保租房REITs市场发展态势 - 行业正式进入“首发+扩募”并行阶段，步入加速扩容新周期 [1][3] - 2024年前首发的5家REITs均已发布扩募计划，目前仍有3家REITs在扩募进程中 [1] - 未来“首发+扩募”有望双轮驱动租赁住房REITs市场规模扩张 [1][8] 扩募进展与案例 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单扩募获批的租赁住房REIT [1][2] - 华润有巢REIT本次扩募拟发售金额不低于9.915亿元且不高于11.4亿元，可配售份额不超过5.5亿份 [2] - 华夏北京保障房REIT已于今年6月下旬完成扩募并上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [2] - 红土深圳安居、中金厦门安居和国泰君安城投宽庭保租房REIT也发布了扩募计划 [2] 扩募的动因与效果 - 扩募能为底层资产增加活力，维系良好收益率状态 [3] - 租赁住房项目生命周期约8年，经营4-5年达价值顶点，有必要在资产状态最佳时进行扩募 [3] - 华润有巢REIT扩募购入的项目净现金流分派率预测值为3.50%和3.61%，预计将整体分派率从2.95%提高至3.17%和3.22% [4] - 扩募受市场欢迎，华夏北京保障房REIT扩募完成当周，租赁住房REITs板块整体上涨1.43% [4] 市场表现与回报 - 受扩募概念影响，华润有巢、红土深圳安居、华夏北京保障房、中金厦门安居当周涨幅分别为4.32%、3.49%、2.35%和2.33% [5] - 保租房REITs自上市以来持续跑赢REITs指数，估值稳定在C-REIT各板块最高位 [7] - 8只保租房公募REITs的平均年化分派率稳定在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%–160.9% [7] 底层资产与市场需求支撑 - 市场拥有2.6亿租赁人口的基本盘，其中新市民、青年人租房群体近2亿人 [6] - 保租房项目2025年第二季度平均单位月租金同比正增长1.6%，优于行业平均水平5.1个百分点，整体出租率保持在96%高位 [6] - 多地启动存量商品房收储计划转为保租房，为REITs提供了充足、可持续的底层资产来源 [7] 政策与宏观环境 - 《住房租赁条例》于9月15日正式施行，明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护，统一了行业规则 [7] - 低利率和“资产荒”环境推动保租房REITs作为优质配置型资产持续受到青睐 [1][8] - 保租房REITs具备租金回报稳定、长久期等类债券特征，成为机构投资者资产配置的“压舱石” [8]