2026年中国房地产市场政策定调与影响分析 - 中央经济工作会议为2026年经济定调，房地产政策核心是稳定市场、精准调控与结构分化，行业将从“高杠杆、高周转”旧模式转向“稳预期、高质量”新模式 [1][6] 核心政策目标与调控逻辑 - 核心目标是“着力稳定房地产市场”，调控逻辑是“因城施策控增量、去库存、优供给”，旨在推动房地产市场供需回归平衡 [6] - 政策明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”作为去库存路径，并“深化住房公积金制度改革”以及“有序推动‘好房子’建设” [6] - 长远方向是“加快构建房地产发展新模式”，即租购并举、住有所居、高质量发展的模式 [6][16] 因城施策下的市场分化 - 三四线城市及库存高的弱二线城市核心任务是“去库存”，政策将鼓励收购存量房用作保障房以改善商品房市场供需，但缺乏产业和人口支撑的城市房价上涨空间有限 [8][9] - 一线及强二线核心城市重点是“控增量、优供给”，新房供应减少且向“好房子”靠拢，将加剧优质资产稀缺性 [7][10] - 2025年市场已呈现分化：全国销售增长未转正，但上海豪宅市场放量显著，深圳二手房成交连续多月维持在荣枯线之上，预计2026年“核心城市企稳、非核心城市缓跌”趋势更明显 [10] 住房公积金制度改革 - 会议提出“深化住房公积金制度改革”，2025年以来全国已出台超260条相关政策，主要方向为提高贷款额度、扩大使用范围、简化异地流程 [11] - 改革预期包括扩大对灵活就业人员等的覆盖面、拓宽使用范围至装修、危旧房改造等，以及推进异地互认互贷，旨在降低刚需购房资金门槛 [11] - 具体政策由地方自主调整，不同城市力度不一，购房者需关注当地最新政策 [12] “好房子”建设与市场机会 - “好房子”建设被重点强调，需满足安全性、舒适性、绿色性、智慧性及好配套等差异化需求，是行业新的供需增长点 [13] - 2025年市场证明“好房子”受追捧，如深圳澐玺项目首开收金130亿，上海豪宅市场走出独立行情 [13] - 对于改善型购房者，2026年可能是换房窗口期，因核心城市优质“好房子”供应稀缺，且当前二手房议价空间较大 [14] 影响市场的其他关键变量 - 全球进入低利率时代，美联储2024年9月以来第六次降息，为中国央行提供更多降准降息空间，可能进一步降低房贷利率 [18] - 低利率环境下，全球资本寻找价值洼地，中国核心城市优质不动产吸引力增强，已有资金布局迹象，如央国企高溢价在一线核心拿地，香港楼价指数连升6周 [18] 置业逻辑建议 - 城市选择：优先一线、强二线及人口流入、产业强的城市，避开人口流出、产业弱的三四线城市，除非自住 [20] - 产品选择：刚需选核心区小户型并关注政策优惠；改善族重点选“好房子”；投资者应聚焦核心地段优质资产并长期持有 [20] - 时机把握：当前市场处于底部调整期，对有真实需求者是窗口期，但应量力而行，避免盲目加杠杆，自住+投资需求可考虑购入核心资产以实现长期保值增值 [20]