市场趋势与表现 - REITs市场打新热潮退却，2025年出现首单上市即破发的项目（华夏安博仓储REIT）[1] - 2025年REITs二级市场整体呈现“先涨后跌”格局，中证REITs全收益指数上半年上涨14.21%，下半年调整至今月线已六连阴[4] - 从2025年上市项目表现看，上半年多个热门项目（如数据中心）上市首日录得30%涨停，但自9月份起打新收益明显下降[2] 具体项目案例 - 华夏安博仓储REIT于2025年12月19日上市，开盘即跌破发行价，首日收于5.499元，较发行价6.121元下跌10.16%[1] - 网下询价阶段，华夏安博仓储REIT拟认购数量总和为198.1亿份，为初始网下发售份额0.84亿份的235.8倍，公众发行阶段认购倍数为17.1倍[1] - 2025年首单外资项目华夏凯德商业REIT上市首日上涨12.63%，而后续的华夏中海商业REIT上市首日涨幅收窄至3.29%[2] - 上月中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日险破发[1] 原因分析 - 打新收益下降一方面受下半年二级市场整体偏弱影响，另一方面因REITs一级市场询价上下限今年逐渐放宽，定价变得充分，一二级市场价差收窄[1] - 自6月起REITs一级询价指导放开，询价区间可打开至拟发行价格的±25%，部分产品高溢价发行叠加市场估值调整使打新收益大幅缩水[4] - 随着一级市场询价上下限放宽，近期项目定价已较为充分，个券首日涨幅空间变小[5] 机构观点与展望 - 第三方评级机构YY评级指出，网下投资者认购热情不减，但公众投资者认购热度已有下滑[1] - YY评级预计中短期REITs打新收益普遍下滑，基本面较佳、一二级价差较大的个券或存在一定收益，上市首日卖出或为收益率最佳的打新策略[5] - 华西证券宏观固收研究团队指出一级打新略有降温迹象，需要持续关注[5] - 业内人士预计后续一级市场打新或趋于理性，一二级市场价差仍存在但明显收窄，对于打新的收益判断需要结合底层资产质量本身[4]