来源：大伟看楼市 近期，楼市出现了令人瞩目的反转现象：曾因设施陈旧、户型老化被市场冷落的老房子，突然成为购房 者争抢的"香饽饽"，多地核心区域老房带看量激增，成交价稳步回升。这一变化并非偶然，背后是2026 年国家楼市定调的精准引导，更是房地产市场从增量扩张转向存量优化的必然结果。在"控增量、去库 存、优供给"的政策主线指引下，老房的价值被重新发现，楼市发展逻辑正在发生深度重构。 老房的"逆袭"，首先源于城市核心价值的回归，其不可复制的区位优势成为核心竞争力。长期以来，老 房虽有居住体验上的短板，但大多盘踞城市核心区或次中心，享受着数十年沉淀的优质配套资源。地 铁、三甲医院、重点学校、成熟商超等设施步行可达，这种"十分钟生活圈"的便利度，是新兴板块新建 商品房难以比拟的——后者受土地供应限制多分布在城市外围，宣传的配套往往需要3-5年才能兑现， 甚至存在规划落空风险。数据显示，一线城市和强二线城市中心城区25年以上老房的平均升值幅度已达 15%，明显高于同期新建商品房涨幅；北京二环内改造后的老房单价比四环外新房高出20%-30%，杭州 西湖边90年代老房因稀缺湖景资源，单价反超周边新建住宅。 老旧小区改造的持 ...

2025年市场回顾与现状 - 2025年全国楼市先扬后抑，市场预期偏弱与库存高企是政策未见明显成效的主因[4] - 需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强，供给端开工未售去化周期仍处于高位[4] - “好房子”对旧规产品分流逐步显现，二手房“以价换量”占比持续提升[4] - 自“4·30”政治局会议后，商业贷款及公积金贷款利率进一步下调，一线城市限制政策陆续退出[4] - 2025年房地产市场量价表现处于“止跌回稳”初期的“跌幅缓和”阶段，一、二手房总交易量同比跌幅较2024年略收窄[7] - 新房均价跌幅受“好房子”带来的结构性因素影响有所收窄[7] - 2025年市场仍在波动中寻求平衡，销售和投资等各项数据均持续回落，但下行趋势有望减缓[13] - 2025年政策节奏趋稳，基本面前高后低，新房聚焦产品力提升推动价格结构性提振，土地市场成交额有望实现增长[17] - 2025年商品房销售面积预计在8亿至9亿平方米，住宅销售面积在7亿至8亿平方米，处于降幅收窄、逐步触底的过程[21] 2026年市场整体展望 - 多数机构认为2026年房地产市场将整体趋稳，核心城市优质资产有望率先企稳，低能级城市仍面临去化压力[2] - 行业发展逻辑从“增量扩张”转向“存量优化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建设成为重要发展方向[2] - 随着政策端的持续呵护与实体经济的回暖，未来基本面将大概率实现企稳[2] - 预计政策呵护仍将延续，但市场信心修复需要时间，仍需进一步加快推进收储及城改，下调商贷/公积金利率以改善供需关系[4] - 预计2026年全国房地产投资及销售仍将承压，中性假设下投资、销售分别下滑8.5%、6%[5] - 中性情景下，预计2026年总住房交易量下降5.0%（2025预测值为-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%[8] - 基准情形下，政策组合有望延续，需求端保持宽松，供给端“白名单”制度常态化，行业可处相对稳定情况[11] - 在政策放松力度持续加大的情况下，行业下行趋势有望减缓，未来基本面将大概率探底回稳[13] - 预计2026年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%[15] - 2026年政策端将持续呵护市场积极兜底，保证“止跌回稳”的波动在合理区间[17] - 行业已经历深度调整，当前处底部区间，拐点可期，部分核心指标如土地成交已出现企稳趋势[19] - 随着后续政策效果逐步落实，供需两侧趋向平衡，房地产市场将进入企稳修复阶段[21] - 2026年行业存货减值峰值已过，部分蓝筹房企有望实现坏账基本出清[23] - 2026年房地产销售量价或仍面临一定的下行压力，真正有效促进供需平衡的方式仍是城市人口净增长[25] 政策环境与方向 - “十五五”规划提出构建房地产新模式，优化保障房供给，建设绿色智慧“好房子”，推动行业高质量发展[13] - 需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求[13] - 企业端政策聚焦防范和化解房企债务风险，满足及支持房企合理融资需求[13] - 地方层面支持政策将持续推进，一线部分城市尚有松绑空间，多数二三线城市或将继续加码需求端刺激政策[13] - 政策关注重心由“增量”转向“存量”，导向或由“刺激”转向“托底”[19] - “十五五”期间房地产工作将围绕“存量提质增效”和“内涵式发展”两条主线展开[21] - 消化存量方面，盘活核心区低效土地，推广已建未售去库存[21] - 优化增量方面，严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，发展“好房子”[21] 市场结构与分化 - 核心城市主城区库存可控，部分三四线城市逐步止跌，“核心区+好房子”将率先企稳[5] - 随着首付比例、房贷利率下行，居民置业压力不断减轻，杠杆率高位回落[5] - 租金回报率高于十年期国债利率，购房相对吸引力增强[5] - 二手房价格或仍有回落空间，但随着房贷利率下调及租金收益率支撑，价格跌幅将收敛[17] - 销售结构向核心城市改善产品转化，成交量降幅或小幅收窄[17] - 中心城区好房好价定向激活购买力，郊远环线缩量控供、价差挤出，引导刚需流入存量与郊区，二手房成为平价替代[21] 行业与企业层面变化 - 行业投资逻辑已经从“活下去”转向“再出发”，各赛道优质企业有望取得先发优势[15] - 开发赛道看好土储集中于核心城市、产品力强的企业[15] - 商业赛道看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业[15] - 物管赛道看好数智化程度高、成本管控能力优秀的企业[15] - 房企或将重心转移到产品竞争力、运营能力提升和风险管理上来[11] - 部分龙头房企在保交付任务接近完成以及债务重组过后，有修复资产负债表的空间[11] - 房企债务端压力减轻，现金流压力大幅缓解，有望逐步重启规模增长[19] - 未来两年房企整体境内公开债到期规模逐年下降，月度到期节奏平稳[19] - 大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，2026年企业可腾出更多财务资源并加大对土地市场的投资力度[11] 领先指标与关键观察点 - 房地产行业迈向“止跌回稳”的过程可概括为“交易量-房价-房地产投资”的“三步走”，目前还处在交易量“跌幅缓和”的磨底阶段[7] - 如果政策超预期发力带动年内房价环比回升，则标志着市场进入“止跌回稳”的第二步[8] - 2026年房地产投资跌幅或走平，关注拿地、开工等领先指标，乐观情景下拿地、开工将优先呈弹性表现[8] - 中性情景下，预计新开工面积同比跌幅略收窄3.6个百分点至-16.1%，施工面积和物理竣工面积同比下降9.3%和6.7%，房地产投资跌幅基本走平为-14.9%[8] - 1~10月百强房企土地成交面积及成交金额同比正增，土地成交率先企稳后有望带动销售及新开工等指标回升[19]

资产交易与产能转移 - 长安汽车接手北京现代重庆工厂并改造为深蓝汽车生产线，该工厂总投资77亿元，年产能30万辆，于2021年12月停工 [2] - 该工厂首次挂牌出售底价为36.8亿元，经历两次降价后，最终于2023年底以16.2亿元成交，价格不足首次挂牌价一半 [2] - 工厂于2023年10月下旬完成换标，虽尚未投入使用，但新产能布局已初步显现 [2] 行业趋势与模式转变 - 自主品牌接手合资品牌剩余产能成为普遍现象，例如广汽埃安接手广汽三菱长沙工厂，岚图汽车接盘东风雷诺武汉工厂，东风日产云峰工厂开始生产岚图FREE [2] - 汽车行业正从“增量扩张”转向“存量优化”的发展路径 [3] 行业产能现状 - 行业整体产能过剩问题严峻，现有燃油车产能至少3000多万辆 [2] - 新能源车已建成产能2000多万辆，但油电转换仅消化了200万-300万辆燃油车产能，意味着有约1700万辆新能源汽车产能未被充分利用 [2]

文章核心观点 - 汽车行业正经历显著的产能转移浪潮，闲置产能从合资车企大规模转向自主车企 [1][3] - 此轮产能“大挪移”反映了市场竞争格局的此消彼长，自主品牌崛起而合资品牌退潮 [3][9] - 产能转移的直接驱动力是头部自主车企为实现宏大销量目标而进行的产能匹配 [5][6] - 在汽车行业产能结构性过剩的背景下，政策引导与地方实践正推动行业从“增量扩张”转向“存量优化” [3][13] 产能转移的具体案例 - 长安汽车接手北京现代重庆工厂，改为深蓝汽车生产线 [2] - 吉利汽车收购沈阳原上汽通用北盛工厂，用于生产银河品牌车型 [3] - 储能企业楚能新能源可能接盘威马汽车黄冈工厂 [3] - 东风自主品牌接手日产、神龙汽车的闲置产能 [3] - 岚图汽车以7亿元收购东风日产云峰工厂 [11] 销量目标驱动的产能扩张 - 吉利汽车目标到2027年整车销量超500万辆，长安汽车目标到2030年销量达500万辆 [5] - 长城汽车在2020年左右为匹配400万辆销量目标，收购了猎豹、汉腾、众泰等多座工厂 [5] - 比亚迪为发展新能源，2022年收购大乘汽车抚州工厂和原猎豹汽车长沙工厂 [5] - 长安汽车2024年产能225万辆，产能利用率84%，为达成300万辆销量目标需扩充产能 [7] - 吉利汽车因银河品牌销量快速增长（1-10月销量超100万辆）而需准备多处生产基地 [7] 市场竞争格局的演变 - 自主品牌在乘用车市场的市占率从2020年的35.7%攀升至目前的68.7%，实现翻倍 [9] - 合资车企出现退场与工厂关闭潮，如广汽菲克、广汽三菱、东风雷诺等率先出局 [10] - 合资车企加速出清多余工厂，例如北京现代重庆工厂以16.2亿元出售，东风集团收购神龙汽车两座工厂 [11] 产能过剩与政策引导 - 全国汽车产能闲置严重，新能源汽车有1700万辆产能未被充分利用，总闲置产能约2000万辆 [13] - 政策层面强调盘活存量资产，国务院文件提出激活超百万亿存量资产 [13] - 地方政府出台具体方案，如湖北省计划到2025年新能源汽车产值达3500亿元，并重点利用现有产能 [13] - 出现利用闲置产能的新模式，如沈阳金杯与吉利合作推出新能源商用车，江铃新能源为“工匠派”等新势力代工 [14]

行业核心动态 - 汽车行业出现大规模产能转移现象，合资车企成为当前产能闲置和出售的主角 [2] - 产能转移反映了市场竞争格局的此消彼长，自主品牌崛起而合资品牌退场 [2][6] - 行业背景是汽车产能结构性过剩，政策导向从“增量扩张”转向“存量优化” [2][8] 主要车企产能扩张案例 - 长安汽车接手北京现代重庆工厂，改为深蓝汽车生产线 [2] - 吉利汽车收购沈阳原上汽通用北盛工厂，用于生产银河品牌车型 [2] - 比亚迪自2022年起大举扩张产能，收购大乘汽车抚州工厂和原猎豹汽车长沙工厂 [4] - 长城汽车在2021年为匹配400万辆销量目标，接连收购了猎豹、汉腾、汉龙、众泰等多座工厂 [3] 产能扩张的驱动因素 - 直接驱动因素是为宏伟的销量目标匹配产能，吉利和长安均制定了2030年达到500万辆销量的目标 [3] - 企业当前产销态势紧张也促使扩产，长安汽车2024年产能利用率达84%，产能已较为紧张 [4] - 新品牌销量快速增长需要新产能支撑，吉利银河品牌1-10月销量突破100万辆，需准备多处生产基地 [5] 市场竞争格局演变 - 自主品牌在乘用车市场的市占率从2020年的35.7%大幅攀升至目前的68.7% [7] - 导致广汽菲克、广汽三菱、东风雷诺等多家合资车企出局，其工厂被自主品牌接手 [7] - 合资车企加速出清多余工厂，例如北京现代重庆工厂以16.2亿元出售，东风集团收购神龙汽车两座工厂 [7] 产能过剩与政策应对 - 全国汽车产能闲置严重，以2024年总销量3000万辆计，约有2000万辆产能闲置 [8] - 新能源汽车已建成2000多万辆产能中，有1700万辆未被充分利用 [8] - 国务院及地方政府出台政策盘活存量资产，如湖北省方案明确要充分利用现有产能 [8][9] 产能盘活的新模式 - 通过合作模式盘活存量，如沈阳金杯与吉利远程汽车合作推出新车型 [9] - 闲置产能被新兴造车势力利用，如工匠派小跑车由江铃新能源生产，海马汽车第三工厂生产智行盒子产品 [9]

行业产能转移趋势 - 汽车行业出现大面积产能转移现象，多家车企通过托管或收购工厂来补足自身生产能力 [1] - 近期案例包括长安汽车接手北京现代重庆工厂用于深蓝汽车生产，吉利汽车收购沈阳原上汽通用北盛工厂用于银河品牌生产 [1] - 产能闲置主体从四五年前的自主品牌转变为当前的合资车企，如日产、神龙汽车的产能被东风自主品牌接手 [1] 企业销量目标与产能扩张 - 吉利汽车目标到2027年整车销量超500万辆，长安汽车目标到2030年总体销量达500万辆 [2] - 长城汽车在2021年提出到2025年全球年销量400万辆目标，并为此收购了猎豹荆门工厂等多处产能 [2] - 比亚迪为匹配新能源目标，于2022年收购大乘汽车抚州工厂和原猎豹汽车长沙工厂 [2] 企业产能利用现状 - 长安汽车2024年产能为225万辆，产能利用率达84%，为达成300万辆销量目标产能已较为紧张 [3] - 吉利汽车2024年整车产能为423万辆，但产能利用率仅为45.0%，此次扩产主要因银河品牌销量快速增长 [3] - 吉利银河品牌今年1-10月销量突破100万辆，自2023年发布首款车以来仅用29个月销量突破158万辆 [3] 品牌产能具体布局 - 吉利对临海基地进行新能源产线改造，生产银河L6等车型，目前日产量超1000辆，今年产量目标30万辆 [4] - 吉利于今年9月开始将银河品牌新车导入路特斯位于武汉经开区的工厂 [4] 市场竞争格局演变 - 自主品牌在乘用车市场市占率从2020年的35.7%攀升至目前的68.7%，实现翻倍 [5][6] - 合资车企出现退场潮，广汽菲克、广汽三菱、东风雷诺等合资车企率先出局，其工厂被自主品牌接手 [6] - 2023年底北京现代重庆工厂以16.2亿元出售，2024年广汽本田、东风本田、东风日产等多座合资工厂关闭 [6] 产能过剩与政策导向 - 全国汽车产能闲置严重，现有燃油车产能至少3000多万辆，新能源车已建成2000多万辆产能中约1700万辆未被充分利用 [7] - 2024年汽车产业总销量约3000万辆，全国约有2000万辆产能闲置 [7] - 政策层面强调从"增量扩张"转向"存量优化"，国务院2022年发布文件推动盘活存量资产，湖北、郑州等多地出台具体实施方案 [7] 产能盘活新模式 - 沈阳金杯通过与吉利远程汽车合作推出新车型，并复产多款经典车型 [8] - 新一批"造车新势力"利用地方政府盘活的闲置产能进行生产，如工匠派小跑车由江铃新能源生产，郑州海马汽车第三工厂生产智行盒子产品 [8]

市场发展阶段 - 惠民保市场格局正从增量扩张转向存量优化的高质量发展阶段 [1][4] - 截至今年7月末全国累计推出313款地方性惠民保产品新增产品仅9款市场增速为296% [4] - 2023至2024年正常运营产品占比由743%降至6678%下降约75个百分点而2024至2025年7月微降至6554%降幅明显收窄至约12个百分点 [4] 产品格局与创新 - 产品格局呈现传统主导多元并进的特点 [1] - 在已覆盖地区推进产品分层例如广东新增普惠重疾险产品广西上线3款守护保系列重疾险产品以丰富保障层次 [4] - 未来需建立基础版加升级版加普惠重疾险的清晰梯度以满足多样化需求 [5] 特药保障发展 - 特药保障是惠民保近年来的重点创新领域全国平均每款产品覆盖41种特药和28种适应症 [6] - 在169款基础版传统惠民保产品中超过80%已涵盖特药责任特药适应症以恶性肿瘤为核心并拓展至罕见病等多个治疗领域 [6] - 保障范围通过覆盖CAR-T治疗药品纳入地区特色目录以及支持本土创新药械等方式拓宽用药选择 [6] - 特药保障扩容能填补基本医保对创新药高价药的保障空白是产品的核心竞争力 [6]

市场发展阶段与规模 - 惠民保市场格局正从增量扩张转向存量优化的高质量发展阶段 [1][4] - 截至2025年7月31日，全国累计推出313款地方性惠民保产品，其中2025年新增9款，市场增速为2.96% [1][2] - 惠民保产品数量在2020年迎来快速发展，从2019年的5款增至102款，之后持续增长至2023年的290款，从2024年开始增速明显放缓 [2] 市场出清与产品动态 - 市场出清节奏放缓，停售产品数量从2023年的73款降至2025年的12款，体现了优胜劣汰的过程 [1][4][7] - 正常运营产品数量在2023年为211款，2024年减少至199款后，2025年又增至202款，基本盘趋于稳定 [4] 产品格局与创新特点 - 产品格局呈现传统主导、多元并进的特点，传统型惠民保在正常运营产品中占比超八成 [1][8] - 新上线产品呈现双轮驱动特点：一方面加速覆盖下沉市场（如湖北十堰、云南保山新增产品），另一方面在已有市场推动产品创新和保障升级（如广西上线3款普惠重疾险） [8] - 特药保障是重点创新领域，全国平均每款产品覆盖41种特药、28种适应症，超过80%的基础版传统惠民保已涵盖特药责任，适应症以恶性肿瘤为核心并拓展罕见病 [8] 定价与保障责任演变 - 定价机制从单一定价模式向差异化定价模式转变，差异化主要基于年龄、健康状况、收入和团体参保四个因素 [8] - 正在运行的基础版惠民保产品中，141款采用单一定价模式，平均价格为95元，相较于2021年的60元左右有所上涨 [8] - 在保障责任方面，近半数产品提供多版本选择，其中70款产品设计两个版本，7款产品设计三个版本，并通过加油包拓宽保障范围 [9] 政策环境与未来方向 - 国家金融监督管理总局发布通知，明确规范销售行为、鼓励产品创新与差异化定价，为行业健康发展指明方向 [10] - 随着市场基本盘稳定、产品创新加速与监管政策完善，行业正迎来高质量发展的新阶段 [10]

市场概况与格局演变 - 惠民保产品自2020年以来快速铺开，截至今年7月末全国累计推出313款地方性惠民保产品，其中新增产品9款，市场增速为2.96% [1] - 市场格局正从增量扩张转向存量优化，当前正常运营产品维持在202款，传统型惠民保占比仍超八成 [1] - 产品出清与迭代并行，2023年至2024年正常运营产品占比下降约7.5个百分点，2024年至2025年7月微降约1.2个百分点，降幅明显收窄 [1] 产品创新与保障拓展 - 新上线产品呈现双轮驱动特点，一方面加速覆盖下沉市场如湖北十堰、内蒙古呼和浩特等地，另一方面在已覆盖地区推动产品创新和保障升级，例如广东新增普惠重疾险，广西上线3款守护保系列重疾险 [2] - 特药保障是重点创新领域，全国平均每款惠民保产品覆盖41种特药和28种适应症，在169款基础版产品中超80%已涵盖特药责任，核心覆盖恶性肿瘤并拓展至罕见病等领域 [2] - 保障范围逐步延伸至自身免疫性疾病、精神疾病、心血管疾病等治疗领域，并通过覆盖CAR-T治疗药品、纳入地区特色目录和支持本土创新药械来提高产品可用性 [2] 定价模式与产品设计 - 定价机制从单一定价向差异化定价转变，正在运行的基础版产品中141款采用单一定价，平均价格为95元，相较于2021年的60元左右有所上涨 [3] - 差异化定价主要基于年龄、健康状况、收入和团体参保四个因素 [3] - 近半数产品提供多版本选择以满足不同需求，其中70款产品设计两个版本，7款产品设计三个版本，部分地区还设计加油包如住院医疗费用补偿等来拓宽保障范围 [3]

行业发展阶段 - 惠民保行业从增量扩张转向存量优化，构建高质量发展新生态 [1] - 2025年新增产品9款，市场增速为2.96% [1] - 截至7月31日，全国累计推出313款地方性惠民保产品 [1] 产品运营格局 - 正常运营产品中传统型惠民保占比仍超八成，呈现传统主导、多元并进特点 [1] - 正常运营产品维持在202款，基本盘趋于稳定 [1] - 2023至2024年正常运营产品占比下降约7.5个百分点，2024至2025年7月微降约1.2个百分点，降幅明显收窄 [1] 市场拓展与产品创新 - 新上线产品呈现双轮驱动特点，加速覆盖下沉市场并深耕已有市场 [2] - 产品通过丰富保障层次满足居民多样化健康保障需求 [2] - 越来越多产品提供多版本供选择，并通过加油包拓宽保障范围 [3] 特药保障创新 - 特药保障成为重点创新领域，精准减轻民众高额医疗费用负担 [2] - 全国平均每款惠民保产品覆盖41种特药，覆盖28种适应症 [2] - 169款基础版传统产品中超过80%已涵盖特药责任，适应症以恶性肿瘤为核心并向罕见病等多个治疗领域拓展 [2] 产业参与与定价机制 - 罗氏、信达、阿斯利康、辉瑞等中外药企参与度最高，部分地区将本土创新药械纳入保障 [2] - 定价机制从单一定价向差异化定价转变，差异化主要基于年龄、健康状况、收入和团体参保四个因素 [2] - 141款基础版产品采用单一定价模式，平均价格为95元，相较2021年的约60元水平有所上涨 [2] 监管与未来方向 - 国家金融监督管理总局发布通知，明确规范销售行为、鼓励产品创新与差异化定价 [3] - 行业未来发展需科学厘定费率、合理设置免责条款、有效防范风险和逆向选择 [3]