拿地信息与项目详情 - 公司于12月2日成功竞得杭政储出[2025]130号地块的国有建设用地使用权 [1] - 地块规划用途为住宅，建设用地面积26008平方米，容积率2.5，土地出让总价136119万元 [1] - 公司在该项目中持有100%土地权益 [1] - 地块位于滨江区浦沿板块，紧邻地铁4号线、6号线，交通便捷 [1] - 地块周边3公里范围内汇聚优质教育资源、医疗中心及购物中心，生活配套成熟 [1] 区域经济与战略布局 - 杭州高新区（滨江）2024年全年GDP突破2800亿元，总量位列全市第二，以占全市0.5%的土地贡献了13.2%的经济体量 [2] - 公司拿地策略聚焦杭州优质核心区域，11月27日斥资24.62亿元成功竞得杭州两宗优质宅地 [2] - 公司前三季度拿地金额352.6亿元，拿地力度45%，主要集中在杭州和金华 [4] - 截至上半年末，公司土储中杭州占73%，浙江省内非杭州城市占17%，浙江省外占10% [4] 财务状况与融资能力 - 公司综合融资成本持续优化，从2020年的5.2%降至2024年的3.4%，截至2025年6月末进一步降至3.1% [3] - 截至2025年6月末，公司累计获得银行授信总额1290.2亿元，较2024年末增长6.14% [3] - 公司已使用授信311.2亿元，剩余可用额度979亿元，占总额度的76% [3] - 公司已注册完成尚未发行的短期融资券额度为33亿元 [3] 市场观点与发展前景 - 兴业证券研报维持公司盈利预测，预计公司25-26年EPS为0.91元、0.98元 [4] - 公司杭州区域优势持续巩固，销售拿地表现优于行业 [4] - 良好的区域布局和优质土地储备为公司未来可持续发展提供有力保障 [4]

行业核心挑战 - 白酒行业面临严峻挑战，茅台散瓶批发价跌破1600元心理关口，经销商面临亏损压力[1] - 行业经历深度调整，2025年全国超3000家白酒专营店关停[1] 经销商运营模式转型 - 经销商采取轻资产策略，从囤货赌涨转向零库存快周转，库房面积压缩达八成[2] - 成功案例显示，采用“T+7”模式（客户下单后七天内从厂家直发）可将库存周转压缩至行业平均水平的1/5，现金流比同行健康三倍[2] - 库存周转效率至关重要，例如茅台1935库存周转天数高达128天，意味着每瓶酒占用资金四个月[2] 产品与销售渠道多元化 - 存活店铺进行多元化经营，白酒在货架上的占比降至两成，引入矿泉水、零食等快消品[3] - 增加快消品销售的店铺客流量提升40%，虽然白酒销售额占比降至15%，但整体毛利反而增长25%[3] - 嫁接社区团购等新渠道，通过“满199元送货上门”等服务绑定家庭客户，将白酒销售融入日常生活场景[3] 区域市场深耕策略 - 区域深耕型经销商通过专注特定市场（如婚宴市场）获得优势，库存周转速度比广撒网式经营快2.3倍[4] - 通过场景化运营（如举办品鉴会）培养消费习惯，成功案例显示复购率可达行业均值的4倍[4] - 生存密码包括现金流管控、场景化运营、供应链协同、数据化分析和本地化服务五大能力[4]

公司核心战略 - 公司摒弃“大而全”模式，坚定走以“区域深耕”与“赛道专精”为核心的精品投行之路 [1] 内部协同优势 - 公司前三季度营收86亿元，净利润34亿元，为投行业务提供坚实基础 [3] - 研究发挥“绘蓝图”作用，长江研究所连续多年稳居行业前列，提供产业洞察 [4] - 投行承担“抓落实”责任，在服务中小企业方面形成特色，创业板业务排名跻身行业前十 [5] - 投资扮演“强保障”角色，通过一级市场逆向投资贡献收益并为投行客户提供资本支持 [5] - 三者形成“研究指引、投行落地、投资赋能”的闭环，提供强大内部协同保障 [6] 区域与行业聚焦策略 - 区域深耕遵循“结合国家战略与自身优势”原则，立足湖北并保持湖北IPO排名第一 [7] - 抢占长三角与粤港澳大湾区两大科创企业重要来源地，并巩固川渝市场基础 [7] - 行业选择坚持差异化竞争，聚焦军工、台资企业、化工等潜力细分领域 [7] - 明确将光电子信息与人形机器人列为未来重点布局方向 [7] - 在民营军工企业上市业务中排名第二，成功保荐接近40%的A股上市台资企业 [7] - 凭借“零失败案例”积累的声誉，形成强大的品牌粘性与竞争壁垒 [8] 客户服务角色定位 - 成为地方平台公司产业转型的“推动者”，通过“股债联动”等模式提供一站式转型解决方案 [9] - 成为上市公司市值管理的“策划者”，重点发力产业并购领域并提供多元化融资支持 [9] - 成为科创型企业资本化的“领路者”，注重长期陪伴，例如从帝尔激光早期亏损阶段开始协助其完成新三板挂牌、创业板IPO及业务转型 [9] 战略演进与未来方向 - 公司战略从早期“扫街拜访”升级为依托外部渠道筛选企业，如今3.0阶段聚焦于“产业链链主企业”以提升项目精准度 [10] - 未来致力于推动科创产业与区域经济深度协同，促进产业集群与地方经济共荣 [10]

万科近期土地投资策略 - 公司近期在杭州、武汉、重庆、成都等城市密集获取土地，11月25日于杭州以底价10.15亿元联合拿地，楼面价14931元/平方米，同日于武汉以底价3.94亿元联合拿地，楼面价6400元/平方米 [1] - 公司10月底以来持续加仓，11月6日于重庆以底价3.21亿元拿地，楼面价8000元/平方米，10月22日于成都通过联合体以总价3.16亿元底价获取两宗地块 [2] - 公司拿地模式以联合出手、底价获取为典型特征，并采用代建、合作等方式，如在武汉光谷金融港地块计划采取代建方式建设 [1][2] 行业投资模式趋势 - 行业投资更趋理性与保守，低容积率、小地块成为主流，房企正创新投资模式，聚焦好城市、好地块、好房子 [1][2] - 行业通过代建、合作等方式实现区域深耕目的，品牌房企加大与区域平台公司合作代建模式以盘活存量土地 [2] 公司发展战略与资源管理 - 公司发展战略强调坚持战略聚焦，从城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能等五个方面综合施策 [3] - 公司高度重视盘活存量资源，借助政策支持通过"收—调—供"、指标优化、资源置换等方式，前10月新增可售货值228亿元 [3]

公司近期拿地动态 - 近期在杭州、武汉、重庆、成都等地连续以底价获取多宗地块 [1][2] - 杭州联合杭州安居建投集团以底价10.15亿元拿下拱墅区石桥单元地块，规划建筑面积67966平方米，楼面价14931元/平方米 [1] - 武汉与湖北科投联合体以底价3.94亿元拿下光谷金融港宅地，总建面约6.1万平方米，楼面地价6400元/平方米，计划采取代建方式建设 [1] - 重庆以底价3.21亿元竞得中央公园北板块宅地，成交楼面价8000元/平方米 [2] - 成都通过合资公司成都弘万瑞博置业发展有限公司底价竞得2宗住宅用地，总成交价3.16亿元 [2] 公司拿地模式特征 - 拿地模式普遍特征为联合出手、底价拿地、加仓区域 [1] - 在已有项目表现良好的区域进行“加仓”，例如武汉光谷金融港地块因同片区在售项目市场表现不错推动企业再次联手 [1] - 重庆中央公园北板块断供已久，公司于2023年9月以总价9.32亿元竞得附近地块，此次为持续加仓 [2] - 在成都红光板块，合资公司此前已开发项目，此次再次获取地块 [2] - 资源获取工作强调盘活存量资源的重要性，通过“收—调—供”、指标优化、资源置换等方式前10月新增可售货值228亿元 [3] 行业投资趋势 - 房企投资更趋理性与保守，低容积率、小地块依然是主流 [2] - 行业纷纷创新投资模式，聚焦好城市、好地块、好房子 [1][2] - 通过代建、合作等方式，实现区域深耕目的 [1][2] - 借助地方支持政策（如武汉盘活存量土地政策），品牌房企加大与区域平台公司合作代建模式 [2] 公司发展战略 - 公司坚持战略聚焦，按照“推动房地产高质量发展”工作要求，在稳定住宅开发业务基础上推动业务布局优化和结构调整 [3] - 发展思路涵盖城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能等五个方面 [3] - 在资金紧张、新增投资有限的情况下，盘活历史存量资源尤为重要 [3]

论坛核心观点 - 论坛主题为解码资本市场变革下的投行转型战略，探讨行业发展趋势 [1][2] - 香港市场迎来多年一遇的IPO窗口期，2025年香港IPO融资规模同比上涨超过200%，首日平均涨幅达59.3% [2] - 国内投资银行以“区域深耕”与“赛道专精”为核心战略重构竞争格局 [2] 香港市场机遇 - 银河证券执委会委员吴鹏指出，2025年香港IPO发行踊跃，再融资市场也迎来热潮 [2] - 预计港股市场的火热趋势将持续到2026年，中资投行将迎来跨境业务发展良机 [2] 投行战略转型 - 圆桌对话探讨主题包括《穿越周期，投行战略转型与寻找新增长曲线》和《拥抱新质生产力，投行如何作答“科技金融”大文章》 [3] - 长江证券通过服务地方平台公司、共同组建基金、招引产业链优质企业等方式，发挥投行“引路者”功能 [2] 君鼎奖获奖概览 - 论坛同步揭晓“2025中国证券业投资银行君鼎奖”评选结果 [3] - 全能投行君鼎奖获奖公司包括中信证券、中国国际金融、中信建投证券、华泰联合证券等 [6] - 股权融资投行君鼎奖获奖公司包括首创证券、中信证券、中国国际金融、华泰联合证券等 [7][8] - 并购重组财务顾问君鼎奖获奖公司包括国投证券、中信证券、中国国际金融、国联民生证券等 [8][9][10] - 债券融资投行君鼎奖获奖公司包括中信证券、中信建投证券、国泰海通证券、中国国际金融等 [10] - 区域投行君鼎奖按华北、华东、华南、华中、西部等区域颁发，获奖公司包括中德证券、华泰联合证券、财通证券等 [11] - 境外投行君鼎奖获奖公司包括国泰君安国际控股、中国国际金融、申万宏源(香港)、中信证券等 [11][12] - 新锐投行君鼎奖获奖公司包括华鑫证券、国新证券、华金证券、银河证券等 [7]

投资评级 - 对新乳业维持“买入”投资评级 [7] 核心观点 - 新乳业2025年前三季度及第三季度业绩稳健增长，盈利能力持续改善，主要得益于产品结构优化和有效的费用管控 [2][4][5] - 公司通过“区域深耕+差异化创新”策略，与龙头乳企实现错位竞争，高端产品线和DTC供应链体系构成核心竞争力 [6] - 分析师预测公司2025年及2026年归母净利润将持续增长，当前估值具备吸引力 [6] 财务业绩总结 - **2025年前三季度业绩**：营业总收入为84.34亿元，同比增长3.49%；归母净利润为6.23亿元，同比增长31.48%；扣非净利润为6.47亿元，同比增长27.62% [2][4] - **2025年第三季度业绩**：营业总收入为29.08亿元，同比增长4.42%；归母净利润为2.26亿元，同比增长27.67%；扣非净利润为2.36亿元，同比增长21.88% [2][4] - **前三季度盈利能力**：归母净利率同比提升1.57个百分点至7.39%；毛利率同比提升0.38个百分点至29.47%；期间费用率同比下降1.26个百分点至20.23% [5] - **第三季度盈利能力**：归母净利率同比提升1.42个百分点至7.78%；毛利率同比下降0.39个百分点至28.43%；期间费用率同比下降1.46个百分点至19.12% [5] 盈利能力驱动因素 - **费用管控有效**：2025年前三季度期间费用率下降，其中管理费用率同比下降1.18个百分点是主要贡献因素 [5] - **投资收益贡献**：2025年第三季度联营企业投资收益增加，特别是现代牧业股利增加，带动了整体利润率改善 [5] - **毛利率波动原因**：第三季度表观毛利率略有下降，主要受修理费转计成本以及奶价下行改善放缓等因素影响 [5] 公司战略与竞争优势 - **核心战略**：坚持“区域深耕”（通过并购整合地方品牌）与“差异化产品创新”（聚焦高端鲜奶、活性营养产品）相结合的策略 [6] - **市场竞争**：通过上述策略实现与大型龙头乳企的错位竞争 [6] - **产品组合**：高端产品线（如“唯品”、“24小时”系列）满足对品质要求高、价格敏感度低的消费群体；同时通过大包装产品覆盖性价比需求市场 [6] - **核心竞争力**：强化直达消费者的DTC模式及其供应链体系 [6] 盈利预测与估值 - **盈利预测**：预计2025年归母净利润为7.03亿元，2026年归母净利润为8.30亿元 [6] - **估值水平**：基于预测，公司当前股价对应2025年市盈率为21倍，对应2026年市盈率为18倍 [6]

收购交易概况 - 公司拟以公开摘牌方式使用自有资金收购昆山开发区国投控股有限公司持有的昆山建筑设计80%股权 [1] - 昆山建筑设计股东全部权益评估值为831.72万元 80%股权对应估值约665.38万元 [1] - 交易不构成关联交易和重大资产重组 处于董事会审批权限内无需提交股东大会 [1] 标的公司基本情况 - 昆山建筑设计成立于1992年 注册资本近千万元 核心业务涵盖建筑工程设计、技术咨询、工程监理 [2] - 截至2025年4月30日资产总额883.67万元 所有者权益740.79万元 [2] - 2024年度营业收入340.29万元 净利润-507.97万元 2025年1-4月营业收入1216.03万元 净利润655.52万元 [2] 交易协同效应 - 标的公司与公司主业高度契合 具备显著业务协同效应 [2] - 可实现技术与业务能力双向互补增值 形成"设计-监理-代理"业务闭环 [3] - 昆山建筑设计30余年本地深耕沉淀丰富政企客户资源与区域项目经验 [3] 区域战略价值 - 收购是快速填补市场空白的高效策略 昆山作为毗邻苏州的经济强市需求持续旺盛 [3] - 标的公司积累的本地资源相当于为苏州规划搭建直接切入当地市场的桥梁 [3] - 可避免从零开始拓展的高成本 快速弥补区域布局短板 [3] 行业发展趋势 - 行业从单纯技术竞争转向资源整合与区域深耕能力比拼 区域化本地化服务优势凸显 [4] - 收购是对行业竞争逻辑变化的精准响应 提供可借鉴的补强型范本 [4] - 通过整合区域标的实现资源互补与市场渗透 推动行业向规模化集约化发展转型 [4]

行业规模与增长 - 2024年火锅市场规模达6175亿元 2025年预计增至6500亿元 [1] - 全国火锅门店总数超49万家 连锁化率28%高于餐饮行业整体水平 [1] - 三线及以下城市火锅门店占比达52.3% 覆盖超7亿人口 [4] 消费趋势变化 - 人均消费从2022年86.7元降至2025年77.1元 四年降幅11% [1] - 2025年上半年新增注册企业仅2.2万家 较前四年每年5-10万家增速大幅放缓 [1] - 中高端品牌主动降价应对市场 巴奴人均消费从148元降至138元 湊湊三年累计下调客单价27元 [1] 竞争策略调整 - 海底捞副牌"举高高"以59.9元实现100+SKU畅吃 [1] - 熊喵来了通过免费甜品、无限续加鸭血豆腐提升体验 [1] - 牛真诚鲜切牛肉山野小火锅将菜品价格压至0.9-11.9元区间 强调明档鲜切和"不隔夜"承诺 [1] 品牌差异化路径 - 许府牛转型"牛肉专家" SKU精简至40个 推出"传世牛杂煲"特色套餐 [3] - 笨姐居民楼火锅聚焦社区市场 80%门店位于居民楼底商 采用80-150平米精简店面 [3] - 江西季季红火锅采用"蜂窝式扩张" 省内340余家门店中南昌占比超40% 食材成本28% 人力成本18% [3] 区域深耕案例 - 河南员和记鲜牛肉火锅专注原切牛肉十二年 从新乡拓展至周边下沉市场 [3] - 湖北火瀑椒麻火锅以鲜藤椒绿色锅底和本地食材为特色 16家直营店连续六年蝉联必吃榜 [3] - 围辣小火锅1000余家门店中近80%位于下沉市场 依靠高性价比抢占县域市场 [4] 供应链创新 - 逮虾记与豪渝、珮姐等品牌共建"制贩同盟" 开发黑金黑虎虾滑等特色产品 [4] - 季季红建立蔬菜基地 食材成本低于市场20% 引入非遗工坊定制年糕 [4] - 许府牛联合顺丰建成26个区域分仓 打造2小时冷链圈降低物流成本 [4] 细分品类创新 - 山野火锅持续走红 山缓缓4月单月新开13家店 总门店数突破80家 [5] - 许府牛推出"山野秘境锅"系列 带动客单价微幅上调 [5] - 苏州"苏见山・山野茶火锅"以茉莉碧螺春锅底+苏州园林场景吸引打卡 [5] - 黄山"陶元茗山野茶火锅"将黄山毛峰融入麻辣锅底营造丛林氛围 [5] 下沉市场表现 - 巴奴下沉门店经营利润率达24.5% 高于一线城市20.7% [4] - 许府牛门店规模五年增长20倍至1400家 [3]

核心财务表现 - 2025年中期收益23.965亿元 其中物业销售收入21.74亿元 占总收入90.73% [1] - 物业管理费收入1.523亿元 投资物业租金收入1.169亿元 酒店运营收入0.8万元 [1] - 合约销售金额37.285亿元 合约销售面积25.46万平方米 销售均价每平方米14645元 [1] 业务结构分析 - 物业投资板块形成禹悦购物中心 禹洲广场写字楼和商业街三条产品线 [1] - 商业项目总数39个（32个已开业+7个筹备） 商业总面积超153万平方米 [1] - 业态占比：购物中心60% 写字楼20% 社区商业20% [1] 区域布局战略 - 深耕六大都市圈：长三角 海西经济区 环渤海 大湾区 华中及西南区域 [2] - 土地储备1035万平方米 覆盖38个城市 涉及161个项目 [2] - 平均楼面成本每平方米5943元 土地储备可满足未来2-3年发展需求 [2] 地理分布特征 - 物业投资项目覆盖上海 深圳 杭州 厦门等9个核心城市 [1] - 业务集中分布于海西经济区 长三角和大湾区等经济发达区域 [1]