6月房地产市场供应与成交分析 核心观点 - 6月28个重点城市商品住宅供应面积547万平方米，环比下降14%，同比下降47%，上半年累计同比下降25% [4][5] - 市场呈现"缩量提质"特征，改善型产品占比55%成为供应主力，主城区占比60% [8][11] - 预判6月新房成交环比持增，同比持平，市场延续弱复苏走势 [3][12] 分能级供应表现 **一线城市** - 6月预计供应134万平方米，环比降10%，同比降44%，上半年累计降22% [5] - 北京供应66万平方米同比增45%，上海深圳不足20万平方米 [5] - 一线城市去化率43%，同环比分别增长18pcts和6pcts [13][14] **二线城市** - 6月预计供应386万平方米，环比降17%，同比降48%，上半年累计降25% [6] - 长沙、昆明环比增幅显著，成都杭州供需矛盾突出（杭州去化周期<10个月） [6] - 二线整体去化率33%，环比降12pcts，与一季度均值相比降10pcts [14] **三四线城市** - 6月供应27万平方米环比增16%，但同比仍降37% [6] - 徐州常州阶段性回升，泉州零供应，无锡同比降超50% [6] - 三四线去化率28%，较一季度均值下降12pcts [14] 供应结构特征 **产品类型** - 重点城市刚需/改善/高端占比34%/55%/12%，改善型主导 [8] - 昆明天津刚需占比超60%，济南福州高端占比达60%/46% [9] - 上海苏州厦门等城市改善占比100% [10] **区域分布** - 主城/近郊/远郊供应占比60%/32%/8% [11] - 厦门漳州合肥等主城占比超90%，上海深圳近郊占比超50% [11] - 天津远郊占比达44% [11] 市场热度预判 - 沪深杭蓉等热点城市供应进入"空窗期"，但适销楼盘支撑短期热度 [13] - 郑州天津南京呈现止跌企稳态势，济南青岛南宁高库存压力显著 [13] - 28城平均去化率34%，环比降11pcts但同比升2pcts [14]

房地产销售与市场表现 - 2025年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜显示5月新房成交环比基本持平 百强房企5月业绩环比增长3 5% [2] - 市场格局仍集中于头部企业 前5月有超6成的销售百强未重启拿地 [3] - 现房销售模式下产品力的突破与进阶是实现超额收益的关键 [8] 存货管理与土地市场 - 2024年典型房企现房库存占比接近3成 需关注存货规模、结构及投资力度 [5] - 2025年存量宅地清单显示各城市库存规模及开工进度显著分化 专项债收储需细化落地 [5] - 土地市场延续控量提质 2025年5月成交建面同比下降但金额增长 优质宅地供应占比有望提升 [13] - 第21周土地成交金额环比接近倍增 溢价率恢复至年内高位 一二线宅地频现高溢价 [14] 代建市场发展 - 35%代建项目售价高于平均值 苏州代建市场潜力可期 适宜企业深耕挖掘 [9] - 现房销售落地可能对代建市场产生影响 需关注后续政策动向 [7] 专项债与区域分化 - 房地产专项债连续两月超300亿 但相关规模环比降40%至525亿 区域分化明显 [7] - 福建土储债1/3用于土地回购 显示区域资金投向特点 [7] 海外房地产市场 - 阿联酋未来5-10年仍是中东最具价值的房地产投资市场之一 迪拜与阿布扎比定位差异化 [11] - 迪拜以"国际枢纽"吸引国际置业者 阿布扎比依托资源打造智慧可持续投资热点 [11] - 阿联酋通过黄金签、零税费、自由区等政策增强吸引力 需关注其交易规模与驱动因素 [11]

市场格局与头部企业表现 - 2025年1-5月土地市场头部效应显著，销售TOP10房企新增货值占百强总量的66%，较2024年末提升4个百分点 [20] - 保利发展以413亿元新增土地价值位居榜首，绿城中国、中国金茂、华润置地、中海地产均超300亿元，形成明显断层 [3][14] - 前5月仅11家房企拿地金额超百亿，超60%的销售百强房企未重启拿地 [14][20] 土地市场整体表现 - 全国300城1-5月土地成交建面2826万平方米，同比下降18%，但成交金额807亿元同比增长12%，呈现缩量提质特征 [12] - 新增土储百强门槛值分化：货值门槛20亿元（同比-8%）、总价门槛9.9亿元（同比+30%）、建面门槛21.5万平方米（同比+6%） [14][16] - 核心城市土拍热度分化，上海/杭州/成都溢价率超15%，非核心区域地块吸引力持续下降 [25] 房企投资动态 - 百强房企1-5月累计拿地金额4824亿元，同比增长38%，建面4372万平方米仅微增0.4% [19] - 国央企主导市场，保利发展单月拿地超百亿，绿城中国/保利置业等加速核心地块布局 [14] - 部分民企如敏捷集团重返市场，在广州竞得4宗地块（金额超30亿） [14] 投资策略与趋势 - 百强房企整体拿地销售比0.27，头部企业达0.38，中国金茂/滨江集团等个别企业显著高于平均水平 [23] - 房企普遍聚焦高能级城市优质地块，优化土储结构成为关键，减少低能级城市布局 [25] - 行业呈现"提质控风险"特征，优先选择高周转、利润空间充足的项目 [25]

研究专题卡产品介绍 - 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的系统化房地产企业情报定制方案，涵盖宏观研究、市场研究、企业管控等十大类共50个专题，为房企提供走势预测和风险预警[2] - 企业可根据需求从专题列表中打包定制，全年累积专题数量受会员等级限制[4] - 产品分为普卡（5篇）、金卡（20篇）和白金卡（35篇）三个等级[12] 2025年新增专题内容 - 存量宅地清单显示城市库存规模及开工进度显著分化，专项债收储需细化落地[7] - 2024年房企毛利率降至10%，72%企业净利润亏损，存货跌价损失达1677亿同比增26%[8] - 50家样本房企中84%现金持有量减少，62%非受限现金短债比恶化，踩线房企占比升至72%[9] - 典型房企现房库存占比接近30%，存货管理成为重点研究方向[10] - 2025年一季度京沪深杭二手房成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖带动市场预期修复[13] - 2025年一季度土地市场结构性回暖，推动行业去库存规模达1亿平方米[14] 2024年行业核心数据 - 重点城市拿地开工率仅46%，房企仅对盈利项目有开盘意愿[23] - 公募REITs发行创新高推动房企转型，进入常态化发展阶段[22] - 典型城市库存分析覆盖12城2980个板块，研究不同档次板块抗跌性[26] - 房企应付票据规模同比减少37%，部分企业无力支付商票[50] - 63%房企非受限现金短债比低于1，民营房企财务结构持续恶化[52] - 9家房企2023年净亏损超百亿，2024年盈利预期仍不乐观[53] 产品与市场趋势 - 住宅产品呈现四代宅普及、实得面积提升、大平层创新设计等十大趋势[24] - TOD模式发展迅速，多家房企形成独特打法为城市注入新活力[27] - 新中式住宅风潮兴起，部分房企已建立专门产品系并形成体系化打法[35] - 第四代住宅在政策与需求驱动下发展迅猛，成为房企争夺的新市场[45] - 房企加速布局实景示范区，从七大维度提升品质和客户体验[43] - 地下车库设计成为产品力重要组成部分，品质感与科技感持续升级[89] 城市与区域市场 - 郑州、重庆等城市现房收储中配租型效果优于配售型，延缓刚需入市[28] - 南京主城抗跌板块新政后热度领涨，优质区位需保持适量供地[46] - 合肥新房成交量跌价升，二手房"以价换量"致市场份额上升[49] - 西安新房热度将震荡下行，主城与西咸呈现冷热分化[55] - 沪杭蓉等7城预判显示京沪"热点恒热"，杭蓉平稳运行[92] - 长三角土储聚焦高能级城市，央国企优势显著但需警惕僵尸库存风险[47] 政策与融资动态 - 2025年两会强调在发展中化解风险，推动房地产市场止跌回稳[16] - 房地产融资协调机制加速落地，白名单项目仍需通过银行评估[65] - 城中村改造专项借款授信超万亿，国央城投为主要合作对象[63] - 民营房企融资两极分化，仅少部分标杆民企获得融资优势[94] - AMC倾向于选择区域优质项目进行纾困，短期难有大突破[39] - 险资投资不动产持续但部分业态经营承压，银行对房地产业贷款保持谨慎[71]

中国房地产企业销售排名 - 2025年1-5月全口径销售金额TOP3房企：保利发展（1161.1亿元）、中海地产（903.8亿元）、华润置地（868.5亿元）[2] - 权益金额TOP3房企：保利发展（915.0亿元）、中海地产（831.5亿元）、中润置地（580.8亿元）[2] - 全口径榜单中，绿城中国（653.3亿元）、招商蛇口（671.3亿元）分列第5、4位，权益金额分别为443.8亿元、459.2亿元[2] 市场成交动态 - 5月新房成交环比基本持平，百强房企单月销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%[3][9] - 1-5月百强房企累计销售操盘金额13127.5亿元，22家企业单月业绩环比增幅超30%（如绿城中国、中海地产、中国金茂等）[10] - TOP30房企销售操盘金额门槛同比提升5.3%至95.3亿元，但TOP10/TOP20门槛略有降低[13] 梯队表现分化 - TOP31-50梯队房企累计销售规模同比提升，而TOP10/TOP11-20/TOP51-100梯队同比降低[15] - 头部房企中，保利发展全口径与权益金额均居首，碧桂园全口径排名跌至第17位（169.9亿元）[2][4] 6月市场展望 - 房企年中冲刺叠加供应结构优化，预计成交总量延续弱复苏，环比持增但同比或微降[17][18] - 热点城市（沪深杭蓉）因供应受限成交放量有限，郑州、天津等调整较深城市有望企稳回升[18] - 弱二线城市（济南、青岛等）高库存问题仍制约去化[18] 数据口径说明 - 全口径统计包含合营/联营公司所有项目业绩，权益榜按股权占比计算[6][7] - 数据覆盖2025年1-5月商品房合同签约，不含代建及认购数据[6][7]

行业趋势与变革 - 房地产行业正经历从"规模为王"到"品质为王"的转型[4] - 2025年将聚焦"绿色低碳"、"交付兑现"、"社区运营力"等多维度重新定义好房子标准[5] - 第四代住宅成为市场新潮流但适应性仍需检验[11] 克而瑞产品力研究 - 自2018年起已联合百余家房企开展"产品力100"测评研究[14] - 累计探访79个标杆项目并发布120+份深度报告[4] - 研究范围从产品力扩展到产品系、交付力、保值力及大数据趋势分析[14] 2025年活动规划 - 西安站将探访10大红盘并举办闭门沙龙探讨产品趋势[5][6] - 活动内容包括实地勘察获奖单品、破解产品同质化困局案例[6] - 郑州站活动已同步启动筹备[9] 2024年市场观察 - 深圳站显示新规推动房企创新竞争加剧[11] - 上海站反映市场倒逼房企提升产品力[11] - 郑州主城区改善型产品内卷现象显著[11]

核心观点 - 土地市场延续控量去库存策略，优质宅地供应占比有望持续提升 [1][6] - 5月土地市场呈现量缩价涨态势，成交建筑面积同比下降18%，成交金额同比增长12% [3][4] - 城市间分化显著，一二线城市量价齐升，三四线城市持续收缩 [5][17] - 城市更新政策推进将为行业带来新增量土地供应 [8][13] 供求分析 - 5月土地供应建筑面积4813万平方米，环比上升10%，同比下降19.3% [3][10] - 成交建筑面积2826万平方米，同比下降18%，成交金额807亿元，同比增长12% [4][16] - 一二线城市成交建面分别增长2%和31%，三四线同比下降25% [5] - 上海集中供应10宗宅地，合计出让底价185亿元，杨浦区东外滩宅地起拍楼板价7.3万元/平方米 [11] 市场热度 - 5月平均溢价率7.2%，环比下降1.9个百分点，一线城市平均溢价率13.7% [3][20] - 上海、杭州、成都等热点城市平均溢价率超过15% [21] - 重庆綦江区袖珍宅地拍出51.4%高溢价率 [21] - 5月土地流拍率13%，环比稍有回升 [24] 重点地块 - 总价TOP10中上海、杭州占据六席，北京海淀区地块以45亿元成交居首 [28][29] - 单价榜前三：上海虹口区宅地楼板价8.8万元/平方米，上海杨浦区地块8万元/平方米，北京海淀地块7.8万元/平方米 [32][34] - 部分高开发难度地块以底价成交，如南京铁心桥地块、上海虹口地块等 [28] 后市展望 - 城市更新政策将推动更多优质核心板块净地出让 [8][13] - 三四线城市库存压力持续减轻，有望促成核心板块供求新平衡 [6][17] - 预计2025年下半年土拍热度有望延续，三四线城市或出现更多溢价信号 [17][21]

政策支持与专项债发行 - 2025年5月中央金融层面发布一揽子金融政策支持稳市场稳预期，推进城市更新行动，财政部等五部门表态加大支持力度 [2] - 本月专项债发行规模总量维持在2000亿左右高位，主投地产领域的专项债继续保持高位，土储类新增专项债连续两月在200亿元左右 [2] - 前5月新增专项债累计发行1.3万亿，其中4586亿投向房地产相关领域占比34%，明确主要投向房地产的额度为1965亿元占比15% [7] 土地回收与区域分布 - 本月土储类专项债中用于土地回收的比例明显提升，福建发行150亿土储专项债中至少三分之一用于存量土地回收 [3][20] - 龙岩市公布回收土地项目的总投资额超过此前收储公告规模，福建本轮土储专项债1/3用于回收土地主要投向龙岩市 [3][5][21] - 福建、江西本月发行房地产类专项债265亿元占50%，福建单省发行196亿元主要来自第8期土储类专项债149.64亿元 [11][12] 专项债投向结构 - 本月明确主要投向房地产的专项债规模为318亿元环比微降5%，连续两个月超过300亿元 [3][6][7] - 土储类专项债本月发行193亿占比61%，棚改和城中村占比39%，最大一笔来自广西第7期32.4亿元 [14][15] - 1-5月土储类专项债发行710亿元，在房地产类专项债中累计占比36.12% [16] 城市更新与未来预期 - 中央发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，五部门明确表态支持城市更新，自然资源部提出推动盘活存量用地和商办用房 [9] - 预计下半年土储类专项债发行频次、额度将增加，土地回收类占比保持高位，促进房地产供求预期修复 [3] - 随着土地回购公告逐步落地，预计更多省市土储专项债将用于土地回购方面 [21]

核心观点 - 现房销售模式推动房企加速轻资产转型，代建业务成为重要发展方向 [2][5] - 代建行业将呈现结构分化：住宅类比重提升、一线城市渗透率加速、小股操盘模式增多 [7][9][12] - 行业竞争加剧将引发二次洗牌，企业需通过产品力、服务力和资源整合能力构建核心竞争力 [14][15][16] 行业影响分析 轻资产转型趋势 - 现房销售导致开发商资金周转速度下降，投资回报率大幅下滑，倒逼业务组合调整 [5] - 代建业务因"低投入、低风险、稳收益"特性成为现房销售下的避风港，已有超100家房企参与代建，49家成立独立平台 [5] - 大型央企加速代建平台化运作，中小房企可能通过转让存量项目全面转向代建服务 [6] 市场规模与结构变化 - 代建行业整体增速放缓，但住宅类项目占比将持续上升 [7] - 城投托底拿地占比保持稳定，其手中土地成为代建业务拓展核心资源，2021年以来城投地块开工率仅30%但有望恢复 [8] - 一线城市代建渗透率从2021-2023年不足1%微升至2024年1.25%，未来有望快速攀升 [10] 模式创新与竞争格局 - "小股操盘"模式占比将大幅提升，代建方需垫付开发资金并重构付款节点规则 [12] - 行业经历两轮洗牌后，新入局企业如旭辉建管等已成为中流砥柱，部分早期企业已退出市场 [14] - 现房销售下产品力价值被放大，实景呈现要求代建方通过空间细节与服务直接转化购买力 [15] 企业发展策略 - 需优化资金管理并借助数字化工具缩短工期，如应用BIM和智能工地技术 [14] - 应深耕细分市场，通过精细化服务满足政府平台、中小开发商等多元化需求 [15] - 关键是与城投平台建立长期合作，实现利益深度绑定，这要求企业具备独特核心竞争力 [16]

《2024年阿联酋房地产市场住宅白皮书》 重磅发布！ 波斯湾畔，沙漠与海岸的交汇点 迪拜的奢华，阿布扎比的资源富饶 "黄金签、零税费、自由区" 吸引国际置业者目光 "国际枢纽"迪拜与"智慧可持续"定位阿布扎比 未来5-10年仍是中东最具价值的房地产投资市场之一 《2024年阿联酋房地产市场住宅白皮书》由 CRIC 克而瑞研究中心撰写， Asia Bankers Club提供技术支持。 这份白 皮书对阿联酋房地产住宅市场进行了全面剖析， 涵盖阿联酋整体分析、重点市场分析、行业竞争格局分析、高价 值区域总结与建议以及趋势与风险等多方面内容， 为投资者、从业者和关注者提供了极具价值的市场洞察与决 策依据。 在整体分析部分， 深入探讨了阿联酋的经济、人口、购房政策法规及未来发展潜力。 经济上， 疫情后复苏显 著，2024 年 GDP 创下新高，经济多元化成果显现，非石油经济比重逐年增加，房地产业对 GDP 贡献率也不断攀 升。 人口方面， 规模高速增长，年轻群体消费力强，外籍人口占比近九成，宽松的投资移民政策持续吸引海外高净 值人群。 购房政策法规 以零税费为核心，对全球投资者极具吸引力，同时房地产相关政策友好，保障 ...