文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 其创新扩募机制要求原持有人必须主动决策参与配售或卖出份额 否则将因除权机制面临直接资产损失 该方式旨在优先保障原持有人利益不被稀释 [1][3][4] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报与扩募 行业正通过定向扩募、向原持有人配售等多种方式筹集资金购入优质资产 以整合存量资产并推动市场发展 [5][6] 华夏基金华润有巢REIT扩募案例详情 - 该REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 扩募流程要求投资者密切关注权益登记日与配售流程 老持有人需在参与认购或卖掉原份额间做出选择 否则将面临持有基金资产的损失 [1] - 本次配售认购期为12月8日至12月12日 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 即每1份基金份额配售0.9份 预计若获全部原持有人足额认购 募集资金总额为11.385亿元 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 [2] - 扩募采用类似A股配股的除权机制 配售价格通常低于市价 为公平对待新老投资者将进行基金份额价格调整 若原持有人未参与或未足额参与配售 将直接承担因除权带来的损失 为规避损失 投资者可于权益登记日前卖出全部份额 [3][4] - 该扩募方式旨在确保原持有人利益不被稀释 体现对长期持有人的认可与回馈 对于足额参与配售的原持有人 他人的弃购率越高 其获得的潜在账面增益和未来现金分红将更多 [4] 公募REITs扩募行业动态与模式 - 公募REITs扩募主要有三种方式 包括公开扩募、向原持有人配售以及向特定对象发售即定向扩募 或组合使用不同扩募方式 [3] - 2025年以来 公募REITs扩募呈现提速态势 从实际案例看 定向扩募是目前主流的扩募方式 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [5] - 自2023年6月首批4只公募REITs扩募项目上市后 扩募进程曾放缓 2025年已有华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT两只产品的扩募份额上市 [5] - 整体来看 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 其中原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [5] 政策环境与近期进展 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 一方面简化新购入项目申报流程 鼓励已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 另一方面拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [6] - 在政策红利持续释放下 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT发布扩募实施情况报告 其定向扩募份额的20%由特定战略投资者认购 50%由其他战略配售投资者认购 其余向不超过23名符合条件的特定对象发售 [6] - 中航京能光伏REIT也采取定向扩募方式 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [6]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REITs 其创新扩募方式要求原持有人必须做出参与配售或卖出份额的明确决策 否则将因除权机制面临直接资产损失 这体现了对长期持有人利益的保护并可能为足额参与者带来增厚收益 [1][2][3] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报并拓宽资产范围 近期多家REITs密集推进扩募工作 行业整体进入有序发展阶段 [3][4][5] 扩募创新案例详情 - 华夏基金华润有巢REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 [1] - 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 若获得全部原持有人足额认购 预计募集资金总额为11.385亿元 [1] - 认购期为12月8日至12月12日 权益登记日后 原持有人若不参与配售也不卖出份额 将直接面临因除权带来的基金资产损失 [1][2] - 该扩募方式类似A股配股 设有除权机制以保障参与配售的原持有人权益不被稀释 体现了对现有持有人的优先考虑 [3] 扩募方式与投资者影响 - 公募REITs扩募主要有三种方式：公开扩募、向原持有人配售、向特定对象发售（定向扩募） 或组合使用不同方式 [2] - 向原持有人配售的方式中 其他人的弃购率越高 留给足额参与者的收益空间越大 足额参与者一方面可获得潜在账面增益 另一方面未来收到的现金分红也将更多 [3] - 投资者需综合考虑本次扩募拟购入的资产质量、自身资金状况及对基金长期价值的判断 做出参与配售或卖出原先持有份额的决策 [2] 行业扩募发展态势 - 2025年以来 公募REITs扩募呈现出提速态势 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 [3][4] - 在已完成扩募的6只产品中 原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [4] - 定向扩募是目前主流的扩募方式 实施扩募的REITs数量较少 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [3] 政策支持与近期动态 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 简化申报流程并拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [4] - 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT采取定向扩募方式发售 中航京能光伏REIT也采取定向扩募 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [5][6]

二级市场表现 - 市场整体下跌：加权REITs指数收于180.47，本周回报率为-0.86%，在主流大类资产中表现最弱，排序为美股>A股>可转债>原油>纯债>黄金>REITs [4] - 各类资产普跌：产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌 [4] - 资产类型分化：水利设施类REITs涨幅最大，本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、新型基础设施类和能源类 [4] - 个股涨少跌多：有17只REITs上涨，2只与上周持平，58只REITs下跌，涨幅排名前三的分别是华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT和华泰南京建邺REIT [4] 市场交易活跃度 - 成交规模：本周公募REITs总成交额为19.6亿元 [4] - 换手率：周内区间日均换手率均值为0.38%，生态环保类REITs区间日均换手率领先其他 [4] - 个股成交分化：周内成交量前三的是华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT，成交额前三的是华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT、华夏中国交建REIT [5] - 主力资金流向：本周主力净流入总额为2205万元，市场交投热情较上周有所增加，从资产类型看，主力净流入额前三的是交通基础设施类、消费基础设施类、新型基础设施类，从单只REIT看，主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT、南方润泽科技数据中心REIT [5] - 大宗交易：本周大宗交易总额达21455万元，较上周有所下降，星期二（2025年12月2日）大宗交易成交额为单日最高的8480万元，单只REIT大宗交易成交额前三的是招商高速公路REIT、中金重庆两江REIT、工银河北高速REIT [5] 一级市场动态 - 发行上市：本周无REITs产品新增上市 [6] - 项目进度：本周有1只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [1] 报告核心观点 - 三季报各板块经营依旧承压，但市场仍具备博弈预期改善的机会 [5] - 主要利空因素如资金层面的获利了结、基本面超预期下滑、无风险收益波动等已基本消化 [5] - 临近年底机构配置需求有望支撑结构性机会，REITs仍具备较强配置属性 [5] - 建议以基本面相对稳健资产为底仓，逢低参与基本面修复且估值合理项目，提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会 [5] 各板块运营基本情况总结 产业园板块 - 整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压 [5] - 市场竞争加剧，产业园区供应增加，同质化竞争导致租金承压 [5] - 需求结构分化：产业制造、集成电路等行业租户韧性较高，中小租户受宏观经济影响较大 [5] - 运营策略调整上，多数项目通过下调租金、定制化服务等灵活策略吸引租户，平衡出租率与收入 [5] - 具体项目表现：博时蛇口产园REIT万海大厦整层退租去化慢，光明加速器项目面临新增供应分流；华安张江产业园REIT韧性较强出租率修复，收入微增；建信中关村产业园REIT环比略有修复，以价换量出租率小幅提升 [12] 仓储物流板块 - 需求分化，快递快运、医药、电商等刚需行业租户支撑出租率，整租模式稳定性优于散租 [5][20] - 区域竞争，核心区域供需较稳定，多数区域新增供应租金承压 [5][20] - 运营优化，通过长租约锁定、增值服务等方式缓冲波动 [5][20] - 关联租户占比高的项目出租率更稳定，分散租户结构更能对冲单一行业风险 [20] - 具体项目表现：中金普洛斯REIT出租率同比提升但租金单价承压；嘉实京东REIT重庆项目续租租金大幅下调，拖累整体租金单价；红土盐田港REIT表现稳健，出租率提升 [20] 保租房板块 - 最为稳健，出租率均高于90%，租金波动小，是市场的"压舱石"资产 [5] - 需求刚性支撑，租赁住房面向新市民、企业员工等群体，需求稳定，出租率维持高位 [5] - 租金定价稳健，政府指导定价较市场化更具优势，租金单价波动幅度较小，抗风险能力强 [5] - 具体项目表现：中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT等均表现稳健，出租率微升或维持高位，租金和收入小幅增长；市场化保租房项目如华夏华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭REIT为应对市场变化，平均租金小幅下降 [29] 消费板块 - 出租率高位稳定，项目出租率均在90%以上，得益于业态优化、资产改造及节点营销，营收迎来增长 [5] - 租金收入分化，购物中心类REIT因首店引入、资产升级实现租金增长；奥莱、农贸市场类受季节性、业态结构调整影响，收入短期波动 [5][37] - 消费REITs出租率均在94%以上，头部项目达98%以上 [37] 高速公路板块 - 受益于暑期出行，车流量环比普遍改善 [5] - 收入增长核心驱动为Q3暑期出行旺季，客车流量环比显著增长；部分项目叠加路网优化（改扩建分流、新通道通车）的诱增效应，进一步放大收入增长幅度 [5] - 可供分配金额分化，核心差异在于财务调整项，偿还借款本金、资本性支出、应收应付项目变动是主要影响因素 [5] 市政公用板块 - 核心指标受行业属性（水务、供热、水利、生物质发电）影响呈现显著差异 [5] - 同环比变动差异较大，主要由季节周期、政策调整、运营效率及财务调整项共同驱动 [5] - 可供分配金额受财务调整项影响，主要为项目当期资本支出、应收应付变动等 [5] 能源类板块 - 业绩高度依赖资源禀赋和政策，国补保理是影响可供分配金额的关键变量 [5] - 政策层面，国补保理机制（平滑回款）、容量电价调整、税收优惠（陆上风电增值税即征即退政策取消）直接影响现金流与利润 [5] - 市场层面，电力市场化交易占比提升，现货电价波动、偏差考核费用等新增变量，加剧收入不确定性 [5] 数据中心板块 - 客户结构以电信运营商等大型企业为主，上架率/计费率维持高位，板块客户优质、回款稳定 [5]

市场表现与折价现状 - A股市场走强背景下，公募REITs市场出现回调，已完成扩募的6只产品中有5只收盘价较扩募价格出现折价 [1] - 中证REITs全收益指数截至10月24日报收1045.13点，较6月23日阶段高点1124.91点回撤超7% [2] - 已完成扩募的6只产品平均折价率为12.34%，其中华安张江产业园REIT折价超19%，中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REIT折价超17%，红土创新盐田港REIT折价约15% [2] - 2025年完成扩募的2只产品折价幅度较小，华夏北京保障房REIT折价3.6%，国泰海通临港创新产业园REIT略微溢价0.63% [2] 扩募折价成因分析 - 公募REITs扩募通常在交投活跃、市场参与情绪较高的时期进行 [1][3] - 扩募产生折价主要因项目定价基准日处于REITs市场价格高位区间，定价会非常贴近基准日收盘价格，例如华夏北京保障房REIT定价为"98折"、国泰海通临港创新产业园REIT为"94折" [2] - 扩募完成后市场进入调整，系统估值回落导致出现折价 [2] - 在市场情绪波动、投资偏好变化及流动性变动时，二级市场价格容易发生波动 [3] 市场影响与未来展望 - 短期看折价可能会冲击市场信心，但长期有助于市场回归价值投资，建立有效的价格发现和流动性支撑机制 [1][4] - REITs折价是市场供需、资产信心、宏观环境等多重因素叠加结果，短期折价不代表资产长期价值恶化，而是市场机制的自我修正 [4] - 折价对于后续扩募是心理冲击，使资金对发行价格安全边际要求更高，发行方与投资方博弈关系更复杂 [4] - 当前REITs估值驱动因素即利率下行告一段落，而分子端提振效果不明显，导致估值弹性不高，REITs绝对分派率虽回升但与红利股品种相比优势不明显 [5] - REITs价格抬升需要分子端和分母端两个方向出现正向变化，即"戴维斯双击" [5]

政策动态 - 国家发展改革委发布通知 从推动市场扩围扩容、积极支持扩募、做好项目把关等方面出台具体举措 以推动公募REITs市场常态化发展 [1] - 上交所支持诚实守信、努力提升项目运营质效的REITs项目参与方建好平台 培育标杆项目 形成好项目有好待遇的市场生态 [1][7] 市场运行与项目表现 - 公募REITs市场持续扩容 发行规模稳步增长 市场运行积极向好 [1] - 沪市多单REITs项目上半年业绩表现较好 现金流完成度整体符合预期 底层资产运营稳健 [2] - 汇添富九州通医药REIT上半年实现合并收入3602.09万元 合并净利润1285.92万元 累计可供分配金额2220.75万元 年化现金流分派率为3.59% [2] - 嘉实物美消费REIT上半年实现收入约5285.93万元 可供分配金额约3529.43万元 拟分配金额3452万元 占可供分配金额的96.14% [2] - 中金普洛斯REIT上半年总收入约2.16亿元 可供分配金额约1.67亿元 10个仓储物流园期末平均签约出租率超90% [2] 投资者沟通与市场生态 - 沪市REITs项目通过提升定期报告完整性、临时报告及时性 以及举办业绩说明会、走进原始权益人、路演等形式 搭建投融互信的市场生态 [2][3] - 中金普洛斯REIT召开2025年中期业绩说明会 与投资者沟通中期业绩和运营情况 [3] - 上交所开展分类监管 扶优限劣 为优质REITs项目参与方提供全链条支持措施 逐步形成好项目有好待遇的生态 [7] 扩募发展与平台建设 - 沪市多家REITs积极推动扩募 为REITs平台发展提供内生动力 [4] - 国泰君安东久新经济REIT扩募项目已获批 通过扩募实现资产跨区域互补 新购入资产建筑面积约10万平方米 当前出租率达100% [4] - 汇添富九州通医药REIT原始权益人推动存量资产盘活和同类资产并购整合 pre-REITs一期已落地 二期在启动中 旨在培育成熟资产装入公募REITs [4] - 汇添富九州通医药REIT着手搭建医药全产业链平台 资产类型包括医药仓、冷库、医药创新产业园等 已筛选数个标的资产并开始尽调 [4] 激励约束机制 - 沪市REITs建立有效激励约束机制 将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩 激励到人以深度激发运营管理机构积极性 [5] - 汇添富九州通医药REIT运营管理机构在业绩超预期时 可通过浮动运管费形式享有超额收益 浮动运营管理费的20%将激励到团队个人 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025/09/15 - 2025/09/19）REITs加权指数下跌0.14%，各大类资产收益表现为原油>纯债>黄金>REITs>股票>转债，产权类上涨0.13%，特许经营权类下跌0.46%，不同行业类型REITs表现有差异，还对二级市场估值、大宗交易、市场相关性及一级市场在审项目进行了分析 [2] 各目录总结 二级市场价量表现 - 本周REITs加权指数下跌0.14%收于100.42点，各大类资产收益表现排序为原油>纯债>黄金>REITs>股票>转债 [2] - 产权类上涨0.13%至113.97，特许经营权类下跌0.46%至84.48；不同行业类型中，数据中心涨幅最高为1.32%，生态环保类跌幅最大为2.00% [2] - 产权类REITs涨幅排名前五的有华夏基金华润有巢REIT（2.20%）等，换手率较高的有中金唯品会奥莱REIT（18.69%）等；特许经营权类REITs涨幅排名前五的有招商高速公路REIT（1.89%）等，换手率较高的有华泰江苏交控REIT（8.10%）等 [3] 二级市场估值情况 - 产权类REITs内部收益率（IRR）排名前三的是中金湖北科投光谷REIT（7.70%）、博时蛇口产园REIT（6.69%）、华夏和达高科REIT（6.61%） [4][23] - P/FFO指标方面，多只REIT低于所属行业类型同类均值；P/NAV指标下，易方达广开产园REIT、中金中国绿发商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT估值分位数低呈低估状态；预期现金分派率排名前三的是创金合信首农REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏合肥高新REIT [23] - 特许经营权类REITs内部收益率（IRR）排名前三的是华夏中国交建REIT（9.65%）、平安广州广河REIT（8.96%）、工银河北高速REIT（6.18%）；P/NAV指标下，华夏越秀REIT、华夏华电清洁能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT估值分位数低呈低估状态 [4] 二级市场表现：大宗交易情况 - 本周5个大宗交易日中，星期一成交额最高为2333.58万元；大宗交易成交额排名前五的REITs有华夏首创奥莱REIT、华夏深国际REIT等，平均折溢价率有正有负 [19] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数层面，本周与上证指数相关系数最高为0.20，与原油指数相关系数为0.09等 [27] - 不同类型REITs指数与大类资产相关系数显示，产业园区类与上证指数相关系数为0.21，能源类与上证指数相关系数为0.04等 [28] 一级市场跟踪 - 截止2025年9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品有11只，处于已通过待上市状态的有1只，如华夏凯德商业REIT待上市，建信金风新能源REIT等处于已反馈阶段 [5][31]

核心观点 - 中金普洛斯REIT召开2025年中期业绩说明会，与投资者沟通中期业绩及运营情况 [1] - 公司上半年实现收入约2.16亿元，合并EBITDA约1.38亿元，可供分配金额约1.67亿元 [1] - 公司通过精细化运营和资产焕新增强租户粘性与园区竞争力 [1] 财务业绩 - 2025年上半年实现收入约2.16亿元 [1] - 2025年上半年合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约1.38亿元 [1] - 2025年上半年实现可供分配金额约1.67亿元 [1] 运营管理举措 - 公司推进系统性园区改造更新计划以提升硬件水平 [1] - 以普洛斯（重庆）城市配送物流中心为例，完成外立面翻新、绿化升级和路面修缮 [1] - 资产焕新举措有效提升园区形象与运营效率 [1] 投资者关系 - 公司通过业绩说明会、投资者开放日、底层资产调研等多种形式与投资者沟通 [1] - 沟通机制旨在及时回应投资者关注问题并提升信息披露质效 [1]

财务业绩 - 上半年实现总收入约2.16亿元，租金及物业管理服务费收入约2.14亿元 [1] - 合并息税折旧摊销前利润(EBITDA)约1.38亿元，基础设施项目EBITDA约1.44亿元 [1] - 可供分配金额约1.67亿元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率为67.12% [1] 运营状况 - 基础设施项目高效服务70个客户，涵盖电商、快递物流、医药冷链等多个行业 [1] - 10个仓储物流园期末平均签约出租率超过90%，核心运营指标优于行业平均水平 [1] 管理举措 - 通过精细化运营和资产焕新举措提升租户黏性和园区竞争力 [2] - 硬件方面推进系统性园区改造更新计划，例如普洛斯(重庆)城市配送物流中心完成外立面翻新、绿化升级和路面修缮以提升园区形象与运营效率 [2] - 软件方面积极打造园区生态，通过举办各类特色活动增强租户归属感与满意度，助力运营稳定与长期价值增长 [2]

投资事件概述 - 普洛斯集团获得阿布扎比投资局15亿美元（约合人民币100亿元）战略投资，首期部署5亿美元，是今年以来新基建领域最大规模战略注资之一 [1] - 阿布扎比投资局从普洛斯旗下多支基金的有限合伙人升级为集团战略投资者 [1] - 投资将用于加速新经济业务发展，包括物流仓储及制造研发基础设施、智慧冷链、算力中心及新能源等业务 [1] 外资投资逻辑与市场意义 - 国际主权财富基金加码普洛斯被视为中国市场信心的风向标和对中国新经济产业的国际背书 [2] - 国际资本看中的不仅是现有资产包，更是普洛斯持续孵化优质资产和培育新增长曲线的组织能力 [2] - 合作具有三层市场意义：ADIA的选择是重要市场风向标、反映长期资本认可中国新经济产业结构性机遇、彰显国际资本对中国经济前景和本地运营团队的双重信任 [2] - 中国新经济基础设施资产类别具有三重吸引力：提供抗周期的稳定现金流、通过科技赋能实现资产运营效率提升、契合数字经济与绿色转型的产业趋势 [3] - ADIA作为管理资产超万亿美元的顶级投资机构，其投资决策具有前瞻性和示范效应，20年年化回报6.4%，30年年化回报6.8% [3] 宏观经济与政策背景 - 2025年上半年中国GDP同比增长5.3%，社会消费品零售总额同比增长5%，二季度增速达到5.4% [4] - 新质生产力快速崛起，包括新能源、人工智能、生命科学等领域，为新型基础设施建设提供持续市场动力 [4] - 今年1-7月份社会物流总额突破200万亿元，同比增长5.2%，仓储指数和新订单指数持续高位运行 [5] - 政策鼓励公募REITs投资算力中心、冷链物流及新能源等新基建项目，公募REITs试点已拓展至七大领域 [5] - 中国正进入以新质生产力为核心的发展阶段，加快推进数据中心、冷链物流、清洁能源等新基建投入 [7] 公司业务模式与战略定位 - 普洛斯已从单一物流地产开发商转型为物流仓储及制造研发、算力中心、新能源三大业务齐头并进的基础设施运营商 [6] - 公司通过20多支私募不动产基金和公募REIT产品将投资与运营专长结合，中金普洛斯REIT自2021年上市以来累计分红12次、金额超12亿元，历史年度分红比例近100% [6] - 普洛斯算力中心引入浙江省国资战略股东，获25亿元人民币投资，双方加速以AI为驱动的未来产业发展 [7] - 普洛斯的资产基金化和REITs操作经验响应盘活存量要求，业务布局契合新基建建设和双碳战略目标 [8] - 公司具备与外资和国资的对话合作能力，成为新质生产力时代资本、产业与政策之间的桥梁 [8]