财务表现 - 2025年上半年实现总收入约21625.86万元，基金合并EBITDA约13814.94万元 [1] - 可供分配金额约16678.85万元，基础设施项目EBITDA约14363.12万元 [1] - 剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率达67.12% [1] 运营状况 - 基础设施项目租金及物业管理服务费收入约21399.90万元 [1] - 期末整体出租率同比提升6.6个百分点，保持超过90%的高位稳定态势 [1] - 苏州望亭普洛斯物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心出租率显著提升 [1] 资产组合 - 持有10个仓储物流园覆盖全国五大经济圈的七大核心物流枢纽 [1] - 服务快递快运、第三方物流、零售电商、高端制造等新经济行业约70家租户 [1] - 动态实施差异化定价与租户结构优化策略以挖掘潜在需求 [1] 投资者回报 - 2025年完成第二次分红，上市以来累计分红12次、金额超12亿元 [2] - 历史年度分红比例近100%，持续以高比例分红回馈投资者 [2]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 业绩符合预期 2025H1营收505亿元同比下滑10% 归母净利润19.5亿元同比增长0.1% [6] - 发行REITs盘活资产 募集资金净额13亿元 预计为2025年增加约3.9亿元净利润 [6] - 出售陆凯国际25%股权 交易对价4.72亿美元 预计带来投资收益17.93亿元 [6] - 上半年分红及回购占归母净利润77% 若维持2024年派息率53% 对应2025年股息率约8.8% [6] - 上调2025年盈利预测 归母净利润至63亿元 主要因REITs发行及股权出售带来投资收益提升 [6] 财务表现 - 2025H1营收505.23亿元同比下滑10.4% 归母净利润19.47亿元同比增长0.1% [5][6] - 2025Q2营收268亿元同比下滑17% 归母净利润13.0亿元同比增长14% [6] - 毛利率提升 2025H1毛利率6.1% 较2024年全年5.2%改善0.9个百分点 [5] - ROE表现 2025H1为4.8% 预计2025年全年达14.4% [5] - 盈利预测上调 2025-2027年归母净利润预测调整为63/44/48亿元 [6] 业务板块分析 - 海运代理业务 2025H1收入211亿元同比下滑17% 货运量791万标箱同比增长6% 分部利润5.1亿元同比增长5% [6] - 空运代理业务 2025H1收入40亿元同比下滑4% 货运量46万吨同比下滑14% 分部利润0.46亿元同比下滑60% [6] - 中外运敦豪贡献投资收益下滑 2025H1净利润9.1亿元同比下滑39% 贡献投资收益4.6亿元 [6] 资产优化举措 - REITs发行于2025年6月24日完成发售 7月29日上市 底层资产为多地仓储设施 [6] - 陆凯国际股权交易完成后 招商船企仍持有20%股权 陆凯国际转为联营公司 [6] - 通过资产盘活措施 公司形成投资良性循环并拓宽融资渠道 [6] 股东回报 - 拟派发0.145元/股年中分红 现金分红及回购总额占上半年归母净利润77% [6] - 2024年派息率53% 当前股息率5.15% [1] - 基于盈利预测及派息率假设 2025年股息率有望达8.8% [6] 估值指标 - 当前市净率1.0倍 基于每股净资产5.51元 [1] - 预测市盈率 2025-2027年分别为7/9/8倍 [5][6] - 流通A股市值295.91亿元 [1]

REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数收于1077.87点，较前一交易日小幅上涨0.08% [1] - 全市场73只REITs中，38只上涨、32只下跌、3只持平 [1] - 分板块表现：市政环保板块涨幅最大（0.57%），数据中心板块下跌（-0.3%） [1] - 全市场成交额6.03亿元，环比下滑 [1] - 成交额板块排序：产业园（1.24亿）>高速公路（1.17亿）>保租房（0.81亿）>能源（0.8亿）>仓储物流（0.72亿）>消费（0.68亿）>数据中心（0.37亿）>市政环保（0.23亿） [1] - 涨幅前三标的：华泰江苏交控REIT、国泰君安济南能源供热REIT、中金联东科创REIT [1] - 换手率前三标的：华夏华电清洁能源REIT、华泰南京建邺REIT、华泰宝湾物流REIT [1] 公司债ETF表现对比 - 平安公司债ETF（511030）在本轮债市调整中回撤控制排名第一 [1] - 该ETF近一周场内成交贴水率-0.06%，近一周涨跌-0.119% [1] - 规模223.53亿元，今年以来收益0.84%，质押率63% [1] - 本轮调整最大回撤-0.1925%，近一年Calmar比率3.6503 [1] - 对比产品海富通上证城投债ETF（511220）规模245.11亿元，贴水率-0.19%，近一周涨跌-0.407% [1] - 南方上证基准做市公司债ETF（511070）规模211.27亿元，贴水率-0.39%，近一周涨跌-0.401% [1]

基金概况 - 鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金，基金简称鹏华前海REITs，基金主代码184801，运作方式为契约型封闭式，基金合同生效于2015年7月6日，报告期末基金份额总额为29,995,915.35份，基金份额净值为101.340元 [1][2] - 基金管理人为鹏华基金管理有限公司，基金托管人为上海浦东发展银行股份有限公司，投资目标是通过投资目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创新红利 [1][2] - 基金业绩比较基准为十年期国债收益率+1.5%，风险收益特征显示预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金 [2] 财务表现 - 本期已实现收益为28,903,726.67元，本期利润为29,167,561.58元，加权平均基金份额本期利润为0.9724元，本期加权平均净值利润率为0.96% [3] - 本期基金份额净值增长率为0.97%，期末可供分配利润为34,123,404.34元，期末可供分配基金份额利润为1.1376元，期末基金资产净值为3,039,791,318.38元 [3] - 过去六个月份额净值增长率为0.97%，业绩比较基准收益率为1.58%，过去一年份额净值增长率为3.12%，业绩比较基准收益率为3.39%，自基金合同生效至今份额累计净值增长率为54.43% [3] 投资组合与策略 - 基金投资策略包括审慎论证宏观经济因素、商业地产周期等来判断目标公司持有商业物业的投资价值，通过增资方式持有目标公司股权至2023年7月24日，获取前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入 [2] - 固定收益资产投资策略采用持有到期策略构建投资组合，以获取相对确定的目标收益，权益类资产投资策略在严格控制风险、保持资产流动性的前提下，适当参与股票等权益类投资以增加基金收益 [2] - 报告期末交易性金融资产为382,813,343.77元，其中股票投资163,077,844.34元，债券投资219,735,499.43元，买入返售金融资产为2,400,000,000.00元 [14] 管理人报告 - 鹏华基金管理有限公司成立于1998年12月22日，管理资产总规模达到12,513亿元，管理359只公募基金、12只全国社保投资组合、8只基本养老保险投资组合 [4] - 基金经理刘方正先生具有15年证券从业经验，自2015年8月6日起担任本基金的基金经理，基金经理助理匡琪女士具有10年证券从业经验 [5][6] - 报告期内基金管理人严格遵守法律法规，严格执行公平交易制度，确保不同投资组合得到公平对待，未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为 [7] 市场展望与操作 - 宏观经济方面，政府债务和基建保持相对稳定，制造业投资水平仍有效支撑经济，房地产年初延续缓慢复苏但二季度低于预期，消费方面传统家电受益于国补表现亮眼，外需受美国贸易战影响产生不确定性 [8] - 权益市场方面，春节期间DeepSeek引发的AI行情和人形机器人行业推升市场热情，中大盘标的如银行等高分紅资产表现稳健，中小市值标的持续高赔率兑现，债券收益率呈现震荡走势，处于较低较平状况 [9] - 基金操作以追求稳定收益为主要策略，控制净值回撤幅度，保持稳健的中短久期债券资产配置，以固定收益类资产为主要方向，在严格控制整体仓位的前提下参与股票二级市场投资，积极参与新股、可转债、可交换债的网下申购获取增强收益 [9][10]

市场表现与成交量 - A股市场震荡走高后跳水 三大指数悉数收跌 仅科创50指数微涨[1] - 市场成交额达3.19万亿元 创A股历史第三大成交量 仅次于8月25日的3.14万亿元[1] - 成交额从3.14万亿元骤降至2.68万亿元 但2800只个股上涨显示结构性机会酝酿[1] 板块分化特征 - CPO算力硬件股维持强势 新易盛等多股创历史新高[1] - 芯片股冲高 瑞芯微涨停 稀土永磁概念活跃 北矿科技涨停[1] - 地产股调整 深深房A跌停 白酒 美容护理 创新药等板块跌幅居前[1] - 市场呈现结构性分化 多空博弈加剧[4] 政策与行业主线 - 国务院发布"人工智能+"行动政策 聚焦六大领域：科学技术 产业发展 消费提质 民生福祉 治理能力 全球合作[7] - 设定三阶段目标：2027年六大领域AI渗透率超70% 2030年智能经济普及率超90% 2035年全面进入智能社会[8] - 稀土供给侧改革深化 工信部等三部门将进口矿纳入总量管控[10] - 信创领域银河麒麟操作系统部署超1600万套 支撑国家重大工程[11] 机构观点 - 部分资金获利了结 场外资金对估值持观望态度[4] - 多数机构认为慢下来能走更远 补量后大盘将继续震荡盘升[5] - 中信建投认为REITs市场拐点已至 年内有望新高[6]

合作背景与参与方 - 兴业证券与华威集团签署Pre-REITs合作协议 由兴业证券党委委员兼副总裁孔祥杰与华威集团常务副总裁兼华威农商集团董事长沈玲代表双方签约 [1] 华威集团业务定位与发展战略 - 公司为扎根福建40年的综合型投资集团 业务涵盖专业市场运营、学校教育、精密制造、汽车服务及花荟文旅等产业 [3] - 计划通过Pre-REITs合作推动农贸REIT与专业市场、绿色环保、冷链设施等多资产类别融合发展 助力现代化农产品供应链体系建设 [3] 兴业证券角色与服务方向 - 作为福建省属国有金融机构 致力于为省内民营企业提供高水平综合金融服务 [3] - 将通过Pre-REITs基金及公募REITs扩募等方式支持企业盘活存量资产 并依托投行、投资、投研及财富管理专业优势提供全方位证券金融服务 [3] 合作机制与实施路径 - 双方将在优质资产发掘、培育、收购及Pre-REITs基金领域深化合作 [4] - 建立Pre-REITs与公募REITs双轮驱动机制 [4]

行业动态 - 国家发展改革委提出支持民间投资项目发行基础设施REITs 完善民营企业参与国家重大项目建设长效机制 持续推进基础设施竞争性领域向经营主体公平开放 [1][7] - 支持民营企业在新兴产业和未来产业投资布局 鼓励民间资本投资铁路 核电 水利 公共服务等领域重大项目 [1][7] - 规范实施政府和社会资本合作（PPP）新机制 深化投贷联动合作 引导民营企业参与"两重"建设和"两新"工作 [1][7] 一级市场 - 截至2025年8月22日 上市REITs发行规模达1909亿元 共发行73只产品 [8] - REITs发行经历试点阶段（2021年首批9只发行规模超300亿元）至常态化发行阶段（2024年累计发行超600亿元） [14][15] - 底层资产持续扩围 2022年新增保障性租赁住房和能源基础设施REITs 2024年新增消费基础设施和水利基础设施REITs [14][15] 市场表现 - 本周（2025年8月18日至22日）中证REITs全收益指数下跌1.74% REITs总指数下跌1.77% 产权指数下跌2.06% 经营权指数下跌1.20% [2][16] - REITs总指数跑输沪深300指数5.95个百分点 跑输中证全债指数1.34个百分点 跑输南华商品指数1.34个百分点 [2][16] - 个券表现分化 中金重庆两江REIT领涨（+2.33%） 中金厦门安居REIT领跌（-6.28%） [2][16] - 年内表现方面 REITs总指数YTD涨幅16.43% 产权指数YTD涨幅19.98% 经营权指数YTD涨幅10.68% [24] 流动性 - 本周REITs总成交额(MA5)为7.27亿元 环比上升11.2% 产权和经营权成交额(MA5)分别为4.93亿元（+15.7%）和2.33亿元（+2.8%） [3][36] - 园区基础设施类REITs成交额最大（1.56亿元 占比21.4%） 环比增长58.4% 消费基础设施类REITs成交额环比增幅达112.0% [3][36] - 数据中心基础设施类REITs成交额环比下降56.7% 能源基础设施类REITs成交额环比下降6.4% [3][36] 估值分析 - 中债估值收益率显示 交通基础设施类REITs收益率较高（如平安广交投广河高速REIT达8.89%） 消费基础设施类REITs收益率较低（如嘉实物美消费REIT仅0.30%） [43] - P/NAV比率方面 园区基础设施类REITs普遍低于1（如华夏合肥高新产园REIT为0.87） 而消费基础设施类REITs普遍高于1.3（如易方达华威农贸市场REIT达1.73） [43] - 能源基础设施类REITs估值分化明显 鹏华深圳能源REIT P/NAV为1.18 而工银蒙能清洁能源REIT P/NAV为1.41 [43] 相关性分析 - REITs指数与债券市场相关性较高（近20日中证REITs指数与中证全债相关系数0.761） 与股票市场呈负相关（与沪深300相关系数-0.281） [28] - REITs内部细分品类相关性较强 近20日产业园区与仓储物流REITs相关系数达0.914 保租房与市政环保REITs相关系数达0.844 [29] - 长期相关性（250日）显示REITs与大宗商品相关性较弱（与南华商品指数相关系数0.124） 与黄金相关性较低（0.105） [28]

投资策略 - 采用增长与收入混合投资策略 实现与标普500指数相当的总回报 [1] - 重点关注高质量股息股票 以及业务发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金等资产类别 [1] - 通过多元化资产配置提升投资收入效率 同时保持长期增长潜力 [1] 投资经验 - 拥有超过15年市场投资经验 专注于分析高回报投资机会 [1] - 强调经典股息增长型股票作为投资组合基础的重要性 [1]

会议安排 - 会议于8月24日16:00开始 主题为地产过去 现在与未来 主讲人涂力磊[2][3] - 会议分四部分：海外研究、公司深度、行业框架、上下游产业链 共21场[3] - 参会需通过白名单 联系国泰海通对口销售 电话全球010-53827720 中国香港85251089680 中国台湾886277083288 密码668139[2][3] 海外研究专题 - 8月25日谢盐主讲美日对比 分析中国地产信用修复能力[3] - 8月26日涂力磊和陈昭颖分析NIHON HOUSING 日本经济寒冬中十倍回报物业龙头[3] - 8月27日黄可意探讨城市更新国际对比[3] - 8月28日谢盐分析新加坡组屋模式 进行中新比较[3] - 8月31日涂力磊从普尔特案例研究房地产如何走出衰退[3] 公司深度研究 - 9月1日白淑媛深度分析招商蛇口 主题为穿越周期 价值跃迁[3] - 9月2日曾佳敏深度分析华润置地 称为全球开发运营龙头 新模式下行业标杆[3] - 9月3日涂力磊和陈昭颖深度分析贝壳-W 探讨数智焕新房产交易 多元启航破界创赢[3] - 9月4日曾佳敏深度分析华润万象生活 主题为争创全球一流企业 品质成就万象非凡[3] - 9月8日黄可意深度分析首程控股 称为让科幻走进现实的领路人[3] 行业框架研究 - 9月9日白淑媛分析保租房REITs研究框架 住房租赁REITs 2025扩募潮起[3] - 9月10日曾佳敏分析商业REITs研究框架[3] - 9月11日黄可意分析工业REITs研究框架[3] - 9月14日涂力磊分析中介行业研究框架[3] - 9月15日曾佳敏分析物业行业研究框架[3] - 9月16日白淑媛分析楼市冷暖 租金先知[3] - 9月17日黄可意分析地产收储与土地购置[3] 上下游产业链研究 - 9月18日谢盐分析房地产为什么是支柱性产业 研究对上下游产业拉动情况[3] - 9月21日陈子仪分析地产与下游消费韧性及投资逻辑[3]

发行基本情况 - 中金唯品会奥莱REIT代码为508082.SH，是产权类消费基础设施REIT，底层资产为宁波杉井奥特莱斯[1] - 底层资产宁波杉井奥特莱斯商业建筑面积8.33万平方米，戴德梁行评估资产价值为29.01亿元[2] - 发行10.0亿份，战配、网下、公众分别占比70%、21%、9%[3] - 网下有效认购倍数254.19倍，中签率0.39%[3] 财务与估值指标 - 初始IRR为7.75%，2025年和2026年可供分配金额预测分别为1.51亿元和1.64亿元[3] - 2025年和2026年预测年化派息率分别为6.94%和5.65%[3] - 发行价3.48元，发行P/NAV为1.20倍，对应23.05倍P/FFO[3] - 今明两年调整后预期年化派息率分别为5.79%和4.71%[3] 市场定位与可比分析 - 已上市产权类消费基础设施REITs共9只，过去三个月平均P/NAV中位数1.41倍，P/FFO中位数25.02倍，派息率TTM中位数3.69%[4] - 最可比标的华夏首创奥特莱斯REIT(508005.SH)过去三个月平均P/NAV、P/FFO和派息率TTM分别为1.58倍、25.43倍和2.95%[4] - 唯品会奥莱估值倍数或高于首创奥莱，目标价区间4.58-5.46元，较发行价高32-57%[4] 运营与风险 - 宁波杉井奥特莱斯出租率2024年末达99.91%，收入以联营收入为主，租金收入为辅[2] - 风险提示包括消费下行、竞争加剧、运营效率不佳及市场估值中枢下移等[5]