文章核心观点 - 商业不动产REITs开闸在即，市场各方积极备战，有望盘活百万亿级别存量资产，标志着中国REITs市场向全门类、全资产成熟方向迈进 [1][2] - 商业不动产REITs的推出将改变投资逻辑，其更侧重于“促消费、调结构”，与宏观经济和消费景气度联系紧密，为房企向资管转型提供关键金融工具 [2][3] - 商业不动产REITs对基金管理人的主动管理、风险应对及投资者沟通能力提出更高要求，同时其作为优质资产在“资产荒”背景下机构配置需求旺盛 [6][7] 市场发展与现状 - 中国基础设施REITs市场发展迅猛，已成立78只产品，发行规模超2000亿元，为商业不动产REITs推出积累了经验 [1] - 截至2025年11月末，全市场已发行21只持有型不动产ABS，发行规模达344.14亿元，与商业不动产REITs契合度高 [5] - 公募REITs持有人呈现显著“机构化”特征，机构投资者占比超过95%，其中原始权益人及其关联方持仓过半 [7] 政策与规则进展 - 商业不动产REITs规则落地在即，许多持有优质商业资产的央企、地方国企及民营商业运营公司正积极备战，等待申报 [1][4] - 此次商业不动产REITs政策由证监会主导，与此前主要由发改委发布不同，市场预期后续项目审批将提速 [4] - 监管部门采取“双轮驱动”策略，既继续发挥基础设施REITs盘活公共资产的作用，又通过商业不动产REITs精准对接商业地产盘活需求 [2] 资产类型与特点 - 商业不动产REITs将覆盖购物中心、写字楼、酒店等国际主流标的，与基础设施REITs在资产类型上既互补（新增写字楼、酒店）又重叠（商业综合体、商业零售） [2][3] - 基础设施REITs公共属性强、现金流预期稳定，更多承担“稳经济、补短板”职能 [3] - 商业不动产REITs市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，更侧重于“促消费、调结构” [3] 企业战略与模式转型 - 商业不动产REITs为拥有大量商业地产的企业提供了权益属性退出工具，使房企从开发向资管转型的路径更加畅通 [2] - 企业核心诉求已从“回笼资金还债”进化到“资本战略重构”，积极学习新加坡“双基金模式”，通过私募基金培育项目再注入公募REITs，实现轻重资产分离 [5] - 企业在选择发行类别时关注发行速度及效率、资产现金流产生能力的独立性以及回收资金用途的灵活性 [2] 对金融机构的影响与机遇 - REITs业务全周期可带动投行、研究、销售交易、财富管理等多业务的价值增量，长远经济账可观 [6] - 商业不动产REITs对基金管理人提出三大能力考验：需具备主动管理能力、有效的风险隔离应对机制以及更强的投资者教育与沟通能力 [7] - 从海外经验看，REITs的壮大依赖产品扩募，随着在管规模增加，管理费收入增长而边际成本递减，前期投入具有长期价值 [6] 投资逻辑与配置价值 - 投资者应将REITs视为“有分红属性的权益资产”而非固收资产，关注长期回报率 [2] - REITs作为分红预期稳定、风险适中、与其他资产相关性较低的资产，可优化组合韧性、增厚收益，在利率下行和“资产荒”背景下机构配置需求旺盛 [7]

商业不动产REITs市场动态 - 商业不动产REITs开闸在即 受到市场各方关注 [1] - 商业不动产REITs将补齐中国REITs市场资产类型的关键拼图 [1] 市场意义与影响 - 商业不动产REITs将盘活百万亿级别的存量不动产 [1] - 该工具将通过资本市场的价格发现与资源配置功能 引导中国经济要素向更高效领域流动 [1] 市场参与主体准备情况 - 许多持有优质商业资产的央企、地方国企及民营商业运营公司都在积极备战 [1] - 相关公司待规则落地就立即申报 [1] 中国REITs市场发展现状 - 中国基础设施REITs市场发展迅猛 4年多来已成立78只产品 [1] - 中国基础设施REITs发行规模超2000亿元 [1] - 各类市场参与主体日趋成熟 正以商业化姿态布局这一潜力赛道 [1]

REITs市场发展现状与成效 - 境内REITs试点五年市场体系逐步完善 截至2025年11月底累计上市产品77只 总市值突破2200亿元 带动投资11341亿元 累计分红267亿元 [1][2] - 市场构建了“首发+扩募”双轮驱动机制 2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.44% [2] - 已建立健全覆盖发行审核、交易监管、信息披露、风险防控的全链条监管制度 二级市场运行总体稳定 [3] REITs市场的功能定位 - 支持盘活存量资产并扩大有效投资 我国不动产存量规模约200万亿元 REITs规模有望达7.5万亿元 [4] - 助力不动产发展模式转型 推动企业从重资产持有者向专业运营管理者转型 促进形成“大而优”龙头与“小而精”补充的多元化生态 [5] - 打造市场化定价的“锚” 将低流动性不动产转化为高流动性证券 建立“资产上市—资金回笼—再投资”的良性循环 [6] - 丰富中等风险收益产品 增加居民财产性收入 并满足保险、养老金等中长期投资者的配置需求 [7] 影响高质量发展的主要问题：内涵式发展动力不足 - 部分产业方对REITs功能运用不充分 视其为资产一次性出售终点或附属融资平台 对推动轻资产运营转型认知不足 [8] - 基金管理人与产业方产融结合不充分 产业方在专业运营和价值创造方面的意见可能得不到充分反映 影响长远运营效率 [9][10] - 激励机制不健全 管理人收费与净资产挂钩而非资产管理效益挂钩 对产业方及其管理人员的激励明显低于境外水平 [10] 影响高质量发展的主要问题：外延式发展空间待拓 - 市场供给不足矛盾凸显 今年以来REITs公众认购倍数平均588倍 网下询价倍数平均178倍 较去年同期增长11倍 [10] - 部分不动产项目地域性强、整合困难 上市项目单体规模偏小 呈现“小”和“散”格局 [11] - 部分规则包容性不足 包括回收资金用途限制、底层资产种类限于单一类型、杠杆率限制（总资产不得超过净资产的140%）等束缚市场发展 [12] 影响高质量发展的主要问题：法规体系尚需完善 - 上位法与REITs适配度不足 监管规则效力层级较低 缺乏行政法规和部门规章 [13] - 对产业方的约束有待明晰 现行规范性文件对原始权益人等主体的规定不够明确 难以有效压实法律责任 [13] - 信息披露制度需强化 运营管理机构非第一责任信息披露义务人 披露要求在可读性、重大性方面有优化空间 [14] 推动高质量发展的对策建议：制度与市场建设 - 提高市场制度包容性 扩大REITs覆盖面 推动商业不动产REITs试点尽快落地 并包容碳中和、数字化等新类型资产 [15] - 增强制度弹性 按资产类型规定返投和自持要求 允许相似类别资产打包发行 适当放宽杠杆率限制以支持资产收购 [16] - 推动市场形态由“小而散”向“大而优”转型 支持打造全国性或区域性龙头REITs平台 并加快建设多层次REITs市场 [19] 推动高质量发展的对策建议：治理与监管 - 优化治理结构和激励机制 提高产业方参与治理程度 探索将管理人收费与资产管理规模及效益挂钩 [17] - 强化法律责任和监管力度 将原始权益人纳入法律监管框架 明确其作为信息披露义务人 加大对信息披露不实的追责力度 [18]

公司核心动态 - 北部湾港股份有限公司计划开展公开募集北部湾港港口基础设施领域不动产投资信托基金的申报、注册、发行工作 [1] - 该基础设施公募REITs的底层资产为全资子公司北部湾港北海码头有限公司持有的铁山港西港区北暮作业区1、2泊位 [1] - 底层资产位于广西壮族自治区北海市铁山港区 [1] 公司战略与目标 - 此举旨在积极响应国家政策号召，进一步拓宽公司融资渠道 [1] - 目标在于打造上市公司“双轮驱动”发展模式，提升市值表现 [1] - 旨在提高资产运营效率，形成良性投融资循环 [1]

政策发布与市场意义 - 证监会于2025年11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，拟在基础设施REITs之外，单列“商业不动产REITs”创新项目 [2] - 商业不动产REITs将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业纳入公募REITs投资范围，标志着REITs市场从基础设施向全域不动产扩容迈出关键一步 [2][5] - 此举旨在贯彻落实资本市场新“国九条”要求，支持构建房地产发展新模式，丰富投融资工具，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [4] 市场潜力与空间 - 行业专家认为商业不动产REITs投资潜力巨大，未来有望形成万亿元级别市场 [7][8] - 市场存量规模庞大，为REITs提供了广阔运用场景：重点城市甲级和优质办公楼存量规模达数亿平方米；中国酒店客房总量在1650万至1760万间，对应设施约32万至35万家；建筑面积3万平方米以上的零售物业约7068个，总存量约5.5亿平方米 [8][9] - 国内存量商业物业规模已超数十万亿元，若逐步实现证券化，有望形成万亿元级市场 [9] 对行业与公司的战略影响 - 为房地产企业提供了资产退出和资金回笼渠道，有助于实现“投-融-管-退”良性闭环，降低资产负债率，优化资本结构，缓解流动性压力 [5] - 推动房企从高负债、高杠杆、高周转的开发模式，转向长期持有、精细化运营管理的存量模式 [5] - 填补了商业不动产领域标准化证券化产品的空白，让REITs市场资产类型从单一稳健型向“稳健+弹性互补”型拓展 [6] - 为商业不动产领域企业拓宽了融资渠道，并提供了重要的战略转型升级选项 [5] 产品特征与投资者结构 - 商业不动产REITs兼具稳定租金分红与资产增值潜力，市场化特征突出，不同于基础设施REITs较强的政策属性 [6] - 为普通投资者提供了参与优质商业物业投资的机会，同时也能吸引保险、养老金等长期资金入市，优化REITs市场投资者结构 [6][10] - 商业不动产REITs与消费景气度、区域经济活力紧密相关，受出租率、租金水平波动影响更大，收益弹性与风险均高于基础设施类REITs [20] 市场发展现状与未来阶段 - 截至新闻发布时，已发行上市近80单基础设施公募REITs，发行规模突破2000亿元 [12] - 未来1—2年，REITs市场或进入“扩围提质+机制成熟”新阶段，资产类型将更趋多元化，市场流动性及定价效率有望持续提升 [12][17] - 资产类型预计将进一步丰富，文化旅游、养老设施、铁路、港口等空白领域可能陆续落地，数据中心、消费基础设施等热门资产也会增加 [17] 制度优化与市场建设方向 - 法律和底层资产制度需补位，需明确REITs财产的法律独立性，确保破产隔离效果，保护投资者资金 [14] - 需解决数据中心产权梳理、养老项目集体建设用地证券化等新资产的权属问题 [14] - 税收和分红机制需要优化，以提升市场流动性和层级，建立长期资金入市机制 [14] - 需提高底层资产信息披露的充分性，包括租约细节、客流数据、能耗成本等关键信息 [15] - 需提高发行效率以增加资产供给，并借助指数产品和ETF等工具引入更多增量资金 [16] 机构布局与项目筛选标准 - 多家机构已着手筹备相关试点，储备项目，挖掘优质底层资产 [22] - 项目筛选优先聚焦一线及强二线城市的核心商圈或产业集聚度高的区域，这类区域商业需求更稳定、资产增值潜力更好 [24] - 评估现金流时，要求资产当前租金收缴率达到90%以上，并分析近三年租金涨幅、租户续约率等数据以判断可持续性 [24] - 在合作模式上，优先与具备成熟商业运营经验的头部房企或地方国资平台合作 [25] 核心挑战与竞争力构建 - 商业不动产总体处于供大于求的周期底部，商业综合体、写字楼等面临空置率较高的困扰 [26] - 核心挑战在于筛选具备稳定现金流和增值潜力的资产，并通过专业化运营提升资产效率 [26] - 专业的运营能力有望成为商业不动产REITs产品的核心竞争力 [28] - 试点初期将严控资产质量，重点关注核心城市核心商圈、具有稳定出租率和租金收入的商业不动产物业 [28] 资产配置建议 - 对于普通投资者，在商业不动产REITs上市初期，建议保持谨慎，优先配置区位优越、运营方经验丰富、现金流可预测性强的资产 [19] - 可关注运营稳健、估值合理的消费基础设施REITs、市政工程项目，以及聚焦区位优势强、现金流稳定的仓储物流、产业园区等资产类型 [19] - 产权类资产中，具有明显配置性价比的产业园类项目，以及分子端有稳定增长前景的优质消费类资产，或是未来重点配置的方向 [19] - 投资者筛选标的时，需穿透至底层资产基本面，结合区位、运营效率、资产属性三大核心要素综合判断 [20]

政策背景与目标 - 中国证监会研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在推动REITs市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式[1] - 推出商业不动产REITs是为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求[2] - 监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行推进的发展策略，标志着公募REITs市场从“基础设施单赛道”迈向“基础设施+商业不动产双轮驱动”新阶段[3] 市场意义与发展空间 - 商业不动产REITs可为持有优质商业物业的房企和地方国资提供市场化融资和退出渠道，缓解流动性压力[2] - 中泰证券测算商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元[1] - 商业不动产REITs将直接适用于已产生持续、稳定现金流的商业项目，极大地拓宽盘活资产的空间，潜在资产体量可观[2] 制度设计与监管安排 - 征求意见稿基于商业不动产与基础设施的主要差异，建立REITs分类管理制度以契合资产特质、提升制度适配性[2] - 监管部门将持续优化REITs首发和扩募制度机制，推动发行范围扩容提质，支持REITs并购重组，做大做强“资产上市”平台[3] - 申万宏源证券分析商业不动产REITs的审核链条可能因证监会单独发布征求意见稿而有所简化，加速产品扩容进程[4] 服务重心与资产类型 - 商业不动产REITs将精准对接商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等行业的资产盘活需求[3] - 两大领域REITs服务重心各有侧重，有助于充分发挥制度优势，为市场主体提供更丰富灵活的选择[3] - 公募REITs是盘活商业地产存量，打通融投管退全链条的重要方式[1] 市场影响与功能发挥 - 华泰证券分析商业不动产REITs出台意味着市场规模扩张有望提速，有望打破资产高沉淀约束，提升资产流动性[2] - 通过商业不动产REITs盘活存量资产、降低杠杆，可在一定程度上缓解压力、防范风险[2] - 监管部门将大力推动中长期资金入市，维护市场稳定运行，建立良好市场生态，更好地发挥REITs功能[3]

基础设施REITs扩围 - 国家发展改革委将体育场馆、多业态融合商业综合体、四星级及以上酒店、超大特大城市超甲级与甲级商务楼宇及老旧街区厂区更新改造等城市更新项目纳入基础设施REITs项目行业范围[1] - 此次扩围实现底层资产类型重大突破并填补重要空白[1] 快递行业表现 - 我国快递年业务量首次突破1800亿件，月均超160亿件，单日最高7.77亿件，每秒超6200件[2] - 邮政快递规模经济效应持续放大，对产业拉动和区域经济带动能力明显提升，成为促消费、扩内需、稳增长的重要支撑[2] 婴配液态乳监管 - 市场监管总局自12月1日起正式受理婴配液态乳产品配方注册申请，注册程序与婴幼儿配方乳粉保持一致[1] - 将积极推进监管制度建设，严审产品配方安全性科学性，强化生产经营全过程风险防控[1] 私募基金市场 - 2025年10月新备案私募基金1389只，新备案规模670.10亿元[2] - 截至10月末存续私募基金137905只，规模22.05万亿元，其中私募证券投资基金80214只规模7.01万亿元，私募股权投资基金30018只规模11.18万亿元，创业投资基金26887只规模3.56万亿元[2] 重点项目建设 - 2025年广东省安排省重点建设项目1500个，年度计划投资1万亿元[2] - 1-10月完成投资9598亿元，为年度计划投资的96.0%[2] 住房政策调整 - 常州市在资助购买新建商品住房现房基础上，拓展至资助购买新建商品住房期房和存量商品住房[3] 国际市场动态 - 俄罗斯总统普京签署法令，中国公民可免签入境俄罗斯进行参观和商务旅行，有效期至2026年9月14日，免签天数30天[4] - 欧元区11月制造业PMI终值49.6，德国48.2，法国47.8，意大利50.6[5][6][7][8] - 日本2年期国债收益率涨3.3BPs至1.025%，为17年来首次升破1%大关[9] - 印度反垄断监管机构指控苹果试图通过法律挑战拖延反垄断诉讼[9] 金融市场表现 - 中国主要股指普涨：上证指数涨0.65%至3914.01点，深证成指涨1.25%至13146.72点，创业板指涨1.31%至3092.5点，沪深300涨1.1%至4576.49点，恒生指数涨0.67%至26033.26点[10] - 在岸人民币兑美元升33点至7.0725，离岸人民币升2点至7.0677，美元指数跌0.09%至99.365[10] - 大宗商品上涨：WTI原油涨1.95%至59.69美元，布伦特原油涨1.97%至63.61美元，COMEX黄金涨0.45%至4274美元，COMEX白银涨0.79%至57.615美元[10]

资产支持专项计划（ABS）新增备案情况 - 2025年10月新增备案资产支持专项计划130只，新增备案规模合计1338.6亿元 [1] - 新增备案中，基础设施公募REITs所投资产支持专项计划为2只，规模26.82亿元 [1] - 新增备案规模前三的基础资产分别为小额贷款债权329.23亿元、融资租赁债权258.17亿元和应收账款229.69亿元 [1] 资产支持专项计划（ABS）存续规模情况 - 截至2025年10月底，资产支持专项计划存续2596只，存续规模22373.77亿元 [1] - 存续资产支持专项计划中，基础设施公募REITs所投部分为84只，规模2051.95亿元 [1] - 应收账款、不动产持有型资产支持专项计划、商业不动产抵押贷款、融资租赁债权、小额贷款债权五类基础资产的存续规模合计17621.94亿元，占总存续规模的78.76% [1] - 其余基础资产的存续规模合计2699.88亿元，占总存续规模的12.07% [1]

华润集团项目动态 - 阿尔山华润希望小镇于11月15日竣工，是全国第16座希望小镇，规划用地4050亩，惠及655户共1394人 [1] - 项目于2024年6月12日开工，历时十六个月，新建游客接待中心、多功能会议中心、餐厅、庭院别墅等配套设施 [1] - 中国长城资产北京分公司与华润资产合作盘活丰台马家堡项目，项目主体为北京丰台区6万余平方米购物中心 [2] - 双方将合作打造资产抵债-改造修复-运营提升-处置退出的全周期盘活模式 [2] 张家界旅游集团重整进展 - 张家界旅游集团与湖南电广传媒、芒果文旅、凯撒旅业等8家投资人及天悦壹号等9家投资人签署《重整投资协议》 [1] - 上述投资者累计受让股票3.66亿股，总对价约15.86亿元 [1] - 在预重整期间，共有45家意向投资人提交了重整投资方案 [1] - 11月17日至18日，公司股票连续2日跌停 [1] 华住集团第三季度业绩 - 2025年第三季度收入同比增加8.1%至人民币70亿元 [2] - 调整后EBITDA同比增长18.9%至人民币25亿元，利润率扩张至36.1% [2] - 第三季度华住中国新开业酒店749家，在营酒店总数达12580家，在营客房总数1220297间 [2] - 截至期末，待开业酒店数量为2727家 [2] 大悦城地产土地收购 - 公司间接全资附属公司成都辰悦以26.5亿元竞得成都市青羊区蔡桥街道4宗地块 [2] - 总地盘面积约13.45万平方米，总计容建筑面积约30.52万平方米 [2] - 地块包括2宗商业服务用地和2宗住宅用地，成交楼面价分别为1780元/平方米和1.7万元/平方米 [2] - 地块将统一规划为涵盖大型商业综合体与高端住宅的项目 [2] 北京市金融支持消费政策 - 人民银行北京市分行等联合印发《关于金融支持北京市提振和扩大消费的实施方案》 [2] - 方案提出加大商品消费、文旅体育消费、住宿餐饮消费、家政及养老托育等居民服务消费支持力度 [2] - 支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域不动产投资信托基金 [2] - 优化银发群体消费服务模式，为不同阶段、不同特征老龄群体提供全方位金融服务 [2]

基础设施REITs政策支持 - 国家发展改革委积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs [1] - 基础设施REITs是盘活基础设施存量资产的重要方式及实体经济与资本市场结合的重要载体 [1] - 下一步将加强与证监会协同配合，支持更多民间投资项目发行上市以拓宽融资渠道 [1] 民间投资项目进展与成效 - 截至目前已向证监会推荐18个民间投资项目 [1] - 其中14个项目已发行上市，发售基金总额近300亿元 [1] - 民间投资项目成为多个领域“首单”项目，如首单社区商业和农贸市场REITs，发挥示范带动效应并推动消费基础设施提质升级 [1]