核心观点 - CRIC深度智联作为房地产行业首个AI智能体，通过"数据+AI+场景"三维赋能，正在推动房地产研究效率革命[1] - 公司发布2.0版本及新房楼盘AI智能体产品，与4家头部企业合作，11个标杆楼盘成为首批共建伙伴，标志着"AI+不动产"进入应用落地期[2] - 该技术将重构地产研究全链条价值，实现从效率提升到价值创造的跨越[15][16] 数据基建 - 依托克而瑞20年行业数据积累，覆盖全国426个城市、11大地产领域，构建业内最完整专业数据库[4] - 数据体系包含独家行业数据（土地成交、新房/二手房交易等）、动态知识图谱（四维关联网络）、个性知识体系（支持企业自有知识库）[4] - 应用案例：开发商评估长三角二线城市进入性时，传统模式耗时较长，而使用该系统可快速生成包含风险预警的专业报告[5] AI能力 - 打造"搜索-分析-创作-验证"研究闭环，实现从数据搬运到价值生产的质变[6] - 智能搜索支持自然语言提问，秒级呈现结构化结果，避免人工检索碎片化[6] - 深度分析内置地产专业模型，可进行多因子关联分析，挖掘人工难以捕捉的潜在规律[6] - 专业创作功能支持一键生成超百类报告模板和行业文章，模拟大V写作风格[7] - 智能验证通过数据逻辑校验引擎提升报告可信度，避免错误[7] 场景落地 开发商应用 - 投资决策：地块可行性研究报告、城市进入性评估[8] - 产品设计：客户需求分析、户型配比建议[9] - 营销支持：案场监测报告实时跟踪竞品动态，生成时间从1-2周大幅缩短[10] 金融机构应用 - 房企信用分析：整合财务数据、土储情况、舆情动态生成偿债能力评估[11] - 资产估值：通过专业模型快速测算商业地产投资回报率，传统3天尽调工作大幅压缩[12] 研究机构与自媒体应用 - 批量生成行业报告和热点追踪内容，政策发布1小时内快速梳理核心要点[13] - 自媒体场景中日均专业推文产出量显著提升，阅读量表现优化[13] 未来展望 - 推动研究门槛平民化，打破数据垄断带来的马太效应[15] - 拓展认知边界，挖掘人类难以察觉的市场规律，推动研究向"数据+智能驱动"转型[15] - 实现80%基础性工作自动化，释放人力聚焦战略级思考，三季度将推出专业版2.0产品深化场景融合[15] - 未来行业竞争格局将围绕"AI场景落地能力"重新定义，率先拥抱智能化转型的企业将获得结构性竞争优势[16]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于4月中下旬启动 企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评 初选入围项目已于6月3日揭晓 [1] - 采用专家评审和网络票选结合的评选方式 最终将评出"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"等 [1] - 入围项目案例将于6月8日-6月15日通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布 [17] 高端入围项目 - 北京和樾望雲：西山映射 立体山水 塑造北京现代东方名园 [1] - 北京建发金茂·观宸：四环城央 公园双轨 建面约110-165㎡宋韵大宅 [5][7] - 开发企业为建发房产和中国金茂 产品类型为6-18层洋房和小高层 建筑风格为风雅宋韵 [8] 轻奢入围项目 - 武汉长江天际：长江流域首个户户瞰江板式社区型大平层 开发企业为华润置地 建筑风格为国际艺术 [2] - 嘉兴馥香园：秀立嘉兴 馥郁传香 嘉兴首个南北双露台空中花园大宅 开发企业为绿城中国 [2] - 广州馥香园：岭南繁花过往 馥香生活序章 开发企业为绿城中国 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 [3] 品质入围项目 - 广州招商林屿境：开发企业为招商蛇口 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 [9][11] - 西安招商·梧桐书院：以边界消融和空间渗透的设计手法打造"林荫下的生活学习馆" 广州首个城市立体森系四代居 [11] - 凉山阅山海：中心之上 阅历万象 序起西昌全新岛居想象 开发企业为招商蛇口和西昌国资、旭辉建管 产品类型为T2+T3小高层 建筑风格为现代 [13][15][16] 克而瑞产品力研究 - 自2018年以来已连续八年聚焦行业产品力建设变化 从"产品力"到"产品系"再到"产品"研究 并延伸至"客户需求"和"交付力"测评 [18] - 2025年中国房企产品力测评已全面启动 上半年十大作品和中国好房子获奖将于6月末公布 [18]

VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 专题 | "蓝海变红海"，头部代建企业立身之道 未来代建行业仍将会保持"强者恒强"、"特色为王"发展态势，坚持"长期主义"和具备"核心竞争力"的企业，才能在"蓝海变红海"的代建赛道构筑护城河。 热销项目 | 5月市场热度持增，新规项目集中入市领涨 点击标题阅读全文 榜单 2 0 2 5上半年中国房企产品测评入围项目揭晓 历时一个半月的综合数据筛选、产品调研、产品力模型测评等环节，2025上半年中国房企产品测评全国入围项目正式揭晓！ 2 0 2 5年5月中国房地产企业品牌传播力TOP5 0 2025年5月，房企从产品与服务两端发力，兼顾"好房子"打造与青年需求满足，实现品牌与社会价值双赢。 专题 预判6月，我们认为，房企年中冲刺将至，营销预期加码，供给结构优化下适销对路楼盘入市，预期带动成交总量延续稳步复苏走势，环比持增，同比持平去年或小幅微降， 延续弱修复态势。 行业透视｜6月新房供应"提质"叠加营销加码助力成交年中放量 观点 1、2025年6月，20个重点城市 ...

产品端创新 - 房企紧跟《住宅项目规范》推出创新产品，招商蛇口、华润置地等推出"招商序""臻澐"等"好房子"系列，融入人文、静音设计 [1] - 象屿地产、新希望地产等发布产品体系，聚焦松弛感、年轻化等精神内核，以文化与审美提升品牌内涵 [1] 青年服务端策略 - 房企针对租房与婚恋难题精准施策，龙湖、中建东孚等提供租金优惠、灵活租期 [1] - 星河地产、华远地产举办相亲会、观影社交活动，加强社区情感联结，提升品牌形象 [1] 热点事件与行业动态 - 王石在朋友圈公开喊话救万科，引发行业高度关注 [1] - 中国金茂完成组织调整，任命3名副总裁和14名城市负责人，通过管理架构革新与核心人事调整应对市场挑战 [1] 品牌传播力排名 - 5月传播力排名前三为华润置地、中海地产、绿城中国，保利发展、中国金茂紧随其后 [2] 行业趋势总结 - "好房子"席卷企业品牌阵地，产品多维上新、进阶迎"新规" [3] - 房企多维助力青年"安居+婚恋"，从"租好房"到"遇真爱" [3]

房地产市场库存现状 - 2025年房地产市场止跌企稳，新房供给节制下成交弱复苏，狭义库存持续下行至近年低点，50城狭义库存面积30557万平方米，环比降1%，同比降10% [3] - 去化周期波动下行并持稳，4月末按12个月测算去化周期达20.98个月，环比降0.5%，同比降6%，供给约束叠加成交修复使去库存初见成效 [3][4] - 城市分化显著：一线城市库存规模持稳（4155万平方米，环比微增2%），二三线收缩（同环比跌幅均为11%和1%），三四线去化周期仍达30个月 [7] 库存结构特征 新鲜度 - 110城样本中超半数库存为2020-2023年供应（占比54%），10年以上老旧库存累计占比19% [10][13] - 一线城市库存新鲜度更高，2022-2023年新增供给占比11.23%和17.14%，深杭蓉等热点城市2023年供给占比达38% [10][14][17] - 无锡等城市老旧库存占比近3成，多为十年前老盘或僵尸楼盘 [17] 面积段分布 - 100-140平方米产品为库存主力，合计占比44%（100-120平占24%，120-140平占20%），70平以下和180平以上占比回落至8%和5% [20][22] - 一线城市主力面积段为80-120平（占比均约20%），二三线集中在100-140平（占比超20%） [23] 户型分布 - 三房户型为绝对主力（占比52%），四房次之（28%），二房占比10% [27] - 三房和四房占比稳中有增（2022-2023年三房占45%→2025年52%），一房和二房占比下降 [27] - 各能级城市三房占比均超50%，一线城市库存分布更均匀（一房、二房、五房占比均约5%） [28] 城市供给约束分类 - **热点城市**（沪杭蓉）：库存见底且新鲜度高（2023年供给占比超25%），去化周期<15个月，库存结构与成交结构匹配（如沪90-100平小三房积压） [31] - **老旧库存积压城市**（呼和浩特、无锡）：去化周期>30个月，老旧库存占比高（呼和浩特2010年前库存占6成） [32] - **供需错配城市**（广州、大连）：消化周期13-30个月，库存与成交结构错配（如广州库存100-120平为主，成交80-90平占比23%） [35]

企业动态 - 绿城中国前5月代建项目累计销售金额约311亿元人民币，销售面积233万平方米 [1][9] - 旭辉建管在东北中标首个不良资产盘活项目，体量约25万平方米，将运用与四大AMC机构合作经验提供定制化服务 [1][2] - 绿地智造中标三大标杆项目开发建设管理服务 [1] - 中建二局20.7亿元中标广州文冲街文冲旧村改造项目工程 [1][6] - 中原建业集团集中签约9个项目 [10] - 金科金建管提出"规模前五、利润增长"2025年目标 [10] - 远洋建管代建广州南香雅居项目首开热销 [10] - 龙湖龙智造纾困项目成都西璟台完成交付 [10] 项目进展 - 国贸地产代建厦门外附小洪文校区完成竣备，校区规划包含教学楼、专业教室及200米环形跑道等设施 [1][9] - 金地管理在深圳承接中国华西企业总部项目，建筑面积12.76万平方米，建筑高度180米 [3] - 海南龙吉和悦府项目总计容面积15.71万平方米，总建面22.09万平方米，位于海口西海岸南片区 [3] - 石碣镇全民健身中心项目总投资约3.97亿元，建筑面积4.3万平方米 [3] - 淮安市黄河驾校地块住宅项目由江苏国联蓝城建设管理有限公司以3.48亿元中标，项目体量55750平方米 [9] - 广州市新中轴海珠片区域中村改造项目由深圳市海置城市建设管理有限公司等中标，成交金额7229.6万元 [9] 行业趋势 - 《代建企业综合能力评价标准》已审查通过 [10] - 二线代建招标数量占比达到55% [10]

5月楼市整体表现 - 5月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比上升1个百分点，同比上升12个百分点，与2023年高峰基本持平，市场延续稳中向好态势 [2][4] - 分城市表现差异显著：厦门、成都、长沙、重庆去化率超6成，其中厦门、重庆主要依赖网红盘带动；上海、深圳等热点城市同环比双增；郑州、苏州等环比降幅超2成但同比稳中有增；昆明、青岛等弱二三线城市去化率不足2成且环比持续下降 [4] - 城市数据对比显示：重庆去化率同比大幅提升58个百分点至76%，杭州环比下降15个百分点至52%，无锡因无项目开盘同比提升48个百分点至48% [5] 热销项目特征分析 - 高得房率四代宅和新规项目成为市场热点，产品力强的优质改善盘受中高改客群青睐，同片区去化率显著优于传统项目 [8] - 广州8个新规项目推货量占全市50%，认购量占比70%，其中番禺、天河项目表现突出；绿城玉海棠项目以88%去化率居首，得益于地段优势（近地铁三线交汇）及110%实用率 [8][9] - 成都新规项目市占率突破20%，近2个月去化率维持90%以上，金茂、万科等项目因"地铁+高得房率+低总价"组合实现100%去化 [11][12] 政策驱动型销售 - 郑州、南京、厦门通过存量房收购和房票安置提振非核心区销售：郑州TOP15项目中1/3受房票驱动，华润琨瑜府单月销售58套；南京铭著风华因远郊房票安置销售57套；厦门TOD湿地公园项目获房票客户支持 [16][17] - 西安、苏州等地通过"以价换量"策略见效：西安滨江翡翠城通过提高佣金实现113套认购；郑州鼎盛阳光城以8999元/㎡特价吸引刚需；福州象屿金地世界江湾降价至1万元/㎡左右带动成交 [19][20] 6月市场展望 - 预计房企年中冲刺将推动供给结构优化，核心一二线城市因适销对路项目入市热度延续，但沪深杭蓉等城市供应进入"空窗期"限制放量 [22] - 郑州、天津、南京等调整较深城市有望延续弱复苏，济南、青岛等高库存城市去化压力仍存 [22] - 代建市场显示潜力，苏州35%代建项目售价高于平均值 [23]

合约销售 - 百强房企5月单月实现销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%，1-5月累计销售操盘金额13127.5亿元 [3] - TOP30房企销售操盘金额门槛同比增长5.3%至95.3亿元，但TOP10和TOP20门槛略有降低，各梯队销售规模分化明显，TOP31-50梯队同比提升 [4] - 超半数百强房企单月业绩环比提升，22家环比增幅超30%，绿城中国、中海地产、中国金茂等表现突出，同环比均显著增长 [7] 企业拿地 - 30家典型房企5月投资金额318亿元，环比下滑63.7%，楼面价环比下降39.8%至15199元/平方米，保利发展投资额超百亿，保利置业单月投资超60亿元 [10] - 前5月66%百强房企未拿地，11家拿地金额超百亿，保利发展累计超400亿元，绿城、金茂等超300亿元，销售TOP10拿地金额占百强68% [11] - 民营房企逐步重返土地市场，敏捷集团33.17亿竞得广州番禺4宗地块，头部房企聚焦高能级城市优质地块 [11] 企业融资 - 65家典型房企5月融资总量335.71亿元，环比增17%创年内新高，保利和万科合计融资近250亿元，1-5月累计融资1463.1亿元同比降35.3% [13] - 1-5月新增债券类融资成本3.23%，境外债券成本7.62%同比升3.44个百分点，境内债券成本2.8%同比降0.11个百分点 [15] - TOP10房企1-5月平均融资额81.08亿元居首，TOP51+梯队融资成本最低为2.55%，同比降幅达1.5个百分点 [17] 组织动态 - 中国金茂取消三级管理体系改为总部-地区两级架构，任命3名副总裁和14名城市负责人，原华南区域总经理李兴升任高级副总裁 [21][22] - 多家头部房企人事调整：保利发展提名彭祎为非独立董事，绿城中国委任秦悦民为独立非执行董事，华发股份董事局主席李光宁辞职 [21] - 组织变革缩短管理半径，提升资源调配效率，为基层人才提供晋升机会，增强区域深耕能力 [23]

2025年6月重点城市土地出让计划 - 20个重点城市计划出让含宅土地127宗，起拍总价1071亿元 [1] - 4个城市单月计划出让底价超100亿元：北京、杭州、广州、天津 [1] - 单日土地出让金额超50亿元的日期及城市：北京（4号、5号）、厦门（20号）、杭州（27号）、广州（30号）、天津（30号） [1] 各城市土地出让明细 长沙 - 6月19日：1宗地，出让面积4.13万平方米，起价18.59亿元，成交价6.64亿元 [2] - 6月24日：9宗地，出让面积10.42万平方米，起价94.62亿元，成交价50.03亿元 [2] - 6月27日：2宗地，出让面积12.77万平方米，起价24.68亿元，成交价9.05亿元 [2] - 6月30日：2宗地，出让面积14.37万平方米，起价60.16亿元，成交价24.07亿元 [2] 青岛 - 6月17日：2宗地，出让面积29.19万平方米，起价31.56亿元，成交价15.71亿元 [2] - 6月18日：1宗地，出让面积11.82万平方米，起价12.32亿元，成交价4.93亿元 [2] 合肥 - 6月27日：3宗地，出让面积38.50万平方米，起价30.39亿元，成交价20.17亿元 [2] 宁波 - 6月27日：1宗地，出让面积15.79万平方米，起价12.64亿元，成交价7.02亿元 [2] - 6月30日：1宗地，出让面积14.37万平方米，起价9.17亿元，成交价7.06亿元 [2] 长春 - 6月4日：1宗地，出让面积0.51万平方米，起价6.62亿元，成交价3.56亿元 [2] - 6月6日：1宗地，出让面积1.35万平方米，起价12.65亿元，成交价6.32亿元 [2] - 6月17日：1宗地，出让面积0.15万平方米，起价4.15亿元，成交价1.40亿元 [2] - 6月20日：1宗地，出让面积7.68万平方米，起价30.11亿元，成交价16.28亿元 [2] - 6月27日：1宗地，出让面积14.24万平方米，起价28.27亿元，成交价23.56亿元 [2] 苏州 - 6月18日：1宗地，出让面积2.73万平方米，起价20.97亿元，成交价9.12亿元 [2] - 6月25日：1宗地，出让面积15.14万平方米，起价7.38亿元，成交价5.27亿元 [2] 福州 - 6月19日：1宗地，出让面积6.16万平方米，起价7.65亿元，成交价6.96亿元 [2] 其他城市 - 6月19日：2宗地，出让面积5.61万平方米，起价32.59亿元，成交价13.04亿元 [2]

行业核心观点 - 代建行业已从"蓝海"进入"红海"阶段，增速放缓至13%（2024年）且竞争加剧，头部企业格局趋于稳定[3][5][6] - 行业面临三大矛盾：高质量发展与价格竞争、超额收益承诺与利润收窄、轻资产模式下的信任危机[11] - 未来将呈现"强者恒强"+"特色为王"格局，具备长期主义思维和核心竞争力的企业才能构筑护城河[1][37] 行业发展现状 - 2024年新拓规模达2.15亿平方米（较2020年翻倍），但增速同比下降14个百分点至13%，2025年Q1增速进一步降至5%[6] - 入局企业超100家，市场饱和导致项目获取难度加大，主要受宏观经济修复缓慢、政策不确定性（如"以购代建"）、纾困需求减少影响[7][8] - 委托方选择标准升级：从"单服务采购"转向"战略生态共建"，更看重风险共担/资源整合/超额收益能力[11] 头部企业竞争力分析 绿城管理 - 规模断层领先：商业代建占比76.19%（95.7百万平方米），一二线项目占比44%+四大城市群占比76.6%[16][17] - 标准化体系支撑品牌溢价，通过示范效应增强委托方粘性[15] 蓝城集团 - 保障房代建专家：累计签约1.36亿方/690个项目，2024年新增1570万方（占行业7.3%）[20][21] - 保障房四次迭代升级，形成"品牌+规模+产品+口碑"护城河，参与省级标准制定[22][23] - "代建+运营"创新模式：打造龙坞茶镇等文旅项目，建立"一城一品"开发范式[24] 金地管理 - 全业态覆盖：商住68%/商办12%/公建20%，政府国企客户占比72%，布局60+城市[26] - 2024年签约面积3831万方（同比+33%），聚焦高能级城市提升盈利韧性[26] 润地管理 - 政府代建龙头：2024年在管7607万方（+19%），新增1016万方，营业额11.8亿元[27] - 深耕"6+2"赛道：文体场馆/保障房等6大公建领域+商办/住宅，完成深圳湾体育中心等标杆项目[29][31] - 央企资源优势：华润集团医疗/教育/商业协同，保障房施工1915万方+管理5.6万间租赁住房[32] 行业发展趋势 - 从规模扩张转向高质量发展，需建立标准化服务框架避免价格战[38] - 专业化分工实现多方共赢，头部企业应探索细分领域护城河与复合模式[36][37] - 长期主义是关键：通过全周期价值共创绑定客户，而非单纯追求规模[37]