报告核心观点 - 北交所2025年新股市场表现强劲，首日平均涨幅达368%，打新收益可观，预计2026年千万级账户打新收益率有望提升至5.0% [1][2][7][9] - 北交所消费服务产业2025年整体上涨，市值涨幅中值达30.92%，且估值相对较低，2026年存在政策推动、基本面改善及消费热点刺激下的投资机会 [2][10][11] - 房地产行业政策支持信号强烈，《求是》杂志发文强调稳定市场预期，住建部、财政部等多部门出台政策支持行业发展，高品质住宅与港资发展商被看好 [2][4][15][17][18] - 深圳国际（00152.HK）华南物流园转型升级项目持续兑现，预计将释放增量收益，公司派息政策稳定，测算2025-2027年股息率具吸引力，凸显高股息价值 [5][19][20][21][22] 北交所新股市场（2025年12月月度巡礼） - **发行与募资**：2025年北交所共有26家公司上市，募资总额75亿元，显著超越2024年；12月单月上市3家，募资7.8亿元；第四季度共上市11家，募资24亿元，显示IPO节奏维持加速态势 [2][7] - **新股质量**：2025年新上市公司的2024年平均营收为7.8亿元，平均归母净利润为1.0亿元，平均毛利率达34%，财务数据较2023-2024年上市公司显著提升 [7] - **首日表现**：2025年北交所IPO首日平均涨幅高达368%，较2024年显著提升；12月3家新上市公司首日平均涨幅达463%；第四季度平均涨幅为413%，主要由大鹏工业（首日上涨超12倍）和蘅东光（首日上涨878%）带动 [2][7] - **申购热度**：2025年网上申购资金平均达6624亿元，12月平均达7812亿元，再创历史新高；网上中签率持续下探，2025年均值仅为0.037%，显示打新竞争激烈，新股稀缺性凸显 [2][8] - **打新收益**：2025年网上申购资金上限平均达1221万元，显著高于往年；顶格申购门槛上升但收益稳定，全年预期收益为48万元；12月单月顶格申购预期收益为7.1万元，单月预期收益率0.71%，其中蘅东光单个标的期望收益达5.55万元，为全年最高 [9] - **账户收益率**：2025年1000万元打新账户全年预计收益率为3.36%；展望2026年，中性场景下预计1000万元和1500万元账户的打新实际收益率分别为5.0%和4.7% [2][9] - **储备与审核**：2025年下半年有38家公司成功过会，预计过会到上市周期约3个月；截至2025年底，有212家公司正筹备北交所IPO，其中已过会未上市27家；2025年新上市公司平均审核周期为442天，整体周期较长 [8] 北交所消费服务产业跟踪 - **宏观消费环境**：2025年11月CPI同比增长0.7%，达到年内高点；1-11月CPI呈低位波动后回升趋势，PPI同比虽为负但边际好转；零售品类呈现分化，通讯器材、家用电器等受政策补贴增长强劲，而烟酒、服装等传统消费品表现偏弱 [10] - **消费热点**：2025年中国消费市场涌现政策驱动类、情感经济类、健康消费类、银发经济类、国潮经济类、体验经济类等一系列消费热点 [2][10] - **板块表现**：梳理北交所消费服务产业41家企业，2025年市值涨跌幅中值为+30.92%，有8家涨幅超过50%，3家涨幅超过100%；截至2025年12月31日，仅锦波生物一家公司市值超过50亿元 [2][11] - **估值水平**：截至2025年12月31日，北交所消费服务产业企业市盈率（TTM）中值为46.3倍，处于2025年区间34.29%的分位点，估值相对较低 [11] - **投资方向**：2026年关注政策推动、基本面改善以及消费热点事件刺激下的投资机会；相关上市公司涵盖食品饮料（盖世食品、欧福蛋业）、文创IP（柏星龙）、宠物食品（路斯股份）、化妆品（锦波生物、芭薇股份）、农业（康农种业）等产业链 [2][11] - **拟上市后备企业**：北交所拟上市消费服务产业后备企业充足，包括母婴行业（英氏控股、孕婴世界）、化妆品原料（维琪科技、珈凯生物）、电声行业（海菲曼、先歌国际）等特色赛道领军企业 [2][11] - **近期市场数据**：本周（2025年12月29日至31日）北交所消费服务产业企业仅7%上涨，市值涨跌幅中值为-2.39%；板块总市值由1151.78亿元降至1097.12亿元，市值中值由19.06亿元降至18.73亿元；市盈率（TTM）中值由46.8倍降至46.3倍 [12] 房地产行业周报 - **板块行情**：本周（报告期）房地产（申万）指数下跌0.7%；个股方面，城建发展（+13.2%）、三湘印象（+10.7%）等涨幅居前，华联控股（-15.5%）、亚通股份（-6.8%）等跌幅居前 [15] - **成交数据**： - **新房**：本周（12.27-1.2）42个重点城市新房合计成交256万平方米，环比下降2.0%；12月全月（12.1-12.31）合计成交1063万平方米，环比上升35.7%，但同比下降40.5%；年初至今累计成交同比下降18.1% [2][16] - **二手房**：本周（12.27-1.2）21个重点城市二手房合计成交164万平方米，环比下降21.5%；12月全月合计成交922万平方米，环比上升11.1%，同比下降27.9%；年初至今累计成交同比上升3.0% [2][16][17] - **重要政策与表态**： - **《求是》杂志文章**：2026年第一期发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调“房地产带有显著的金融资产属性”，是“国民经济的重要产业和居民财富的重要来源”，其健康发展“事关经济社会发展大局稳定”，并指出“政策要一次性给足，不能采取添油战术” [2][4][17] - **住建部目标**：提出到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子” [4][17] - **财税政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%，2年及以上住房免征增值税 [4][17] - **金融政策**：证监会发布公告，推动商业不动产投资信托基金（REITs）试点，促进市场高质量发展 [4][17] - **地方政策**：上海允许缴纳城镇土地使用税有困难的纳税人申请减免；常州2026年公积金贷款额度增加50万元，首付比例最低可至15% [17] - **公司动态**：华润置地获得20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资；华发股份、金地集团发生人事变动 [18] - **投资建议**：报告维持房地产“看好”评级，建议关注：1）地产开发商：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋；2）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设；3）地产转型企业：衢州发展；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活 [18] 深圳国际（00152.HK）公司点评 - **事件进展**：公司华南物流园一期转型升级项目取得进展，第二期留用土地（一阶段）（02-20-02号地块）于2025年12月26日获得政府批准，将开展供地相关工作 [5][19] - **项目收益测算**：参考2024年类似地块土地置换税后收益，测算此次获批的02-20-02地块（约14万平方米住宅面积）土地置换税后收益约26亿港元；后续仍有约33.75万平方米土地预计分两期确认，同口径下尚有约56亿港元税后收益有待释放，预计2026-2027年将有增量收益持续兑现 [20] - **分红政策与股息率**：公司派息政策稳定，2013-2016年股利支付率约40%，2017-2024年提升至50%左右，2018-2024年合计派息118亿港元；以50%分红比例测算，预计2025-2027年股息率分别约为8.7%、8.7%、6.7%，高股息特性凸显公司价值 [5][21][22] - **盈利预测与估值**：预计公司2025-2027年归母净利润分别为36.4亿、36.5亿、28.0亿港元，对应市盈率（PE）分别为5.8倍、5.8倍、7.5倍，报告维持“买入”评级 [22]

华源证券发布研报称，维持深圳国际(00152)"买入"评级，公司华南物流园区转型升级项目进入兑现 期，土地整备提供利润增量，分红提升下公司价值凸显。 2023年公司华南物流园签订土地整备协议，获得10.58亿元拆迁补偿，以及10.87万平方米的留用地使用 权，其中住宅建筑面积为50.83万平方米，办公及商用面积为8.76万平方米。参考2024年公司02-20-04地 块土地置换税后收益，该行测算，此次确认02-20-02地块(约14万平方米住宅面积)土地置换税后收益约 26亿港元，后续仍有约33.75万平方米土地预计分两期确认，同口径测算下，仍有约56亿港元土地置换 税后收益有待释放。 分红派息政策稳定，高股息下公司有望回归价值区间 深圳国际维持较为稳定的派息政策，2013-2016年公司股利支付率在40%左右，2017-2024年股利支付率 提升至50%左右，2018-2024年合计派息总额达118亿港元。以50%分红比例测算，预计25-27年公司股息 率约为8.7%、8.7%、6.7%，高股息下公司有望回归价值区间。 风险提示 物流园区项目进展或资产证券化进度不达预期;转型升级进度不及预期;高速公路车流量 ...

智通财经APP获悉，华源证券发布研报称，维持深圳国际(00152)"买入"评级，公司华南物流园区转型升 级项目进入兑现期，土地整备提供利润增量，分红提升下公司价值凸显。 华源证券主要观点如下： 事件 分红派息政策稳定，高股息下公司有望回归价值区间 深圳国际发布华南物流园一期转型升级进展公告，2025年12月26日，华南转型项目第二期留用土地(一 阶段)(即02-20-02号地块)已获得龙华区政府批准，并将开展供地相关工作。 华南物流园转型二期留用土地持续兑现，预计2026-2027年仍有增量收益释放 2023年公司华南物流园签订土地整备协议，获得10.58亿元拆迁补偿，以及10.87万平方米的留用地使用 权，其中住宅建筑面积为50.83万平方米，办公及商用面积为8.76万平方米。参考2024年公司02-20-04地 块土地置换税后收益，该行测算，此次确认02-20-02地块(约14万平方米住宅面积)土地置换税后收益约 26亿港元，后续仍有约33.75万平方米土地预计分两期确认，同口径测算下，仍有约56亿港元土地置换 税后收益有待释放。 深圳国际维持较为稳定的派息政策，2013-2016年公司股利支付率在40% ...

投资评级 - 对深圳国际(00152.HK)维持“买入”评级 [5] 核心观点 - 报告核心观点认为深圳国际的转型升级项目持续兑现，高股息价值凸显 [5] - 华南物流园转型二期留用土地持续兑现，预计2026-2027年仍有增量收益释放 [7] - 分红派息政策稳定，高股息下公司有望回归价值区间 [7] - 公司华南物流园区转型升级项目进入兑现期，土地整备提供利润增量，分红提升下公司价值凸显 [7] 公司基本数据与市场表现 - 截至2026年1月5日，收盘价为8.60港元，一年内最高/最低价为8.93/6.72港元 [3] - 总市值为21,016.13百万港元，流通市值为21,016.13百万港元 [3] - 资产负债率为58.62% [3] 盈利预测与估值 - 预计2025-2027年营业收入分别为15,514.3百万港元、16,400.6百万港元、17,250.2百万港元，同比增长率分别为-0.4%、5.7%、5.2% [6] - 预计2025-2027年归母净利润分别为3,637.9百万港元、3,654.4百万港元、2,795.9百万港元，同比增长率分别为26.6%、0.5%、-23.5% [6] - 预计2025-2027年每股收益分别为1.49港元、1.50港元、1.14港元 [6] - 预计2025-2027年市盈率分别为5.78倍、5.75倍、7.52倍 [6] - 预计2025-2027年净资产收益率分别为10.1%、9.2%、6.6% [6] 华南物流园转型升级项目进展 - 2025年12月26日，华南转型项目第二期留用土地（02-20-02号地块）已获批准，将开展供地相关工作 [7] - 2023年公司华南物流园签订土地整备协议，获得10.58亿元拆迁补偿，以及10.87万平方米的留用地使用权（住宅50.83万平方米，办公及商用8.76万平方米） [7] - 测算此次确认的02-20-02地块（约14万平方米住宅面积）土地置换税后收益约26亿港元 [7] - 后续仍有约33.75万平方米土地预计分两期确认，同口径测算下，仍有约56亿港元土地置换税后收益有待释放 [7] 分红派息与股息预测 - 公司维持较为稳定的派息政策，2013-2016年股利支付率在40%左右，2017-2024年提升至50%左右 [7] - 2018-2024年合计派息总额达118亿港元 [7] - 以50%分红比例测算，预计2025-2027年公司股息率分别约为8.7%、8.7%、6.7% [7] - 预计2025-2027年每股股利分别为0.74港元、0.75港元、0.57港元 [8] 财务预测摘要 - 预计2025-2027年每股净资产分别为14.79港元、16.28港元、17.43港元 [8] - 预计2025-2027年总资产分别为142,400百万港元、152,828百万港元、157,071百万港元 [8] - 预计2025-2027年归属母公司股东权益分别为36,138百万港元、39,792百万港元、42,588百万港元 [8]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年12月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 深圳國際控股有限公司 呈交日期: 2026年1月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00152 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 3,000,000,000 | HKD | | 1 | HKD | | 3,000,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 3,000,000,000 | HKD | | 1 | HKD | | 3,000,000,000 | 本月底法定/註冊股 ...

据了解，2020年国家部署深圳综合改革试点，"深化国际船舶登记制度改革"改革被列入首批授权清单。 前海积极响应。2021年《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》明确，将该项改革拓展 为"国际船舶登记和配套制度改革"。2023年《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》获批，要求前 海联动香港，建设高端航运服务中心；探索将海洋装备、海上设施等纳入登记范围；研究设立国际船舶 登记服务平台。2024年实施的《深圳经济特区国际船舶条例》提出"市人民政府会同海事管理机构推动 在前海设立国际船舶登记中心"。 近日，前海创新经验"船舶转籍登记不停运办证"还获全市推行。此前船舶转籍，需将原有船舶证书注销 再重新登记，涉及海事、交通、船检等多个行政管理部门，审批手续环环相扣，周期长达二十余天。如 今"不停运办证"，即通过告知承诺、提前预审、联单办理、同步出证等举措，在原船舶证书注销后的极 短时间内，为拟转籍船舶同步办结营运所需证书，原则上将一次性集中发放办理的所有纸质船舶证书， 切实降低企业负担。 前海管理局重点区域开发处处长周耀荣接受采访时表示，此番深圳成立国际船舶登记服务中心，既是落 实好国家的部署安排，也是建设" ...

集团将全力推进其开发建设工作，着力打造高品质示范性住宅项目，确保实现销售回款与现金流及时回 笼。 格隆汇12月28日丨深圳国际(00152.HK)公布，于2025年12月26日，市规资局龙华局公布，华南转型项目 第二期留用土地(一阶段)(即02-20-02号地块)已获得龙华区政府批准，并将开展供地相关工作。该通告的 发布标志着集团已取得该地块的开发权，将待正式履行相关土地出让手续后开展后续开发工作。该地块 规划为二类居住用地，用地面积为25,008平方米，规划容积率为5.8。 ...

智通财经APP讯，深圳国际(00152)发布公告，于2025年12月26日，市规资局龙华局公布，华南转型项目 第二期留用土地(一阶段)(即02-20-02号地块)已获得龙华区政府批准，并将开展供地相关工作。该通告的 发布标志着集团已取得该地块的开发权，将待正式履行相关土地出让手续后开展后续开发工作。该地块 规划为二类居住用地，用地面积为25,008平方米，规划容积率为5.8。集团将全力推进其开发建设工作， 着力打造高品质示范性住宅项目，确保实现销售回款与现金流及时回笼。 ...

深圳国际(00152)发布公告，于2025年12月26日，市规资局龙华局公布，华南转型项目第二期留用土地 (一阶段)(即02-20-02号地块)已获得龙华区政府批准，并将开展供地相关工作。该通告的发布标志着集团 已取得该地块的开发权，将待正式履行相关土地出让手续后开展后续开发工作。该地块规划为二类居住 用地，用地面积为25,008平方米，规划容积率为5.8。集团将全力推进其开发建设工作，着力打造高品质 示范性住宅项目，确保实现销售回款与现金流及时回笼。 ...

土地情况 - 华南物流公司可在华南物流园内留用约108,749平方米土地[2] - 02 - 20 - 02号地块规划为二类居住用地，面积25,008平方米，容积率5.8[3] 土地审批与签约 - 第一期留用土地相关安排2024年底获龙华区政府批复[2] - 2025年7月就第一期留用土地出让与市规资局龙华局签合同[2] - 2025年12月26日，第二期留用土地（一阶段）获龙华区政府批准[3]