文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT成功完成首次扩募，是境内首单由市场化机构运营、第二单完成扩募的保租房REITs，标志着公募REITs市场化改革的重要突破，有望推动更多优质保租房资产进入资本市场 [1] - 该案例验证了市场化主体在保租房领域的运营能力，彰显了公募REITs服务实体经济、促进共同富裕的价值，为行业提供了可复制的资产运作经验 [3] - 此次扩募推动公募REITs市场从“首发为主”向“首发+扩募”并行阶段深度迈进，其发售模式和资产筛选标准为后续同类产品提供了范本 [4] 扩募交易详情 - 扩募采用向原持有人配售的方式，认购价格为2.53元/份，可配售份额数量为4.5亿份 [1] - 发售获原持有人积极响应，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息） [1] - 募集资金在扣除相关预留费用后，将全部用于购入位于上海市闵行区的有巢马桥项目 [1] - 此次扩募后，基金规模将突破23亿元 [1] 底层资产分析 - 新购入的底层资产为有巢马桥项目，于2023年3月正式开业，坐落于上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻多个产业集群，是上海市保障性租赁住房示范项目 [2] - 截至2025年6月末，有巢马桥项目出租率达96% [2] - 扩募后，基金底层资产覆盖上海三大核心产业集聚区 [1] 基金运营表现 - 基金自2022年12月上市以来，通过“投融管退”全链条闭环模式和精细化运营实现高出租率与高收缴率 [2] - 截至2025年11月底，基金成立以来已累计向持有人进行9次收益分配，累计分红金额超1.54亿元 [2] 行业意义与市场影响 - 我国住房租赁市场拥有2.6亿租赁人口的庞大基本盘，其中新市民、青年人达近2亿人，保租房作为解决该群体住房需求的核心载体，亟需金融工具支持 [3] - REITs扩募能实现保租房资产的高效盘活，为原始权益人回笼资金以投入新项目建设，形成“建设-运营-资本化退出-再投资”的良性循环 [3] - 高出租率、高分派率的资产注入，印证了市场化运作保租房项目的投资价值，将吸引更多社会资本参与，缓解行业资金压力 [3] - 随着《住房租赁条例》施行及商业不动产REITs试点推进，保租房REITs的扩募空间将持续拓宽 [3] - 截至2025年11月底，全市场已成立78只公募REITs，合计规模超2000亿元 [4] - 在低利率、“资产荒”延续的环境中，保租房REITs作为优质配置型资产料将受到各机构的持续青睐 [4]