政策发布与核心要求 - 中国证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在丰富资本市场投融资工具并支持构建房地产发展新模式 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 政策明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料等方面的具体要求，并压严压实了相关责任 [1] - 基金管理人需对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查，并聘请专业机构提供评估、法律、审计等服务 [2] - 商业不动产底层资产需符合国家战略、权属清晰、关键合规手续齐备，并已产生持续稳定的现金流 [2] - 基金管理人在运作过程中需主动履行商业不动产运营管理职责 [2] - 各监管机构及自律组织将依法依规履行监管、风险监测和自律管理职责 [2] 市场发展现状与意义 - 经过五年探索，中国REITs市场已上市77只产品，融资金额达2070亿元，总市值为2201亿元 [3] - 市场运行平稳，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已成为重要的大类资产配置品种 [3] - 借鉴全球成熟市场经验，商业综合体、零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产 [3] - 中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活资产并拓宽权益融资渠道的内在需求 [3] - 适时推出商业不动产REITs可更好发挥其功能，支持构建房地产发展新模式，提升资本市场服务实体经济的质效 [3]