政策动态 - 8月以来至少8个地区出台稳楼市政策 包括北京 海南 长沙县 福州 苏州 合肥 东莞等[2][4][5] - 北京优化五环外商品住房限购政策 取消套数限制 并优化公积金政策[4][5] - 海南取消普通住宅和非普通住宅标准 对多孩家庭和引进人才给予优惠 支持盘活存量房地产用地和用房[2] - 长沙县提高公积金贷款额度 允许分期缴纳土地出让价款 支持国企和社会资本收购商品房[2] - 福州推出16条政策支持房地产项目开发建设 涵盖规划审批 容积率计算 预售回款等方面[2][6] - 东莞征集条件合适的商品房用作保障性住房 优先考虑债务即将到期房企的库存商品房[6] 市场表现 - 1-7月全国新建商品房销售面积5.16亿平方米同比下降4.0% 销售额4.96万亿元同比下降6.5% 降幅较上半年扩大[8] - 房地产开发投资 房屋开竣工面积 房企到位资金等指标继续负增长[8] - 7月70个大中城市房价仍以下降为主 但一线城市降幅低于二三线城市[8] - 上海7月新房价格环比上涨0.3% 涨幅居70城之首 近5个月有4个月领涨[8] - 上海房价上涨主要得益于高端改善型需求集中释放[8] 政策背景与趋势 - 7月中央城市工作会议定调城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 提出加快构建房地产发展新模式[4] - 7月中央政治局会议强调落实城市工作会议精神 高质量开展城市更新[4] - 本轮政策调控包含供需两端支持 与上一轮以提振消费为主不同[5] - 调控政策转向修复基本面 包括对生育 教育等方面的扶持 兜底就业保障和离退休保障[9][10] - 北京新政后市场活跃度明显提升 五环外新房项目咨询量和到访量大幅增加[10] 市场展望 - 房地产市场在筑底转型过程中可能出现反复 但止跌回稳趋势未改[2][9] - 新房和二手房价格同比降幅有所收窄 探底态势明显[9] - 新房销售面积跌幅已降至10%以内 继续大幅下探可能性不大[9] - 核心城市优质地块土拍保持较高热度 优质项目入市后有望继续支撑市场[10] - 下半年核心城市在政策改善及基本面支撑下有望保持韧性 但城市和区域间分化将延续[10]

政策密集出台 - 8月15日海南省推出四大类九项稳楼市政策 包括取消普通住宅和非普通住宅标准 对多孩家庭和引进人才给予优惠 支持盘活存量房地产用地和用房 [1] - 8月13日长沙县推出提高公积金贷款额度 允许分期缴纳土地出让价款 支持国企和社会资本收购商品房等多项措施 [1] - 8月15日福州市推出16条政策支持房地产项目开发建设 [1][6] - 8月8日北京优化五环外商品住房限购政策 并优化公积金政策 [5] - 8月11日东莞出台政策征集商品房用作保障性住房 优先考虑债务即将到期房企的库存商品房 [5] 市场表现 - 1-7月全国新建商品房销售面积5.16亿平方米同比下降4% 销售额4.96万亿元同比下降6.5% 降幅较上半年扩大 [8] - 7月70个大中城市房价仍以下降为主 但一线城市降幅低于二三线城市 [8] - 7月上海新房价格环比上涨0.3% 涨幅居70城之首 近5个月有4个月领涨 [8] - 1-7月房地产开发投资 房屋开竣工面积 房企到位资金等指标继续负增长 [8] 政策趋势 - 7月14-15日中央城市工作会议提出"加快构建房地产发展新模式" 延续调控政策主线 [3] - 7月30日中央政治局会议强调落实中央城市工作会议精神 高质量开展城市更新 [5] - 本轮政策特点为供需两端同时发力 与上一轮以提振消费为主的政策有所不同 [5] - 分析认为调控政策转向修复基本面 将有助于房价中短期内止跌回稳 [1][9] 市场展望 - 北京新政后首个周末五环外新房项目咨询量和到访量大幅增加 [10] - 分析预计上海 深圳等城市有望跟进优化政策 [10] - 下半年核心城市在政策改善及基本面支撑下有望保持韧性 但城市间分化将延续 [10] - 优质地块土拍保持较高热度 优质项目入市后将继续支撑市场 [10]

21世纪经济报道记者 张敏在楼市的传统淡季，新一轮优化政策正在密集出台。 8月15日，海南省住房和城乡建设厅等部门发布《关于进一步优化调整有关调控政策的通知》，推出四 大类共九项稳楼市政策。新政取消了普通住宅和非普通住宅标准，并对多孩家庭、引进人才给予相关优 惠，新政还支持盘活存量房地产用地和用房。 福州市也在当天推出16条政策，支持房地产项目开发建设。 除上述地区外，今年8月以来，北京、苏州、合肥、东莞等多个城市也出台了稳楼市政策，内容涵盖松 绑限购措施、优化公积金政策等方面。 这些措施正在成为托举楼市的新动力。根据国家统计局发布的数据，今年1-7月，全国商品房销售面 积、销售额继续下降，其他相关数据也表现平淡。 分析人士指出，房地产市场在筑底转型过程中难免会出现反复，但止跌回稳的基本面并未改变。调控政 策转向修复基本面，将有助于房价中短期内止跌回稳。 供需两端同时发力 2025年以来，房地产市场继续呈现出震荡调整的走势。在上一轮政策利好的推动下，"小阳春"在今年3 月和4月如期而至。 但随着前期市场需求的消化，以及传统淡季到来，市场在年中出现一定降温。与此同时，各界也呼吁政 策端继续发力，进一步夯实市场止 ...

政策动向 - 盐城市等六部门联合印发通知 提出加大高品质住房供给 提供更多满足群众改善型需求的"好房子" [1] - 7月以来已有沈阳 成都 厦门等近十地推出"好房子"相关规范 [1] - 各地通过土地出让金分期缴纳 住房公积金贷款提额等方式支持"好房子"建设 [1] 标准制定特点 - 国家标准《住宅项目规范》已正式施行 多地坚持"安全 舒适 绿色 智慧"建设目标出台技术导则 [2] - 成都市要求绿色建材应用比例不低于10% 禁止使用高污染高耗能建筑材料 [2] - 上海市明确住宅智能化系统需兼顾功能实用性 技术先进性等要求 [2] - 沈阳市立足北方严寒地区气候特点 制定特色化技术标准体系强化节能保温适寒性能 [3] - 厦门市根据多雨易涝气候特点提出建筑物防涝设计要求 [3] - 福建省规定首层门厅预留空气防潮除湿设备 北京市通过底层架空设计补充公共服务功能 [3] 支持措施 - 沈阳市允许高品质住宅项目分期缴纳土地出让金 首付50% 余款1年内付清 [4] - 莆田市鼓励金融机构对"好房子"项目开辟绿色通道 加大信贷支持力度并降低融资成本 [5] - 经认定的"好房子"项目可获得住房公积金贷款最高额度按比例上浮 [5] - 配套政策包括规划用地支持 计容方式优化 金融财税支持等 [5]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"优于大市" [6] 核心观点 新房销售与库存 - 2025H1全国新建商品房销售面积4.6亿㎡，同比-4%，商品住宅销售面积3.8亿㎡，占比84% [1] - 现房销售面积占比32%，金额占比27%，较2021年分别上升22和18个百分点 [1] - 现房销售均价0.8万元/㎡，期房1.1万元/㎡，现房价格自2021年下跌而期房自2024年下跌 [1] - 商品房待售面积7.7亿㎡（同比+4%），商品住宅待售面积4.1亿㎡（同比+7%） [53] - 广义库存35.2亿㎡中59%为未开工土地库存，21%为已竣工未销售库存 [53] 二手房市场表现 - 2024年全国二手房交易额占比46%，较2021年上升16个百分点 [2] - 2025H1主要20城二手住宅成交套数同比+13%，新房同比-7%，二手/新房成交比达2.3 [2] - 70城二手住宅价格指数较高点回落18%，一线/二线/三线分别回落13%/17%/20% [118] - 二手套均成交面积和总价均低于新房20%，价格跌幅更大 [126] 土地市场动态 - 2025H1住宅用地成交建面同比-3%，成交总价同比+28%，高能级城市占比提升 [3] - 一线城市住宅用地楼面均价3.6万元/㎡，为2019年的2.5倍 [150] - 土拍溢价率2024Q4冲高后2025Q2显著回落，热度限于局部城市 [151] 房企竞争格局 - 四大央企（保利/中海/华润/招商）占据销售前四，2025H1货值补充率60%-85% [195] - 中国金茂货值补充率126%，绿城/滨江等民企货值补充率超95% [195] - 百强房企销售额市占率40%，Top10房企市占率19% [171] 政策与投资建议 - 地产股超额收益与房价中期趋势相关，短期受政策脉冲影响 [224] - 北京新政或开启一线城市放松周期，建议关注中国金茂、贝壳等标的 [5] - 居民房价预期悲观（仅8.9%预期上涨），政策需更大力度提振需求 [231] 目录对应总结 新房销售与土地市场 - 新房销售同比转负，现房占比持续提升 [16][37] - 土地成交向高能级城市集中，楼面价结构性上涨 [3][150] 二手房与价格趋势 - 二手房成交占比创新高，价格跌幅大于新房 [2][118] - 价格敏感型需求转向二手市场，改善需求聚焦新房 [126] 房企竞争与投资策略 - 行业洗牌接近尾声，央企主导格局确立 [195] - 政策博弈窗口开启，但需警惕基本面持续疲软 [224][229]

政策推动与标准建设 - 多地因城施策推动房地产市场止跌回稳 重点推进好房子建设以稳预期和激发市场活力 [1] - 好房子标准体系明确为安全 舒适 绿色 智慧 其中安全被列为第一要素 [2] - 《住宅项目规范》于5月1日正式施行 对层高 隔音等作出强制规定 为好房子建设提供新标准 [2] - 中央提出建设四好 即好房子 好小区 好社区 好城区 并纳入城市更新机制加强统筹 [2][3] - 国务院常务会议明确要求扎实有力推进好房子建设 并在规划 土地 财政 金融等方面予以政策支持 [2] - 住房和城乡建设部系统性总结各地好房子建设经验做法 并印发《好房子建设经验做法(第一批)》 [6] 市场表现与需求变化 - 上半年核心城市在优质供给和改善需求支撑下表现出较强韧性 率先回暖 [4] - 强二线城市核心区成交保持平稳增长 改善型需求集中释放和高端楼盘热销成为亮点 [4] - 1至5月30城90平方米至120平方米新房成交套数占比保持在40% 120平方米至144平方米户型成交整体占比首次达到30% [4] - 上半年百城新房价格累计上涨1.16% 涨幅较去年下半年收窄0.26个百分点 [4] - 北京 上海 杭州 成都等城市高总价项目去化率显著高于刚需产品 上海核心板块高端楼盘去化率普遍超过80% [5] - 产品力较强的四代宅和新规项目起到托举作用 高得房率新规项目成为各地楼市宠儿 [5] 地方实践与支持措施 - 北京市通过底层架空 配建公共空间 增设风雨连廊等方式补充公共服务功能 [6] - 山东省将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围 鼓励银行开辟绿色通道和加大信贷支持 [6] - 山东省对使用住房公积金贷款购买高品质住宅的 贷款额度可按一定比例上浮 [6] - 甘肃省发布《宜居住宅设计标准》 从住区生活环境 安全耐久 绿色低碳等方面明确高品质住宅设计基本要求 [6] - 北京市制定物业管理三年行动计划 全市双晒覆盖率达90% 居民满意度持续提升 [7] - 江西省针对住宅隔声 房屋渗水等常见问题立项课题62项 大力推动好房子科技攻关 [7] - 福建省发布《绿色建筑四新技术推广目录》 聚焦保温隔热 隔声降噪等地域适宜技术 [7]

公司战略转型 - 公司正在积极构建适应房地产发展新模式的三大核心能力 [1] - 基于好房子安全、舒适、绿色、智慧理念迭代产品体系 形成约520项设计要求和技术措施 [1] - 以安全安心、舒适宜居、智慧便捷、绿色低碳、活力多元、城市共生6个一级指标为引导 [1] 技术体系构建 - 积极构建绿色、低碳及智慧的住宅技术体系 [1] - 建立全屋智能及智慧社区技术体系 [1] - 参与中国工程建设标准化协会相关技术导则研发和编制 [1] - 持续推广成熟绿色低碳技术 积极运用"未来生活理想单元"最新技术 [1] 项目实践成果 - 在海南开展现房开发与销售实践 [1] - 三亚湾项目成为三亚市首个全现房销售项目 [1] - 项目2024年12月入市后已售52.8亿元 接近清盘 [1]

房地产市场表现 - 2025年7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%，十大城市二手住宅均价环比下跌0.64%，同比下跌5.10%，同比跌幅收窄0.2个百分点 [1] - 武汉和南京环比跌幅分别为1.17%、0.95%，广州、重庆(主城区)环比跌幅在0.8%-0.9%之间，天津、北京、上海、深圳和杭州环比跌幅在0.4%-0.7%之间，成都环比跌幅最小为0.20% [1] - 武汉和南京同比跌幅分别为9.66%、9.52%，天津、广州、重庆(主城区)、杭州同比跌幅在5%-6%之间，北京、上海跌幅在4%-5%之间，深圳和成都同比跌幅在3%以内，成都跌幅最小为1.46% [1] 政策动态 - 中央城市工作会议强调城市发展转向存量提质增效阶段，部署加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 《住房租赁条例》鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房等用于租赁，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利 [2] - 地方政策包括成都分批取消住房限售政策，荆门跟进落地现房销售，多地优化公积金贷款政策，广州拟落地"商转公"，北京支持提取公积金支付购房首付款 [2] 城市市场表现 - 北京7月二手住宅成交12784套，环比下降15.6%，同比下降17.9%，1-7月累计同比增长12.2%，价格环比下跌0.61%，同比下跌4.91% [7] - 上海7月二手住宅成交16597套，环比下降7.9%，同比下降6.7%，1-7月累计同比增长16.5%，价格环比下跌0.57%，同比下跌4.41% [13] - 深圳7月二手住宅成交4656套，环比增长3.4%，同比增长1.8%，1-7月累计同比增长30.5%，价格环比下跌0.55%，同比下跌3.02% [27] - 杭州7月二手住宅成交5513套，环比下降2.0%，同比下降14.3%，1-7月累计同比增长13.7%，价格环比下跌0.49%，同比下跌5.46% [32] - 南京7月二手住宅成交7263套，环比下降2.6%，同比下降27.1%，1-7月累计同比下降3.6%，价格环比下跌0.95%，同比下跌9.52% [37] 新房市场 - 北京新房典型项目包括海淀区和树玉鸣(105000元/m²)、大兴区京玺(46800元/m²)、丰台区森与天成(78000元/m²)等 [12] - 上海新房典型项目包括浦东新区保利·世博天悦(168000元/m²)、浦东新区翡雲悦府(107400元/m²)、静安区康定壹拾玖(168000元/m²)等 [16] - 广州新房典型项目包括荔湾区保利珠江天悦(58000元/m²)、海珠区广州保利天奕(80000元/m²)、番禺区万博悦府(62000元/m²)等 [26]

【纠错】 【责任编辑:赵文涵】 金融监管总局局长李云泽5月7日在国新办举行的新闻发布会上表示，将加力加劲推动既定政策落地 见效，加快加强增量政策储备，不断完善应对预案，全力巩固经济回升向好的基本面。近期将加快出台 与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。（记者：李延霞 张 千千） ...

政策效果与市场表现 - 一线城市新房市场活跃度显著提升：上海日均成交1万平方米(同比+38%)，北京网签2.09万套(同比+11.9%)，深圳成交2.18万套(同比+41%)，广州成交32861套(同比+17%) [2] - 二手房市场同步回暖：成都上半年成交套数同比+19.8%，北京链家单日最高成交31单，周末日均达35单 [2][3] - 政策工具组合见效：上海公积金利率降至2.6%，成都实行"带押过户"并调整公积金首付至20%，绍兴三孩家庭补贴40万元 [2][3] 供给端结构性调整 - 保障房建设加速推进：宁波"愉樾里"项目提供3584套房源(含56套无障碍住房)，广东上半年新增10.3万套(间)，北京完成全年任务的54%(2.7万套) [4][5] - 高品质住宅供给增加：淄博博阅书院项目获融资"白名单"支持，住建部印发《"好房子"建设经验做法》推动山东等五地配套政策落地 [5] - 库存消化成效显现：全国商品房待售面积连续4个月下降，6月末环比减少479万平方米，厦门货币化安置、郑州"以旧换新"等政策生效 [5] 行业资金链改善 - 房企融资环境边际改善：上半年开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点，国内贷款同比+0.6% [6] - 金融支持机制创新：山东高品质住宅项目获授信额度与利率优惠，建设周期有效缩短 [5] 中长期发展空间 - 城镇化持续释放需求：专家指出城镇化稳定发展期仍将带来新增城镇人口住房需求，湖北每年新增6万返乡就业人口带动四五线楼市 [7][8] - 新模式构建方向明确：中央提出建立"人房地产钱"要素联动机制，浙江试点以人定房、以房定地的资源配置改革 [8] - 产品结构升级趋势：未来需匹配地区人口结构特点建造"好房子"，通过城市更新激活改善性需求 [8]