商业不动产REITs试点启动 - 中国证监会发布公告 启动商业不动产REITs试点 相关事宜参照现有基础设施REITs指引执行 [1] - 基础设施REITs已发展成上市数量超70只 规模超2000亿元的资产群体 为商业不动产REITs提供借鉴 [1] 基础设施REITs市场现状 - 全市场已上市基础设施REITs产品数量为77只 总发行规模超2000亿元 总市值接近2200亿元 [1][2] - 产品出自26家基金管理人 包括头部管理人和具有REITs特色的管理人 [1] - 上市至今77只产品平均收益率为26.14% 其中3只产品累计收益率超过80% [2] 基础设施REITs资产类别与市场表现 - 发行涵盖12大行业52个资产类型 其中10个行业领域的18个资产类型实现首单发行上市 [2] - 近期上报东方红隧道股份智能运维高速REIT为国内首单隧道REITs [2] - 2024年至今中证REITs全收益指数涨幅超20% 多只产品年内累计涨幅超30% [3] - 2023年出现行情分化 派息确定性更高的资产受追捧 成长型资产在价格上有一定折价 [3] 市场驱动因素与资金配置 - REITs上涨由基本面和估值共同驱动 市场规模约2000亿元 资金需求体量更大 [3] - 政策持续支持 特别是2024年会计政策4号指引发布后 REITs资产出现一波上涨行情 [3] - 十年期国债单边大幅下行 无风险利率持续下行推动REITs整体动能提升 [3] - 截至三季度末 部分REITs成为FOF重仓品种 FOF持有份额约26.34万份 [3] 行业未来展望 - 三季度市场业态及业绩分化持续 强运营、抗周期资产稳中有升 部分赛道面临挑战 [4] - 中短期内市场配置资金对优质资产需求旺盛 预计年底前存在较大逆周期调节空间 [4] - 未来有望进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等领域 [4] - 将优化申报推荐程序 完善项目申报要求 更多符合条件的项目得以发行上市 [4] - 商业不动产REITs试点是资本市场服务实体经济的重要举措 有助于盘活存量资产和完善投融资体系 [4]

市场概况与规模 - 全市场公募REITs数量已扩容至77只，发行总规模达1993.01亿元 [1][4] - 2025年10月20日新成立中信建投沈阳国际软件园REIT和华夏中海商业资产REIT两只产品，发行规模分别为10.98亿元和15.84亿元 [3] - 自2021年6月首批产品成立以来，公募REITs市场快速发展，首发规模从314.03亿元增长至接近2000亿元 [4] 二级市场表现 - 截至10月21日，中证REITs全收益指数年内累计上涨6.59% [5] - 全市场75只已上市公募REITs中，58只年内实现上涨，占比77.33%，其中32只涨幅超过10% [5] - 消费类公募REITs表现强劲，嘉实物美消费REIT、易方达华威农贸市场REIT、中金印力消费基础设施REIT、华夏大悦城商业REIT年内涨幅分别达44.41%、33.42%、32.38%和32%，包揽涨幅榜前四 [5] 产品类型与资产类别 - 新成立的两只REITs分别属于产业园区类和消费类 [3] - 部分产业园类REITs表现不佳，中金湖北科投光谷产业园REIT年内跌幅逾19%，华夏华电清洁能源REIT和东吴苏州工业园区产业园REIT分别下跌9.71%和8.11% [5] - 科技赛道公募REITs（如以数据中心为底层资产）在政策支持和市场需求背景下被看好 [6] 市场动态与投资者情绪 - 新发REITs面向公众投资者的部分认购火爆，发售首日有效认购规模即超过初始募集上限，提前结束募集 [4] - 市场认可度提升，发行数据反映了投资者对相关产品的接受度明显提高 [1][4] - 当前仍有易方达广西北投高速公路REIT、华夏湖北交投楚天高速公路REIT、中飞天虹消费REIT等多只产品处于行政审批进程中 [4] 行业前景与配置价值 - 公募REITs被视为高分红、中低风险资产，在政策力度加强及社保金、养老金入市预期下，配置性价比有望持续提升 [1][7] - 在债券市场利率中枢下行背景下，"资产荒"逻辑有望延续，利好公募REITs板块 [7] - 行业展望积极，以公募REITs为核心的多层次市场体系将加速成型 [7]

新发市场动态 - 公募REITs新发市场出现新基金一日售罄情况 年内共计新发19只公募REITs [1] - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.312% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [1] - 中信建投沈阳国际软件园REIT网下投资者有效认购申请确认比例为1.2003% 公众投资者配售比例为0.4041% 对应有效认购倍数分别为83.3倍与247.5倍 [1] - 已上市的75只公募REITs合计首发规模为1966.19亿元 两只新产品上市后全市场整体首发规模有望突破2000亿元 [1] 已上市产品表现 - 中证REITs全收益指数最近一个月持续下行 年内累计上涨7.36% [2] - 易方达华威农贸市场REIT今年以来收益超过75% 表现最好 [2] - 国泰海通济南能源供热REIT和华夏金隅智造工场REIT收益位居第二和第三名 [2] - 嘉实物美消费REIT 汇添富九州通医药REIT 南方万国数据中心REIT等14只REITs收益率超过30% [2] - 有10只REITs年内收益为负 中金湖北科投光谷REIT收益下跌近18% 东吴苏园产业REIT收益跌近7% [2]

新产品申报与进展 - 易方达广西北投高速公路REIT于10月17日正式申报 成为广西首单申报至交易所的公募REITs项目 [1][3] - 项目发起人广西北投集团是广西大型国有企业 在高速公路领域承担了广西70%的勘察设计业务和30%的施工业务 投资建设总里程3226公里 总投资4429亿元 [3] - 华夏华润商业REITs二次扩募于10月13日获受理 为市场中第二单拟二次扩募项目及首单消费REITs二次扩募 拟购入杭州萧山万象汇等三个项目 [4] - 华夏基金华润有巢REIT扩募申报状态于10月14日更新为"已反馈" 底层资产为上海闵行区的有巢马桥项目 [5] 市场发行与认购情况 - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 累计认购金额近1600亿元 [5] - 中信建投沈阳国际软件园REIT认购"吸金"超444亿元 再现千亿元资金"抢筹"现象 [5] 二级市场表现 - 本周（10月13日—17日）中证REITs全收益指数下跌1.44% 收于1043.46点 周五（10月17日）单日下跌0.41% [1][7] - 本周77只已上市公募REITs中仅7只录得环比上涨 下跌产品占比九成 其中2只产品跌幅超过4% [1][7] - 周涨幅居前的REITs多为交通、能源、仓储类 其中国泰君安济南能源供热REIT周涨幅达1.65% 位列第一 [7] - REITs二级市场成交活跃度降低 10月市场日均换手率为0.45% 较9月的0.9%显著下降 [7] 年内业绩与市场观点 - 截至10月16日 中证REITs全收益指数年涨幅为8.26% 超九成REITs产品年内累计涨幅为正 14只产品年内涨幅超过20% [8] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超44% 华夏大悦城商业REIT年内涨幅超36% 中金印力消费REIT等多只产品年内涨幅超30% [8][9] - 市场观点认为成交遇冷反映市场对当前估值存在分歧 REITs在波动中寻底 四季度内外部扰动仍影响大类资产波动 [8]

市场扩容态势 - 10月华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT一日售罄，推动年内新发REITs产品数量增至18只，首募总规模超过360亿元 [1][2][3] - 截至10月14日，全市场已上市交易的REITs产品数量为75只，总市值达到2198.92亿元，另有6只产品正在排队等待获批 [1][3][4] - 华夏中海商业REIT在网下询价阶段拟认购数量总和为236.07亿份，为初始网下发售份额的374.72倍，创市场新高 [2] 市场格局与参与者 - 市场呈现显著头部集中特征，华夏基金和中金基金布局领先，旗下产品数量分别为17只和11只，总市值分别为468.42亿元和363.37亿元 [1][3] - 公募REITs产品的机构投资者占比平均值高达97.21%，较去年同期增加2.32个百分点，个人投资者参与度相对较低 [1][6] - 共有26家基金公司参与公募REITs市场，其他机构旗下产品数量均不足5只，市值规模最高不超过158亿元 [3] 二级市场表现分化 - 中证REITs全收益指数年内上涨9.05%，超八成已上市产品实现年内上涨，但首尾业绩相差超过63.85个百分点 [1][5] - 消费基础设施类REITs以28.75%的平均收益率领跑市场，年内涨幅排名前十的REITs全部为产权类产品，涨幅均超过30% [1][5] - 嘉实物美消费REIT以47.13%的年内涨幅暂列第一，华夏大悦城商业REIT和易方达华威市场REIT紧随其后，涨幅分别为38.44%和37.55% [5][6] 资产类型与投资逻辑 - 消费基础设施类REITs表现突出，受益于国家"提振消费"政策，其底层资产客流及销售额在上半年均呈现改善趋势 [1][7] - 中信建投沈阳国际软件园REIT是全国首单践行东北全面振兴战略的公募REITs，其底层资产涵盖13栋产业楼宇，建筑面积20.12万平方米 [2][3] - 产权类产品在二级市场表现强劲，园区基础设施类产品如博时津开产园REIT年内涨幅也达到36.99% [5][6] 市场特性与投资策略 - 公募REITs具备高分红属性以及相对可控的回撤，在大类资产配置中具有较高价值，短期利率下行可能压制其整体表现 [1][7] - 市场交易活跃度有待提升，流动性问题源于战略配售比例过高、投资者结构相对单一、投资偏好一致等因素 [1][8] - 投资策略建议精选个券，关注流动性变化和行业轮动，可考虑逢低参与估值合理的项目并布局长期机会 [8]

行业趋势与市场表现 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT上市释放国际资本抢滩中国市场的信号 国内优质商业地产发展潜力受资本高度关注 [1] - 消费REITs板块在2025年上半年实现35%的综合收益率 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 其他产品自成立以来涨幅均超30% [8] - 2025年上半年已上市消费REITs底层资产平均出租率超95% 青岛万象城 成都大悦城 杭州西溪印象城出租率均超98% 领先行业平均水平 [8] 消费活力与运营策略 - 上海徐家汇商圈国庆假期前3日累计销售额达17332.71万元 吸引客流104万1855人次 假期首日销售额6159.8万元同比增长26.11% 客流35万1284人次同比提升11.76% [2] - 市场消费需求向"轻"向"潮"发展 体验感和个性化价值量提升 以动画 漫画 游戏 小说为代表的跨次元消费成为活跃市场标志之一 [3] - 商圈以"年轻态"为引领面向Z世代 上海五角场商圈未来5年将形成超7万平方米跨次元商业载体空间 打造高浓度跨次元商业生态 [5] 公司财务与市场认可 - 华安百联消费REIT今年一 二季度实现收入11664.96万元 累计可供分配金额7217.43万元 年化现金流分派率达4.28% [6] - 华夏凯德商业REIT发行时公众投资者有效认购倍数达535.2倍 网下投资者有效认购倍数达252.6倍 累计认购资金3091.7亿元远超拟募集规模 [8] - 2025年上半年多数消费REITs营收同比小幅增长 平均涨幅为0.4% 预计多数能超额完成全年收入目标 [9] 投资逻辑与后市展望 - 消费REITs兼具现金流充沛 经营稳定特征 运营管理良好 租金稳定 底层资产产权清晰 有望继续领跑REITs市场 [11] - 投资机构建议重点关注底层资产租金收入 出租率 运营成本等关键指标 反映REITs基金运营效率和盈利能力 [14] - 风险偏好较低机构建议聚焦行业头部REITs基金 其通常有更强市场竞争力与盈利能力 同时建议把握一二级市场价差机会 [14]

市场动态与产品上市 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易 [1] - 华夏中海商业REIT于9月26日启动询价 [1] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于已上市、已通过或已反馈等状态 [1] 资产类型分布 - 园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类REITs数量最多 [1] 市场表现 - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97% [2] - 74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8% [2] - 39只REITs涨幅超过10%，占比52.7% [2] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19% [2] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅为41.14% [2] - 博时津开科工产业园REIT年内涨幅为38.80% [2] 资产类型表现亮点 - 嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT均为消费基础设施类 [2] - 博时津开科工产业园REIT为园区基础设施类 [2] 行业特征与优势 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强的特点 [2] - 产品优势包括门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化 [2] - 与其他常见投资品种的相关性相对较低，有助于满足稳健投资和多元化资产配置需求 [2] 国际市场经验与本土发展 - 国际经验显示，“首发+扩募”双轮驱动是REITs市场走向成熟的重要特征 [2] - 截至目前，中国有6只基础设施REITs产品完成扩募 [2]

市场动态与近期表现 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易，华夏中海商业REIT于9月26日启动询价，显示基础设施REITs发行提速 [1] - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%，市场表现亮眼 [4] - 在74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8%，其中39只涨幅超过10%，占比52.7% [4] - 具体标的方面，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT和博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%和38.80% [4] 政策支持与市场扩容 - 国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，商务部等9部门也发布相关政策，聚焦项目类型扩围扩容 [2] - 政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报，以形成良性投资循环 [2] - 多部门积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施，并优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行基础设施REITs [2] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态，资产类型以园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [2] 扩募机制与市场发展 - 政策鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [3] - “首发+扩募”双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征，截至目前，有6只基础设施REITs产品完成扩募，后续扩募进程有望加速 [3] - 引入更多元的资产类型可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力 [3] - 扩募机制能为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的产品，利好有相关配置需求的中小投资者 [3] 市场特征与投资价值 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强、门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势 [4] - 基础设施REITs和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求 [4] - 基础设施REITs市场相对较为稳健、具有一定抗风险特征，参考国际经验，市场整体呈向上趋势，有望为长期持有的耐心资本带来可观回报 [5]

市场整体表现 - 中国基础设施公募REITs市场持续扩容，发行规模稳步增长，市场运行积极向好[2] - 截至2025年二季度末，公募REITs募集资金规模达1847亿元，已上市68只公募REITs总市值为2055亿元，较一季度末上升10.4%[7] - 业内人士预计，伴随政策红利释放，公募REITs市场将进一步扩容，预计3年内市值将达4000亿元至5000亿元，上市数量超过100只[7] 具体REITs项目业绩 - 中金厦门安居REIT 2025年上半年实现总收入4038万元，同比增长3.04%，租金收入3850万元，同比增长3.31%[2] - 国泰君安东久新经济REIT 2025年上半年实现收入约5056.7万元，净利润约2275.9万元，上市以来累计分红18405.0万元[2] - 中信建投国家电投新能源REIT 2025年上半年营业收入和净利润分别为4.98亿元和1.71亿元，可供分配金额1.37亿元[2] - 嘉实物美消费REIT 2025年上半年实现收入约5285.93万元，可供分配金额约3529.43万元[3] - 汇添富九州通医药REIT 2025年上半年实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元，年化现金流分派率为3.59%[3] 运营管理与平台建设 - 五单REITs项目的原始权益人均在集团层面设置了REITs运营官或专班，从战略层面统筹资源以推动资产扩募、运营管理等事项[4] - 汇添富九州通医药REIT建立了激励约束机制，运营管理机构在业绩超预期时可获得浮动运管费，其中20%激励到团队个人[4] - 基金管理人严格履行对底层资产定期检查义务，制定运营管理机构考核表，并通过Eteams系统进行成本费用预算管控[4] 信息披露机制 - 五单项目致力于提升定期报告的完整性和临时报告的及时性，让投资者第一时间掌握基础资产运营变化[4] - 中信建投国家电投新能源REIT构建了多层次信息披露体系，建立了以基金管理人牵头的联合信息披露机制[5] - 在定期报告中增加行业关键指标解读及发展趋势分析，在法定披露要求外主动增加行业特有的信息披露事项[5][6] 扩募发展与监管支持 - 中金厦门安居REIT扩募工作进入加速推进阶段，拟购入位于厦门市思明区和湖里区的两个租赁住房项目[8] - 上交所表示将充分发挥债券条线全链条综合服务优势，支持诚实守信、努力提升运营质效的REITs项目参与方[7] - 上交所将坚持分类监管理念，支持REITs参与各方综合运用交易所债券市场政策措施，强化市场示范引领作用[8]

政策支持与市场发展 - 基础设施REITs支持政策持续加码，旨在推动市场扩围扩容并优化机制设计以提升市场效率与韧性 [1] - 国家发展改革委与商务部等9部门发布政策，聚焦项目类型扩围扩容，通过优化机制设计拓展市场广度和深度 [1] - 政策鼓励已上市REITs通过扩募方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [2] 资产类型扩围 - 当前87只基础设施公募REITs中，园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [1] - 政策积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施及优先支持保障基本民生的消费基础设施项目 [2] - 引入更多元资产类型可满足不同偏好投资者需求，吸引更多类型资金进入市场以提升市场规模和活力 [2] 扩募机制优化 - 扩募机制优化提效是政策重点，中国已有6只基础设施REITs产品完成扩募 [2] - 扩募机制提效有助于为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的金融产品，促进形成规模效应并提升双重配置效率 [2][3] - 国际经验显示“首发+扩募”双轮驱动是REITs市场走向成熟的重要特征 [2] 二级市场表现 - 截至9月23日，今年以来中证REITs全收益指数累计上涨10.34% [4] - 74只已上市基础设施公募REITs中，65只年内获得正收益，41只涨幅超过10% [4] - 消费基础设施类REITs表现突出，嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT、易方达华威农贸市场REIT年内涨幅分别达48.40%、44.98%、41.29% [4] 市场特征与投资价值 - 基础设施公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强、门槛低、分红比例高等相对优势 [4] - REITs市场相对稳健并具抗风险特征，长期向上有望为耐心资本带来可观回报 [5] - 应积极引入基金、年金、外资金融机构等长期专业机构投资者参与REITs投资 [3]