登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 转自：新华财经 新华财经上海9月29日电（记者 杨溢仁）在国内消费基础设施REITs持续扩容环境下，首单外资消费REITs的加入，为市场再次注入一剂"强心针"。29日，由 总部位于新加坡的凯德投资发起的华夏凯德商业REIT在上海证券交易所上市， 成为我国第75单公募REITs。 续写中新高质量合作新篇章 作为首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT上市体现了中国和新加坡两国在跨境投资领域的创新性尝试。 据记者了解，华夏凯德商业REIT主要原始权益人及运营管理机构凯德投资，是立足亚洲、全球领先的不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的REITs管理 人。其在中国发行公募REITs，为全球资管机构参与中国REITs市场提供了机会。 凯德中国信托（CLCT）是2006年在新交所上市的聚焦中国资产的一只"S-REIT"，其主要投资于中国的多元化成熟资产，包括商业、产业园和物流园。据 悉，凯德广场·雨花亭原为CLCT的资产，2025年从CLCT剥离，并纳入华夏凯德商业REIT，成功实现了从新加坡公募REITs到中国公募 REITs的跨境资产退 出。与此同时，CLCT ...

消费类REITs市场表现 - 2025年以来消费类REITs整体呈现火热行情 资金配置热情快速升温 [1] - 2025年共有16只公募REITs挂牌上市 其中消费基础设施类4只 首日平均涨幅25% 显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 截至2025年9月29日 11只已上市交易的消费REITs年内平均涨幅26% 嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT分别上涨45%和41% [4] - 全市场11只消费类REITs总市值已超过406亿元 [4] 华夏凯德商业REIT上市表现 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日上市 开盘价6.840元/份较发行价5.720元/份上涨19.62% 收盘涨幅12.6% [1] - 该产品为首单外资消费REITs 由新加坡凯德投资发起 中信证券和华夏基金分别担任专项计划管理人和基金管理人 [2] - 底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 评估值约26亿元 [3] - 募集规模22.872亿元 认购资金超3097.1亿元 公众和网下投资者认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [3] 消费REITs运营与财务表现 - 2025年一季度消费类REITs整体实现盈利 8只产品合计收入5.65亿元 净利润7617.6万元 [4] - 2024年初首批消费REITs平均出租率超过95% [4] - 消费REITs标准化程度低于产业园等传统资产 高度依赖品牌调改、营销活动和客群维护等专业运营能力 [4] 市场发展与机构观点 - 证监会于2023年将百货商场、购物中心等消费基础设施纳入REITs范围 [3] - 早期产品发行情况一般 华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍 [3] - 华夏凯德商业REIT成功发行标志着国际资本与中国消费市场深度融合 凯德投资实现从私募到公募REITs体系全面布局 [5] - 市场火爆反映优质商业资产认可度及外资品牌稀缺性 预计未来发行规模将进一步扩大 [3]

2025年9月29日，在即将迎来中新建交35周年之际，由总部位于新加坡的凯德投资发起的首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT(基金代码：508091)在上 海证券交易所成功上市。这是中国第75单公募REITs，是中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例。 凯德投资(中国)首席执行官潘子翔表示："凯德投资将国际市场成熟的REITs管理经验与中国市场深度结合，华夏凯德商业REIT不仅为境内投资者提供了低利 率环境下配置优质资产的新通道，更通过透明高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会，树立了国际资本与中国庞大的消费市 场深度融合的新标杆。借中新建交35年来两国紧密合作的东风，凯德将继续深化在华布局，以全球智慧赋能本土创新，以专业能力守护长期价值，与中国共 成长。" 中信证券股份有限公司执行董事、总经理邹迎光表示："在中新建交35周年前夕，中信华夏联合体有幸在华夏凯德商业REIT项目中担任了管理人、财务顾 问、托管行等关键角色，以中信集团'一个中信、一个客户'的协同服务理念，助力凯德在中国资本市场树立了又一个标杆。这不仅是中信联合体与凯德长期 合作的里程碑，也是 ...

核心观点 - 沪市消费REITs在2025年上半年展现出强大韧性和发展潜力 为投资者提供可观回报并促进消费繁荣[1] - 消费REITs通过稳定运营直接带动消费 创造就业机会 对经济增长和社会稳定起到积极作用[5] - 消费REITs市场迎来发展机遇期 新发产品获得市场高度认可 未来在机制完善和运营能力提升下具有广阔空间[7][8] 各REITs项目运营表现 嘉实物美消费REIT - 截至2025年6月底整体出租率95.58% 租金收缴率99.07% 加权平均剩余租期6.96年[2] - 2025年上半年实现收入5285.93万元 净利润1618.91万元 可供分配金额3529.43万元[2] - 在北京消费承压背景下保持稳健运营 凭借地理位置和租户基础维持社区商业定位[2] 华夏金茂商业REIT - 截至2025年6月底出租率99.03%[2] - 2025年上半年总收入4785万元 EBITDA 2286万元 可供分配金额2873万元[2] - 年化分派率5.42% 同比提升42BP 底层资产长沙览秀城通过品牌优化和营销策划展现成长潜力[2][3] 华安百联消费REIT - 2025年上半年收入11664.96万元 EBITDA 7286.90万元 可供分配金额7217.43万元[3] - 以基金市值计算年化现金流分派率4.28% 2025年8月分红7217万元 累计分红超1.35亿元[3] - 2025年1-6月客流超1176万人次 会员63万人 会员消费占比67% 出租率95.39% 租金收缴率100%[3] 华夏首创奥莱REIT - 截至报告期末出租率97.11% 租金收缴率100%[4] - 2025年上半年收入约13112.58万元 可供分配金额约6379.39万元[4] - 收入可比预测完成率117.08% 可供分配金额完成率111.58% 年化分派率6.52% 较预测高68BP[4] 新发REITs产品动态 - 中金唯品会奥莱REIT于9月12日上市 为首单电商企业消费REIT 底层资产为宁波杉井奥特莱斯（总建筑面积10.43万平方米）[7] - 该项目稳定运营超13年 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上[7] - 华夏凯德商业REIT为首单外资消费REIT 公众认购倍数超535.2倍 网下认购倍数超252.6倍[7] - 根据招募说明书 该产品2025年预测分派率4.40% 2026年预测分派率4.53%[7] 行业价值与前景 - 消费REITs项目围绕居民日常生活 通过稳定运营促进商品服务流通 创造多环节就业机会[5] - 吸引社会资本投入购物中心、奥特莱斯等领域 盘活存量资产 推动消费基础设施更新[6] - 为投资者提供多元化选择 通过稳定分红分享消费行业发展红利[6] - 上交所六大核心机制（信息披露、基金治理等）将进一步提升资产运营效能[8]

华夏基金近日发布公告，首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT(基金代码：508091)将于2025年9月 9日至9月10日正式发售，发售价格为5.718元/份，拟募资总额为22.872亿元。其中，面向公众发售 4,786.8万份。公众投资者可按发售价格，通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销 机构进行认购，认购金额1000元起投(含认购费)。 2025年，在经济复苏与促消费政策的双重推动下，叠加优质资产的共振效应，消费REITs表现强势，成 为资本市场中备受瞩目的明星品类。凭借其较强的抗周期能力和稳定的分红特性，消费REITs也逐渐成 为居民资产配置中的重要工具。华夏凯德商业REIT通过引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，为 中国消费市场注入了成熟市场的专业理念和长期资本。华夏凯德商业REIT的顺利发行，不仅为投资者 提供了新的优质投资标的，更为中国公募REITs市场提供了可复制、可扩展的优质商业资产证券化范 例，构建了全球资本参与中国消费市场的新范式。 华夏凯德商业REIT首发底层资产为两个购物中心，凯德广场.云尚和凯德广场.雨花亭，分别位于广州和 长沙，形成一线与强二线城市 ...

文章核心观点 - 国内首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 标志着国际资本加速布局中国不动产市场 [1][3] - 凯德投资作为主要原始权益人及运营管理机构 拥有丰富资产储备和成熟REITs管理经验 [4][7] - 多家国际资管巨头包括安博、汉斯集团、施罗德资本近期相继进军中国地产投资领域 [1][11][13][14] 外资REITs项目进展 - 华夏凯德商业REIT于2025年8月27日获证监会注册生效 为首单外资消费类型公募REITs [1][3][5] - 项目首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心资产 [5] - 华夏安博仓储物流REIT于2025年6月26日申报 7月17日进入"已问询"阶段 [11][13] - 安博为全球最大工业物流地产资产管理公司 市值达979亿美元 [13] 凯德投资背景与资产规模 - 凯德投资总部位于新加坡 2021年在新加坡上市 是新加坡最早最大的REITs管理人 [1][4] - 截至2025年8月13日 基金资产管理规模达1170亿新元 通过7只上市REITs及私募工具持有 [4] - 凯德商用在中国持有消费基础设施资产规模超800亿元 覆盖18座城市 [7] - 储备可扩募消费基础设施资产共35个 总面积超300万平方米 平均运营年限超11年 [7] - 大部分资产近三年平均出租率超80% 经营情况稳定 [7] 国际资本布局动态 - 汉斯集团旗下汉斯（上海）私募基金于2025年6月完成备案 [1][13] - 施罗德资本与西子国际联合发起私募房地产股权投资基金 总规模约30亿元 [1][14] - 施罗德基金将专注长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资机会 [14] 市场发展与政策环境 - 北京上海于2025年8月发布房地产市场优化政策 集中在限购和公积金贷款支持方面 [14] - 消费REITs成为"盘活存量、促进升级、服务内需"重要抓手 迎来政策红利与市场认知双提升期 [14] - 国际资管公司深度参与将推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [14]

产品获批与基本信息 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式获批 [1] - 基金募集份额为4亿份 [1] - 基金为首只由国际化不动产资管公司发起的商业资产公募REIT产品 [1] 底层资产与运营情况 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 [1] - 总建筑面积约16.84万平方米 [1] - 截至2025年3月31日整体出租率约为96% [1] 参与机构与战略定位 - 基金管理人为华夏基金 基金托管人为中信银行 [1] - 运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 [1] - 基金聚焦高能级城市优质消费资产 把握刺激消费扩大内需政策机遇 [1] 行业背景与发展意义 - 中国消费市场正从规模增长向质量提升转型 [2] - 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [2] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点成为资本市场新热点 [2]

产品获批与市场地位 - 华夏凯德商业REIT获得上交所无异议函及证监会注册批复 成为境内首单外资消费REITs 准予募集基金总份额为4亿份 [1] - 基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 该产品标志着中国公募REITs市场国际化与多元化迈出重要一步 [1] - 该REIT是目前唯一涵盖一二线城市优质购物中心资产组合的消费公募REITs [1] 底层资产特征 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 截至2025年3月31日整体出租率约96% [1] - 资产组合聚焦广州长沙等高能级大众消费市场 形成一线与强二线城市互补布局 涵盖成熟社区型购物中心与增长潜力区域型购物中心 [2] - 广州凯德广场·云尚位于白云新城CBD 是区域型购物中心 拥有"双园环绕"特色 紧邻地铁2号线白云公园站 [2][4] - 长沙凯德广场·雨花亭位于雨花区东塘商圈核心 是成熟社区型购物中心 可通过地铁1号线4号线抵达 2027年将与地铁7号线直接连通 [6][8] - 两大购物中心业态品牌丰富 租金收入稳定多元 具备商业空间挖掘与场景营造能力 [10] 行业背景与发展趋势 - 中国公募REITs市场已上市73只产品 发行规模超2000亿元 成为亚洲第一全球第二大REITs市场 [10] - 已上市的9只消费REITs在2025年上半年总收益率（含分红）达43% 居所有资产类型首位 [10] - 中国作为全球第二大消费市场 正经历从规模增长向质量提升转型 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [11] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点 成为资本市场新热点 迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期 [11] 运营管理能力 - 凯德投资在国内18个核心城市管理40多个优质购物中心 资产管理规模超800亿元 平均出租率95%以上 2024年客流同比增长6.2% [12] - 按建筑面积计算一线及强二线城市项目占比87% 开业满五年项目占比95% 具备良好扩募资产储备 [12] - 凯德投资总部位于新加坡 拥有23年REITs管理经验 持有7只不动产投资信托基金和商业信托股份 总市值约380亿新元（截至2025年6月30日） [12] - 旗下5只S-REITs和商业信托约占新加坡所有REITs市值的三分之一 在中国打造了来福士凯德MALL等知名商业品牌 [12] - 公司通过成熟的"融—投—管—退"资管闭环体系 以全周期主动管理持续提升资产价值 [13] 战略定位与发展规划 - 凯德投资采取轻资产模式 通过人民币基金策略打通人民币"PE+REITs"资本循环 实现人民币与美元基金双轮驱动 [10] - 发行公募REITs是深化在华战略布局的重要举措 显示外资投资中国信心 [1] - 公司将全球经验与本土实践深度融合 通过不动产资产管理和创新金融工具服务中国金融创新与实体经济发展需求 [13]

核心观点 - 消费板块潜力受关注 政策端持续发力提振内需 新消费和传统消费存在结构性机会 [1] - 砂之船REIT中报展现经营韧性 独特EMA商业模式提供稳定现金流和收入安全垫 [2][4] - 公司通过品牌优化和体验业态提升竞争力 会员经济贡献显著 VIP会员占比销售额60% [5][6][7] - 资产质量存在认知差 重庆两江等项目呈现高坪效和高出租率 政策红利有望推动价值重估 [11][12][14] - 动态股息率8.7%具吸引力 稳定现金流和优质资产支撑穿越周期能力 [16][17] 商业模式分析 - EMA模式固定收入占比超70% 同比增长3% 提供刚性支付和收益确定性 [2][11] - 固定收入2.37亿元 浮动收入9880万元 结构具备"进可攻退可守"特性 [2][4] - 浮动收入与销售额挂钩 微增0.3%反映销售端稳健表现 [4] 经营业绩表现 - 总收入3.36亿元 同比增长2.2% [2] - 投资组合销售额二季度同比增长3.0% 重庆两江奥莱创上市以来Q2销售额新高 [6] - 五一假期重庆两江和昆明奥莱销售额实现两位数同比增长 [6] 运营策略亮点 - 品牌组合精心优化 凭借行业深耕优势获取独家品牌和产品线 [5] - 增加儿童游乐场、餐饮等体验业态 延长消费者停留时间 [6] - VIP会员达445.8万 贡献第二季度门店销售额60% [7] 行业与市场环境 - 消费REITs板块受资金关注 华夏首创奥莱REIT年内累计涨幅35% [15] - 新加坡富时海峡房托指数涨幅仅4% 显著低于港股和A股主要指数 [11] - 政府工作报告将提振消费列为首要任务 政策扶持力度加大 [14] 估值与投资价值 - 动态股息率8.7% 在全球低利率环境中具吸引力 [16] - 优质资产估值存在认知差 重庆两江项目稀缺性未充分反映 [12] - 稳定现金流和审慎杠杆管理提供安全边际 [11][16]

政策与市场背景 - 政策组合拳有效激活消费市场活力，推动消费规模稳步攀升和结构优化 [1] - 社区商业发展面临租赁结构优化、融资需求和管理能力提升等核心挑战 [1] - 2023年末消费REITs推出，为传统商超提供权益性资金支持，无需偿还本金和利息 [1] 嘉实物美消费REIT概况 - 国内首只民营企业发起的商超零售业态公募REITs，2024年3月上市 [1] - 底层资产为北京西城、丰台、海淀4个项目，建筑规模合计7.79万平方米，收入来源包括租赁、物业费等 [2] - 累计分红6136万元，每单位分红0.1534元，截至2025年7月11日复权涨幅92.66% [2] - 发售总额9.53亿元，净回收4.66亿元，85%资金用于物美数字化改造项目 [2] 底层资产特点与筛选标准 - 资产选择贴近民生，社区商业具有韧性且辐射范围1-2公里，与领展初期模式相似 [5] - 区位优先一线城市核心地段，兼顾权属合规性，经营稳定性和盈利状况为关键指标 [7] - 资产组合包含新老项目，老项目区位优但改造成本高，新项目物业品质更优 [7] REITs对传统商超的赋能 - 权益型资金4.66亿元用于门店数字化改造，如电子价签、供应链调整和前置仓升级 [8] - 推动业态从零售为主向零售、餐饮、服务均衡转型，应对线上消费冲击 [9] - 2025年一季度收入2558.34万元，净利润797.53万元，出租率95.3%，租金收缴率99.5% [10] 政策对接与运营实践 - 落地助老补贴、消费券等政策，与社区街道合作开展活动，响应夜经济和外摆经济 [11] - 积极研究应对客单价下降趋势，保持资产稳定运营 [10] 扩募与未来发展 - 计划扩募至北上广深及强二线城市，考察物美超市、百安居、麦德龙等资产 [12] - 消费REITs通过运营管理提升实现"穿越周期增长"，建立长效激励机制挖掘资产潜力 [14] - 扩募机制可持续收购存量资产，提升物业品质，促进实体经济发展 [14]