战略合作与基金成立 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，将共同成立一只专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心 [2] - 此项合作将在获得中国相关主管部门批准后正式生效 [2] - 在新合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并独家管理和运营所有聚会体验中心 [2] 合作背景与各方角色 - 英格卡购物中心自2009年进入中国以来，已自主打造和运营10座聚会体验中心和3个荟聚办公项目，累计投资超过270亿元人民币 [2] - 高和资本成立于2009年10月，是国内领先的商业地产私募股权基金和不动产证券化的开拓者，在商业不动产领域总投资约500亿元人民币，推动完成约260亿元人民币的不动产证券化产品备案 [3] - 高和资本表示，欣赏英格卡购物中心在产品创新和运营领域的实力，认为其成功印证了管理能力，并确信国际经验与本土创新融合将引领中国购物中心未来发展 [3] 资产与业务动态 - 作为交易的一部分，宜家中国现有无锡商场物业资产将改造为无锡荟聚全新的租赁空间，同时宜家中国将在无锡荟聚内开设并运营一家新门店 [2] - 2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，其中上海荟聚综合体总投资超过80亿元人民币，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目 [2] 合作意义与展望 - 战略合作有助于英格卡购物中心充分发挥运营专长，确保业务稳定延续及与本地社区的联结，并为英格卡集团未来的增长和合作开辟新机 [2]

项目基本信息 - 京东集团旗下资产支持专项计划“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持专项计划”于2025年12月3日获上交所受理 [1][7] - 该项目拟发行金额为21亿元人民币 [1][2][7][8] - 产品品种为持有型不动产ABS，属于机构间REITs，即私募REITs [1][4][7] - 项目原始权益人为上海京鸿宇企业发展有限公司 [2][8][9] - 计划管理人为渤海汇金证券资产管理有限公司 [2][3][8][9] 项目背景与股权结构 - 穿透后，原始权益人的实际控制人为香港宇培物流资产发展有限公司 [2][9] - 香港宇培物流资产发展有限公司的实际控制人为刘强东，通过京东智能产业发展集团实现控制 [2][9] - 京东产发于2022年1月完成对中国物流资产的收购，持股达37.02%，成为控股股东 [2][9] - 底层资产之一可见为物流仓储相关不动产 [2][9] 公司不动产证券化战略布局 - 此次项目意味着京东在不动产证券化领域的布局从公募REITs向私募赛道延伸 [2][9] - 此前，京东已发行一单公募REITs，代码为508098，属于仓储物流REITs [4][9] - 该公募REITs已于2025年7月启动扩募，拟购入西安、合肥两项目，目前处于推进阶段 [4][9] 行业趋势与项目意义 - 项目显示公司进一步覆盖了不同层级的资本市场工具，可适配更多元的资产规模与退出需求 [4][9] - 私募REITs后续可通过衔接公募实现转板上市 [4][9]

核心事件概述 - 大连万达商业管理集团股份有限公司近期对旗下资产烟台芝罘万达广场进行了一次快速的“回购并转售”操作 该广场在12月2日被万达商管旗下公司全资购回 次日即12月3日便以相同价格7.08亿元人民币转让给苏州联商玖号商业管理有限公司 [1][3][4][7] 交易标的详情 - 交易标的为烟台芝罘万达广场有限公司 该公司成立于2010年11月15日 注册资本为7.08亿元人民币 实缴资本为4000万元人民币 主营业务为自有物业出租和经营 [2][5] - 该广场已开业11年 是烟台重要的商业中心之一 其金街铺位出租率常年接近100% 商场年化租金回报在5%以上 在之前股东持有期间年化收益率约为8% [7] 交易相关方分析 - **卖方/过桥方：大连万达商管** 公司近三年已出售约80座万达广场 约占其原有自持资产规模的四分之一 此次交易是其近期罕见的资产回购行为 [3][11] - **前股东：新华保险旗下坤华投资等** 该投资方在持有烟台芝罘万达广场一年多后退出 此前已从万达处收购了包括赤峰、淮北等在内的至少14座万达广场及北京万达广场总部 [11] - **最终买方：苏州联商玖号商业管理有限公司** 该公司由苏州新联管理咨询有限公司全资控股 最终隶属于中联前源不动产基金管理有限公司 [7] - **中联基金背景** 该公司股东背景强大 包含广州市政府、陕西省国资委等重量级国资方 其核心业务是以REITs为核心的不动产金融业务 在该细分市场份额占比约半数 [7][10] 交易动机与行业动向推测 - 大连万达商管此次交易并未产生价差收益 交易动机可能并非单纯财务投资 [7] - 中联基金已成为万达广场的重要接盘方 自2023年以来已接管包括太仓、湖州、广州萝岗、上海金山及此次烟台芝罘在内的至少6座万达广场 [9][10] - 中联基金收购商业资产的首要考量可能并非直接商业收益 而是为消费基础设施公募REITs储备底层资产 未来有可能将收购的万达广场打包发行REITs [10] - 大连万达集团曾在20年前尝试发行REITs未果 若中联基金未来发行成功 对万达而言具有象征意义 [11] 公司近期资产处置情况 - 为应对债务压力 大连万达商管自2023年起进行了大规模资产出售 除超过80座万达广场外 还包括约200家酒店及万达电影控股权等 [11] - 资产的主要买方包括新华保险、中联基金、阳光保险、大家保险等机构 例如阳光保险接手了合肥、东莞等6座万达广场 大家保险收购了西宁、台山等万达广场 [11][12] - 资产处置近期仍在继续 例如一个多月前退出广州增城万达广场 10月份完成了万达酒店管理公司100%股权向同程旅行的出售 [12]

大会核心信息 - 2025深圳国际金融大会于11月19日在深圳前海开幕，是第十九届深圳国际金融博览会的重要组成部分 [2] - 大会主题为“金融强国建设与大湾区高水平对外开放” [2] - 全国社会保障基金理事会原副理事长王忠民发表主题演讲，探讨数字化时代企业资产形态转型、资本结构优化与金融支持科技创新的关联 [2] 经济转型与企业资产策略 - 当前经济正从工业化时代迈向数字化新时代，企业需通过“轻资产化”规避重资产风险，并以“重资本”策略拥抱技术迭代与产业升级 [4] - 传统重资产模式面临挑战，工业化时代依赖固定资产投入的发展逻辑难以适应技术快速迭代的节奏 [5] - 若企业资产折旧周期设定为5%至50%的线性模式，可能因技术革新导致资产无法回收，甚至引发负现金流风险 [5] - “轻资产”是核心应对思路，企业应通过融资租赁、产业链分工等方式将重资产转移至专业平台，从而聚焦核心创新环节 [5] - 苹果公司通过将95%的产业链布局在中国，自身仅保留设计与品牌管理，成功实现轻资产运营 [5] 资本路径与创新支持 - “重资本”是支撑创新的关键，需从初创企业到上市公司构建多层次资本路径 [5] - 初创阶段需通过天使投资、风险基金（如深圳天使母基金、深创投）等多层次资本注入，快速优化资本结构 [5] - 成长期则需借助社保基金、银行权益类资本乃至国际资本形成“风险共担生态” [5] - 社会需承担创新高失败率，成功的项目可担当失败的社会创新的机会成本 [5] - 注册制通过差异投票权、分配权等交易结构设计，让资本更高效地流向技术创新企业，同时保护创始人主导权 [5] 金融工具创新与产业链生态 - 不动产证券化（如收益权交易）等金融工具创新能将最重的资产转化为可流动的金融产品，盘活存量资产 [6] - 深圳在IPO注册制改革和供应链金融平台对中小企业的支持方面的探索成为全国范本 [6] - 上市公司与头部企业应主动布局“重资本”战略，谷歌收购DeepMind、微软投资OpenAI等案例说明大企业通过收购可快速抢占技术制高点 [6] - 建议市值千亿级的上市公司将10%-20%的资源投资于产业链上中小企业的创新，以降低自身研发风险并激发全产业链创新活力 [6] - 目标是形成“链上共赢”的生态，让产业链中的所有企业实时创新、进步和共赢 [6]

公司荣誉与市场认可 - 公司在第十届不动产证券化合作发展大会上获评"年度最佳评级机构" [1] - 公司子公司东方金诚信用在大会上荣获"年度最佳认证机构" [1] - 获奖反映了公司在推动不动产证券化市场发展、产品创新及风险管理方面的突出贡献 [1] 公司专业能力与业务范围 - 作为国有信用评级机构，公司积极参与并推动不动产证券化产品的创新与规范发展 [1] - 公司在传统与新兴基础资产类型中展现出深厚的评级专业能力，覆盖类REITs、CMBS和RMBS等产品 [1] - 公司及其子公司在绿色金融领域深耕，完成了多单具有市场影响力的绿色ABS/ABN项目评级和绿色认证 [1] - 公司服务领域包括绿色建筑、可持续能源、生态环保等领域的资产盘活 [1] 行业发展趋势与机遇 - 中国不动产证券化市场正迎来新一轮创新与扩容 [1] - 市场发展趋势包括公募REITs试点扩围、绿色金融政策持续发力以及跨境证券化产品的逐步发展和探索 [1] - 市场对专业评级服务的需求日益提升 [1] 公司未来发展方向 - 公司将不断深化对不动产证券化、绿色金融、供应链金融等前沿领域的研究 [1] - 公司计划优化评级方法与模型，为市场提供更为精准和高效的信用评级服务 [1] - 公司致力于携手各方为服务国家双碳战略目标做出贡献 [1]

公司财务业绩 - 2025年前三季度公司实现营收1193.27亿元，同比增长5.20% [1] - 2025年前三季度公司实现归母净利润19.75亿元，同比增长16.46%，但扣非归母净利润为14.70亿元，同比下降9.80% [1] - 2025年第三季度单季收入382.20亿元，同比增长5.41%，归母净利润5.30亿元，同比增长8.46%，扣非归母净利润5.18亿元，同比增长15.24% [1] - 2025年前三季度公司经营活动现金流量净额同比增加3.41亿元，第三季度单季实现5.04亿元正现金流，预计全年经营现金流为与业绩匹配的正数 [1] 战略布局与业务进展 - CSO业务作为利润增长第二曲线，2025年前三季度实现收入147.28亿元，其中药品总代销售收入87.40亿元，同比增长15.26%，器械总代销售收入59.87亿元 [2] - 新零售业务方面，截至2025年第三季度好药师自营及加盟药店达33275家，覆盖全国31个省市、1786个区县，向加盟药店销售收入54.02亿元，同比增长43.40% [2] - 新医疗业务中“九医诊所”会员店达3000家，前三季度引入新品超490个，第三季度诊所专销品种销售额环比增长69% [2] - 数字化方面，2025年前三季度研发投入2.29亿元，研发技术人员达1591人，实施中数字化项目34个，AI技术广泛应用于物流、诊疗等场景 [2] 资本运作与估值 - 公募REITs“九州通R”于2025年2月成功上市，募集资金11.58亿元，公众认购倍数达1192倍，首期Pre-REITs完成备案募集16.45亿元 [2] - 截至2025年第三季度，汇添富九州通医药REIT（508084）收盘价较基准价累计涨幅达43.28%，期间累计涨幅最高达51.81% [2] - 预测公司2025-2027年归母净利润为26.94亿元、28.18亿元、31.08亿元，对应当前市值的市盈率分别为10倍、9倍、8倍 [3]

财务业绩 - 2025年上半年公司实现营业收入811.06亿元 同比增长5.10% [1] - 归母净利润14.46亿元 同比增长19.70% [1] - 经营现金流净额同比增加3.8亿元 预计全年现金流与业绩匹配为正数 [1] 核心业务板块表现 - 医药分销业务实现销售收入676.34亿元 同比增长6.04% [1] - 药九九B2B平台自营收入63.04亿元 同比增长14.62% [1] - 平台SKU突破46万个 终端注册用户超60万 [1] - 医疗器械板块收入195.29亿元 同比增长18.34% [2] - 医疗设备产线销售收入36.4亿元 同比增长41% [2] - SPD项目累计中标132家 [2] 新兴业务发展 - 医药工业板块收入15.93亿元 同比增长10.77% [1] - 中药工业自产饮片收入12.22亿元 同比增长13.16% [1] - 中药产品规格突破2300个 [1] - 数字物流与供应链解决方案收入5.87亿元 同比增长24.66% [1] - CSO总代品牌推广业务销售规模95.91亿元 [1] - OTC线上业务半年销售突破5亿元 [2] 新零售战略进展 - 好药师直营及加盟门店达31,535家 覆盖全国1,621个区县 [2] - 公司向加盟店销售额34.18亿元 同比增长41.30% [2] - B2C电商总代总销收入5.65亿元 [2] - 兴趣电商(抖音、快手等)同比增长95% [2] - 零售电商服务平台供货43.32亿元 同比增长31.89% [2] AI与数字化建设 - 上半年研发投入1.46亿元 研发与技术人员1,557人 [3] - 智慧仓拣选效率提升10% [3] - 九医诊所AI辅助诊断平台覆盖3000种疾病、11万种药品知识 月均使用5.1万次 [3] - 内部数字助理"智九哥"接入DeepSeek [3] - 引入通义灵码带来38%的研发效率提升 [3] - 武汉旗舰库获"五星级数字化仓库"认证 [3] - 4个项目入选行业转型标杆案例 [3] 战略展望 - 下半年将继续锚定"三新两化"战略方向(新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化) [3] - 巩固分销基本盘 加速高毛利业务放量 [3] - 强化AI与数字化融合 [3]

公司业绩表现 - 2025年上半年实现营业收入811.06亿元，同比增长5.10% [1][2] - 归母净利润14.46亿元，同比增长19.70% [1][2] - 扣非归母净利润9.52亿元，同比下降19.34%，主要因减值准备计提增加 [2] - 剔除减值影响后归母净利润为15.87亿元，同比增长31.44% [2] - 经营活动现金流量净额同比增加3.8亿元，主要因应收账款清收力度加大 [2] 业务板块发展 - 医药分销核心业务销售收入676.34亿元，同比增长6.04% [3] - 医药工业业务销售收入15.93亿元，同比增长10.77% [1][3] - 数字物流与供应链业务收入5.87亿元，同比增长24.66% [1][3] - 医药新零售业务销售收入14.93亿元，好药师加盟店达31,535家 [3] - 总代品牌推广业务(CSO)销售规模95.91亿元，药品CSO业务收入57.59亿元 [3][5] - 药九九B2B及零售电商平台收入106.36亿元，同比增长21.08% [3] 战略实施进展 - "三新两化"战略投入加大，相关主体人工成本投入2.45亿元，同比增长21.62% [1] - "三花"人才引进成本投入5520万元，同比增长110% [1] - 研发投入1.46亿元，重点发展AI应用包括AI辅诊、AI客服等场景 [4] - 公募REITs发行上市增加净利润4.38亿元，募集资金总额11.58亿元 [1][7] - Pre-REITs首期发行成功，计划启动公募REITs扩募工作 [4] 新产品战略 - 全擎健康代理覆盖品规755个，年销量过亿明星单品32个 [5] - 上半年新增引进新品61个，计划下半年引进10个过千万级新品 [5] 新零售布局 - 好药师门店覆盖全国31个省市自治区、293个地级城市及1621个区县 [6] - 预计2025年末门店数将超33,500家 [6] - 上半年向加盟店销售额34.18亿元，同比增长41.30% [3] 新医疗发展 - 诊所会员店超2400家，计划三年内实现万家诊所联盟 [6] - 九医诊所AI辅助诊断平台覆盖近3000种疾病，11万+药品知识 [6] - 会员店月均使用AI辅诊平台5.1万次 [6] 数字化与REITs成果 - 公募REITs公众投资者有效认购倍数达1192倍，创历史新高 [7] - 成为国内医药行业首单公募REITs、医药仓储物流首单公募REITs [7] - 实现九州通和公募REITs"双上市"平台协同共赢 [7]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入811.06亿元 同比增长5.10% [1] - 归母净利润14.46亿元 同比增长19.70% [1] - 医药分销收入稳健增长6.04% [1] - 医药工业收入同比增长10.77% [1][7] - 数字物流业务收入同比增长24.66% [1][8] - 医美业务销售收入5.83亿元 同比增长48.64% [8] 三新两化战略进展 - 新产品战略新增引进药品新品61个 [2] - 总代品牌推广业务销售收入达95.91亿元 [2] - 新零售业务销售收入14.93亿元 同比增长2.52% [2] - 好药师门店总数达31,535家 预计年末超33,500家 [3] - 向加盟药店销售收入34.18亿元 同比增长41.30% [3] - 九医诊所会员店超2,400家 计划三年实现万家联盟 [3] - 诊所新品引入超260个 [4] - 九医SaaS诊所管家系统覆盖1,500余家会员店 [4] - AI辅助诊断平台覆盖3,000种疾病 月均使用5.1万次 [4] - 医药仓储物流公募REITs募集资金11.58亿元 [5] - REITs公众认购倍数达1,192倍 创历史新高 [6] 新兴业务发展 - 医药工业销售收入15.93亿元 [7] - 京丰制药实现营业收入2.87亿元 [7] - 九信中药自产饮片销售收入12.22亿元 同比增长13.16% [7] - 数字物流业务收入5.87亿元 [8] - 物流网络覆盖全国96%区域 [8] - 医美合作服务机构11,072家 覆盖率近60% [8] 企业治理与社会责任 - 2024年度现金分红金额9.97亿元 [9] - 上市以来累计现金分红及回购金额68.61亿元 [9] - 上半年捐赠善款和物资合计1,137.81万元 [9] - 主体信用等级获评AAA 为行业唯一民营AAA企业 [9]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入811.06亿元，同比增长5.10% [1] - 归属于上市公司股东的净利润同比增长19.70% [2] - 扣除非经常性净利润9.52亿元，同比下降19.34%，主要因防疫物资应收账款及医院客户账期延长导致减值准备增加 [2] - 剔除减值因素影响后，归母净利润15.87亿元（同比增长31.44%），扣非归母净利润10.94亿元（同比下降7.33%） [2][7] - 经营活动现金流量净额改善3.8亿元，因应收账款清收力度加大 [2][7] 业务板块表现 - 医药分销核心业务销售收入676.34亿元，同比增长6.04% [8] - 医药工业自产及OEM业务收入15.93亿元，同比增长10.77% [8][12] - 数字物流与供应链解决方案收入5.87亿元，同比增长24.66% [8][52] - 总代品牌推广业务（CSO）规模95.91亿元 [8][10] - 药九九B2B电商平台及零售电商服务平台收入106.36亿元，同比增长21.08% [8][24] 战略实施进展 - "三新两化"战略投入增加，药九九B2B、好药师零售、京丰制药等主体人工成本投入2.45亿元（同比增长21.62%） [3] - "三花"人才引进成本投入5520万元（同比增长110%），引进关键岗位人才553人 [9] - 公募REITs发行募集资金11.58亿元，公众认购倍数达1192倍，新增净利润4.38亿元 [2][37] - Pre-REITs首期募集16.45亿元，覆盖上海、杭州、重庆三处仓储资产（总建筑面积24万㎡） [39] 零售与数字化业务 - 好药师"万店加盟"门店数达31,535家，覆盖全国31个省市自治区 [18] - 加盟店销售额34.18亿元，同比增长41.30% [18] - B2C电商总代总销业务收入5.65亿元（同比增长13.96%），抖音/快手渠道增长95% [22][23] - 研发投入1.46亿元，推进AI技术在辅诊、客服、采购等场景应用 [9][33] 行业地位与ESG建设 - 公司位列《财富》"中国企业500强"第165位 [4] - 主体信用评级升至AAA（医药流通领域唯一民营AAA企业） [7] - ESG评级获万得AA、中诚信绿金A+等，捐赠善款及物资1137.81万元 [6] - 2024年度现金分红9.97亿元，上市累计分红及回购超60亿元 [5] 新兴业务拓展 - 医美业务收入5.83亿元（含税），同比增长48.64%，合作服务机构11,072家 [51] - 中药业务收入28.30亿元（含工业），同比增长19.05%，构建全产业链闭环 [46] - 医疗器械收入195.29亿元，同比增长18.34%，医疗设备销售36.4亿元（增41%） [42][44] - 九医诊所会员店超2,400家，AI辅诊平台月均使用5.1万次 [29][30]