文章核心观点 - 花旗认为中资企业的需求将继续为香港写字楼市场提供支持 主要驱动因素包括中国科技及龙头企业可能效仿购置物业、A股公司双重上市设立区域总部、以及香港政府启动出海专班协助内地企业拓展国际市场[1] - 花旗观察到香港写字楼出售的主要动机是业主换取现金、优化投资组合或与长期租户建立战略合作 而买家需求则反映了在资本价值从高位回落52%后的抄底行为以及对冲未来租金上涨风险的考量[1] - 花旗预计2026年中环和西九龙区域的写字楼表现将优于其他区域 并认为明年底中环主要业主的租金可能趋于平稳 西九龙的新供应如IGC在争夺需求方面具有竞争力[2] - 花旗预计由于整体新增供应量创历史新高 铜锣湾的竞争将更为激烈 而港岛东和东九龙的写字楼市场将面临一定压力[2] 近期重大交易案例 - 京东集团以35亿港元从丽新发展购入中环中国建设银行大厦50%权益[1] - 一家本地高等教育机构以19.6亿港元从丰树泛亚洲商业信托购入九龙塘又一城写字楼[1] 市场需求驱动因素 - 更多中国科技巨头及其他行业龙头企业可能效仿阿里巴巴及京东的做法 考虑购置香港写字楼物业[1] - 越来越多的A股公司在香港双重上市 并在香港设立区域总部或研发中心[1] - 香港于10月启动出海专班GoGlobal Task Force 协助内地企业拓展国际市场[1] 市场交易动机分析 - 卖方动机：主要为换取即时现金流入、优化投资组合 特别是区域性业主会考虑香港以外地区如新加坡、澳洲的商业物业增长前景 或与现有长期租户建立战略合作伙伴关系[1] - 买方动机：反映香港写字楼的平均资本价值从高位回落52%后存在抄底行为 以及对冲未来潜在的租金上涨风险[1] 区域市场前景与受益方 - 中环区域：预计2026年表现将优于其他区域 利好香港置地及恒基地产 预计明年底主要业主的租金可能趋于平稳[2] - 西九龙区域：预计2026年表现将优于其他区域 利好新鸿基地产 即将推出的优质新供应例如IGC在争夺需求方面可能具有竞争力 租金水平与港岛东区大致相当[2] - 铜锣湾区域：考虑到整体新增供应量创历史新高 竞争将更为激烈 希慎兴业的利园项目可能表现较好[2] - 港岛东及东九龙区域：如太古地产的太古城中心及东九龙将面临一定压力[2]

文章核心观点 - 花旗认为中资企业的需求将继续为香港写字楼市场提供支持 并指出当前市场存在抄底行为和对冲租金上涨的动机 同时预计不同区域的写字楼表现将出现分化 [1][2] 市场驱动因素与需求分析 - 近期市场出现重大交易：京东集团以35亿港元购入中环中国建设银行大厦50%权益 本地高等教育机构以19.6亿港元购入九龙塘又一城写字楼 [1] - 中资企业需求是核心驱动力：更多中国科技巨头及行业龙头或效仿阿里巴巴及京东的做法购置香港写字楼物业 [1] - 上市与政策支持：越来越多的A股公司在港双重上市并在香港设立区域总部或研发中心 香港于10月启动出海专班协助内地企业拓展国际市场 [1] - 卖方动机：香港的写字楼出售主要为换取即时现金流入、优化投资组合 或与现有长期租户建立战略合作伙伴关系 [1] - 买方动机：需求反映香港写字楼的平均资本价值从高位回落52%后存在抄底行为 以及对冲未来潜在的租金上涨风险 [1] 区域市场表现与公司影响 - 预计2026年中环和西九龙的写字楼表现将优于其他区域 [2] - 中环市场：预计明年底中环主要业主如香港置地、恒基地产的租金可能趋于平稳 利好香港置地及恒基地产 [2] - 西九龙市场：即将推出的优质新供应例如IGC在争夺需求方面可能具有竞争力 租金水平与港岛东区大致相当 利好新鸿基地产 [2] - 其他区域压力：考虑到整体新增供应量创历史新高 预计铜锣湾的竞争将更为激烈 希慎兴业的利园项目可能表现较好 而港岛东如太古地产的太古城中心及东九龙将面临一定压力 [2]

资产出售计划 - 丽新发展有限公司寻求出售香港中环商务区写字楼中国建设银行大厦50%股权以实现资产剥离[1] - 该公司已与潜在买家（包括中国建设银行股份有限公司）进行会谈[1] - 中国建设银行目前持有该写字楼另外50%股权但尚未表达收购意向[1]