二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

核心财务表现 - 上半年实现营业收入1053亿元 销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 经营效益保持行业前列 [1] - 销售回款率超过100% 高质量交付超过4.5万套房屋 [1] 销售与去化表现 - 多地项目首开去化率超90% 包括成都、温州、天津等项目 [1] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双领先 [1] - 期初现房销售176亿元 准现房销售183亿元 现房存货相比年初下降 [3] 资源盘活成效 - 上半年盘活回款近60亿元 自2023年以来累计盘活货值约785亿元 [1][2] - 通过存量盘活优化和新增产能近百亿元 累计实现新增销售超200亿元 [2] - 所有新项目纳入全周期投后管理 新项目投资兑现度达85% [2] 债务管理进展 - 上半年如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期 [1][5] - 大股东累计提供近240亿元股东借款 真金白银缓解流动性压力 [5] - 获得金融机构与深铁集团资金支持 公开债全部如期兑付 [4][5] 产品与交付标准 - 迭代形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 [2] - 超50个项目实现"交付即交证" 持续提升施工透明度 [1] - 上海理想之地项目入选住建部全国首批好社区案例及上海市好房子案例 [2] 资产证券化推进 - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5% 出租率约99% [5] - 成立万新金石（厦门）住房租赁基金 收购泊寓旗下项目推动业务由重变轻 [5] - 采用市场化转让、资产证券化等策略充分实现资产价值 [5] 股东协同发展 - 与深铁集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 深化住房租赁领域融合 [6] - 成功试点全球首例机器人自主搭乘地铁配送货 构建智慧轨道物流新生态 [6][7] - 基于地铁资源拓展城市物流配送模式 建立华南物流配送中心 [7] 土地资源储备 - 未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000万平方米 [3] - 采取存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [2][3] - 聚焦客户和市场基础好、投资回报高且可兑现的项目 [3]

核心财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 [1] - 归母净利润亏损119.47亿元 主要因房地产开发项目结算规模显著下降及毛利率低位 [1] - 新增计提资产减值 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 销售与交付表现 - 高质量交付超4.5万套 销售回款率超100% [1] - 多地项目开盘去化率超九成 完成大宗交易签约金额超60亿元 [1] 存量资产盘活 - 通过存量盘活优化和新增产能近百亿元 盘活回款近60亿元 [1] - 2023年以来盘活货值约785亿元 累计实现新增销售超200亿元 [1] 股东支持与债务管理 - 第一大股东深铁集团提供不超过16.81亿元借款 [2] - 已如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期 [2] 经营服务业务 - 经营服务业务全口径收入284亿元 [2] - 万物云上半年实现营收182亿元 保持行业领先的存量住宅市场拓展能力 [3] 多元化业务发展 - 长租公寓运营管理超27万间 超13万间纳入保障性租赁住房 [3] - 物流业务出租率行业领先 库内运营等服务收入同比增长43% [3] - 服务企业客户超6200家 [3] 资产证券化进展 - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5% 出租率约99% [3] - 与中信等机构成立万新金石住房租赁基金 推动业务由重变轻 [3] 投资管理效能 - 自2022年以来所有新项目纳入全周期投后管理 新项目投资兑现度达85% [1]

核心财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元[2] - 归母净利润亏损119.47亿元 主要因房地产开发项目结算规模下降、毛利率低位及新增资产减值计提[2] - 经营服务业务全口径收入284亿元[3] - 销售回款率超100% 高质量交付超4.5万套[2] 业务运营动态 - 多地项目开盘去化率超九成 完成大宗交易签约金额超60亿元[2] - 通过存量盘活优化新增产能近百亿元 盘活回款近60亿元[2] - 2023年以来累计盘活货值约785亿元 实现新增销售超200亿元[2] - 新项目投资兑现度达85% 全周期投后管理覆盖2022年后所有新项目[2] 多元化业务进展 - 万物云上半年营收182亿元 保持存量住宅市场拓展领先能力[4] - 长租公寓运营超27万间 超13万间纳入保障性租赁住房 服务企业客户超6200家[4] - 物流业务出租率行业领先 库内运营及运输服务收入同比增长43%[4] - 杭州西溪印象城REIT项目出租率约99% 客流同比增长超5%[4] 资金与债务管理 - 大股东深铁集团提供不超过16.81亿元借款[3] - 已如期偿还243.9亿元公开债 2027年前无境外公开债到期[3] - 成立万新金石住房租赁基金 推动业务由重变轻[4]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元同比扩大21.3% [1] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元占比80.2% 物业服务收入170.9亿元占比16.2% [1] - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售金额691.1亿元同比下降45.7% [3] 业务结构分析 - 房地产开发业务毛利率为8.7% 主要受高地价项目进入结算影响 [3] - 现房销售176亿元 准现房销售183亿元 车位商业及办公销售81亿元 [6] - 新项目投资兑现度达85% 温州璞拾云洲等存量盘活项目首开认购去化率超90% [9] 资产盘活举措 - 通过收储调规再出让 资源置换 股权退出等方式盘活存量资产 [3] - 申报36个专项债收购项目其中15个纳入市级清单 天津项目已签订专项债收储框架协议 [4][5] - 2023年以来累计盘活货值约785亿元 新增销售超200亿元 2025年上半年盘活回款近60亿元 [6] 资产处置进展 - 北京翠湖国际项目8号楼标价1.21亿元出售 总面积3556平方米 [7] - 北京万科雲庐7套商业标价1979万元 翡翠西湖3套商业标价562万元 [7] - 完成上海金桥万创中心项目出售（总建筑面积11万平方米）及金域缇香家园商业资产出售（成交价约4730万元） [7] 债务与流动性管理 - 上半年如期兑付243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期 [8] - 新增融资和再融资249亿元 深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [8] - 通过加速销售回款 资产证券化 战略引战等方式补充流动性 [8] 业务转型进展 - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率约99% 客流同比增长超5% [9] - 成立万新金石住房租赁基金收购泊寓项目 推动业务由重变轻 [9] - 未结算资源超6000万平方米 通过存量盘活维持存货规模 [9]

核心财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 其中销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 保持行业前列 [1] - 商业业务营业收入41亿元 整体出租率93% [1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超90% [1] - 高质量交付超4.5万套房产 [1] 商业运营指标 - 商业客流同比增长7.8% 销售额同比增长7.2% [1] - 整体坪效同比增长7.6% 经营指标稳中向好 [1] - 数字化会员数量近4500万 与超12000家品牌建立合作 [1][2] - 中金印力消费REIT底层资产出租率达99% 客流增长超5% [2] 轻资产运营突破 - 成功运作深圳iN城市广场改造项目 开业当天实现97%出租率和95%开业率 [1] - 为黑石 新加坡政府投资公司等知名资产方提供运营服务 [2] - 在上海输出管理规模超百万平方米 [2] - 形成全链条能力 提供设计开发 商业运营 资产管理及资本管理服务 [2] 产品定位与创新 - 针对潮流运动 宠物社交等新兴需求进行精准定位 [3] - 新开商业项目首开接近满租 [3] - 作为业内最早开展轻资产输出管理业务的商业运营商之一 [2] 资产证券化进展 - 商业REIT实现良好运营 为持续扩募打下基础 [2] - 有望率先打通资产证券化通路 [2] - REITs市场发展存在巨大空间 多层次市场建设有待推进 [2] - 以Pre-REITs/REITs标准帮助业主制定资产长期战略 [2]

产品发行与市场表现 - 南方润泽科技数据中心REIT于8月8日上市 成为全国首批数据中心REITs和深交所首单数据中心REIT 募集资金总额45亿元 基金份额10亿份 发售价格4.5元/份 上市首日市场运行平稳 [1] - 产品发售阶段累计吸引逾2800亿元资金参与认购 网下发售获167.06倍超额认购（350.82亿份） 公众发售获317.96倍超额认购（286.16亿份） [1] - 项目于6月16日获证监会注册 7月1日完成询价 7月14日至15日完成募集 公众募集提前一日结束 [1] 底层资产与资金运用 - 底层资产为润泽(廊坊)国际信息港A-18数据中心 位于河北省廊坊经济开发区 共有机柜5897个 总功率超42MW 上架率超99% 入选2023年度国家绿色数据中心名单 [2] - 原始权益人润泽科技发展有限公司净回收资金将主要用于重庆润泽(西南)国际信息港项目建设 形成"投资-运营-盘活-再投资"循环机制 [2] - 南方基金管理股份有限公司担任基金管理人 [2] 市场发展与类型创新 - 深市REITs市场总上市产品24只 总募集规模639亿元 总市值751亿元 覆盖生态环保、产业园区、收费公路等9类基础设施类型 [3] - 深交所创新推出首单清洁能源REIT（鹏华深圳能源REIT）、首批保障性租赁住房REITs（红土创新深圳安居REIT） [3] - 2024年推出首批消费基础设施REITs（华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT）、首单水利设施REIT（银华绍兴原水水利REIT）、首单农贸市场REIT（易方达华威市场REIT） [3] - 2025年6月以来受理中海商业REIT、安博仓储REIT、天虹消费REIT等项目 消费基础设施及仓储物流项目加速聚集 [3] 监管导向与市场建设 - 深交所将在中国证监会统筹指导下 聚焦REITs市场持续健康发展目标 坚持"质量第一"原则 [4] - 交易所计划加大优质REITs项目供给 稳步拓展底层资产类型 持续完善扩募制度机制 [4] - 加快推进REITs常态化发行 统筹质量与规模发展 [4]

南方润泽科技REIT上市 - 深市首单数据中心REIT南方润泽科技REIT正式上市，标志着REITs资产版图扩展至数字经济新型基础设施领域 [1] - 该产品为国内首批数据中心REITs之一，发行过程获市场高度关注，询价阶段网下认购倍数达167.06倍，公众发售部分认购倍数达317.96倍 [1] - 上市首日开盘价5.60元/份，涨幅24.44%，收盘价5.850元，换手率26.46%，交易活跃度凸显市场追捧 [2] 底层资产与资金用途 - 底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心，含5897个机柜，总功率超42MW，上架率超99%，入选2023国家绿色数据中心名单 [2] - 原始权益人润泽科技净回收资金将用于重庆润泽（西南）国际信息港项目建设，形成"投资-运营-盘活-再投资"循环 [2] 深市REITs市场发展 - 截至8月8日，深市共有24只REITs上市，总募集规模639亿元，总市值751亿元 [2] - 2024年以来深市REITs资产类型持续突破，先后推出消费基础设施、水利设施、农贸市场等创新品类 [3] - 深交所表示将加快REITs常态化发行，拓展底层资产类型，完善扩募机制，推动市场高质量发展 [3]

消费基础设施REITs表现 - 消费基础设施REITs二季度表现亮眼，底层资产展现较强韧性，全年可供分配情况乐观[1] - 中金印力消费REIT二季度收入8345.32万元，净利润193.97万元，经营活动现金流净额3985.01万元，年化现金流分派率4.00%[2] - 华夏金茂商业REIT二季度收入2433.17万元，净利润263.41万元，经营活动现金流净额552.34万元，年化现金流分派率4.00%[2] - 嘉实物美消费REIT二季度收入2727.6万元，净利润821.39万元，经营活动现金流净额1514.92万元，年化现金流分派率4.10%[3] 市场表现与政策支持 - 上半年消费基础设施REITs板块涨幅达38.7%，仓储物流与保障性租赁住房分别涨22.5%和21.2%[2] - 2024年完成7只消费REITs发行，政策支持常态化发行，税收优惠降低运营成本[3][4] - 2025年《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发展，审批流程简化[4] 运营管理与资产优化 - 消费REITs依赖原始权益人主动管理能力，持续优化与灵活运营是关键[4] - 杭州西溪印象城2024年引入27家区域首店，优化零售与餐饮业态[5] - 武汉首创奥莱通过热门IP活动和主题展览提升客流[5] 市场前景与扩容 - 2025年五一长假国内出游3.14亿人次，消费支出1802.69亿元，同比增6.4%和8.0%[6] - 端午节购物中心日均客流2.43万人次，同比增13.5%[6] - 中航天虹消费REIT已申报，底层资产为苏州相城天虹购物中心[6] - 消费REITs有望持续受益于内需提振政策，头部核心资产受看好[7]