文章核心观点 - 商业不动产REITs开闸在即，市场各方积极备战，有望盘活百万亿级别存量资产，标志着中国REITs市场向全门类、全资产成熟方向迈进 [1][2] - 商业不动产REITs的推出将改变投资逻辑，其更侧重于“促消费、调结构”，与宏观经济和消费景气度联系紧密，为房企向资管转型提供关键金融工具 [2][3] - 商业不动产REITs对基金管理人的主动管理、风险应对及投资者沟通能力提出更高要求，同时其作为优质资产在“资产荒”背景下机构配置需求旺盛 [6][7] 市场发展与现状 - 中国基础设施REITs市场发展迅猛，已成立78只产品，发行规模超2000亿元，为商业不动产REITs推出积累了经验 [1] - 截至2025年11月末，全市场已发行21只持有型不动产ABS，发行规模达344.14亿元，与商业不动产REITs契合度高 [5] - 公募REITs持有人呈现显著“机构化”特征，机构投资者占比超过95%，其中原始权益人及其关联方持仓过半 [7] 政策与规则进展 - 商业不动产REITs规则落地在即，许多持有优质商业资产的央企、地方国企及民营商业运营公司正积极备战，等待申报 [1][4] - 此次商业不动产REITs政策由证监会主导，与此前主要由发改委发布不同，市场预期后续项目审批将提速 [4] - 监管部门采取“双轮驱动”策略，既继续发挥基础设施REITs盘活公共资产的作用，又通过商业不动产REITs精准对接商业地产盘活需求 [2] 资产类型与特点 - 商业不动产REITs将覆盖购物中心、写字楼、酒店等国际主流标的，与基础设施REITs在资产类型上既互补（新增写字楼、酒店）又重叠（商业综合体、商业零售） [2][3] - 基础设施REITs公共属性强、现金流预期稳定，更多承担“稳经济、补短板”职能 [3] - 商业不动产REITs市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，更侧重于“促消费、调结构” [3] 企业战略与模式转型 - 商业不动产REITs为拥有大量商业地产的企业提供了权益属性退出工具，使房企从开发向资管转型的路径更加畅通 [2] - 企业核心诉求已从“回笼资金还债”进化到“资本战略重构”，积极学习新加坡“双基金模式”，通过私募基金培育项目再注入公募REITs，实现轻重资产分离 [5] - 企业在选择发行类别时关注发行速度及效率、资产现金流产生能力的独立性以及回收资金用途的灵活性 [2] 对金融机构的影响与机遇 - REITs业务全周期可带动投行、研究、销售交易、财富管理等多业务的价值增量，长远经济账可观 [6] - 商业不动产REITs对基金管理人提出三大能力考验：需具备主动管理能力、有效的风险隔离应对机制以及更强的投资者教育与沟通能力 [7] - 从海外经验看，REITs的壮大依赖产品扩募，随着在管规模增加，管理费收入增长而边际成本递减，前期投入具有长期价值 [6] 投资逻辑与配置价值 - 投资者应将REITs视为“有分红属性的权益资产”而非固收资产，关注长期回报率 [2] - REITs作为分红预期稳定、风险适中、与其他资产相关性较低的资产，可优化组合韧性、增厚收益，在利率下行和“资产荒”背景下机构配置需求旺盛 [7]

市场对商业不动产REITs的预期与准备 - 市场对商业不动产REITs需求巨大 许多持有优质商业资产的央企、地方国企及优质民营商业运营公司都在积极备战 等待规则落地后立即申报 [1][2][6] - 商业不动产REITs开闸在即 将补齐中国REITs市场资产类型的关键拼图 [2] 中国REITs市场发展现状 - 基础设施REITs市场发展迅猛 截至目前已成立78只产品 发行规模超2000亿元 [3] - 2021年至2025年 新成立REITs的发行份额与规模总体呈增长趋势 例如2025年发行19只 发行规模386.78亿元 平均发行规模20.36亿元 [1] 商业不动产REITs的意义与影响 - 商业不动产REITs将盘活百万亿级别的存量不动产 引导经济要素向更高效领域流动 [2] - 为拥有大量商业地产的企业提供了权益属性退出工具 助力房企从开发向资管转型 [4] - 标志着C-REITs正朝着全门类、全资产的成熟方向迈进 采取与基础设施REITs“双轮驱动”的策略 [4] - 基础设施REITs侧重“稳经济、补短板” 商业不动产REITs更侧重“促消费、调结构” 市场化程度更高 与宏观经济周期联系更紧密 [5] 投资逻辑与产品特性 - 投资者应将REITs视为“有分红属性的权益资产” 关注长期回报率 而非固收资产 [4] - 商业不动产REITs与基础设施REITs同属公募REITs 都遵循强制分红、公开募集、封闭运作的核心规则 [5] - REITs作为分红预期稳定、风险适中、与其他资产相关性较低的资产 可以优化投资组合韧性 增厚收益 [10] 企业战略与市场创新 - 原始权益人的核心诉求已从“回笼资金还债”进化到“资本战略重构” 更多企业学习新加坡“双基金模式” 实现向轻资产运营管理服务商的蜕变 [7] - 机构间REITs（私募）悄然壮大 截至2025年11月末 全市场已发行21只持有型不动产ABS 发行规模达344.14亿元 与商业不动产REITs契合度高 [7] - 商业不动产REITs项目的审批提速值得期待 因政策主导部门转为证监会 [6] 对基金管理人的能力要求 - 商业不动产REITs对基金管理人是“大浪淘沙” 要求具备主动管理、资产运营提升及资本运作能力 [10] - 管理人需搭建有效的风险隔离和应对机制 以应对更复杂的市场环境与更波动的现金流 [10] - 需投入更多精力做好投资者教育与沟通 因商业不动产REITs价格波动可能大于基础设施REITs [10] 金融机构的参与动力 - 资管机构参与REITs市场热情与日俱增 REITs业务可全面带动投行、研究、销售交易、财富管理等业务的价值增量 [9] - 从海外经验看 REITs的壮大来自产品扩募 随着在管规模增加 管理费收入随之增加 前期投入长远看很有价值 [9] - 目前公募REITs持有人“机构化”特征显著 占比超过95% 其中原始权益人及其关联方持仓过半 [10]