中央经济工作会议定调2026年房地产政策 - 核心观点：2026年房地产政策核心目标是“着力稳定房地产市场”，政策将从供需两端同时发力，通过“控增量、去库存、优供给”等方式化解风险，并加快构建房地产发展新模式 [1][2] 政策目标与风险化解 - 政策目标位次变化：将化解风险列为最后一项重点工作，较过去两年位次大幅后移，这与“重点领域风险化解取得积极进展”的研判一致 [2] - 核心任务与底线：化解地方债务和房地产风险是必须守住的底线，将“积极稳妥”推进 [2] - 稳市场与稳经济：稳宏观经济必须先稳住房地产市场，具体措施是“因城施策控增量、去库存、优供给”，核心是去库存 [2] 行业现状：高库存压力 - 库存周期远超合理值：2025年11月，全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月，远超14个月的合理区间，较合理值增加近一倍 [2] - 库存现状：全国各地库存周期都处于历史新高状态 [3] 供给端政策举措 - 核心路径：通过控制新增房地产用地供给、收购存量住房用作保障房、优化市场供给来化解风险，促进供需平衡 [3] - 制度性突破：会议提出“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”，被多位专家认为是最大新意和真正的制度性突破，有助于消除市场困惑 [3] - 土地供应思路：“优供给”主要指土地供应，明年供地将保持“量少质高”的整体思路，优先供应优质地块 [3] - 核心城市供地案例：深圳自2025年底以来，仅在深圳湾总部基地就出让两宗宅地，2025年预计总共约10来宗；上海出让地块多位于内环内或核心板块；北京出让地块多集中在核心区域 [3] - 金融支持力度：当前房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿元，较上年末增加2万亿元 [6] - 供给端政策方向：引导商业银行加大对房企开发贷的投放力度，恢复国内贷款改善势头，以助保交房和化解房企信用风险 [6] 构建房地产发展新模式 - 双轨制发展：加快构建房地产发展新模式，一方面通过推动“好房子”建设满足改善型需求，同时大力发展保障性住房，实现商品住房和保障房“两条腿走路” [4] - 行业模式转变：“高杠杆、高负债、高周转”的时代已经结束，构建新模式、找准抗风险方式是房企发力点 [4] - “好房子”标准提升：部分房企项目已将3米层高、错层露台、风雨连廊、架空层会所作为“标配”，并应用装配式建筑、BIM技术等先进建造方式 [4] - 市场分化加剧：对于房地产主体而言，资产质量越来越成为重要影响因素，市场分化将进一步加剧 [4] - 现房销售占比提升：2024年，商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%；2025年前9月，该占比提升至35.4%，意味着每三套新房就有一套是现房 [4][5] - 现房销售模式探索：岳阳平江、河南信阳等城市已全面推行“竣工即销售”模式 [5] - 购房者偏好：刚需群体更倾向通过二手房选择现房，改善群体虽仍偏好新房现房销售，但对高品质现房要求更明确 [5] 需求端政策展望 - 政策预期：2026年房地产领域有望继续出台增量政策，以稳楼市、稳信心，并防止相关潜在风险 [6] - 托底政策：预计2026年房地产市场仍将推出托底政策，促进市场止跌回稳，但传导至投资端仍需时间 [6] - 具体措施方向：可能包括降低交易税费、增加专项资金加快收购存量房用作保障房；通过财政贴息、住房公积金结构性降息来降低购房成本；支持现房销售、完善用地出让、金融和税收基础性制度等 [6] - 限购政策放松：预计2026年会继续放松限购，特别是北京、上海、深圳等城市的限购政策以及商办市场的限购政策均有优化空间 [6][7]