香港楼市2025年第四季度重要转折与市场动态 - 香港楼市在2025年第四季度迎来重要转折，内地互联网巨头与高净值人群等资金密集入场，带动整体成交回暖 [1] 市场成交数据与机构预测 - 2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值 [2] - 中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15% [2] - 仲量联行香港主席曾焕平指出，香港楼价2025年已见底，预期2026年中小型住宅价格将上升约5% [2] - 香港1—11月整体楼宇买卖登记量达7.17万套，预计全年将达7.8万套，较2024年增长15%，有望创2021年以来新高 [8] - 一手住宅连续9个月成交破1500套，二手住宅连续8个月成交破3000宗，均为近年罕见活跃水平 [8] - 利嘉阁总裁廖伟强认为整体楼价将升7%，豪宅涨幅可达8% [10] - 花旗集团大中华经济师雷智颜预期，香港住宅价格在2026年增长3% [10] - 摩根大通预计到2026年底，香港楼价将反弹约5% [10] 驱动市场回暖的核心因素 - 减息周期和租购倒挂是推动2025年香港楼市成交大幅反弹的重要原因 [2] - 2025年香港放宽印花税门槛，进入减息周期，置业门槛下降 [2] - 港股走好，财富效应刺激买家入市意欲 [2] - 租金已连续上升3年，首11个月累升4.84%，吸引投资客入市收租 [2] - 减息后出现“供平过租”现象，吸引租客转租为买 [2] - 香港在9月后进行了多次减息，房贷利率已降至3.25厘 [10] - 香港特区政府于2024年2月28日起全面撤销所有住宅物业需求管理措施，内地买家入市成本显著减少 [7] - 自2024/25学年起，香港特区政府将大学非本地生学额上限由20%提高至40%，大学区附近住屋及租赁需求强劲 [7] 商业地产市场动向 - 2025年第四季度以来，香港商业地产与住宅市场同步上演“抄底潮” [3] - 10月，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼 [4] - 12月，京东集团通过旗下投资公司以约35亿港元购入中环中国建设银行大厦半数权益 [4] - 两大内地巨头的百亿港元级交易，打破了外资与本地老牌家族对核心商办资产的长期主导格局 [5] 住宅市场买家结构与资金流向 - 地产界名人率先行动：鹰君集团主席罗嘉瑞家族年内购入至少29个单元住宅及1个写字楼，总涉资近6.78亿港元；中原集团创始人施永青旗下基金扫入6个单位，涉资超9300万港元；利希慎家族单月动用1.52亿港元连购4套住宅及2个车位 [6] - 1—11月，香港5000万港元以上一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；5000万港元以上二手豪宅成交248套，同比大涨34.1% [6] - 香港豪宅市场回暖与香港金融市场回暖呈现正相关，截至9月底本港银行的存款总额达19.14万亿港元 [6] - 港交所数据显示，2025年前11个月首次公开招股集资额为2594亿港元，按年升近2.3倍，吸引更多高净值资金流入香港 [6] - 内地资金已成为香港住宅市场重要增量，2025年前11个月以普通话拼音登记的买家共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，超越2024年全年纪录并创1995年以来新高 [7] - 西半山邻近香港大学的呎租高达90—100港元，租金回报达4厘，成为重要投资方向 [7] 市场供需基本面 - 供应端，香港发展局公布的2025/26财政年度卖地计划推出8幅住宅地块，整体较为谨慎 [9] - 需求端，减息周期启动正在改变市场预期 [10]