二级市场表现 - 市场整体下跌：加权REITs指数收于180.47，本周回报率为-0.86%，在主流大类资产中表现最弱，排序为美股>A股>可转债>原油>纯债>黄金>REITs [4] - 各类资产普跌：产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌 [4] - 资产类型分化：水利设施类REITs涨幅最大，本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、新型基础设施类和能源类 [4] - 个股涨少跌多：有17只REITs上涨，2只与上周持平，58只REITs下跌，涨幅排名前三的分别是华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT和华泰南京建邺REIT [4] 市场交易活跃度 - 成交规模：本周公募REITs总成交额为19.6亿元 [4] - 换手率：周内区间日均换手率均值为0.38%，生态环保类REITs区间日均换手率领先其他 [4] - 个股成交分化：周内成交量前三的是华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT，成交额前三的是华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT、华夏中国交建REIT [5] - 主力资金流向：本周主力净流入总额为2205万元，市场交投热情较上周有所增加，从资产类型看，主力净流入额前三的是交通基础设施类、消费基础设施类、新型基础设施类，从单只REIT看，主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT、南方润泽科技数据中心REIT [5] - 大宗交易：本周大宗交易总额达21455万元，较上周有所下降，星期二（2025年12月2日）大宗交易成交额为单日最高的8480万元，单只REIT大宗交易成交额前三的是招商高速公路REIT、中金重庆两江REIT、工银河北高速REIT [5] 一级市场动态 - 发行上市：本周无REITs产品新增上市 [6] - 项目进度：本周有1只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周 REITs 指数全周下跌 1.0%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为-0.8%、-1.1%，从主要指数周涨跌幅对比来看沪深 300>中证转债>中证全债>中证 REITs [1] - 截至 2025 年 12 月 5 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 14BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 274BP，经过近五个月震荡回调，当前 REITs 配置价值明显提升 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 5 日，中证 REITs 指数收盘价 801.18 点，整周涨跌幅-1.0%，表现弱于沪深 300、中证转债和中证全债指数；年初至今，沪深 300（+16.5%）>中证转债（+16.3%）>中证 REITs（+1.5%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 4.9%，波动率 7.5%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数 [2][8] - 截至 12 月 5 日，REITs 总市值 2178 亿元，较上周减少 21 亿元，全周日均换手率 0.37%，较前一周下降 0.13 个百分点 [2][8] - 除水利设施、新型基础设施外其他类型 REITs 均下跌，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为-0.8%、-1.1% [3][12] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为华夏基金华润有巢 REIT（+2.12%）、易方达深高速 REIT（+1.18%）、华泰南京建邺 REIT（+1.08%） [3][16] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.6%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 26.2% [3][17] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏华润商业 REIT（910 万元）、中金安徽交控 REIT(683 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(527 万元） [3][18] 一级市场发行 - 从年初至 2025 年 12 月 5 日，交易所已受理 REITs 产品 3 只，已申报 1 只，已问询 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 6 只，已上市首发产品 14 只 [20] 估值跟踪 - REITs 兼具债性和股性，截至 12 月 5 日，公募 REITs 年化现金分派率均值 6.39%，从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [22] - 各项目类型 REITs 有不同的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR 和年化派息率 [23] - 截至 2025 年 12 月 5 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 14BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 274BP [25] 行业要闻 - 12 月 5 日证监会主席吴清提出“十五五”期间稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化，意味着 REITs 发展迎来新机遇 [4][31] - 北京经开区成功发行全国首单城市更新类 REITs 产品“中信证券 - 北京亦庄城市更新资产支持专项计划”，规模 7.53 亿元 [4][31] - 12 月 3 日华夏基金发布华润有巢 REIT 扩募发售公告，采用原持有人配售方式，预计募集资金 11.385 亿元 [4][31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年12月1日至5日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 成交规模19.6亿元 主力净流入2205万元 交投热情增加 大宗交易总额21455万元较上周下降 本周无REITs产品新增上市 1只REITs产品项目状态更新 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 -0.98%和 -0.85% 加权REITs指数回报率为 -0.86% 与其他主流大类资产相比表现偏弱 回报率排序为美股>A 股>可转债>原油>纯债>黄金>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 产权类REITs加权指数回报率为 -0.61% 特许经营权类REITs加权指数回报率为 -1.41% 本周水利设施类REITs涨幅最大 回报率排名前三的底层资产类型为水利设施类、新型基础设施类和能源类 [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 17只上涨 2只持平 58只下跌 涨幅前三为华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT和华泰南京建邺REIT 跌幅前三为浙商沪杭甬REIT、招商高速公路REIT和易方达华威市场REIT 年化波动率前三为中金重庆两江REIT、华夏南京交通高速公路REIT和华安外高桥REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为19.6亿元 生态环保类REITs区间日均换手率领先 成交额前三的REITs资产类型是交通基础设施类、消费基础设施类和园区基础设施类 换手率前三的是生态环保类、保障性租赁住房类和水利设施类 [24] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT和华夏中国交建REIT 成交额前三为华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT和华夏中国交建REIT 换手率前三为华夏基金华润有巢REIT、中金重庆两江REIT和华泰南京建邺REIT [27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为2205万元 市场交投热情增加 不同底层资产REITs中 主力净流入额前三为交通基础设施类、消费基础设施类和新型基础设施类 单只REIT中 主力净流入额前三为华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT和南方润泽科技数据中心REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达21455万元 较上周下降 4个交易日有大宗交易成交 12月2日成交额最高 单只REIT中 大宗交易成交额前三为招商高速公路REIT、中金重庆两江REIT和工银河北高速REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年12月5日 我国公募REITs产品数量达77只 合计发行规模达1993.01亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周无REITs产品新增上市 [38] 待上市项目 - 共有20只REITs处于待上市状态 13只为首发REITs 7只为待扩募REITs [41] - 本周平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（首发）项目状态更新至“已受理” [42]

高管变更 - 华泰证券资管董事长崔春因工作变动离任 由总经理江晓阳代为履行董事长职责 [1] - 崔春拥有超过20年金融行业从业经验 自2015年公司成立之初加入并担任董事长 [2] - 江晓阳于2024年1月进入华泰证券资管 此前在华泰证券多个部门和营业部任职 [2] 公司业绩与规模 - 截至2025年6月30日 华泰证券资管资产管理规模为6270.32亿元 同比增加23.92% [3] - 公募业务规模突破1659.09亿元 半年度营收突破12亿元 利润超7亿元 [3] - 公司资产管理规模显著增长 行业排名保持前列 [2] 业务发展历程与战略 - 公司前身为1999年成立的华泰证券受托资产管理部 2014年注册成立为独立法人 [3] - 2016年获得公募牌照 实现从单一业务向资产管理和公募业务双牌照的转型 [4] - 业务覆盖权益投资 固定收益投资 多资产和FOF投资 资产证券化 REITs等多个领域 [3] - 利用QDII 港股通等渠道投资境外资产 服务境内外客户跨境投资需求 [4] - ABS新发数量和规模常年位居行业前列 已完成4单公募REITs项目发行 [4] 行业动态 - 今年以来已有多家券商资管子公司发生董事长 总经理级别的高管变动 [5] - 具体案例包括上海甬兴资管 光大证券资管 东方证券资管 兴证资管 山证资管在2024年1月至9月期间的高管变更 [6][7]

二级市场整体表现 - 二级市场价格整体持续下跌 加权REITs指数收于18391点 本期回报率为-047% [4] - 与其他主流大类资产相比 REITs回报率排名靠后 排序为黄金>可转债>A股>纯债>REITs>美股>原油 [4] - 产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 [5] 底层资产类型表现 - 仅市政设施类和新型基础设施类REITs价格上涨 [5] - 本期回报率排名前三的底层资产类型为市政设施类 新型基础设施类 生态环保类 [5] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类 生态环保类 [6] 单只REITs表现 - 市场涨跌互现 17只REITs上涨 1只持平 57只下跌 [5] - 涨幅排名前三的REITs为华泰南京建邺REIT 华安外高桥REIT 广发成都高投产业园REIT [5] - 主力净流入额前三的REITs为南方润泽科技数据中心REIT 华夏华润商业REIT 华安张江产业园REIT [7] 市场交易活跃度 - 总成交额为178亿元 区间日均换手率均值为045% [5] - 成交量前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT [5] 资金流向与大宗交易 - 主力净流入总额为983万元 市场交投热情较上期下滑 [6] - 大宗交易总额4310万元 较上期下降 单日最高成交额为1848万元（2025年10月09日） [7] - 大宗交易成交额前三的REITs为工银河北高速REIT 华夏大悦城商业REIT 易方达广开产园REIT [7] 一级市场动态 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日上市 资产类型为消费基础设施 发行规模为2287亿元 [8] - 本期有2只REITs项目的状态得到更新 [8]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数上涨1 58%，中证REITs（收盘）指数上涨1 55% [1] - REITs总指数跑赢沪深300指数0 69个百分点，跑赢中证全债指数1 41个百分点，跑输南华商品指数0 24个百分点 [1] - 公募REITs总市值首次突破2000亿元，达2019 9亿元 [2] - 全市场66只REITs中54只环比上涨，12只下跌 [1][3] 细分资产表现 - 交通基础设施和市政水利板块表现较优 [1] - 产权类REITs上涨0 9%，经营权类REITs上涨3 2% [2] - 高速公路板块连续第3周领涨，总回报指数涨幅达3 34% [2] - 涨幅前三均为高速公路REITs：招商高速公路REIT（7 96%）、华泰江苏交控REIT（5 9%）、平安宁波交投REIT（5 84%） [1][3] - 跌幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT（-1 22%）、华夏金隅智造工场REIT（-1 07%）、华泰南京建邺REIT（-1%） [1] 流动性与资金动向 - 上周成交规模20 9亿元，水利设施类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三：华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT、华夏中国交建REIT [6] - 成交额前三：华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建REIT [6] - 主力净流入总额905万元，交通基础设施类净流入额最高 [7] 政策与行业动态 - 上海市发改委推动REITs提质扩容，建立动态储备机制 [8] - 4单项目提交监管问询反馈，估值均调降：创金合信首农产业园REIT（-7 1%）、华夏华电清洁能源REIT（-0 3%）、南方万国数据中心REIT（-11 9%）、南方润泽科技数据中心REIT（-11 4%） [9] - 中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获证监会注册批复 [9] - 28只REITs处于待上市状态（16只首发，12只扩募） [9]

市场表现 - 上周公募REITs二级市场整体震荡下行 中证REITs全收益指数环比下跌1.18% REITs总指数下跌0.48%[1][2] - 保障房REITs表现持续优异 单周上涨0.40% 保租房类上涨0.27% 消费类上涨0.09%[1][2] - 全市场64只上市REITs中24只环比上涨 40只环比下跌 华泰南京建邺REIT下跌4.41% 国泰君安东久新经济REIT下跌4.29% 红土创新盐田港REIT下跌4.18%[1][4] 行业分类表现 - 按项目属性分类 产权类REITs下跌1.34% 特许经营权类下跌0.59%[2] - 按行业类型周度收益排序 保租房类>消费类>能源类>高速公路类>生态环保类>产业园区类>仓储物流类 其中仓储物流类跌幅最大达2.96%[2] - 产业园区类下跌2.14% 生态环保类下跌1.11% 高速公路类下跌0.74% 能源类下跌0.54%[2] 流动性状况 - 上周REITs总成交额5.9亿元 环比下降11.0% 产权类成交额3.32亿元环比下降14.7% 经营权类成交额2.58亿元环比下降5.6%[7] - 交通基础设施类REITs成交额1.66亿元占比28.2% 为最大成交类型 市政环保类成交额环比增长21.9% 消费基础设施类环比下降37.2%[8] - 园区基础设施类成交额1.26亿元环比下降4.6% 能源基础设施类0.56亿元环比下降23.2% 保障性租赁住房类0.89亿元环比下降26.7%[8] 新发行动态 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT发布询价公告 询价区间2.270-2.774元/份 发行份额5亿份 战略配售比例70%[9] - 全市场累计发行65只公募REITs 总规模1731亿元 年内新发行6只 3月发行2只规模47亿元 目前16只REITs待上市[1] - 易方达广州开发区REIT公布分红方案 每10份派现0.439元 分红比例99.86%[10] 机构观点 - REITs市场呈现结构性分化 稳定行业如保障房水利市政上涨 周期行业如产业园仓储物流下跌[10] - 关税冲击对沿海仓储物流REITs影响显著 红土创新盐田港REIT下跌4.41% 华安外高桥REIT下跌2.11% 华夏深国际REIT下跌2.05%[10] - 预计后续两周REITs维持窄幅波动 风险偏好走弱背景下稳定板块相对强势趋势或将延续[10]