核心观点 - 2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加速落地，有助于促进需求释放，但市场整体仍处于调整阶段，分化态势将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会 [1] - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年收窄；新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄；房地产投资同比下降11% [1] - 中长期来看，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平米左右，随着库存逐步回落和预期修复，预计“十五五”中后期房地产有望逐步走出调整阶段 [1] 2025年市场回顾 - 整体态势：2025年全国房地产市场整体延续调整态势，处于“止跌回稳”过程中，二季度以来新房销售边际转弱 [2] - 政策信号：8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，10月《“十五五”规划建议》提出“推动房地产高质量发展”并清理不合理限制性措施，12月中央政治局会议为2026年宏观政策定调 [2] - 市场供求：核心城市在优质项目带动下表现相对平稳，但市场动能二季度以来转弱；在“以价换量”下，1-11月重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长 [2] - 房价表现：2025年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%；部分核心城市改善楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平，但城市间分化显著 [3] - 土地市场：2025年各地政府保持“缩量提质”供地策略，1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降15.8%，出让金下降6.0%；房企拿地向核心城市聚焦，带动一二线城市出让金同比增长4% [3] - 开发投资：2025年1-10月，全国房地产开发投资额为7.4万亿元，同比下降14.7%；房企到位资金为7.9万亿元，同比下降9.7% [40][41] 2025年销售与成交详情 - 全国新房销售：2025年1-10月，全国新建商品房销售面积为7.2亿平方米，同比下降6.8%；销售额为6.9万亿元，同比下降9.6%；降幅较2024年全年分别收窄6.1和7.5个百分点，但二季度以来降幅有所扩大 [6] - 重点城市新房：2025年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比有所下降，市场热度呈“前高后低”态势，一季度同比小幅增长，三季度同比降幅扩大，10-11月月均销售面积维持一定规模 [8] - 重点城市二手房：市场延续“以价换量”，2025年1-11月重点30城二手住宅成交159万套，同比增长2%；二手房成交占新房及二手房合计成交量的比重为65%，较2024年全年提升4个百分点 [9] - 城市表现：1-11月，成都、上海二手住宅成交量分别达21.1万套和20.0万套，同比分别增长4%和7%；北京成交15.7万套，同比增长2%；广州成交9.1万套，同比增长8%；深圳新房成交3.3万套，同比增长7% [10][13] - 成交结构：改善性需求是重要支撑，2025年1-10月重点30城120-144平米户型新房成交占比超30%；北京、上海1000-2000万总价段新房成交套数同比分别增长38%和22%；北京、上海300万以下二手房成交套数同比分别增长21%和29% [17][18] 库存与价格分析 - 可售库存：截至2025年11月末，50个代表城市商品住宅可售面积为3.1亿平米，同比下降6%；按近12个月月均销售面积计算，出清周期为22.2个月 [19] - 二手房价：2025年1-11月百城二手住宅价格累计下跌7.46%，跌幅较2024年同期扩大0.69个百分点；11月均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95% [21] - 新房价：2025年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.29%；11月均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [21] - 价格涨跌城市：二手房方面，二季度以来，100个城市价格月度环比均下跌；新房方面，上半年百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量在40-60个之间 [24] 土地市场深度分析 - 整体供求：2025年1-11月，300城住宅用地成交规划建筑面积为4.2亿平方米，同比下降15.8%；出让金1.8万亿元，同比下降6.0% [25] - 各线城市：一线城市土地出让金同比基本持平，平均溢价率达12.1%；二线城市土地出让金同比增长7%，平均溢价率8.9%；三四线城市土地出让金同比下降18.6%，平均溢价率仅3.1% [27][29] - 城市集中度：2025年1-11月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为57%，较2024年全年提升6个百分点；上海、杭州、北京土地出让金均超1300亿元 [31] - 溢价率趋势：300城宅地溢价率呈“前高后低”，一季度受市场回暖带动升至13.4%，二季度降至7.5%，三季度进一步下滑至5.7%，11月降至2.6% [36] - 核心城市热度：上海、杭州、深圳、北京等核心城市土拍热度较高，深圳前海地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录；上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平，刷新全国纪录 [36][37] - 拿地企业结构：2025年1-11月，22个重点城市拿地金额中，央国企占比为48%，地方国资占比为25%，民企占比21%；TOP20企业拿地金额占前100企业比例为66.7% [38][39] 政策环境与展望 - 短期政策方向：预计短期政策将继续聚焦推动房地产市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实举措；激活需求方面，北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间，并可能继续降低购房成本 [4] - 地方政策：截至2025年12月1日，全国有超210省市（县）出台政策约560条；核心城市持续优化限制性政策，如北京、上海、深圳优化调整限购政策 [52][53] - 优化供给举措：控制增量方面，多地遵循“人、房、地、钱”要素联动机制；去化库存方面，各地持续落实收回收购闲置存量土地和存量商品房，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总金额超6200亿元 [54][55] - “十五五”规划导向：规划建议明确推动房地产高质量发展的五大方向，包括完善基础制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等 [47] 市场趋势与需求预测 - 当前市场阶段：市场整体仍处于“去库存”阶段，新房销售仍承压，市场分化态势将延续；自2021年下半年调整以来，新房销售面积较2021年峰值下降近五成 [62][63] - “十五五”需求空间：根据测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米；未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米；改善性需求是未来住房消费的核心增长点，预计带动住房需求增量20.3亿平米，占总需求比例约四成 [68] - 新开工与投资展望：2025年1-10月全国房屋新开工面积同比下降19.8%；作为先行指标，1-10月全国土地（住宅+商办用地）成交面积同比下降9.7%，降幅较2024年收窄7.4个百分点，对未来新开工量形成一定支撑 [70]