核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入128.3亿元，同比增长44% [1] - 归母净利润43.3亿元，同比增长94% [1] - 加权平均净资产收益率达4.2% [1] - 总资产6,998亿元，归母净资产1,188亿元 [4] 投资银行业务 - 境内外股本业务保持领先，中资企业全球IPO和港股IPO均居市场第一 [1] - 完成宁德时代、海天味业、三花智控等明星项目 [1] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [1] - 公告并购交易34宗，涉及交易总额328.41亿美元 [1] - 牵头执行当代集团、金科股份债务重整及宝塔实业重大资产重组项目 [1] 股票业务 - 覆盖境内外多元机构投资者超13,000家 [2] - QFII业务市占率连续22年排名市场首位 [2] - 开展科创板、北交所做市等牌照业务 [2] - 为大型央企国企提供股份增持回购、市值管理等综合金融服务 [2] 固定收益业务 - 债券承销和交易量保持市场领先 [2] - 跨境结算量持续增加 [2] - 衍生品业务持续发展，拓展利率、信用和外汇业务范围 [2] - 大宗商品做市重点品种排名市场前列 [2] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模5,867亿元，管理产品848只 [3] - 中金基金管理公募基金规模2,202亿元，较上年末增长6.2% [3] - 新发7只公募基金，完成中金亦庄产业园REIT和中金中国绿发商业REIT发行 [3] - 公募REITs管理规模持续保持行业领先 [3] 私募股权业务 - 在管资产规模4,898亿元 [3] - 落地多支直投基金和母基金 [3] - 系统性布局高新技术、先进制造、新能源、新材料、医疗健康等战略新兴产业 [3] 财富管理业务 - 产品保有规模增长至近4,000亿元 [4] - 买方投顾产品保有规模近1,000亿元，均创历史新高 [4] - 推出基于资产管理规模收费模式的"ETF50恒享" [4] - 管理939万客户，账户资产总值约3.4万亿元 [4] 战略定位 - 聚焦实体经济需求提供全方位综合金融服务 [4] - 依托"投资+投行+研究"协同发力，支持新质生产力发展 [4] - 为加快建设现代化产业体系贡献金融力量 [4]

核心财务表现 - 营业收入128.28亿元人民币，同比增长43.96% [3] - 归属于母公司股东的净利润43.30亿元人民币，同比增长94.35% [3] - 利润总额51.57亿元人民币，同比增长109.91% [3] - 基本每股收益0.814元/股，同比增长106.91% [3] - 资产总额6997.64亿元人民币，较上年末增长3.71% [3] - 经营活动产生的现金流量净额315.93亿元人民币，同比增长212.36% [3] - 加权平均净资产收益率4.16%，同比上升2.03个百分点 [3] 股东与股权结构 - 中央汇金投资有限责任公司持股40.11%，为公司第一大股东 [4] - 期末共有股东123,976户，其中A股股东123,620户，H股登记股东356户 [3] - 拟派发中期现金股利总额4.34亿元人民币（含税） [2] 投资银行业务 - A股再融资主承销金额672.42亿元人民币，完成7单项目 [8][9] - 港股IPO主承销规模28.66亿美元，排名市场第一 [8] - 作为全球协调人主承销港股IPO项目20单，主承销规模23.83亿美元 [8] - 债券承销规模25.70亿美元，同比上升16.5% [10] - 境内债券承销规模排名行业第四，非政策性银行金融债承销排名行业第二 [10] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [10] - 已公告并购交易34宗，涉及交易总额328.41亿美元 [12] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模5867.06亿元人民币 [22] - 集合资管计划管理规模1663.28亿元人民币，单一资管计划管理规模4203.77亿元人民币 [22] - 中金基金管理公募基金规模2201.81亿元人民币，较上年末增长6.2% [22] - 私募股权业务在管资产规模4898亿元人民币 [24] 财富管理业务 - 财富管理总客户数939万户，客户账户资产总值3.40万亿元人民币 [26] - 买方投顾产品保有规模近1000亿元人民币 [25] - 线上理财规模245亿元人民币 [26] - 创新交易业务累计签约客户超过39万人次 [25] 研究业务 - 研究团队300余名专业人士，覆盖40多个行业和1800余家上市公司 [27] - 2025年上半年发表中外文研究报告近7000篇 [28] - 在《机构投资者》评选的中国境内和香港地区最佳研究团队排名第一 [28] 创新业务与战略布局 - 基础设施公募REITs已上市项目管理规模排名市场第二 [10] - 持有型不动产ABS管理规模排名市场第一 [10] - 完成市场首个聚焦汽车制造产业链的基础设施公募REITs项目中金亦庄产业园REIT [11] - 完成首单央企公募REITs项目中金中国绿发商业REIT [12] - 协助财政部首次发行境外绿色主权债券 [12] - 为港交所全部24只人民币双柜台股票提供做市服务 [19] - H股全流通项目执行数量排名第一 [19]

核心财务表现 - 上半年营业收入128.3亿元 同比增长44% [1] - 归母净利润43.3亿元 同比增长94% [1] - 加权平均净资产收益率4.2% [1] - 总资产6998亿元 归母净资产1188亿元 [1] 投资银行业务 - 境内外股本业务保持领先 中资企业全球IPO和港股IPO市占率第一 [1] - 完成宁德时代 海天味业 三花智控等明星项目 [1] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [1] - 公告并购交易34宗 涉及交易总额328.41亿美元 [1] - 牵头执行当代集团 金科股份债务重整及宝塔实业重大资产重组项目 [1] 股票业务 - 覆盖境内外多元机构投资者超13000家 新开户数量稳健增长 [2] - QFII业务市占率连续22年排名市场首位 [2] - 开展科创板 北交所做市等牌照业务 [2] - 为大型央企国企 上市公司提供股份增持回购 市值管理等服务 [2] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模约5867亿元 管理产品848只 [2] - 中金基金管理公募基金规模2202亿元 较上年末增长6.2% [2] - 新发7只公募基金 完成中金亦庄产业园REIT 中金中国绿发商业REIT发行 [2] - 公募REITs管理规模持续保持行业领先 [2] 财富管理业务 - 产品保有规模增长至近4000亿元 买方投顾产品规模近1000亿元 均创历史新高 [3] - 推出基于资产管理规模收费模式的"ETF50恒享" [3] - 管理939万客户 账户资产总值约3.4万亿元 [3]

首批数据中心REITs上市表现 - 8月8日首批两只数据中心REITs上市首日均实现30%涨停，南方万国数据中心REIT收报3.900元，成交2.34亿元，换手率25.37%，南方润泽科技数据中心REIT收报5.850元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 两只产品发行阶段受资金热捧，南方润泽科技数据中心REIT公众认购倍数达317.96倍，南方万国数据中心REIT达454.96倍 [2] - 数据中心REITs资产类型稀缺性被市场认可，上市首日涨停符合预期 [2] 公募REITs整体市场表现 - 截至8月8日73只公募REITs中67只上市首日上涨，占比超90%，其中15只首日涨停（占比20.55%），22只涨幅超20%（30.14%），32只涨幅超10%（43.84%） [3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT以97.37%涨幅居首，嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）紧随其后 [4] - 行情分化明显，8只产品录得负收益，最大亏损超30% [4] 行业分化与估值特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源基础设施和生态环保类领涨，运营数据和财务指标是影响表现的关键因素 [5] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%（产权类最高），生态环保REITs均值3.94%（经营权类最高），IRR分化反映资产质量差异 [5][6] 市场供需矛盾与建议 - 当前公募REITs规模仅2000亿元出头，优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾 [1][7] - 流动性风险需关注，部分REITs因交易不连续、买卖价差大导致估值偏离基本面，投资者结构单一和集中度高加剧波动 [7] - 建议逐步放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点以提升优质资产供给 [8]

商业政策与资产交易 - 多城市密集出台离境退税政策，广州天环广场启用首个"即买即退"集中退付点，大连、湖北实施新政，上海计划增设退税商店 [5] - 离境退税政策成效显著，四川新政首月退税商店销售额同比增长224%，海南离岛免税五年累计购物金额达1958亿元，年均增长62.6% [5] - 杭州万科拟整体出售智尚汇商业中心项目，总建筑面积约1万平方米，二手房挂牌价1.30-2.88万元/平方米 [6] - 何猷君控制的星竞威武以40%持股成为寰聚商业第一大股东，后者管理资产超60亿元，布局70余个文旅项目 [6][7] 企业轻资产扩张与跨界布局 - 华润万象生活签约莆田金鼎广场升级项目，计划2026年以"莆田万象汇"品牌开业，首次深入三线城市 [10] - 保利商旅签约广州香雪时光项目，打造首个POD概念购物中心，为广州第9个商业项目 [10][11] - 京东加速门店扩张，6月连开4家京东Mall，北京双井店开业前两日客流破10万人次，2小时销售额超千万 [12][13] - 绿地集团天津团泊绿地缤纷天地商业街试运营，占地1.6万平方米，二期打造"公园式街区" [12] 商场改造与社区商业升级 - 上海恒隆广场扩建部分封顶，新增3080m²零售面积，可租赁面积增加13% [14] - 广州天河领展广场西翼改造中，B1层打造"平川好味"美食空间，东翼改造后年销售增31%，客流增37% [15][16] - 常州武进吾悦广场升级135个品牌，成为全国首个吾悦广场金标项目 [17] - 北京西直门凯德Mall引入DT-X邻里中心概念店，面积1万平方米，整合超市、咖啡、书店等业态 [17] 商业品牌动态 - 霸王茶姬香港第二店落地荃湾，计划再开8家标准门店 [18] - 老乡鸡提交港股上市申请，2024年营收62.88亿元，毛利率22.8%，全国1564家门店 [18] - 耐克2025财年营收463亿美元同比降10%，大中华区营收65.85亿美元同比降13% [19] - LV在上海开设全球唯一"路易号"巨轮体验店，融合零售、餐饮与展览，预约已满至7月底 [20] 电商与REITs市场 - 阿里发行120亿港元可转债，资金用于云计算和国际电商业务 [28] - 抖音进军日本电商市场，依托3300万月活用户，开放自运营与全托管模式 [30] - 中金中国绿发商业REIT上市首日涨幅30%，收盘价4.108元/份 [31] - 中海地产申报佛山映月湖环宇城REITs，计划募资13.55亿元 [33] - 华夏华润商业REIT拟扩募购入杭州萧山、沈阳长白及淄博万象汇项目 [34]

二级市场表现 - 公募REITs二级市场价格整体回调 加权REITs指数收于142 35 本周回报率为-1 26% [2] - 产权类和特许经营权类REITs价格均下行 特许经营权类跌幅较小 [3] - 能源类REITs表现最佳 本周回报率前三的底层资产为能源类 生态环保类和仓储物流类 [4] - 单只REITs涨跌分化 8只上涨60只下跌 涨幅前三为嘉实京东仓储REIT 中金中国绿发商业REIT 南方顺丰物流REIT [5] 成交数据 - 全周REITs成交规模27 5亿元 日均换手率均值0 71% 生态环保类换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT 华夏北京保障房REIT 嘉实京东仓储REIT 成交额前三为华夏北京保障房REIT 华夏华润商业REIT 中金安徽交控REIT [7][8] - 主力资金净流入7483万元 消费基础设施类 能源基础设施类 保障性租赁住房类净流入居前 单只REITs中中金中国绿发商业REIT 华夏华润商业REIT 中信建投国家电投新能源REIT净流入最高 [8] - 大宗交易总额6 2809亿元 单日最高成交2 0142亿元 华夏华润商业REIT 华夏北京保障房REIT 华夏深国际REIT成交额居前 [8] 一级市场动态 - 本周无新REITs产品上市 [9] - 华夏中核清洁能源REIT首发项目状态更新至"已反馈" [10]

报告核心观点 7月9日华夏华润商业REIT拟二次扩募购入三项目分散风险拓展资产组合；本周REITs市场下行、成交活跃度下降，嘉实京东仓储基础设施REIT领涨 [1][2][3] 行业动态 - 7月9日华夏基金公告华夏华润商业REIT拟二次扩募，购入杭州萧山、沈阳长白、淄博万象汇项目，可分散风险拓展资产组合 [1][7] 一级市场 - 截至2025年7月11日，上市REITs发行规模达1771亿元，共发行68只 [8] 市场表现 - 本周（2025.7.7 - 2025.7.11），中证REITs全收益指数跌1.12%，REITs总指数跌1.68%，产权REITs指数跌2.04%，经营权REITs指数跌0.87% [2][17] - 大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数2.50个百分点，跑输中证全债指数1.57个百分点，跑输南华商品指数2.69个百分点 [2][17] - 个券层面，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金中国绿发商业REIT、南方顺丰物流REIT领涨，涨跌幅分别为4.25%、1.01%、0.79% [2][17] 相关性 - 中证REITs指数与中证全债、南华商品指数等在近20日、60日、250日有不同相关系数 [31] - REITs内部产业园区、能源设施等指数在近20日、60日、250日有不同相关系数 [32] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度下降，总成交额(MA5)为5.5亿元，环比降17.4%，产权和经营权成交额(MA5)分别为3.31和2.13亿元，环比分别变-12.6%和-14.1% [3][39] - 细分来看，园区等七类REITs本周MA5成交额有不同变化，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比23.4% [3][39] 估值 - 报告给出各类型REITs中债估值收益率及P/NAV历史分位数，统计时间截至2025年7月11日 [44]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势弱于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，生态环保、消费、交通类REITs领涨 [1] - 截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [1] - 文旅REITs再迎突破，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月4日，中证REITs（收盘）指数收盘价为887.01点，整周涨跌幅为+0.69%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数；年初至今，中证REITs涨幅为+12.3%，高于中证转债、中证全债和沪深300指数 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.7%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][14] - REITs总市值在7月4日上升至2079亿元，较上周增加18亿元；全周日均换手率为0.74%，较前一周上升0.12个百分点 [2][14] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1%；从不同项目类型来看，各类REITs涨跌分化，生态环保（+2.3%）、消费（+1.9%）和交通类（+1.3%）涨幅最大 [3][19] - 周度涨幅排名前三的REITs为中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%） [3][21] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为2.2%，成交额占REITs总成交额6.1%；消费类成交额占比最高，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额21.6% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs为中金中国绿发商业REIT（5627万元）、中航首钢绿能REIT(3634万元）、中金亦庄产业园REIT(1990万元） [3][26] 一级市场发行 - 截至2025年7月4日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品有1只，已受理的产品3只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品7只，已上市的首发产品5只 [28] 估值跟踪 - 从债性角度，截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [30] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率反映基金市场价值与公允价值的关系，偏向长期视角；P/FFO从资产近期运营情况对可供分配的现金流进行估值，偏向短期视角 [30] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如市政设施相对净值折溢价率为77.5%，P/FFO为8.7，IRR为7.5%，年化派息率为13.7%等 [31] - 截至2025年7月4日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [31] 行业要闻 - 6月30日，华夏安博仓储物流封闭式基础设施REIT于深交所显示“已受理”，底层资产系安博在全国24座核心城市布局的44个现代物流中心，运营面积约530万平方米 [37] - 7月2日，南方润泽科技数据中心REIT询价完成，最终认购倍数高达167.06倍，7月14日正式启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元 [37] - 7月3日，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目，该景区2024年接待游客1172.15万人次，实现门票收入6.02亿元 [4][37]

市场表现 - 中证REITs全收益指数6月23日至6月27日报收1109.13点，下跌1.38%；中证REITs（收盘）指数报收880.90点，下跌1.46% [1] - 6月23日至6月30日，各REITs板块（除能源）指数均有2%左右回调，消费板块回调幅度最大，能源及产业园板块回调幅度较小 [2] - 6月整体表现中，保租房、市政环保、仓储物流、消费、能源、产业园、高速公路依次上涨4.00%、3.94%、2.82%、1.94%、1.82%、0.59%、0.15% [3] 市场动态 - 6月市场日均换手率为0.62%，环比上升0.02ppt；剔除新发项目后全市场日均成交额5.50亿元，环比上升7.6% [3] - 2025年7月2日，已上市68只公募REITs收盘价较前一交易日平均上涨1.05%，平均换手率1.07%，总成交金额7.58亿元，较前一交易日增加22.23% [7] - 截至2025年6月27日，C-REITs上市产品数量达68只，总市值2060.74亿元；28只REITs等待上市（16只首发申报，12只扩募申报） [4] 政策与资产扩容 - 6月央行等六部门发布文件支持消费基础设施发行REITs，重点探索文旅体育、医疗养老、通信基站等领域 [5] - 2025年6月18日首批两单数据中心公募REITs获批，底层资产类型进一步扩容 [5] - 两家5A级景区启动REITs筹备工作，丽江旅投拟发行规模不低于25亿元，青城山-都江堰景区发布基金管理人选聘公告 [6] 机构观点 - 调整源于机构阶段性止盈需求，债券收益率企稳后REITs市场仍有配置需求支撑 [3][7] - 消费基础设施REITs被认为能抵御新增供给影响，保租房REITs因租金稳定成为机构"压舱石" [7][8] - 中金公司建议关注保租房REITs，中信证券看好头部核心资产及消费基础设施REITs [7][8] 一级市场进展 - 上周两单产品上市交易（中金中国绿发商业REIT和中金亦庄产业园REIT），中银中外运仓储物流REIT完成认购（发行规模13.11亿元） [4]

中金中国绿发商业REIT上市表现 - 中金中国绿发商业REIT底层资产为济南领秀城贵和购物中心，募集规模15.8亿元，网下认购倍数达249倍 [1] - 深交所首日开盘价4.108元/份，较发行价3.16元/份上涨30%，触及公募REITs首日涨幅上限 [1] 战略意义与商业定位 - 该REIT上市被定位为央企服务国家战略的关键突破，打造商业资产运营核心平台 [3] - 济南领秀城贵和购物中心将聚焦"首店经济"、"智慧商业"、"绿色消费"等方向，打造全能型生活广场 [3] 品牌运营与业态升级 - 2024年引入M stand咖啡、娜娜家等首店品牌，华为、小米扩租升级为科技潮玩地标 [5] - 主力店包括迪卡侬、BHG超市、忠义滑冰俱乐部等，霸王茶姬、喜茶等新消费品牌增强体验 [5] - 近三年加权平均出租率稳定在95%以上，2024年营业额23.31亿元，同比2023年18.88亿元显著提升 [9] 营销活动与科技融合 - 举办复古咖啡艺术节、45°青年音乐节等主题活动，融合艺术IP如高迪艺术展华北首展 [6] - 第六季悦购节设计7大活动+7重消费引擎，联动腾讯QQ音乐、张杰歌友会等顶流IP [6] - 飞天海豚声光装置预计引流超3万人次，AI科技嘉年华引入机器人格斗、VR太空漫游等体验 [7] 绿色与数字化运营 - AI营销平台覆盖80万线上线下会员，屋顶光伏年减碳1000吨，年均节省成本超百万元 [8] - 获BREEAM低碳运营卓越级认证，建立绿色积分消费体系与智慧能源监控平台 [8] 财务与资本价值 - 2025年、2026年预测可供分配金额分别为7573.04万元和7642.68万元，对应净现金流分派率4.79%和4.84% [10] - 基础设施项目估值15.80亿元，资产覆盖京津冀、成渝、长三角等核心城市群，具备扩募潜力 [10] - 五公里辐射范围内无同量级竞品，先发优势巩固区域商业霸主地位 [10]