二级市场表现 - 市场整体下跌：加权REITs指数收于180.47，本周回报率为-0.86%，在主流大类资产中表现最弱，排序为美股>A股>可转债>原油>纯债>黄金>REITs [4] - 各类资产普跌：产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌 [4] - 资产类型分化：水利设施类REITs涨幅最大，本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、新型基础设施类和能源类 [4] - 个股涨少跌多：有17只REITs上涨，2只与上周持平，58只REITs下跌，涨幅排名前三的分别是华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT和华泰南京建邺REIT [4] 市场交易活跃度 - 成交规模：本周公募REITs总成交额为19.6亿元 [4] - 换手率：周内区间日均换手率均值为0.38%，生态环保类REITs区间日均换手率领先其他 [4] - 个股成交分化：周内成交量前三的是华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT，成交额前三的是华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT、华夏中国交建REIT [5] - 主力资金流向：本周主力净流入总额为2205万元，市场交投热情较上周有所增加，从资产类型看，主力净流入额前三的是交通基础设施类、消费基础设施类、新型基础设施类，从单只REIT看，主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT、南方润泽科技数据中心REIT [5] - 大宗交易：本周大宗交易总额达21455万元，较上周有所下降，星期二（2025年12月2日）大宗交易成交额为单日最高的8480万元，单只REIT大宗交易成交额前三的是招商高速公路REIT、中金重庆两江REIT、工银河北高速REIT [5] 一级市场动态 - 发行上市：本周无REITs产品新增上市 [6] - 项目进度：本周有1只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周 REITs 指数全周下跌 1.0%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为-0.8%、-1.1%，从主要指数周涨跌幅对比来看沪深 300>中证转债>中证全债>中证 REITs [1] - 截至 2025 年 12 月 5 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 14BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 274BP，经过近五个月震荡回调，当前 REITs 配置价值明显提升 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 5 日，中证 REITs 指数收盘价 801.18 点，整周涨跌幅-1.0%，表现弱于沪深 300、中证转债和中证全债指数；年初至今，沪深 300（+16.5%）>中证转债（+16.3%）>中证 REITs（+1.5%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 4.9%，波动率 7.5%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数 [2][8] - 截至 12 月 5 日，REITs 总市值 2178 亿元，较上周减少 21 亿元，全周日均换手率 0.37%，较前一周下降 0.13 个百分点 [2][8] - 除水利设施、新型基础设施外其他类型 REITs 均下跌，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为-0.8%、-1.1% [3][12] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为华夏基金华润有巢 REIT（+2.12%）、易方达深高速 REIT（+1.18%）、华泰南京建邺 REIT（+1.08%） [3][16] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.6%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 26.2% [3][17] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏华润商业 REIT（910 万元）、中金安徽交控 REIT(683 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(527 万元） [3][18] 一级市场发行 - 从年初至 2025 年 12 月 5 日，交易所已受理 REITs 产品 3 只，已申报 1 只，已问询 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 6 只，已上市首发产品 14 只 [20] 估值跟踪 - REITs 兼具债性和股性，截至 12 月 5 日，公募 REITs 年化现金分派率均值 6.39%，从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [22] - 各项目类型 REITs 有不同的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR 和年化派息率 [23] - 截至 2025 年 12 月 5 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 14BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 274BP [25] 行业要闻 - 12 月 5 日证监会主席吴清提出“十五五”期间稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化，意味着 REITs 发展迎来新机遇 [4][31] - 北京经开区成功发行全国首单城市更新类 REITs 产品“中信证券 - 北京亦庄城市更新资产支持专项计划”，规模 7.53 亿元 [4][31] - 12 月 3 日华夏基金发布华润有巢 REIT 扩募发售公告，采用原持有人配售方式，预计募集资金 11.385 亿元 [4][31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年12月1日至5日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 成交规模19.6亿元 主力净流入2205万元 交投热情增加 大宗交易总额21455万元较上周下降 本周无REITs产品新增上市 1只REITs产品项目状态更新 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 -0.98%和 -0.85% 加权REITs指数回报率为 -0.86% 与其他主流大类资产相比表现偏弱 回报率排序为美股>A 股>可转债>原油>纯债>黄金>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 产权类REITs加权指数回报率为 -0.61% 特许经营权类REITs加权指数回报率为 -1.41% 本周水利设施类REITs涨幅最大 回报率排名前三的底层资产类型为水利设施类、新型基础设施类和能源类 [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 17只上涨 2只持平 58只下跌 涨幅前三为华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT和华泰南京建邺REIT 跌幅前三为浙商沪杭甬REIT、招商高速公路REIT和易方达华威市场REIT 年化波动率前三为中金重庆两江REIT、华夏南京交通高速公路REIT和华安外高桥REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为19.6亿元 生态环保类REITs区间日均换手率领先 成交额前三的REITs资产类型是交通基础设施类、消费基础设施类和园区基础设施类 换手率前三的是生态环保类、保障性租赁住房类和水利设施类 [24] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT和华夏中国交建REIT 成交额前三为华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT和华夏中国交建REIT 换手率前三为华夏基金华润有巢REIT、中金重庆两江REIT和华泰南京建邺REIT [27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为2205万元 市场交投热情增加 不同底层资产REITs中 主力净流入额前三为交通基础设施类、消费基础设施类和新型基础设施类 单只REIT中 主力净流入额前三为华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT和南方润泽科技数据中心REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达21455万元 较上周下降 4个交易日有大宗交易成交 12月2日成交额最高 单只REIT中 大宗交易成交额前三为招商高速公路REIT、中金重庆两江REIT和工银河北高速REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年12月5日 我国公募REITs产品数量达77只 合计发行规模达1993.01亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周无REITs产品新增上市 [38] 待上市项目 - 共有20只REITs处于待上市状态 13只为首发REITs 7只为待扩募REITs [41] - 本周平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（首发）项目状态更新至“已受理” [42]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募REITs市场震荡下跌但成交金额增加，产权类和特许经营类指数均下跌，仅园区基础设施类REITs小幅提升；2025年以来14只公募REITs完成发行，26只待上市；易方达深高速REIT分红，内蒙古首单续发基础设施类REITs落地；市场后续有望扩容，活跃度或提升，在资产荒背景下公募REITs配置性价比较高 [2][4][35] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场震荡下跌，截至2025年7月25日，中证REITs指数较上周下跌1.79%至860.11，中证REITs全收益指数为1087.36，较上周下跌1.56% [9] - REITs市场成交额增加，本周总成交规模为7.41亿份，较上周上涨31.85%，成交额为33.48亿元，较上周环比上涨35.11%，区间换手率为3.62%，上周为2.77% [10] - 产权类和特许经营类公募REITs指数均下跌，分别下跌1.48%和2.23%，产权类中仅园区基础设施类REITs上涨3.72%，其他均下跌 [14] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数上涨，市政设施类等多数类型成交额环比上涨，水利设施类和保障性租赁住房类环比下跌；园区基础设施类等部分类型换手率超过1或较上周上涨 [18][21] - 本周公募REITs产品多数下跌，69只中除本周上市1只外，9只上涨，59只下跌，涨幅靠前的有博时津开科工产业园REIT等，跌幅靠前的有中信建投明阳智能新能源REIT等 [22] 一级市场 - 2025年以来14只公募REITs完成发行，截至2025年7月25日，共发行73只公募REITs，发行规模合计1910亿元，2025年7月新发行4只，合计规模125亿元 [27] - 共有26只公募REITs基金待上市，其中15只为首发，11只为扩募，10只为通过，11只已反馈，4只已问询，1只已申报，产业类和特许经营类各类型有相应数量待上市 [29] 公募REITs政策及市场动态 - 易方达深高速REIT2025年首次分红，每10份派1.937元，拟分配金额为5811万元，占收益分配基准日可供分配金额的99.97% [33] - 内蒙古地区首单续发基础设施类REITs成功落地，规模29.92亿元，认购倍数达2.60倍 [34] 投资建议 - 本周REITs指数震荡下跌，成交金额增加，产权类和特许经营类指数下跌，仅园区基础设施类REITs小幅提升 [35] - 本周五创金合信首农产业园REIT上市，今年以来14只公募REIT成立，26只待上市，市场有望扩容，活跃度或提升，在资产荒背景下公募REITs配置性价比较高 [36]

一级市场 - 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达1730.26亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元[3] - 共有24只REITs处于待上市状态，其中13只为首发REITs，另外11只为待扩募REITs[3] 二级市场表现 - 2025年4月1日-2025年4月30日，加权REITs指数收于134.98，本月回报率为0.65%[4] - 与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>纯债>美股>REITs>可转债>A股>原油[4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs呈现整体震荡波动趋势，产权类REITs涨幅更大[4] - 保障房类REITs涨幅最大，本月回报率排名前三的底层资产类型为保障房类、消费类和水利设施类[4] - 36只REITs上涨，29只REITs下跌，涨幅排名前三的是华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT和中金重庆两江REIT[4] 成交规模及换手率 - 已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间日均换手率均值为0.8%[5] - 保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他[5] - 月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港REIT/博时蛇口产园REIT[5] - 月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投新能源REIT[5] - 主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著[5] - 主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园区基础设施类[5] - 主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控REIT[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总额环比上月有所增加，大宗交易总成交额为21.7亿元[6] - 2025年4月8日大宗交易成交额是月内单日最高，为54137万元[6] - 月内大宗交易成交额前三的是易方达深高速REIT/华夏华润商业REIT/中金普洛斯REIT[6]