政策背景与目标 - 中国证监会研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在推动REITs市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式[1] - 推出商业不动产REITs是为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求[2] - 监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行推进的发展策略，标志着公募REITs市场从“基础设施单赛道”迈向“基础设施+商业不动产双轮驱动”新阶段[3] 市场意义与发展空间 - 商业不动产REITs可为持有优质商业物业的房企和地方国资提供市场化融资和退出渠道，缓解流动性压力[2] - 中泰证券测算商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元[1] - 商业不动产REITs将直接适用于已产生持续、稳定现金流的商业项目，极大地拓宽盘活资产的空间，潜在资产体量可观[2] 制度设计与监管安排 - 征求意见稿基于商业不动产与基础设施的主要差异，建立REITs分类管理制度以契合资产特质、提升制度适配性[2] - 监管部门将持续优化REITs首发和扩募制度机制，推动发行范围扩容提质，支持REITs并购重组，做大做强“资产上市”平台[3] - 申万宏源证券分析商业不动产REITs的审核链条可能因证监会单独发布征求意见稿而有所简化，加速产品扩容进程[4] 服务重心与资产类型 - 商业不动产REITs将精准对接商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等行业的资产盘活需求[3] - 两大领域REITs服务重心各有侧重，有助于充分发挥制度优势，为市场主体提供更丰富灵活的选择[3] - 公募REITs是盘活商业地产存量，打通融投管退全链条的重要方式[1] 市场影响与功能发挥 - 华泰证券分析商业不动产REITs出台意味着市场规模扩张有望提速，有望打破资产高沉淀约束，提升资产流动性[2] - 通过商业不动产REITs盘活存量资产、降低杠杆，可在一定程度上缓解压力、防范风险[2] - 监管部门将大力推动中长期资金入市，维护市场稳定运行，建立良好市场生态，更好地发挥REITs功能[3]