本文字数：2474，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财经 陆涵之 2025.09. 17 快递费上调仍在继续。 第一财经记者从快递公司处了解，除了此前的浙江和广东两地，近期湖北、天津、山东以及辽宁等地陆续宣布上调快递费。 以黑龙江为例，9月15日和16日，圆通在内的多个主流快递品牌都发布了公告，称为回归理性良性竞争，自9月20日凌晨起黑龙江地区将结合企业成本 对收件价格进行上调，同时库存单需要补差价。 在业内人士看来，上调快递费不仅能缓解亏损压力，对于困扰行业许久的"价格战"也有改善作用。 此外，李琪认为今年以来义乌有不少网点倒闭，或者存在欠薪问题。涨价之后，网点经营以及员工福利也能保持稳定。 但客户是否接受网点上调价格？李琪表示，如果所有品牌在全国范围内统一调整价格，从客户角度来看问题不大。 涨价后网点变化明显 据王明了解，广东地区上调快递费较早，单票涨幅也较大，每票上涨约0.4元。除了规定单票涨幅额度外，当地还采取了一系列管控措施，确保快递涨 价能够落实到位。 对于涨价，一线网点喜闻乐见。 义乌一家快递网点负责人对第一财经记者表示，8月上调快递费后，网点发生了明显的变化。 最主要的变化是，网点亏损已经有 ...

在业内人士看来，上调快递费不仅能缓解亏损压力，对于困扰行业许久的"价格战"也有改善作用。 快递费上调仍在继续。 第一财经记者从快递公司处了解，除了此前的浙江和广东两地，近期湖北、天津、山东以及辽宁等地陆续宣布上调快递 费。 以黑龙江为例，9月15日和16日，圆通在内的多个主流快递品牌都发布了公告，称为回归理性良性竞争，自9月20日凌晨起 黑龙江地区将结合企业成本对收件价格进行上调，同时库存单需要补差价。 在业内人士看来，上调快递费不仅能缓解亏损压力，对于困扰行业许久的"价格战"也有改善作用。 涨价后网点变化明显 对于涨价，一线网点喜闻乐见。 义乌一家快递网点负责人对第一财经记者表示，8月上调快递费后，网点发生了明显的变化。 最主要的变化是，网点亏损已经有明显改善。该网点负责人李琪（化名）表示，"据我了解，近半年，部分义乌快递网点亏 损金额较大，一个月可能达到几万，甚至几十万。这波涨价后，亏损也得到了改善。" 经营情况改善也带来了现金流的好转，李琪表示，义乌不少网点规模非常大，部分网点每月单量可能超过千万件。假设快 递价格上涨0.1元，这类大网点一个月就能有100万流动资金。如果没有涨价，网点依然面临着较大的流 ...

北京市投资促进服务中心党组成员、副主任唐永宏在致辞中指出，商业地产作为连接商业活动与城市空 间的关键载体，其发展水平直接反映城市的经济活力、消费能力和功能完善程度，从大型购物中心、高 端写字楼到特色商业街区、产业园区配套商业，不同形态的商业地产项目在满足居民多样化消费需求的 同时，也为企业提供了优质的经营和办公空间，成为推动城市更新与产业升级的重要力量。 中经记者 颜世龙 北京报道 他表示，目前北京全市写字楼总面积已经接近2300万平方米，其中甲级写字楼面积达到1288万平方米， 同时北京市拥有各类产业园区共640余个，总建筑面积达到5400万平方米，上述丰富的商业地产依托在 日前，2025年中国国际服务贸易交易会·第七届中国商业地产品牌价值论坛在首钢园三高炉举办。论坛 由北京市投资促进服务中心、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会支持，房讯网、房讯指 数联合主办。 座各位企业家的杰出管理，以专业化运营模式、优质完备的配套设施和精准高效的服务水平，为首都招 商引资工作提供了重要的支撑，为首都经济社会发展注入了强大的活力。 品牌领跑商业地产市场裂变 今年《政府工作报告》首次将"盘活存量用地和商办用房"提 ...

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入53.61亿元 实现归母净利润0.81亿元 [1] 政策与行业背景 - 中央城市工作会议明确城市发展由增量扩张转向存量优化阶段 城市更新成为高质量发展重要举措 [1] - 国家和各地政府推出规模超千亿的消费补贴政策 消费市场呈现暖意渐升态势 [4] 存量业务转型策略 - 持续推进"一店一策"调改 以新兴文化为切入点塑造差异化商业印记 [1] - 王府井喜悦购物中心围绕Z世代偏好引入二次元、主理人品牌及特色餐饮 确立"新国潮购物中心"定位 [1] - 北京友谊商店改造保留原有建筑风貌 引入健康生活、二奢零售及特色餐饮等多元业态 改造后空置率归零 [2] - 友谊商店线上宣推发力 小红书平台话题浏览量超600万 日均客流增长数十倍 [2] - 燕莎友谊商城计划引入国际化沉浸式演出项目及高品质国际餐饮 打造文商旅融合消费新场景 [3] 创新业态与营销举措 - 加码首店、首发、首展经济 上半年新引入品牌近千家 含160家首店 [2] - 推出创新营销活动如成都王府井百货兰蔻全国首展 长沙王府井华伦天奴沉浸式体验 [2] - 奥莱业态引入新品牌超200个 含30余家首店品牌 [3] - 昆明滇池小镇耐克门店升级为云南首家UNITE店 首日客流量突破万人次 [3] - 呼市如意小镇爱步门店升级为全国最大旗舰奥莱店 [3] 新业务拓展与项目进展 - 2025年5月武汉市内免税店正式开业 全面覆盖免税主要业务类型 [3] - 临汾王府井尚城UPTOWN及拉萨王府井购物中心报告期内相继开业 [3] - 全力推进湾里王府井WellTown项目筹备 借力北京城市副中心区位优势打造文商旅融合创新标杆 [3] 经营成果与业绩表现 - 王府井喜悦购物中心规模销售额同比增长近48% 累计客流量突破610万人次同比增长近30% [1] - 奥莱业态产品组合和消费体验持续丰富 销售潜力进一步释放 [3] - 通过创新调整与前瞻布局夯实核心竞争力 为长远高质量发展奠定基础 [4]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入53.61亿元 归母净利润0.81亿元 [1] 战略转型举措 - 持续推进"一店一策"调改 以新兴文化为切入点塑造差异化商业印记 [1] - 王府井喜悦购物中心围绕Z世代偏好引入二次元 主理人品牌及特色餐饮等高潜力主题 [1] - 北京友谊商店改造保留原有建筑风貌 引入健康生活 二奢零售及多元业态 改造后空置率归零 [2] - 加码首店经济 上半年新引入品牌近千家 含160家首店 推出多场创新营销活动 [2] - 奥莱业态引入新品牌超200个 含30余家首店品牌 昆明滇池小镇耐克门店升级为云南首家UNITE店 首日客流量突破万人次 [2] - 呼市如意小镇爱步门店升级为全国最大旗舰奥莱店 [2] - 推进湾里王府井WellTown项目筹备 借力北京城市副中心区位优势打造文商旅融合创新标杆 [2] 新业务拓展 - 2025年5月武汉市内免税店正式开业 实现免税主要业务类型全覆盖 [3] - 临汾王府井尚城UPTOWN及拉萨王府井购物中心报告期内相继开业 [3] - 燕莎友谊商城签署续租合同 计划引入国际化沉浸式演出项目及高品质国际餐饮 [3] 运营成效 - 王府井喜悦购物中心规模销售额同比增长近48% 客流量突破610万人次增幅达30% [1] - 友谊商店小红书平台话题累计浏览量超600万 日均客流增长数十倍 [2]

人口结构剧变 - 2023年中国出生人口902万人 出生率6.39‰ 较2016年12.95‰下降超50% 2024年出生人口进一步下滑至约850万创1949年以来新低[3] - 25-39岁人口每增加1% 商品房销售面积平均增长0.73% 该年龄段人口规模对住房需求具有强解释力（调整R²达0.86）[4][5] - 2030年25-29岁购房主力群体将缩减至8500万 较当前9800万下降13% 2040年30-34岁人口预计不足7000万 较2020年减少逾30%[8] - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下降3.5% 4-6月单月降幅持续扩大至-3% -5% -7% 市场复苏基础薄弱[8] - 未来十年20-50岁主力置业人群规模将下降约7000万 90%城市进入存量甚至减量发展阶段[9] 需求结构转型 - 品质住宅供给严重不足 绿色健康住宅项目去化率比传统项目高50%以上 智慧社区项目溢价率达15-25%[9] - 2025年适老化改造市场规模将突破万亿 住房需求从"有没有"向"优不优"转变[9] - 绿城中国杭州"四代宅"项目得房率超90% 首开售罄且去化率超75% 同期普通住宅项目平均去化率不足20%[9] - 青岛对二孩家庭购买新建商品房给予5万元补贴 三孩家庭补贴提高至10万元 武汉二孩家庭补贴6万元 三孩家庭12万元[10] - 北京二孩及以上家庭公积金贷款额度上浮40万元 福建多子女家庭公积金贷款额度提高且保障房优先配租[10] 城市化进程见顶 - 2024年中国城镇化率达67% 2000-2010年年均提升1.36个百分点 2010-2020年年均提升1.18个百分点 2020-2024年年均仅提升0.54个百分点[12] - 全国建设用地总量达6.13亿亩 十年间增加1.28亿亩 其中城镇用地规模达1.55亿亩[12] - 户籍城镇化率47.7%与常住人口城镇化率差距达19.3个百分点 大量"半城镇化"人口尚未融入城市住房体系[12] - 上海大学路项目通过"园区-校区-社区"三区联动模式成为网红打卡地 愚园路引入潮流IP实现租金倍增[13] - 长沙乐和城转型为策展型购物中心后客流恢复率达130% 万科上生新所将工业遗存改造为融合办公文创餐饮的活力社区[13] 住宅标准革命 - 2025年3月"好房子"写入政府工作报告 5月《住宅项目规范》正式实施 将安全舒适绿色智慧确立为强制标准[14] - 山东细化112条"好房子"标准 从规划设计建造交付到运维全过程设定质量标杆[14] - 2025年6月广州执行新规产品开盘去化率达39% 远高于旧规产品的9% 重庆四代宅去化率普遍超75%而普通住宅仅约20%[14] - 华润置地深圳"悦府"系列引入绿色建筑认证和智慧社区系统 实现30%以上溢价率[14] - 南京奥体建设 杭州义承等地方房企凭借高得房率（超90%）实现首开售罄[14] 制度性痛点 - 2025年湘阴县项目交付后因30%公摊面积纠纷导致公共区域维护缺位 墙面损坏水电破坏问题突出[16] - 2005年北京东方瑞景苑项目商铺公摊面积从28.04平方米增至90.27平方米 增幅达222%[16] - 前期物业与开发商利益绑定导致服务品质低下 湘阴案例中开发商未与物业交接资产明细引发安全隐患[16] - 2025年全国新开工项目中现房销售占比不足5% 多数城市仍依赖预售资金维持运转[17] 土地制度创新 - 英国实施弹性分区制 在14类分区单元内允许土地混合利用 符合分区标准项目自动获批[18] - 英国对新开发土地价值征收20%固定税率 简化税收体系 并将公众咨询纳入制度设计[18] - 日本每年开工住房约95万套 是实际需求量的2倍 新增住房集中分布于东京名古屋等高需求城市[19] - 美国华盛顿州《增长管理法》划定城市增长边界 金县仅26%土地允许开发 土地稀缺推高房价至61.1万美元为全美平均水平2倍[20] 集体建设用地改革 - 全国农村宅基地空置率超15% 但市场化流转受限 现行"三权分置"权能不清阻碍资源盘活[22] - 北京唐家岭集体租赁房项目因产权模糊导致后期管理纠纷不断[22] - 成都推广"小组微生"模式（小规模组团式微田园生态化）提升土地利用效率[23] - 通过建立统一不动产信息平台和区域统一的农村产权交易中心规范使用权流转程序[23] 行业转型方向 - 房地产市场从"高周转快扩张"向"品质化精细化"转型 呈现总量递减结构分化特征[24] - 华润万象生活依托商业运营能力实现估值溢价 保利物业通过社区服务延伸收入链[24] - 2025年上半年北京上海广州非市中心及上海市中心租金回报率风险补偿已回正 房价企稳基础形成[24] - 绿城华润等品质房企市场占有率持续提升 "好房子"成为穿越周期的硬通货[24]

行业整体表现 - 2024年规模以上白酒企业产量414.5万千升（同比降1.8%），销售收入逆势增至7963.8亿元（同比增5.3%），呈现"量降利升"形态 [2] - 2025年上半年59.7%酒企营业利润下滑，50.9%企业营业额收缩，行业平均存货周转天数达900天（同比增10%），60%企业陷入价格倒挂 [2] 行业三大趋势 - **收缩与集中并行**：小厂加速出清，头部企业转向稳健发展，贵州茅台2025年营收增速目标9%，五粮液提出"增速与宏观经济匹配"，泸州老窖强调"精耕细作稳增长" [3] - **渠道革命加速**：五粮液在20城试点"终端直配"，水井坊加码O2O平台，泸州老窖计划终端数量从50万家扩至400万家，渠道话语权向"品牌主导"转移 [4] - **消费迭代推动产品升级**：泸州老窖38度国窖1573销量占比近50%，五粮液推29度新品，山西汾酒筹备鸡尾酒与潮牌联名款，低度化、年轻化成主流 [5] 头部企业表现 - **贵州茅台**：一季度营收514.43亿元（+11.07%），净利268.47亿元（+11.56%），推进"三个转型"（客群、场景、服务），数字化平台强化消费者直连 [7] - **五粮液**：一季度营收369.40亿元（+6.05%），净利148.60亿元（+5.80%），试点终端直配模式，推出29度低度新品 [8] - **泸州老窖**：一季度营收93.52亿元（+1.78%），净利45.93亿元（+0.41%），38度国窖1573规模近百亿，计划终端扩至400万家 [9] - **山西汾酒**：一季度营收165.23亿元（+7.72%），净利66.48亿元（+6.15%），推进全国化布局，筹备年轻化产品 [10] 区域龙头表现 - **古井贡酒**：一季度营收91.46亿元（+10.38%），净利23.30亿元（+12.78%），聚焦中高端，巩固安徽市场 [11] - **今世缘**：一季度营收50.99亿元（+9.17%），净利16.44亿元（+7.27%），强化婚宴场景营销，扫码开瓶数增45.1% [12] 承压企业表现 - **水井坊**：上半年营收14.98亿元（-12.84%），净利1.05亿元（-56.52%），试水低度酒，消费者扫码开瓶数增45.1% [14] - **酒鬼酒**：上半年营收5.6亿元（-43%），净利800-1200万元（-90.08%~-93.39%），押宝"胖东来"新品寻求破冰 [16] 行业转型方向 - **存量优化**：茅台提升库存周转效率，五粮液缩短供应链链路，区域酒企深耕省内市场 [17] - **消费者驱动**：水井坊扫码开瓶数激增，茅台强化情感连接，即时零售渠道崛起 [18][19] - **低度多元**：泸州老窖低度酒占比近半，五粮液推29度新品，茅台布局蓝莓气泡酒 [20] - **长期价值**：茅台发布《茅台玖章》，五粮液布局文化IP，企业强化品牌护城河 [21] - **区域深耕**：泸州老窖聚焦重点省份，石花酒冠名马拉松赛事，宋河酒业联动"武林风" [22][23] 行业展望 - 头部企业如茅台、五粮液、古井贡酒业绩稳健，低度化、渠道改革初显效果 [24] - 区域龙头转型成果尚未完全释放，中小酒企生存空间持续收窄 [24] - 低度化、年轻化、直连消费者趋势将成为全年主线，行业分化加剧 [25]

业绩表现 - 2024年公司净利润2.65亿元，同比下降48.64% [2][4] - 2024年四季度营收182.2亿元，同比上升7.3%，归母净利润7.81亿元，同比上升1835.1% [2] - 2025年一季度营收154.33亿元，同比下降13.04%，归母净利润4496.43万元，同比下降29.33% [8] - 2024年经营活动现金流净额23.77亿元，较2023年的-9.89亿元显著改善 [7] - 2024年四季度成功扭亏，但2025年一季度受行业供强需弱影响，产品价格震荡下行导致利润下降 [2] 产品与产能 - 2024年产铁1421万吨，产钢1499万吨，商品坯材1412万吨，稀土精矿37.73万吨，萤石精矿57.84万吨 [4] - 2025年目标产铁1462万吨，粗钢1564万吨，商品坯材1476万吨，稀土精矿39万吨，萤石精矿65万吨 [8] - 品种钢销量同比提升9.65%，稀土钢产量突破150万吨创历史新高 [4] - 线棒材生产量、销售量同比分别下滑28.13%、29.77%，库存量增长10.92% [6] 行业与市场 - 2024年钢铁行业呈现高产量、高成本、高出口、低需求、低价格、低效益的"三高三低"局面 [6] - 2024年全国粗钢产量10.05亿吨同比下降1.7%，生铁8.52亿吨同比下降2.3%，钢材14.00亿吨同比增长1.1% [6] - 2024年中国钢材价格指数平均值102.47点，同比下降8.39% [6] - 稀土价格指数总体下降，镨钕产品价格呈震荡下行走势，均价同比下降 [6] 研发与转型 - 2024年研发投入37.20亿元，激增47.07%，完成60个产品研发，批量供货156万吨 [3] - 公司加速产业布局优化，围绕高端、智能、绿色转型升级 [3] - 实施"优质精品钢+系列稀土钢"产品结构调整战略，聚焦白云鄂博资源综合利用 [8] - 推动萤石资源预富集技术突破及产业化应用，构建"四位一体"煤焦化工产业布局 [8] 财务与资本 - 2024年末货币资金140.88亿元，资产负债率60.48%，较2023年增加0.98个百分点 [7] - 2024年冶炼行业营业收入680.89亿元同比下降3.51%，毛利率7.88%同比下降1.84个百分点 [4] - 2024年板材营收344.27亿元同比减少2.71%，管材74.83亿元同比减少7.09%，型材56.82亿元同比减少10.87%，线棒材48.32亿元同比减少30.10% [5] - 2024年管材毛利率-4.55%，板材毛利率-2.85% [6] - 2024年6月30日完成首次股份回购558.01万股，占总股本0.012%，支付金额999.92万元 [9]

政策背景与目标 - 2025年度中央财政支持城市更新行动评选结果公示，北京等20座城市入选，标志着新一轮城市更新加速 [1] - 政策目标为2030年实现人居环境改善、经济业态丰富、文化遗产保护、风貌特色彰显 [1] - 2000年以前建成的老旧小区将全部纳入更新范围，2024年已开工改造5.6万个小区，加装电梯2.5万部，新增停车位50万个 [2] 改造需求与标准 - 老旧小区定义为2000年前建成且存在失修、配套不足的住宅，普遍缺乏电梯、停车位、绿地和物业管理 [1] - 数亿人居住的老旧空间面临爬楼困难、停车受限、公共空间缺失等问题 [1] 资金模式创新 - 政府引导、市场运作、社会参与的多元投融资模式成为主流，政府资金撬动社会资本 [3] - 北京采用政府补贴+产权单位出资+居民自筹模式，山东济南成立城市更新基金，江苏无锡采用民企自筹+长期租赁模式 [3][4] - 深圳妇儿大厦通过自营、联营、租金等拓展收入，济南舜泰广场地下商业出租率达95%，日均客流6000人次 [4] 改造实施策略 - 改造重点从"面子工程"转向基础设施提升，如电力入地、雨污分流、燃气改造 [4] - 北京姚江胡同采用"预留接口+自主改造"方式解决下水问题，保留原居民并引入新业态 [5] - 中海大吉巷项目保护历史文脉，使用传统工艺还原明清风貌，开业首日吸引19万人次 [5] 治理与参与机制 - 从政府单向主导转向街道、设计院、平台公司、居民多方协同 [6] - 北京胡同通过"议事机制"实现细节共识，上海金牛花苑通过"三合一"模式统一推进加梯改造 [7][8] - 强调"主理人"角色需兼具设计、运营能力，如姚江胡同项目实现租金与满意度双提升 [7] 业态与可持续性 - 成都玉林东路改造利用"边角料"空间打造休闲功能区，北京烂缦胡同注重业态与社区氛围匹配 [9] - 强调"长期主义"，避免网红化，建立可维护、可生长的更新机制 [9][10] - 关键衡量标准为居民留存意愿，如甜品店主回归童年社区开店案例 [9]

文章核心观点 中国酒店投资市场正从增量扩张转向存量优化，投资人需把握市场趋势，通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化，同时关注资产盘活机遇和搭建公募REITs退出路径，推动酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级 [1][6] 酒店投资市场现状 - 近年来中国内地酒店市场进入投资活跃期，2015 - 2024年投资交易额约1685.4亿元，年均成交额约139.4亿元，2024年投资占比达10.7%创近年新高 [1] - 受宏观经济和房地产政策影响，部分酒店业主剥离非核心资产，优质酒店资产进入市场，吸引境内外投资人，大宗交易额逆势攀升，2023年再创历史新高 [1][2] 投资热门区域 - 一线城市酒店资产因抗周期能力与复合价值成资本竞逐焦点，过去10年超60%酒店交易发生在此，核心区位土地稀缺支撑增值潜力，商务与文旅驱动效应显著 [1][2] - 新一线城市成投资新蓝海，疫情期间部分城市酒店经营表现攀升，2020 - 2024年投资交易额占比相较2015 - 2019年增加6个百分点 [1][3] - 过去10年市区酒店交易额占总交易额70%以上，投资人基于市场需求、地理位置、客户群体和品牌连锁化等因素倾向投资 [3] - 2020 - 2024年市郊和远郊酒店交易占比明显增加，因城市化和产业园区建设，部分投资人布局捕捉未来机会 [3] 投资风险与应对 - 酒店投资交易常见法律风险点包括物业权属瑕疵、共有设施权属划分、经营证照合规性和酒店管理合同解除等问题 [4][5] - 境外投资人出售内地酒店项目公司股权需关注跨境支付限制，通过双层监管账户设计规避外汇管制风险并完成特殊流程 [5] - 合法终止酒店管理合同应避免违约赔偿，提前评估条款并制定谈判策略，协商解约较成本可控且便捷 [5] 资产退出路径 - 传统退出渠道为股权转让和资产出售，未来政策开放后，公募REITs将为酒店行业开辟证券化退出新路径，提升存量资产流动性和价值 [5]