公募REITs市场发展现状 - 深交所审核状态更新 华夏中海商业资产REIT和华夏安博仓储物流REIT均注册生效 [1] - 中国公募REITs市场累计上市74只产品 累计募集资金达1991.5亿元 [1] - 细分领域规模分布 园区基础设施类19只规模318.35亿元 消费基础设施10只规模251.94亿元 仓储物流10只规模211.21亿元 保障性租赁住房8只规模121.48亿元 [1] 融资模式创新 - 降低企业资产负债率 通过出售资产权益提前回笼资金 招商蛇口租赁住房REIT募集资金13.635亿元 [2] - 开辟非负债型融资路径 打破传统信贷依赖 避免压缩投资错失转型机遇 [2] - 释放沉淀在自持物业中的资金 用于偿还债务或投入新轻资产项目 [2] 资产退出机制 - 打通商业地产开发-运营-退出闭环 解决建成易盘活难退出更难困境 [3] - 形成良性资金循环 成熟物业通过REITs上市退出 回笼资金再投入新项目开发 [3] - 典型案例 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城 通过SPV实现资产退出 [3] 运营能力提升 - 收益依赖底层资产运营收益 倒逼企业从开发商思维转向运营商思维 [4] - 提升专业化运营能力 包括项目定位 招商管理 客户服务和资产增值等环节 [4] - 产业地产运营商通过优化生态引入优质企业 仓储物流运营商通过智能化管理提升资产盈利能力 [4] 行业转型意义 - 搭建重资产开发与轻资产运营的关键桥梁 助力房地产企业重构发展逻辑 [1] - 推动行业从拼土地资金粗放模式转向拼运营服务精细化模式 [4] - 持续连接金融资本与产业资产 为房地产行业高质量发展注入新动能 [5]

中国公募REIT市场发展现状 - 中国公募REIT市场于2021年6月启动 初始上市9只基金 截至2024年9月17日 上海和深圳市场共有74只REIT上市 总市值超过2200亿元人民币 [8] - 市场资产类型以工业园区类为主（19只） 其次为收费公路类（13只）和商业设施类（10只） 2024年新增商业设施及数据中心等资产类型 [8] - 外资商业设施REIT首次上市 新加坡凯德集团旗下华夏凯德商业REIT纳入广州等地商业设施 其IPO个人投资者认购倍率超过500倍 [8] REIT政策支持与资产扩容 - 国家发改委2024年9月12日发布通知 将REIT市场培育定位于国家战略 要求地方政府及国有企业积极设立REIT [4] - 投资对象扩大至铁路 港口 特高压输电 旅游设施 养老护理设施等"新基建"领域 并强调支持民营企业项目 [4][5] - 政策引导资金流入国家重点发展领域 通过多元化资产类型满足不同投资者需求 提升市场规模和活力 [5] REIT收益表现与资金流入 - 2024年底中国公募REIT平均分配收益率为6.37% 超过日本REIT的5.15% 其中可再生能源类REIT收益率达11.55% [10] - 2024年全国社会保障基金将REIT纳入投资对象 带动年金基金和人寿保险等长期资金流入市场 [10] - 华润置地发起的华夏华润商业REIT市值超100亿元人民币 较所持物业资产价值高出近30% 公司股价年初以来上涨43% [10][11] REIT运营模式与市场挑战 - REIT采用运营公司证券化模式 将项目90%以上利润分配给投资者 但未实行全球普遍的免税政策 [8] - 收购价格需基于实际收益及未来预期审核 商业设施因过度投资和电商冲击导致空置率高 无法产生稳定收益的项目将被市场冷落 [9] - 私募REIT分红收益率呈下降趋势 市场扩大后资质欠佳产品开始出现 存在发起人利益冲突隐患 [11] 市场局限性与发展前景 - REIT市场当前规模2200亿元人民币 难以承接44亿平方米房地产库存（2024年仅售出8亿平方米）及66万亿元地方政府隐性债务 [12] - 盈利项目仅限于少数 租赁住房改造的收益率存在不确定性 但REIT为房地产和基础设施提供了新资金路径 [12][13] - 市场通过提高透明度吸引资金 参考日本经验 可能成为结构性改革的工具 [12][13]

二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

销售表现 - 2025上半年签约销售金额1103亿元 同比减少11.5% 签约销售面积412万平方米 同比减少20.9% 全口径销售金额排名稳居行业第三位 [2][4] - 一线城市（含香港）销售占比达46% 同比提升8个百分点 TOP10城市签约贡献占比达70% 集中度同比提升5个百分点 [2][6] - 华东大区销售金额363.6亿元 占比33% 中西部大区销售金额241.2亿元 占比21.9% 成为业绩贡献主力区域 [6][8] 投资布局 - 新增土地投资权益地价322.8亿元 总计容建筑面积148万平方米 权益拿地销售金额比回升至0.44（2024年：0.29） 新增投资全部集中在一二线城市 [2][11] - 总土地储备建筑面积4895万平方米 开发物业土地储备中一二线城市面积占比70% 投资物业土地储备中一二线城市面积占比78% [13] 盈利能力 - 营业收入949.2亿元 同比增长19.9% 核心净利润100亿元 同比减少6.6% 经常性核心净利润60.2亿元 同比增长9.6% 占比提升至60% [3][15] - 综合毛利率24% 同比提升1.8个百分点 经营性不动产业务毛利率达72.9% 同比提升1.4个百分点 [3][17] - 已签未结算开发物业营业额3064亿元 其中1595亿元预计可在2025年内结算 [17] 财务状况 - 持有现金1202.4亿元 现金短债比1.95 长短期债务比3.56 净负债率39.2% 剔除预收款后资产负债率56.1% [3][20] - 加权平均融资成本2.79% 较期初下降32个基点 维持行业极低水平 平均债务期限6.4年 [20] 多元化业务 - 资管规模4835亿元 较期初增长4.6% 积极推进公募REIT常态化扩募 目标规模300-500亿元 [4][24] - 在营购物中心92个 零售额1101亿元 同比增长20.2% 租金收入104亿元 同比增长9.9% [4][26] - 代建业务在管项目253个 建筑面积7992万平米 较期初增长5% 文体运营营业额5.1亿元 长租公寓营业额4.15亿元 同比增长10% [4][29]

业绩表现 - 1H25收入同比增长19.9%至949.2亿元 毛利率同比提升1.8个百分点至24.0% 归母核心净利润同比下降6.6%至100亿元 [1] - 经常性业务收入同比增长2.5% 核心净利润同比增长9.6% 经常性业务贡献核心净利润比重同比提升8.9个百分点至60.2% [1] - 购物中心零售额同比增长20.2% 同店增长9.4% 租金收入同比增长9.9% 经营利润率同比提升1.2个百分点至65.9% [1] 开发销售业务 - 1H25开发销售额同比下降11.5%至1103亿元 克而瑞销售排名保持行业第三 [2] - 结算收入同比增长25.8%至744亿元 结算毛利率同比提升3.2个百分点至15.6% [2] - 开发业务核心净利润同比下降23.8%至39.8亿元 [2] 财务状况 - 扣预负债率同比下降1.4个百分点至56.1% 净负债率上升5.6个百分点至39.2% 现金短贷比为2.0 [2] - 平均融资成本较2024年下降32个基点至2.79% 境内新增平均融资成本为2.50% [2] 大资管业务发展 - 未来3-5年计划发行REITs 300-500亿元 平均每年处置50-100亿元资产 对应租金影响6-7亿元 [2] - 华夏华润商业REIT于2025年3月和7月公告两次扩募计划 底层资产包括昆山万象汇、杭州萧山、沈阳长白、淄博万象汇 [2] 土地获取策略 - 1H25以447亿元拿地成本获取18幅土地 同比增加75% 拿地强度41% [3] - 新增土储面积148万平方米 一二线城市占比100% 公建货值仅占3% [3] 盈利展望 - 维持2025年核心净利润预测244.5亿元 同比下降4% 上调2026年核心净利润预测5%至256.2亿元 同比增长5% [3] - 开发毛利率有望在未来2-3年触底回升 [3] - 目标价上调13%至37港元 对应0.8倍2025年目标市净率 当前交易于0.7倍2025年市净率和4.5%股息收益率 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年营收949亿元，同比增长19.9% [2] - 股东应占净利润119亿元，同比增长16.2%，核心净利润同比下降6.6%至100亿元 [2] - 中期股息每股0.2元，与去年同期持平 [2] 业务板块表现 - 开发销售型业务营收743.6亿元，同比增长25.8%，毛利率15.6% [3] - 经营性不动产业务收入121.1亿元，同比增长5.5% [3] - 轻资产管理业务营收60亿元，同比增长1.1% [3] - 生态圈要素型业务收入24.5亿元，同比下降7.7% [3] - 经营性业务总收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7% [6] 销售与土地储备 - 合约销售额1103亿元，同比下降11.6%，一二线城市签约额占比超90% [2][3] - 签约面积412万平方米，同比下降21%，签约均价26777元/平方米，同比增长11.9% [3] - 新增土地储备148万平方米，权益地价322.8亿元，一二线城市投资占比100% [2][4] - 总土地储备4895万平方米，开发销售型业务土储4119万平方米，一二线城市占比70% [2][4] 资产管理业务 - 资产管理规模4835亿元，较2024年末增长214亿元，增速4.6% [2][6] - 购物中心资管规模3131亿元，占比65%，较2024年末增长5.1% [6] - 轻资产管理平台包括华润万象生活及两个公募REITs平台，华夏华润商业REIT总市值突破百亿元 [6] 财务健康状况 - 总资产规模11487亿元，资产负债率55.3%，总有息负债率40.7% [7] - 现金储备1202亿元，净有息负债率39.2% [5][7] - 加权平均融资成本2.79%，境内新增融资平均成本2.5%，平均债务期限6.4年 [7] 未来业绩保障 - 已签未结算开发物业收入2513.7亿元，预计1595.3亿元将于2025年下半年结算 [3] - 总可售货源3894亿元，88%位于一二线城市，住宅产品占比72% [4]

中证REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数由年初967.21点攀升至6月30日1105.45点，累计涨幅14.29% [1] 消费类REITs表现 - 消费类REITs年内平均涨幅35.00%，领跑各板块 [6] - 嘉实物美消费REIT以50.21%涨幅成为内地上市REITs涨幅最高产品 [1][2] - 华夏大悦城商业REIT涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT及易方达华威市场REIT涨幅均超40% [6] - 华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，成为国内消费类REITs首单扩募案例 [6] 保租房REITs表现 - 已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86% [5] - 中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68% [5] - 保租房REITs区间换手率跃升至0.8037% [4] 仓储物流REITs表现 - 仓储物流REITs平均涨幅17.34%，低于消费基础设施REITs的34.33% [5] - 华安外高桥REIT以31.74%涨幅领先板块 [5] - 区间换手率降至0.5101% [4] 产业园区REITs表现 - 产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，主因研发办公园区供需失衡 [4] - 平均出租率仅85.31%，出现量价齐跌 [4] - 博时津开科工产业园REIT涨幅38.68%居板块首位，中金湖北科投光谷产业园REIT下跌4.19% [5] 政策与市场环境 - 国务院《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产重点领域 [4] - 美联储5月FOMC会议维持利率不变，降息预期增强支撑REITs估值 [6] - 香港REITs市场呈现结构性分化，领展房产基金等头部REITs表现突出 [7] 资产特性分析 - 消费基础设施REITs底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强 [6] - 工业产房类REITs在出租率略微下滑情况下依然保持涨幅 [5]

报告行业投资评级 文档未提及报告行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周（2025 年 8 月 11 - 15 日）中证 REITs 全收益指数连收 5 根阴线，周度下跌 1.49%，已上市 73 个 REITs 总市值环比下降 1.56%。权益市场表现亮眼，REITs 等资产表现不佳 [1][8] - 二级市场上，除数据中心外其余资产类型均下跌，租赁住房板块跌幅最大，回调后现金分派率上升，债市企稳后仍值得配置，但需注意月底部分项目的抛售压力和大宗交易机会。个券层面多数下跌，成交活跃度继续下降 [1][2] - 一级市场上，沈阳国际软件园、凯德商业资产首发反馈交易所意见，国泰君安东久新经济产业园扩募反馈意见，中金唯品会奥莱 REIT 询价完成 [3][44] 各目录总结 二级市场 价格：租赁住房领跌，飘红个券寥寥无几 - 本周 REITs 除数据中心上涨外其余资产类型均下跌，租赁住房板块跌幅最大达 3.22%，成为 8 月以来回调幅度最大的资产，其走势与国债收益率相关性强，回调后现金分派率上升 9BP 至 2.78% [1][15] - 消费设施板块跌幅最小，仅华夏华润商业收红，其余项目回调约 2%。华夏华润商业经营稳定、主动管理能力优秀，正推进两次扩募，预测 2025 年分派率约 3.5%，个人消费贷款财政贴息政策利好该板块 [18][19] - 个券层面，67 只 REITs 下跌，仅 6 只上涨，涨幅靠前的有南方万国数据中心等，跌幅靠前的有工银蒙能清洁能源等 [22] 流动性：成交活跃度继续下降 - 受权益市场情绪高涨影响，本周 REITs 市场整体成交下滑，日均成交额 4.96 亿元、日均成交量 1.07 亿份、日均换手率 0.50%，环比分别下降 16.75%、19.95%、0.13pct [26] - 分板块看，本周日均换手率靠前的是能源设施、租赁住房和市政环保，但各板块换手率较上周仍下滑，平均值仅 0.5% [29] - 个券层面，本周交易活跃度前三的均为能源设施项目，分别是工银蒙能清洁能源、华夏华电清洁能源和华夏特变电工新能源 [31] 估值：全线下跌带来分派率提升 - 中债估值收益率方面，本周能源和交通设施板块变化幅度最大，分别升至 1.48%和 6.03%，交通、仓储物流、产业园区估值收益率靠前 [38] - 现金分派率方面，交通类项目变化幅度最大，升至 9.01%，能源类项目分派率降至 7.91%，产权类项目中产业园区、仓储、消费分派率较高，租赁住房平均分派率略升至 2.78% [38] 一级市场 首发：沈阳国际软件园、凯德商业资产反馈交易所意见 - 8 月 11 日，中信建投沈阳国际软件园 REIT 反馈交易所审核意见，交易所关注租户情况、出租率、租金单价等问题 [43] - 8 月 12 日，华夏凯德商业资产 REIT 反馈交易所审核意见，交易所关注优先收购权、股权重组、对外借款等问题 [44] - 8 月 13 日，中金唯品会奥莱 REIT 询价完成，认购价格为 3.480 元/份，基金份额总额为 10 亿份，募集期为 8 月 20 日至 21 日 [44] 扩募：国泰君安东久新经济产业园反馈交易所意见 - 8 月 11 日，国泰君安东久新经济 REIT 反馈交易所审核意见，交易所关注租户集中到期、项目竞争力、估值与现金流等问题 [45] - 8 月 14 日，国泰君安临港创新产业园 REIT 定向扩募发售募集资金 17.23 亿元，折合 388,788,630 份基金份额 [46][47] 本周其他要闻 - 华夏中国交建 REIT、中金印力消费 REIT 等多只 REITs 进行 2025 年度分红 [50] - 东吴苏园产业 REIT 拟于 2025 年 8 月 19 日举办 2025 年上半年投资者开放日活动暨走进原始权益人活动 [50]

行业动态 - 中金唯品会奥莱REIT将于2025年8月20日正式发售，募集基金份额共计10亿份，认购价格为3.48元/份，预计募集资金总额为34.8亿元 [1][7] - 该REIT采用战略配售（7亿份）、网下发售（2.1亿份）和公众发售（0.9亿份）相结合的方式发行，最终份额将根据回拨机制调整 [1][7] 一级市场 - 截至2025年8月15日，国内上市REITs累计发行规模达1909亿元，共发行73只产品 [8] - REITs市场发展历程显示：2021年首批试点发行规模超300亿元，2024年进入常态化发行阶段，全年发行规模超600亿元 [15] 市场表现 - 本周（2025.8.11-8.15）中证REITs全收益指数下跌1.49%，总指数下跌1.82%，经营权指数（-2.06%）表现弱于产权指数（-1.70%）[16] - 个券层面，南方万国数据中心REIT（+5.59%）、南方润泽科技数据中心REIT（+4.26%）领涨，工银蒙能清洁能源REIT（-8.57%）跌幅最大 [16] - REITs总指数跑输沪深300指数4.19个百分点，跑输中证全债指数1.50个百分点 [16] 流动性 - 本周REITs总成交额(MA5)为6.53亿元，环比下降10.9%，其中产权类成交4.26亿元（-8.9%），经营权类成交2.27亿元（-14.6%）[37] - 细分领域中交通基础设施REITs成交额最高（1.16亿元，占比23.3%），消费基础设施REITs成交额降幅最大（-38.1%）[37] 估值特征 - 园区基础设施REITs中，中金湖北科投光谷REIT中债估值收益率最高（7.05%），博时津开产园REIT的P/NAV最高（1.53倍）[42] - 消费基础设施REITs估值分化明显，华夏华润商业REIT的P/NAV达1.56倍，而嘉实物美消费REIT中债收益率为负（-0.12%）[42]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年8月11日-8月15日我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 市场交投热情有所下降 一级市场无REITs产品新增上市 有2只首发项目和1只扩募项目状态更新[1][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 加权REITs指数收于140.44 本周回报率为-1.44% 与其他主流大类资产相比 回报率排序为A股>可转债>美股>原油>纯债>REITs>黄金[1][11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均回调 产权类跌幅更大 消费类REITs跌幅最小 回报率排名前三的底层资产类型为消费类、生态环保类和能源类[16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 7只上涨 66只下跌 涨幅前三为南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT和华夏华润商业REIT 跌幅前三为工银蒙能清洁能源REIT、招商高速公路REIT和中金厦门安居REIT[23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为32.7亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三的资产类型为新型基础设施类、交通基础设施类、园区基础设施类 换手率前三为新型基础设施、市政设施类、能源基础设施[24] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT、博时蛇口产园REIT 成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、创金合信首农REIT 换手率前三为南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT、工银蒙能清洁能源REIT[27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为5069万元 市场交投热情下降 不同底层资产REITs中 主力净流入额前三为新型基础设施类、能源基础设施类、市政类 单只REIT中 主力净流入额前三为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、中信建投国家电投新能源REIT[2][30] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达32775万元 较上周减少 周二大宗交易成交额最高 为10105万元 单只REIT中 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT、易方达深高速REIT、南方润泽科技数据中心REIT[3][31] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年8月15日 我国公募REITs产品数量达73只 合计发行规模达1908.52亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为318.35亿元[35] - 本周无REITs产品新增上市[4][36] 待上市项目 - 共有17只REITs处于待上市状态 其中11只为首发REITs 6只为待扩募REITs[41] - 本周 华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金首发项目状态和国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金扩募项目状态更新至已反馈[41]