慎地优化其金融投资策略，以提高集团收入 [1] - 公司对香港及中国内地的经济复苏前景持谨慎乐观态度，并将准备抓住可持续发展的机遇 [1]

机构评级与价格目标 - BTIG为D.R. Horton设定了186美元的目标价 较当前157.37美元的价格有18.19%的潜在上涨空间 反映了对公司未来表现的乐观态度 [1][6] 机构投资者持仓变动 - Bayview Asset Management LLC在最近一个季度减持了DHI 52.9%的股份 目前持有4,890股 价值约63万美元 该持仓占其投资组合的0.2% 是其第19大持仓 [2][6] - BLI Banque de Luxembourg Investments在第二季度新建了价值350万美元的DHI头寸 [3][6] - Lido Advisors LLC将其持有的DHI股份增加了9.6% 目前持有34,639股 [3] 股票表现与市场数据 - DHI当前股价为157.37美元 日内下跌1.03%或1.64美元 交易区间在156.23美元至159.78美元之间 [4] - 过去52周内 DHI股价最高达到184.55美元 最低为110.44美元 显示出市场波动性 [4] - 公司市值约为459.6亿美元 在纽交所的成交量为2,576,431股 [5]

行业观点与评级 - 香港房地产市场复苏是循序渐进的过程，涵盖不同资产子板块，而非单一事件 [1] - 将行业评级由"同步"上调至"领先"，预期深层内在价值可望释放 [1] - 市场拐点已至，复苏关键支撑包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松及基础需求驱动因素回归 [1] 复苏路径与子板块展望 - 投资者将优先布局住宅板块复苏，其次是优质零售资产，最后是核心办公室 [1] - 新鸿基地产与领展房产基金分别为住宅与商业物业的首选标的 [1] - 新鸿基地产目标价111.7港元，领展房产基金目标价45.7港元，预计两者未来1-2年受益于产业复苏与多重催化剂 [1] 住宅市场具体预测 - 香港持续人口流入将继续推动住房需求，尤其是租赁需求 [2] - 预计2025年租金水平上涨约3–5%，2026与2027年年均增长约3% [2] - 预计住宅价格在2025年上涨3–5%，2026年上涨5%，2027年上涨5% [2] - 正向净租金回报率与降息是未来价格关键催化剂，将提升用户购买力并刺激投资需求 [2]

核心财务表现 - 截至2025年9月30日止六个月收益为2.535亿港元，同比下降62.9% [1] - 报告期内净亏损2605.2万港元，上年同期为溢利5260万港元 [1] - 每股基本亏损为1.8港仙 [1] 业绩变动主要原因 - 由净溢利转为净亏损主要由于住宅物业交付大幅减少及一项数据中心租约到期 [1] - 物业销售收入减少导致销售费用下降 [1] - 发展中投资物业重估所产生的公平值收益显著减少至40万港元 [1]

行业投资评级 - 行业评级由“同步”上调至“领先” [1][5][13] 核心观点 - 中国香港房地产市场正处于拐点，复苏将是一个循序渐进、非对称的过程，不同子板块复苏节奏分化 [1][8] - 复苏路径预计为：住宅板块率先反弹，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼 [1][8][10] - 多重因素驱动市场拐点，包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松以及基础需求驱动因素回归（如人口趋势变化） [5][21] - 实体市场回暖迹象增多，预计深层次内在价值将逐步释放，地产股有望迎来从估值修复到增长重估的转变 [1][11][12] 子板块深度解析 住宅物业 - 预计2025年租金水平上涨约3–5%，2026与2027年年均增长约3% [5] - 预计住宅价格在2025/2026/2027年分别上涨3–5%/5%/5% [5] - 市场信心恢复，交易量显著反弹，2025年前10个月一手市场总交易量已超过2024年全年水平 [23] - 关键催化剂包括正向净租金回报率与降息，假设房贷利率下降200个基点，可提升负担能力约28.9% [41][42] 零售物业 - 在本地消费情绪企稳与入境旅客增加支持下，零售板块处于复苏轨道 [5] - 预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3–5% [5] - 2025年前八个月访港旅客达3,280万人，同比增加11.1%，月均旅客量约为2019年水平的88% [5][91] - 零售复苏路径分化，餐饮、体验式零售及社区零售表现更具韧性，而核心豪华地段租金预计持平 [99][100] 写字楼物业 - 过去18个月空置率已见顶，核心CBD连续八个季度录得正净吸纳量，预计2H25租金企稳，2026年有望温和反弹 [5][107] - 预计2025年全年核心区租金下降3–5% [107] - 租户需求呈现分化，优质、现代化写字楼需求回升，而分散办公区的较老写字楼仍面临租金压力 [108] 重点公司分析 新鸿基地产 (16 HK) - 作为住宅复苏的高质量代表，受益于去化率与均价改善 [1][14] - 拥有香港最大且高质量的即供住宅土地储备，完美契合改善型需求 [14] - NAV估值从192.2港元上调至203.12港元，目标价从96.2港元上调至111.70港元，维持买入评级 [15] 领展房托 (823 HK) - 作为防御性、高收益的商业物业投资标的，受益于板块复苏 [1][16] - 预计2026财年至2028财年的每单位派息约为2.53港元至2.63港元，股息收益率为7.0%至7.3% [18] - 潜在重估催化剂包括降息和纳入港股通，假设未来12至18个月降息100个基点，有望带来30%总回报 [17][18]

业绩预期 - 公司预期截至2025年9月30日止六个月将录得净亏损2500万港元至3000万港元 [1] - 对比去年同期截至2024年9月30日止六个月则录得净溢利约5260万港元 [1] 亏损原因 - 住宅物业交付面积大幅减少及数据中心一项租约到期 导致收入减少约4.30亿港元及毛利减少约2.18亿港元 [1] - 因物业销售收入减少 销售开支相应减少约1.60亿港元 [1] - 发展中投资物业重估产生的公允价值收益显著减少 本期间仅录得约40万港元 而去年同期录得约2560万港元 [1]

货币政策变动 - 美国联储局宣布减息0.25厘，联邦基金利率目标区间下调至3.75厘至4厘，为今年内连续第二次降息 [1] - 香港金管局随即下调基本利率0.25厘至4.25厘，但香港大型银行最优惠利率及储蓄利率减幅为0.125厘，未跟足减息幅度 [1] - 回顾2022年至2023年加息周期，美国累计加息11次达5.25厘，香港银行累计只有5次加息达0.875厘 [1] - 新一轮减息周期中，香港银行已第5度下调最优惠利率，合共0.875厘，最优惠利率已回复至加息周期前的水平 [1] 对房地产市场的影响 - 最优惠利率下降降低借贷成本，以汇丰为例，P息由5.125厘降至5厘，实际按息下调至3.25厘，创接近3年新低 [1] - 以500万港元按揭贷款、30年还款期为例，息率从3.375%降至3.25%后，每月供款减少约344港元，入息要求亦降688港元 [2] - 与美国未启动减息周期前P按4.125厘时相比，目前每月供款累减约2472港元，减幅高达1成 [2] - 低利率环境是支撑香港楼市复苏的关键因素之一，利率下降降低购房者资金成本并提升投资者对未来现金流的预期 [2] - 减息后首个周末香港全新盘销售理想，会德丰地产湾仔项目首轮发售60伙全数沽清，套现超过5.6亿港元 [3] - 新鸿基地产启德项目录得3宗4房招标成交，单日套现逾1.67亿港元 [3] 租金回报与资金流向 - 港元存款进入零息时代，推动资金寻求较好回报，今年物业平均租金回报升至高达3.6厘，部分屋苑租金回报超过4厘 [3] - 以最新按息3.25厘计算，143个租金指数成份屋苑中有112个屋苑租金回报率高于按息，即78%屋苑"供平过租" [3] - 回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成 [3] - 租金指数已连涨10个月创历史次高水平，香港住宅租金收益率已超越内地一线城市水平，收益优势预料吸引更多内地资金流入 [2] 市场结构变化 - 在一手盘积极抢客下，10大二手屋苑周末成交全线回落，部分客源流向一手市场 [4] - 未来几个月新盘销情继续会比二手盘好，新盘开价吸引，部分发展商为买家提供财务计划及回赠，变相降低入市门槛 [4] 未来展望与预测 - 预计楼价于2025年余下时间仍会在谷底反复徘徊，全年楼价微升2-3%，明年有望回升半成 [5] - 市场密切关注美国联储局12月议息会议，是否会进行年内第三次减息将成为焦点 [5] - 汇丰预测下月再次减息0.25厘，将联邦基金利率降低至介乎3.5厘至3.75厘，但不预期明年会减息 [5] - 业界普遍预期香港银行的"减P周期"已告一段落，银行基本活期存款息率已降至零水平，存息已减无可减 [6] - 现时P重返5厘，已达到2008年金融海啸后维持近十年的低位平台，由于银行资金成本高企，需捍卫净息差水平，5厘将是此轮周期的坚实底部 [7]

收购交易概览 - 公司于2025年10月30日通过附属公司成功竞得三幅住宅地块，总土地成本为人民币48.03亿元 [1] - 其中，以人民币12.78亿元和人民币22.05亿元竞得广州市天河区两幅临近地块 [1] - 以人民币13.2亿元竞得成都市成华区一幅地块 [1] 广州地块详情 - 广州天河区广棠AT0606021地块占地面积约19,670.68平方米，总可建筑面积约62,452.37平方米，计容建筑面积约40,088.68平方米 [1] - 广州天河区广棠AT0606011地块占地面积约33,467.77平方米，总可建筑面积约105,491.11平方米，计容建筑面积约71,501.49平方米 [1] - 两幅广州地块均为住宅用地，所建物业拟用于出售 [1] 成都地块详情 - 成都成华区舜和家园地块占地面积约40,038.52平方米，总可建筑面积约115,173.66平方米，计容建筑面积约80,077平方米 [2] - 该地块为住宅用地，所建物业拟用于出售 [2] 成都地块区位优势 - 地块位于成华区崔家店核心，紧邻公司天悦云萃一期及二期项目，地处成华枢纽经济集聚区 [2] - 周边配套成熟，邻近成都万象城、龙湖滨江天街等商业配套及成都新生堂妇女儿童医院等医疗配套 [2] - 交通便利，距离成都7号线双店路站约300米，距离天府广场及春熙路约6公里 [2]

市场扩张和并购 - 公司附属广州天越以12.7852亿和22.0549亿竞得广州两地块[3][4] - 公司附属成都樾穗以13.212705亿竞得成都地块[3][6] 土地数据 - 广州两地块占地约19670.68和33467.77平方米[4] - 广州两地块总建面约62452.37和105491.11平方米[4] - 成都地块占地约40038.52平方米，建面约115173.66平方米[6] 未来展望 - 购入地块增加土地储备，巩固广州及成都战略地位[7]

土地收购交易 - 公司通过持股95.475%的附属公司广州新越以人民币11.94亿元成功竞得广州市番禺区大石街地块 [1] - 地块占地面积约29,777平方米，总可建筑面积约114,771平方米，计容建筑面积约77,419平方米 [1] - 地块性质为住宅用地，所建住宅物业拟用于出售 [1] 地块规划与条件 - 地块需配建建筑面积不少于6,459.6平方米的道路用地及不少于2,591.81平方米的绿地，建成后无偿移交广州市政府指定部门 [1] - 地块位于南大干线经济带，人口密度高，生活氛围浓厚 [2] - 地块距离地铁3号线及城际大石站、大石东站约700米，南侧紧邻南大干线，交通便利 [2] 地理位置与配套 - 地块至广州国际金融中心车程约30分钟，至琶洲西车程约25分钟，可快速通达珠江新城及广州南站 [2] - 周边教育资源包括大石中学，3公里范围内有广州市番禺区第二人民医院等医疗设施 [2] 公司战略意义 - 董事会认为此次收购以合理成本增加了公司的优质土地储备 [2] - 此次拿地将进一步巩固公司在广州市场的战略地位 [2]