报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2025年9月22 - 26日我国已上市公募REITs二级市场价格整体小幅下跌 与其他主流大类资产相比表现一般 仅能源类REITs上涨 [1][11] - 本周公募REITs成交规模18.6亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 主力净流入总额2688万元 市场交投热情下降 大宗交易总额4211万元 较上周下降 [2][32][33] - 截至2025年9月26日 我国公募REITs产品74只 合计发行规模1943.32亿元 交通基础设施类发行规模最大 本周无新增REITs产品上市 有3只REITs项目状态更新 [37][42] 报告各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国已上市公募REITs二级市场价格整体较上周小幅下跌 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 - 0.82%和 - 0.65% 加权REITs指数回报率为 - 0.77% 回报率排序为黄金>原油>A 股>可转债>纯债>美股>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 仅能源类REITs上涨 回报率前三的底层资产类型为能源类、生态环保类和仓储物流类 [17][19] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 10只上涨 1只持平 63只下跌 涨幅前三为博时津开产园REIT、中信建投国家电投新能源REIT和中金联东科创REIT 跌幅前三为中金重庆两江REIT、华夏大悦城商业REIT和嘉实物美消费REIT [24] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模18.6亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三为交通基础设施类、能源基础设施类、园区基础设施类 换手率前三为新型基础设施、生态环保类、能源基础设施类 [25] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为南方润泽科技数据中心REIT、国金中国铁建REIT、中金厦门安居REIT 成交额前三为国金中国铁建REIT、南方润泽科技数据中心REIT、中金安徽交控REIT 换手率前三为华泰江苏交控REIT、华夏华电清洁能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额2688万元 市场交投热情下降 不同底层资产REITs中 主力净流入额前三为园区基础设施类、新型基础设施类、消费基础社会类 单只REIT中 主力净流入额前三为创金合信首农REIT、南方润泽科技数据中心REIT、华夏华润商业REIT [32] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额4211万元 较上周下降 周四成交额最高 为1434万元 单只REIT中 大宗交易成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT、招商高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT [33] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年9月26日 我国公募REITs产品74只 合计发行规模1943.32亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为318.35亿元 本周无新增REITs产品上市 [37][38] 待上市项目 - 共有17只REITs处于待上市状态 12只为首发REITs 5只为待扩募REITs 本周华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金和华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“通过” [41][42]

面对新形势新要求，北京证监局深刻把握新时代资本市场的功能定位，坚决贯彻落实党中央、国 务院决策部署及证监会党委工作安排，充分发挥首都金融资源集聚优势，稳步推进各项改革举措 落地，努力打造公募基金高质量发展的"北京样板"。 01 把握新时代要求 深刻认识高质量发展重大意义 改革是时代所需。公募基金行业经过二十多年的发展，已成为资本市场重要的专业机构投资者， 管理规模超过30万亿元，投资者数量超过8亿，在服务实体经济、促进共同富裕、维护金融稳定 等方面承担着重要使命。但随着经济发展进入新阶段，行业在经营理念、功能发挥、治理水平等 方面仍存在不足，迫切需要通过深化改革，更好地服务国家战略。 编者按： 当前，我国公募基金行业正步入深化改革、提质增效的关键阶段。公募基金在实现规模增长的同 时，也面临着提升投资能力、优化客户体验、增强投资者信任等重要课题。近日，在北京证监局 指导下，北京证券业协会携手北京四十余家公募基金管理人、基金销售机构、基金评价机构以及 多家主流媒体，共同启动"北京公募基金高质量发展系列活动"。 作为系列活动的重要组成部分，中国证券报特别开设"新时代·新基金·新价值——北京公募基金高 质量发展在行动 ...

编者按 当前，我国公募基金行业正步入深化改革、提质增效的关键阶段。公募基金在实现规模增长的同时，也 面临着提升投资能力、优化客户体验、增强投资者信任等重要课题。近日，在北京证监局指导下，北京 证券业协会携手北京四十余家公募基金管理人、基金销售机构、基金评价机构以及多家主流媒体，共同 启动"北京公募基金高质量发展系列活动"。 作为系列活动的重要组成部分，中国证券报特别开设"新时代·新基金·新价值——北京公募基金高质量发 展在行动"专栏，通过署名文章与记者专访形式，围绕行业转型、投研创新、合规治理、投资者陪伴等 核心议题，分享思考、传递理念、凝聚共识。 北京证监局 2025年5月7日，证监会发布《推动公募基金高质量发展行动方案》，标志着我国公募基金行业进入深化 改革、提质增效的新发展阶段。行动方案作为贯彻落实中央金融工作会议精神的重要举措，为行业高质 量发展指明了方向。北京作为国家金融管理中心，公募基金机构数量全国第二，业态丰富，开放程度 高。面对新形势新要求，北京证监局深刻把握新时代资本市场的功能定位，坚决贯彻落实党中央、国务 院决策部署及证监会党委工作安排，充分发挥首都金融资源集聚优势，稳步推进各项改革举措落 ...

专题：北京公募基金高质量发展系列活动 新时代、新基金、新价值 当前，我国公募基金行业正步入深化改革、提质增效的关键阶段。公募基金在实现规模增长的同时，也 面临着提升投资能力、优化客户体验、增强投资者信任等重要课题。近日，在北京证监局指导下，北京 证券业协会携手北京四十余家公募基金管理人、基金销售机构、基金评价机构以及多家主流媒体，共同 启动"北京公募基金高质量发展系列活动"。 作为系列活动的重要组成部分，中国证券报特别开设"新时代·新基金·新价值——北京公募基金高质量发 展在行动"专栏，通过署名文章与记者专访形式，围绕行业转型、投研创新、合规治理、投资者陪伴等 核心议题，分享思考、传递理念、凝聚共识。 2025年5月7日，证监会发布《推动公募基金高质量发展行动方案》，标志着我国公募基金行业进入深化 改革、提质增效的新发展阶段。行动方案作为贯彻落实中央金融工作会议精神的重要举措，为行业高质 量发展指明了方向。北京作为国家金融管理中心，公募基金机构数量全国第二，业态丰富，开放程度 高。 面对新形势新要求，北京证监局深刻把握新时代资本市场的功能定位，坚决贯彻落实党中央、国务院决 策部署及证监会党委工作安排，充分发挥 ...

编者按 当前，我国公募基金行业正步入深化改革、提质增效的关键阶段。公募基金在实现规模增长的同时，也 面临着提升投资能力、优化客户体验、增强投资者信任等重要课题。近日，在北京证监局指导下，北京 证券业协会携手北京四十余家公募基金管理人、基金销售机构、基金评价机构以及多家主流媒体，共同 启动"北京公募基金高质量发展系列活动"。 规模合计1.66万亿元，持有A股市值合计1.58万亿元。三是用好增量政策，指导2家基金公司参与首批互 换便利操作，推动3家公司发行首批中证A500ETF基金共60亿元，为稳市提供增量资金。 2025年5月7日，证监会发布《推动公募基金高质量发展行动方案》，标志着我国公募基金行业进入深化 改革、提质增效的新发展阶段。行动方案作为贯彻落实中央金融工作会议精神的重要举措，为行业高质 量发展指明了方向。北京作为国家金融管理中心，公募基金机构数量全国第二，业态丰富，开放程度 高。面对新形势新要求，北京证监局深刻把握新时代资本市场的功能定位，坚决贯彻落实党中央、国务 院决策部署及证监会党委工作安排，充分发挥首都金融资源集聚优势，稳步推进各项改革举措落地，努 力打造公募基金高质量发展的"北京样板"。 把 ...

文章核心观点 - 中国公募基金行业进入深化改革和提质增效新阶段 重点围绕行业转型、投研创新、合规治理和投资者陪伴等议题推进高质量发展[1][2][3] - 北京证监局推动辖区公募基金机构落实《推动公募基金高质量发展行动方案》 打造行业"北京样板" 通过业务创新、服务体系优化和投研能力提升等措施增强服务实体经济能力[2][4][5][6][7] - 行业改革聚焦服务国家战略、提升投资者获得感和强化风险防控 管理规模超30万亿元 投资者数量超8亿 需解决"重规模轻回报"等问题[3][10] 行业规模与地位 - 公募基金行业管理规模超过30万亿元 投资者数量超过8亿 是资本市场重要专业机构投资者[3] - 北京公募基金机构数量全国第二 辖区38家公募基金管理人 8000余名从业人员[4] 业务创新与产品发展 - 推动浮动费率产品创新 7家公募基金管理人成功申报新型浮动费率基金[5] - 2025年上半年新发权益类基金产品73只 规模合计415亿元 在管权益类产品1106只 规模1.66万亿元 持有A股市值1.58万亿元[5] - 推动3家公司发行首批中证A500ETF基金60亿元 指导2家基金公司参与首批互换便利操作[5] - 新增3只指数基金纳入个人养老金产品名录 累计81只产品被纳入 涉及14家公募基金管理人[6] 投研能力建设 - 推进数字化投研平台建设、基金经理团队制和一体化投研体系[7] - 优化投资决策机制 加强研究对投资的支持 减少投资随意性和盲目性[7] 服务国家战略 - 辖区在管科创板基金48只 规模1732.36亿元 服务科技创新[8] - ESG主题基金37只 规模248.09亿元 支持绿色低碳发展[8] - 2025年上半年新发REITs产品3只 发行规模38.03亿元 累计发行REITs产品37只 规模1033.95亿元[8] - 辖区在管北交所主题基金9只 规模36.80亿元 支持高精尖产业发展[9] 投资者保护与费率改革 - 自2023年7月推动公募费率改革 管理费和交易佣金显著下降 2024年为投资者节省72亿元[10] - 建立全生命周期陪伴机制 通过投资理念宣导和市场解读帮助投资者树立长期理念[6] - 严格执行投资者适当性要求 完善投诉举报处理机制[10] 风险防控与监管 - 健全监管体系 构建全方位立体监管模式 通过非现场监测与现场检查结合实现风险早识别早处置[10] - 对违法违规行为"零容忍" 防范治理风险、流动性风险和信用风险[10]

■ 编者按 当前，我国公募基金行业正步入深化改革、提质增效的关键阶段。公募基金在实现规模增长的同时，也 面临着提升投资能力、优化客户体验、增强投资者信任等重要课题。近日，在北京证监局指导下，北京 证券业协会携手北京四十余家公募基金管理人、基金销售机构、基金评价机构以及多家主流媒体，共同 启动"北京公募基金高质量发展系列活动"。 作为系列活动的重要组成部分，中国证券报特别开设"新时代·新基金·新价值——北京公募基金高质量发 展在行动"专栏，通过署名文章与记者专访形式，围绕行业转型、投研创新、合规治理、投资者陪伴等 核心议题，分享思考、传递理念、凝聚共识。 ● 北京证监局 北京证监局积极引导辖区行业机构深入转变发展理念，优化业务结构，着力构建与高质量发展要求相适 应的产品和服务体系。 2025年5月7日，证监会发布《推动公募基金高质量发展行动方案》，标志着我国公募基金行业进入深化 改革、提质增效的新发展阶段。行动方案作为贯彻落实中央金融工作会议精神的重要举措，为行业高质 量发展指明了方向。北京作为国家金融管理中心，公募基金机构数量全国第二，业态丰富，开放程度 高。面对新形势新要求，北京证监局深刻把握新时代资本市场 ...

机构共识：市场现状 - 全国未售住房库存超6000万套 去化周期长达36个月 [3] - 2024年新房销售同比下滑37.7% 部分三四线城市房价跌幅超15% [3] - 2024年居民房贷新增规模同比萎缩42% [4] - 30个重点城市2025年第一季度新房成交同比增长18% 低线城市整体下滑12% [5] - 北京朝阳区二手房成交价较上周期微升0.3% 中部省会新区房价低于2019年水平 [5] 政策效果与挑战 - 2024年央行累计降准1.5个百分点 释放长期资金超2万亿元 [4] - 每1元基建投资仅拉动0.2元GDP增长 政策传导效率较十年前降低60% [4] - 解决"保交楼"及去库存需8万亿元财政投入 相当于2024年全国财政收入的35% [4] 机构分歧：复苏路径 - 高盛认为8万亿刺激计划（相当于2024年GDP的62%）可构建政策底 若资金精准投放2025年底70城房价环比有望转正 [6] - 高盛预计2027年销售规模恢复至12万亿元 较2021年峰值低40% [6] - 摩根士丹利警告刺激措施可能加重结构失衡 房地产总市值与GDP比值达350%（美国为169%） [7] - 摩根士丹利倾向市场出清达成自然平衡 预计2027年销售规模回升至9万亿元 [7] 经济动能转换 - 2025年1-4月新能源汽车及光伏设备出口同比激增48% 抵消地产投资下滑对GDP的0.7个百分点拖累 [11] - 房地产占中国家庭净资产比重达58% 每1%房价下跌压制消费增速0.3个百分点 [13] 行业动态与趋势 - 北京首套房贷款利率降至3.1% 平均月供占家庭收入62%（国际警戒线40%） [14] - 00后群体购房意愿同比下滑23% 职业教育支出占比上升至15% [14] - 2025年REITs发行规模预计突破5000亿元 [15] - 保障性租赁住房2025年目标供应超800万套 [15] - 城市更新项目拉动投资超12万亿元 [15] - 2024年Top50房企债务违约率达34% [15]

投资策略 - 采用多资产、多策略的低相关性组合提高超额收益稳定性 不依赖择时操作[2][3][10] - 通过系统化研究体系持续挖掘高胜率、合适赔率的套利机会 例如REITs折价套利和股指期货贴水策略[3][12][13] - 策略执行注重专注性和系统性 不追求极致单策略收益 但要求每个策略贡献稳定正超额[2][11][16] 产品设计 - 专户FOF相比公募FOF在合同层面更具灵活性 可更高比例参与股指期货贴水、定开基金及封闭式产品套利[8] - 绝对收益型产品通过资产配置、策略Alpha和纪律性再平衡控制波动 提升持有体验[3][18][20] - 产品风险敞口严格匹配客户预设要求 权益仓位控制在约定范围内 跟踪误差不能过大[9][13] 组合构建 - 将基金按风险收益特征分为前锋、中场、后卫类 构建平衡且适应市场变化的FOF组合[2] - 采用低相关性资产组合实现长期稳健 真正全天候产品不依赖年度资产切换[3][18][22] - 对主动基金看重基金经理风格稳定性和超额能力持续性 被动基金作为组合平衡工具而非观点表达工具[6][22] 收益来源 - 收益主要来自选基和配置 而非市场判断 极端情况下做逆向操作 平时依赖基金经理Alpha和策略稳定输出[24][25] - 通过渐进式操作应对市场：情绪高热时谨慎 低迷时积极 中间状态专注Alpha积累[7][24] - 套利策略占比视情况而定 时间短空间大时占比可较高 但需控制比例避免跟踪误差失控[13][14][15]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会 建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力 关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价 关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性 关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会[3] - 弱周期资产其红利配置属性已被市场认可 但当下价格已反映市场预期 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV逢低布局[3] - 我国REITs扩募已与上发并行 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[3] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.33% 收于1097.3点 中证REITs(收盘)指数下跌0.33% 收于868点[1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为13.37% 中证REITs(收盘)指数涨幅为9.93%[2][10] - 本周沪深300指数上涨1.23% 恒生指数上涨1.43% 中债十年期国债指数上涨0.19% 房地产(申万)指数上涨2.16% 恒生地产建筑业指数上涨2.60% 高速公路(申万)指数上涨0.92%[1][10] - 本年沪深300指数上涨4.32% 恒生指数上涨23.92% 中债十年期国债指数下跌0.09% 房地产(申万)指数下跌1.01% 恒生地产建筑业指数上涨19.01% 高速公路(申万)指数下跌7.07%[2][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现震荡回调行情 周均涨幅为-0.31% 其中21支上涨 49支下跌[2][12] - 仓储物流板块涨幅0.85% 生态环保板块涨幅0.5% 能源基础设施板块涨幅0.27% 产业园区板块跌幅0.6% 交通基础设施板块跌幅0.25% 水利设施板块跌幅0.68% 保障房板块跌幅0.95% 消费基础设施板块跌幅1.11%[2][12] - 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT于8月8日上市并双双涨停[2][12] - 已上市REITs总市值约2208.7亿元 平均单只REIT市值约30亿元[2][12] - 本周日均成交量386.4万股 日均换手率0.9%[2][18] - 能源基础设施板块换手率2.1% 仓储物流板块换手率1% 消费基础设施板块换手率0.8% 水利设施板块换手率0.8% 产业园区板块换手率0.7% 保障房板块换手率0.7% 生态环保板块换手率0.6% 交通基础设施板块换手率0.6%[2][18] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏华电清洁能源REIT(9.9%) 中银中外运仓储物流REIT(3.2%) 工银蒙能清洁能源REIT(2.6%)[18] REITs估值表现 - 中债IRR位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT(11.3%) 华夏中国交建REIT(11.2%) 中金安徽交控REIT(8.6%)[3][19] - P/NAV位于0.7-1.9区间 其中位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT(1.9) 易方达华威农贸市场REIT(1.8) 嘉实物美消费REIT(1.8) P/NAV较低的有华夏中国交建REIT(0.7)[3][19]