文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 其创新扩募机制要求原持有人必须主动决策参与配售或卖出份额 否则将因除权机制面临直接资产损失 该方式旨在优先保障原持有人利益不被稀释 [1][3][4] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报与扩募 行业正通过定向扩募、向原持有人配售等多种方式筹集资金购入优质资产 以整合存量资产并推动市场发展 [5][6] 华夏基金华润有巢REIT扩募案例详情 - 该REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 扩募流程要求投资者密切关注权益登记日与配售流程 老持有人需在参与认购或卖掉原份额间做出选择 否则将面临持有基金资产的损失 [1] - 本次配售认购期为12月8日至12月12日 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 即每1份基金份额配售0.9份 预计若获全部原持有人足额认购 募集资金总额为11.385亿元 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 [2] - 扩募采用类似A股配股的除权机制 配售价格通常低于市价 为公平对待新老投资者将进行基金份额价格调整 若原持有人未参与或未足额参与配售 将直接承担因除权带来的损失 为规避损失 投资者可于权益登记日前卖出全部份额 [3][4] - 该扩募方式旨在确保原持有人利益不被稀释 体现对长期持有人的认可与回馈 对于足额参与配售的原持有人 他人的弃购率越高 其获得的潜在账面增益和未来现金分红将更多 [4] 公募REITs扩募行业动态与模式 - 公募REITs扩募主要有三种方式 包括公开扩募、向原持有人配售以及向特定对象发售即定向扩募 或组合使用不同扩募方式 [3] - 2025年以来 公募REITs扩募呈现提速态势 从实际案例看 定向扩募是目前主流的扩募方式 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [5] - 自2023年6月首批4只公募REITs扩募项目上市后 扩募进程曾放缓 2025年已有华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT两只产品的扩募份额上市 [5] - 整体来看 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 其中原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [5] 政策环境与近期进展 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 一方面简化新购入项目申报流程 鼓励已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 另一方面拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [6] - 在政策红利持续释放下 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT发布扩募实施情况报告 其定向扩募份额的20%由特定战略投资者认购 50%由其他战略配售投资者认购 其余向不超过23名符合条件的特定对象发售 [6] - 中航京能光伏REIT也采取定向扩募方式 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [6]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REITs 其创新扩募方式要求原持有人必须做出参与配售或卖出份额的明确决策 否则将因除权机制面临直接资产损失 这体现了对长期持有人利益的保护并可能为足额参与者带来增厚收益 [1][2][3] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报并拓宽资产范围 近期多家REITs密集推进扩募工作 行业整体进入有序发展阶段 [3][4][5] 扩募创新案例详情 - 华夏基金华润有巢REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 [1] - 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 若获得全部原持有人足额认购 预计募集资金总额为11.385亿元 [1] - 认购期为12月8日至12月12日 权益登记日后 原持有人若不参与配售也不卖出份额 将直接面临因除权带来的基金资产损失 [1][2] - 该扩募方式类似A股配股 设有除权机制以保障参与配售的原持有人权益不被稀释 体现了对现有持有人的优先考虑 [3] 扩募方式与投资者影响 - 公募REITs扩募主要有三种方式：公开扩募、向原持有人配售、向特定对象发售（定向扩募） 或组合使用不同方式 [2] - 向原持有人配售的方式中 其他人的弃购率越高 留给足额参与者的收益空间越大 足额参与者一方面可获得潜在账面增益 另一方面未来收到的现金分红也将更多 [3] - 投资者需综合考虑本次扩募拟购入的资产质量、自身资金状况及对基金长期价值的判断 做出参与配售或卖出原先持有份额的决策 [2] 行业扩募发展态势 - 2025年以来 公募REITs扩募呈现出提速态势 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 [3][4] - 在已完成扩募的6只产品中 原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [4] - 定向扩募是目前主流的扩募方式 实施扩募的REITs数量较少 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [3] 政策支持与近期动态 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 简化申报流程并拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [4] - 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT采取定向扩募方式发售 中航京能光伏REIT也采取定向扩募 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [5][6]

市场发展格局 - 公募REITs市场已形成“首发+扩募”双轮驱动的发展格局 [1] - 截至12月3日，全市场已成立78只公募REITs，其中9只已获批扩募 [1][4] - 截至2025年三季度末，公募REITs合计规模达1823.99亿元 [6] 近期扩募动态 - 华夏华润有巢租赁住房REIT于12月3日发布扩募文件，扩募日期为12月8日至12日，采用向原持有人配售方式，配售比例为0.9，发售金额不低于9.915亿元且不高于11.4亿元 [3] - 若按认购价格2.53元/份和4.5亿份可配售份额计算，预计募集资金总额为11.385亿元 [3] - 国泰海通东久新经济产业园REIT于11月完成定向扩募，募集资金总额4.27亿元 [4] - 中航京能光伏REIT拟扩募，已发布扩募招募说明书草案 [4] 产品表现 - 截至12月3日，华夏华润有巢租赁住房REIT、国泰海通东久新经济产业园REIT、中航京能光伏REIT自上市以来收益率分别为53.35%、5.96%、39.5% [4] 扩募的积极意义 - 通过持续注入优质资产扩大基金规模，分散风险，提升现金分派率稳定性，创造更稳健长期回报 [5] - 扩募后份额供给增加，交易活跃度提升 [5] - 助力优质项目实现跨区域、跨行业扩张，摊薄运营成本，提升资源整合能力 [5] - 对进一步做大公募REITs市场有积极意义，投资品种丰富让投资者有更多选择 [7] 投资品类扩容 - 监管拟推动商业不动产投资信托基金试点，进一步拓宽公募REITs可投资品类范围 [1][6] - 中国证监会于11月28日就商业不动产REITs试点公告公开征求意见 [6][7] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流的封闭式公募基金 [7] - 有大型公募机构正在积极筹备商业不动产REITs相关项目 [7] 商业不动产REITs前景 - 商业物业租金具备“稳健+弹性”特征，可与现金流刚性的基础设施资产形成互补 [8] - 满足不同风险偏好投资者的配置需求，吸引保险、养老金、银行理财子等长期资金入市 [8] - 资产类型多样化后，市场可形成更细分定价基准和比较维度，提升估值合理性 [8]

扩募项目进展 - 华夏基金华润有巢REIT已完成2024年第一次扩募并购入基础设施项目相关申请文件的申报工作并取得证监会批复及上交所无异议函 [1] - 本次拟购入的基础设施项目为位于上海市闵行区的有巢马桥项目 该项目于2023年3月正式开业 [1] - 有巢马桥项目是上海市保障性租赁住房示范项目 提供多层次租赁住房产品并落地闵行区首个新时代城市建设者管理者之家 [1] - 本次交易尚需经基金份额持有人大会决议通过后方可实施 [1] 项目资质与定位 - 有巢马桥项目已获得上海市人才安居工程项目 闵行区首批人才驿站试点项目 闵行区保障性租赁住房项目等多项认定 [1] 扩募的行业意义 - 公募REITs扩募并新购入基础设施项目是已上市公募REITs通过增发份额收购资产的重要特性 [2] - 扩募是推进公募REITs健康发展的重要举措 能实现存量与增量资产的良性循环 [2] - 当前公募REITs扩募正在加速进行 助力中国公募REITs发展登上新台阶 [2] - 扩募为投资人进一步参与保障性租赁住房发展提供可能 有利于提升公募REITs的长期配置价值 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 参与扩募有一级认购和二级市场交易两种途径 一级认购适合配置型投资者，能否获利与认购时点有关，原始权益人是重要参与方，认购比例在20%-51%不等，扩募认购价格约为定价基准的90%-100%，扩募项目一二级价差空间小，打新策略效果一般 [3] - 二级市场交易分基于分红的交易和事件交易 基于分红可根据相关指标计算分红变化幅度和REITs价格理论涨跌幅，存量投资者依据分红情况决定持有或减持，增量投资者可在满足要求时买入待扩募资产；事件交易中发行人答复交易所问询是最佳买入时点 [4] - 扩募可能是未来1 - 2年新增供给的重要方式，能提供充沛资产供给满足配置需求，一是内地REITs平均市值偏低，二是政策支持扩募，截至25年10月24日有5个已公布方案未上市项目和6个已发布信息无详细方案项目 [4] 根据相关目录分别进行总结 一级认购：定价过程、估值对比及收益 - 扩募定价过程与IPO相似，有三个重要公告节点，分别是募集说明书确定资产情况等、份额持有人大会议案公布战略投资者及锁定期、定向扩募发行情况报告书公布发售价格，定价约为基准价的90%-100% 原始权益人是重要参与方，认购比例20%-51%，其余投资者与扩募前前十大投资者重合度不高 [8][9][13] - 纵向比较，扩募分派率一般低于IPO分派率，可能与近年无风险利率下行有关；博时招商蛇口、国泰君安东久扩募分派率高于IPO分派率或因扩募资产质量弱于IPO资产 [15][18] - 横向比较，扩募项目的现金分派率居中，与同期IPO份额估值无明显差异 [19] - 扩募项目上市首日涨幅低于IPO项目，一二级价差较小，认购扩募份额未必获正收益，长期持有收益受市场行情影响，23年首批扩募项目持有半年、1年收益率为负 [23][26] 二级市场：基于分红的交易、事件交易 - 扩募前后分派率、扩募折扣率、扩募市值占比决定分红变化，扩募资产分派率*折扣率与扩募前分派率的差决定分红增厚或削弱，扩募市值占比决定幅度 扩募方案出炉后可测算REITs理论涨跌幅，目前已实施方案理论涨幅在 - 2%至16%之间，实操中与理论涨幅有差异，可能与市场行情有关 [29][30][34] - 基于扩募的短期事件型交易策略中，发行人答复交易所问询是最佳买入时点，买入并持有1日胜率100%，其次是交易所审批通过日 该策略适合快进快出，持有3日收益大概率低于持有1日 [36][38] 市场展望 - 扩募可能是未来1 - 2年REITs新增供给的重要方式，能满足投资者配置需求 内地REITs数量超日本但平均市值小，政策支持扩募 截至25年10月24日，有5个已公布方案未上市项目和6个已发布信息无详细方案项目，中航京能光伏REIT值得关注 [41][44]

华夏北京保障房REIT扩募项目上市 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于6月25日在上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 该项目标志着公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步形成，REITs常态化发行加速向前迈进 [1] - 该REIT自2022年8月上市以来已累计实现分红约1.28亿元 [1] 扩募项目具体信息 - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元 [1] - 拟购入的资产包括4个成熟运营的租赁住房项目，位于北京市海淀区、房山区、通州区和大兴区 [1] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [1] - 回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [1] 扩募对市场及参与方的影响 - 扩募有利于丰富项目资产组合，提升投资人收益回报 [1] - 扩募为原始权益人筹措权益性资金投入北京市保障性住房市场建设 [1] - 扩募是公募REITs产品的重要特性，是推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [2] - 加快推动REITs项目扩募，有利于更好发挥REITs市场再融资功能，促进盘活存量资产、合理扩大有效投资 [2] 上交所REITs市场发展现状 - 自2023年6月首批4单公募REITs扩募项目成功上市后，上交所持续积极推动已上市REITs项目通过扩募做大做优 [2] - 2024年以来沪市已有6单REITs发布扩募公告，其中2单已获批，4单在受理审核阶段 [2] - 截至6月25日，上交所共有44单REITs首发上市、3单REITs完成扩募，发行规模达1226亿元 [2] - 上交所REITs覆盖收费公路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型 [2] 上交所未来规划 - 上交所将加快推动REITs常态化发行，进一步发挥REITs资产上市平台功能 [2] - 上交所将持续优化扩募机制，积极引导上市REITs提高规范运作水平 [2] - 上交所将督促各参与方积极履职尽责，促进提升项目运营质效和投资者回报 [2] - 上交所致力于不断完善市场生态，努力打造高质量REITs市场，更好服务国家战略和经济社会发展全局 [2]

公募REITs停复牌安排 - 基金管理人上海国泰海通证券资产管理有限公司（原名上海国泰君安证券资产管理有限公司）计划以通讯方式召开基金份额持有人大会，审议2024年度第一次扩募及引入战略投资者等议案 [2] - 基金将于2025年7月28日（计票日）开市起停牌，预计7月29日（决议生效公告日）复牌 [3] 扩募事项审议内容 - 持有人大会议案包括：新购入基础设施项目及调整运营管理费、引入战略投资者两项核心事项 [2] 投资者沟通渠道 - 咨询方式包括基金管理人官网（www.gtjazg.com）或客服电话95521 [4]

全球关税风暴 - 美国向170多个国家发出加税"最后通牒"，最高税率飙升至70%的"灭绝式"关税，将于8月1日正式生效 [1] - 多国强烈反弹：印度拟定制裁关税清单，欧盟高喊"对等反击"，日本启动贸易保护机制，全球贸易局势紧张 [1] A股市场反应 - 沪指冲高回落，走出"避雷针"形态，部分消化关税冲击预期 [2] - 出口依赖度较高的消费电子等板块承压明显，内需主导的基建、金融等板块展现出较强抗跌性 [2] A股防御措施 - 政策层面：央行推出"跨境支付新规"，为银行、金融科技板块构筑政策盾牌 [3] - 资金层面：北向资金通过深股通逆势吸筹，公募REITs扩募为基建板块注入活水 [3] - 技术层面：3430点的10日均线提供支撑，3480点的前高位置成为反攻潜在堡垒 [3] 全球主要股市表现 - 北证50指数涨幅最高，达39 45%，排名第1 [4] - 非国KOSPI指数涨幅28 01%，排名第2 [4] - 德国DAX30指数涨幅20 59%，排名第3 [4] - 恒生指数涨幅20 00%，排名第4 [4] - 上证指数涨幅2 76%，排名第10 [4] - 台湾加权指数跌幅3 38%，排名第15 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 6月公募REITs市场扩募新政出台，首发发行提速，首单保租房REIT扩募发行，指数涨幅环比收窄且换手率走低，“首发+扩募”双轮驱动格局将开启 [3] 根据相关目录分别进行总结 要闻：扩募业务新政出台，明确三类扩募方式 - 6月多项REITs相关政策及事件发布，总市值突破2000亿，市场规模和成熟度提升，吸引投资者入场，新资产不断入市，市场持续发展 [3][6] - 上交所明确REITs三大扩募形式，包括向原持有人配售、公开扩募和定向扩募，设置差异化限售安排，不同投资者认购价格一致，扩募期间暂停分红，还明确定价、除权、分红规则 [7][9][10][13][15] 首发：发行明显提速，上半年打新收益率2.54% - 6月REITs发行节奏加快，单月发行5只达24年以来月度峰值，1 - 6月发行10只募资179亿元，截至目前共发行71只募资1815亿元，2单数据中心REITs已启动招募 [22] - 6月顶格申购需7.7亿元资金，网下询价热度提升，平均225倍认购倍数，配售比例不足0.5%，发行价分位值平均89%，定价让利幅度扩大 [23][25][27][33] - 6月2只REITs上市首日涨停，25年已上市10只REITs首日、上市5日收盘累计涨幅均值分别为26.7%/33.2%，1 - 6月网下认购收益率2.54%，首发排队REITs项目共10个 [42][46][50] 扩募：首单保租房REIT扩募发行，临港REIT预测扩募后分派率提升 - 华夏北京保障房REIT于6月16日完成扩募发售，是国内首单保租房REIT扩募项目，目前6只REITs扩募项目排队，博时招商蛇口产业园REIT拟申报二次扩募 [54] - 国君临港产业园REIT扩募资产为康桥项目，预计扩募后25年分派率从3.72%提升至4.10% [55][58] 交易：指数涨幅环比收窄，换手率持续走低 - 6月中证REITs（收盘）指数、全收益指数分别上涨1.1%/1.4%，涨幅环比收窄且跑输沪深300指数，1 - 6月累计上涨10.9%/13.6%，跑赢相关指数 [60][62] - 6月74%的REITs净值累计上涨，平均涨幅2.37%，仓储物流1 - 6月累计上涨20%，换手率连续4个月下行，6月降至0.77% [63][64][69] - 截至6月30日，产权类、特许经营权类REITs平均派息率TTM分别为2.78%/6.21%，特许经营权类REITs派息率分化，交通REITs平均7.38% [75] - 特许经营权类中交通REITs的P/FFO平均位于历史的70.6%分位，多个能源REITs中债IRR为负；产权类中保租房REITs估值水位探顶 [76][78]

公募REITs扩募细则发布 - 上交所和深交所同步发布公募REITs扩募细则 进一步规范业务 [1][2] - 上交所明确REITs扩募三种方式：向特定对象发售、向原持有人配售、向不特定对象募集 [4] - 深交所启用非定向扩募功能 分为向原持有人配售和公开扩募两种方式 [5] 扩募市场现状 - 2021年首批公募REITs上市至今 全市场累计完成扩募产品仅5只 [3] - 2023年首批四个扩募项目完成 2024年仅华夏北京保障房REIT完成扩募 募资9.46亿元 [6] - 完成扩募的REITs中 仓储物流和产业园区各两单 保障性租赁住房一单 [6] - 中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT扩募募资超10亿元 分别为18.5亿、15.5亿和12.4亿元 [6] 公募REITs市场表现 - 截至6月28日 全市场上市REITs达68只 总市值超2060亿元 [8] - 年内至少5只REITs上市首日触及30%涨停 包括中金中国绿发商业REIT、中金亦庄产业园REIT等 [9] - 中证REITs全收益指数年内涨幅近15% 67只REITs录得正收益 49只涨幅超10% 5只涨幅超40% [9] 市场前景展望 - 本轮REITs上涨驱动因素包括无风险利率下行、机构配置需求增强、部分资产抗周期优势突出 [10] - 预计未来3年REITs市场市值将达4000亿-5000亿元 上市数量超100只 [10] - 国内潜在基础设施资产规模超百万亿元 按1%-2%证券化率估算 REITs市场规模有望突破万亿 [10]