行业概览与发展阶段 - 公募REITs是服务实体经济、盘活存量资产的关键金融创新工具，正从“试点探索”迈入“常态化、规模化”发展新阶段 [1] - 截至2025年三季度末，中国已上市公募REITs产品总市值突破2200亿元 [2] - 2025年政策推动行业范围显著扩容，新增城市更新、商业办公设施类别，并启动商业不动产REITs试点征求意见，形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局 [1] 工银瑞信基金REITs业务战略与布局 - 公司依托控股股东中国工商银行资源，构建“总行统筹+专业运作+分行赋能”三级协同体系，形成覆盖项目全流程的闭环服务能力 [11] - 公司搭建全周期服务体系，通过Pre-REITs基金、ABS等工具提供定制化金融服务，实现从资产培育到证券化退出的全周期赋能 [12] - 资产布局紧扣国家战略，形成以交通、清洁能源为核心，市政、养老、消费基础设施为延伸的多元化组合，储备项目覆盖保障性租赁住房、市政停车等多个领域 [12] - 公司精准把握税收优惠、常态化发行等政策红利，协同各方降低运作成本，提升综合效率 [12] - 公司计划在未来1-2年实现REITs业务“多点开花” [14] 标杆产品分析：工银河北高速REIT - 该产品是京津冀区域首单交通基础设施REITs，于2024年6月上市 [2] - 底层资产为荣乌高速（大王店枢纽互通至冀晋界段），是京津冀交通一体化与雄安新区高速网的关键动脉 [6] - 2025年三季报显示，报告期通行费收入达1.58亿元，年化现金流分派率为9.30% [4][6] - 原始权益人回收资金已全部用于再投资，投向G95首都地区环线高速公路廊坊至涿州段改扩建工程，资金使用率达100%，实现了存量资产到新增投资的良性循环 [6] 标杆产品分析：工银蒙能清洁能源REIT - 该产品是内蒙古首单基础设施公募REITs，于2024年12月10日在深交所上市 [2][8] - 公众投资者有效认购申请确认比例约为0.28%，有效认购倍数达357倍，创下深交所2024年度REITs公众认购倍数纪录 [2] - 底层资产为两座位于Ⅰ类风能资源区的风电场，总装机容量为149.5MW（原文亦表述为15万千瓦），每年可输送4亿度绿电，节约标准煤12万吨，减排二氧化碳30万吨 [8] - 2025年第三季度报告期收入为1985万元，年化现金流分派率达19.30% [8] - 报告期内，两座风电场全场可利用率均超过98%，运营稳定 [8] - 募集资金有效破解了原始权益人内蒙古能源集团的新能源项目资本金筹措难题，为其实现2025年新能源装机3000万千瓦目标注入关键动能 [8] 市场前景与未来机遇 - 截至2025年11月末，中国公募REITs市场已成立78只产品，总发行规模超过2000亿元，总市值规模突破2200亿元 [14] - 常态化发行机制确立，资产类型持续扩容，行业进入加速发展阶段 [14] - 未来机遇包括：万亿商业地产入局激活存量市场，绿色REITs在“双碳”目标下扩容空间巨大，区域战略深化带来持续建设需求 [14]