行业转型背景与现状 - 房地产行业正告别规模扩张与高速周转的传统路径 转向运营优化 品质升级与品牌深耕的新方向[1] - 在商业存量规模持续扩张 市场竞争愈发激烈的背景下 “房地产资产管理”受到更多关注[1] - 行业面临从“建房子”向“管资产”转型的迫切要求 存量资产盘活的紧迫性与日俱增[1] 市场数据表现 - 2025年第三季度 全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.55元/平方米/天 环比下跌0.33%[1] - 2025年前三季度 全国重点城市主要商圈写字楼平均租金累计下跌1.39%[1] 资产管理的核心价值与要求 - 专业的资产管理人至关重要 其职责是将资产增值的全面规划落实到整个项目周期 对资产进行全生命周期的统筹运营[1] - 资产管理对于竞争激烈的商业地产领域（如写字楼）必要性更高[3] - 构建全生命周期资产管理体系 将资产增值规划和实施贯穿于整个项目周期 是房地产发展新模式中非常重要的探索方向[3] 租户管理与运营策略 - 租户是商业地产公司的宝贵资源 引入和维护优质租户是实现资产溢价的关键一环[2] - 运营中需搭建客户评价指标模型 优先选择信誉好 支付能力强的企业 同时关注高成长性企业的发展潜力[2] - 需建立定期客户沟通机制 及时了解 反馈 处理客户需求 以提升客户满意度和租户黏性[2] - 系统化的租务管理包括租户行业结构分析 租约稳定性管理 租户质量把控 租金收入贡献比重分析等 为优化管理提供基础数据[2] - 需主动把控租约长短组合 提前备案措施以缓释合约集中到期风险 确保出租率与租金收缴率 获得可预测 可持续的稳定租金收入[2] 风险防范与租户组合优化 - 为预防行业系统性风险或单一大客户搬迁风险对租金收益的冲击 越来越多业主倾向于选择更加多元的租户组合[3] - 在楼层安排上 不仅根据客户的行业上下游企业及面积需求 更注重形成合理的行业聚集性[3] - 面对行业结构性调整 业主应及时关注政策和行业动向 及时预判并快速排查风险企业 避免进一步损失[3] 资产退出与价值逻辑演变 - 公募REITs的常态化及扩容 在拓宽存量资产退出路径的同时 也改变了资产的价值逻辑[3]