行业投资评级 - 政策面有望持续坚实，维持选取优质央企及地方国企开发商的策略 [8][45] - 内房港股表现领先大市，恒生中国内地地产指数全周上升5.3%，领先恒生指数3.6个百分点 [7][43] 核心观点 - 新房成交量持续同比下跌，30大中城市商品新房成交量达123万平方米，同比下跌15.5%，环比下跌4.9% [1][15] - 一线城市中北京累计成交量同比跌幅略收窄至5.4%，上海同比下跌1.5%，广州和深圳分别同比上升12.4%和6.3% [2][18] - 商品房存销比环比上升，十大城市按面积存销比为121.5，高于去年同期的98.7及前周的119.0 [3][27] - 土地成交量同比大幅下跌，100大中城市成交土地规划建筑面积735万平方米，同比下跌66.4%，环比下跌66.8% [4][33] 市场表现 - 内房港股中央企开发商平均上升8.0%，地方国企开发商上升5.5%，民企开发商下跌0.3% [43][44] - 华润置地(1109 HK)全周上升11.1%，越秀地产(123 HK)上升5.6% [44][46] 政策动态 - 全国多地推出支持性措施，如天津允许提取住房公积金支付首付款，福州发布16条措施支持房地产项目开发 [5][40] - 国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [8][45] 经济数据 - 7月房屋新开工面积同比下跌15.2%，竣工面积同比下跌29.5%，降幅均较6月扩大 [6][42] - 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.4%，但降幅自2024年11月起持续收窄 [6][59] - 2025年第二季房地产业GDP同比下跌0.9%，占全国GDP比例降至6.2% [64][65] 资金状况 - 房地产开发贷款余额同比上升0.3%至13.8万亿元，个人贷款余额同比下跌0.1%至37.7万亿元 [67][68] - 个人住房公积金贷款利率5年以下为2.10%，5年以上为2.60% [67][68]

房价预测观点 - 某高校经济学教授预测2025年房价开始上涨 2026年迎来暴涨 [2] - 上涨逻辑基于供需变化：供给大量减少 需求端耐受力达极限 市场将供不应求 [2] - 强调市场规律作用 政策助力将推动房价上涨 [3] 支持上涨的因素 - 政策转向：国务院副总理重申房地产为国民经济支柱产业 从"房住不炒"转向支柱产业定位 [4] - 土地供应收缩 货币化拆迁安置 外资回流 需求复苏可能引爆价格上涨 [4] - 美国失业率上升 预计2025年底美联储降息周期开启 国内房价可能企稳反弹 [4] 市场现实挑战 - 人口结构失衡：老龄化加剧 年轻人减少 购房需求骤降 [7] - 政策调控双刃剑：保障房供给增加分流需求 抑制暴涨可能性 [9] - 居民负债率达70% 房贷占比降低 收入接近60% 债务压力大 [11] - 全球经济放缓导致收入增长乏力 购房支付能力被削弱 [11] - 全国二手房挂牌量达730多万套 市场信心不足 [11] 区域市场分化 - 70个大中城市中7月新房价格同比上涨城市仅5个 二手房无一上涨 [13] - 一线及强二线城市因产业经济和人口虹吸效应 抗跌性更强 保值增值潜力明显 [13] - 上海深圳部分学区房价格涨幅达20%以上 [13] - 三四线城市产业薄弱 人口外流 价格持续阴跌 郊区高楼层空置率高 存在"鬼城"现象 [15] 投资建议 - 避免投资炒房 购房需匹配经济实力 避免盲目加杠杆 [17] - 选择地段优越 配套完善 出行便利的房产增强抗跌性 [17] - 实行多元化资产配置 分散投资降低风险 [19] - 重点关注人口净流入城市核心地段资产 但短期暴涨可能性不大 [21]

北京楼市新政影响分析 - 北京五环外二手房咨询量和带看量增加 五环外次新房线上和线下咨询量均有一定提升 实际带看量也有所增加 部分价格合适房源可能快速成交 [2] - 北京二手房挂牌量增加 链家平台数据显示北京二手房挂牌量达161850套 相比新政发布当天增加1350套 [1] - 五环外房源占比高 北京挂牌二手房中约50%位于五环外 城六区房源挂牌量变化不大 五环外房源去化速度有望加快 [2] 市场成交数据 - 8月北京二手房网签量同比小幅下降 截至8月14日北京二手住宅网签5574套 同比下降3.78% 但环比7月同期上涨11.55% [2] - 新房网签量同比大幅下降 8月前14天北京新房网签1268套 同比下降56.02% 环比7月同期上涨14.86% [2] 政策影响分析 - 五环外是北京新房成交主力区域 1-7月北京新建商品住宅销售中五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [3] - 新政有望释放部分需求 取消五环外限购套数可能带动需求释放 同时部分家庭因此获得五环内购房资格 推动改善性需求 [3] - 政策精准释放改善需求 新政通过区域差异化政策结合公积金优化 既加速外围区域去化 又避免核心区过热 [3]

中国恒大退市事件 - 公司将于2025年8月25日上午九时起正式从港交所退市 [1] - 退市原因为未满足复牌指引要求且股份持续停牌 [1] - 港交所上市委员会依据上市规则第6.01A(1)条作出退市决定 [1] 华发股份财务表现 - 2025年上半年营业收入达381.99亿元，同比增长53.46% [2] - 归母净利润1.72亿元，同比大幅下降86.41% [2] - 期末预收楼款余额（含销项税）为745.43亿元 [2] 房地产市场数据 - 2025年7月70个大中城市中仅6城新房价格环比上涨，较上月减少8城 [3] - 同期二手房价格环比上涨城市仅1个，下跌城市68个 [3] - 1-7月新建商品房销售额49566亿元，同比下降6.5% [4] - 同期住宅销售额下降6.2%，销售面积下降4.1% [4] 地方政策调整 - 合肥市放宽"商转公"业务办理年限至2021年12月31日前发放的商业贷款 [5] - 合肥全市个贷率达86.73%，市中心为90.64% [5] - 海南鼓励高去化期市县通过"以购代建"方式安置征迁居民 [6] - 海南支持房票安置和收购商品房用作城中村改造安置房 [6]

北京房地产新政核心内容 - 2025年8月8日，北京市住建委与公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，新政于8月9日正式施行，被视作2011年限购以来最为激进的松绑举措 [1][3] - 新政核心在于对五环外住房限购的彻底解禁，符合购买条件的居民家庭在五环外购买商品住房将不再限制套数 [3] - 购房资格统一标准，京籍家庭、在北京市连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍家庭均可享受该政策，并取消了以往对单身人士的差异化对待 [3] 环线差异化调控策略 - 五环内限购政策保持谨慎，京籍居民家庭限购2套，非京籍家庭需满足连续缴纳社保或个税满3年及以上，且限购1套 [5] - 这种“环线差异化”策略旨在防范核心区域房价过热风险，同时应对五环外市场的去库存压力 [5] 公积金贷款政策优化 - 首套房认定标准放宽，对于北京市无住房但全国有1笔已结清公积金贷款记录的家庭，认定为首套房，以总价400万元、贷款100万元为例，首付款最高可减少60万元，月供最高减少253元 [6] - 二套房公积金贷款最高额度从60万元提高至100万元，满足绿色建筑或多子女家庭条件可再上浮最高40万元至140万元，同时二套房首付比例统一降至30% [6] - 缴存年限与贷款额度挂钩机制优化，由每缴存一年可贷10万元提高至15万元，申请120万元贷款所需缴存年限从11年零1个月缩短至7年零1个月 [6] - 允许提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款，降低了初始资金门槛 [6] 政策出台的市场背景与战略意图 - 政策出台时，北京房地产市场持续下行，2025年6月二手房价格同比下跌1.8%，环比下降1.0% [8] - 政策首要意图是响应中央“房地产市场止跌回稳”的总体要求 [8] - 其次旨在促进职住平衡，引导人口和产业向五环外平原新城地区合理分布 [8] - 最后是精准释放改善性需求，让有能力、有意愿的居民家庭进入市场，支持住房条件改善 [8] 五环外市场价格现状 - 新政背景折射出五环外房价“跌跌不休”的现实，北五环外多个小区房价较2021年高点跌幅超过40%，部分房源价格接近腰斩 [1]

投资评级与目标价 - 报告维持贝壳"买入"评级，目标价22.15美元，较当前收盘价17.72美元有25%上行空间 [1] - 目标价对应2025年27倍PE，低于全球可比公司均值27.7倍PE [29][30] 核心财务预测 - 2025-2027年营收预测：1026亿/1158亿/1286亿人民币，年增速9.8%/12.9%/11.0% [4][25] - 经调整归母净利润预测：70.2亿/85.3亿/101.8亿人民币，年增速-2.4%/21.5%/19.3% [4][25] - 下调盈利预测主因：经纪业务承压（2025年经纪收入预测下调10.8%）及管理费用上升 [25][27] 业务表现分析 房地产经纪业务 - 2Q25存量房/新房GTV预计同比+3%/+10%，市场份额持续提升但行业整体承压 [6][14] - 行业困境：80城新房去化周期27.8个月（较2024年末+1.1个月），21城二手房挂牌量+7% [6][14] - 政策刺激：北京8月新政放松五环外限购（占新房成交82%），但效果或为托底性质 [7][23] 家装业务 - 2Q25家装营收同比+14%，预计实现季度盈亏平衡，受益于经纪导流（硬装+软装订单增长）及集采成本优化 [8] - 行业整合加速，圣都调整门店为小规模运营模式，并推出"装修资金存管"机制提升透明度 [8] 技术赋能进展 - AI工具全面落地：经纪端"来客"覆盖20万经纪人，家装端"设牛"缩短设计决策周期，施工端"贝刻云视"实现AI巡检 [9] - 技术应用推动人效提升，支撑经营利润率环比改善 [5][9] 同业比较与估值 - 当前市值209.9亿美元，对应2025年PE 21.3倍（调整后），PB 2.04倍 [1][4] - 估值较互联网同业折价（阿里13.5倍/腾讯19倍），反映地产行业增速放缓预期 [29][30]

政策调整核心内容 - 北京市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》 旨在促进房地产市场平稳健康发展 更好满足居民改善性住房需求 有效发挥市场机制作用 [1] - 政策明确符合本市商品住房购买条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 但仍需满足一定条件 [1] - 政策调整体现因城施策和因区域施策原则 将优化重点放在五环外以加速库存去化和优化库存结构 [2] 五环外市场状况 - 当前北京新建商品房住宅库存81.4%在五环外 二手房约50%在五环外 [2] - 今年前7个月北京新建商品住宅销售套数中五环外占比超过80% 二手住宅成交套数五环外占比超50% [2] - 新政策预计将提升五环外市场活跃度 吸引更多购房者 加速项目建设和房源入市 [2] 公积金政策支持 - 首套房认定范围放宽 无住房且全国无公积金贷款或仅使用过1次并结清的可执行首套贷款政策 [3] - 二套房公积金最高贷款额度提升至100万元 最低首付款比例不低于30% [3] - 借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款额度提升至15万元 支持提取公积金支付购房首付款 [3] 政策预期影响 - 新政策将引导人口和产业向五环外迁移 促进职住平衡 减轻中心城区人口压力 优化城市空间布局 [2] - 政策有望缓解库存压力 提振经济 疏解人口 促进区域协同 助力房地产市场平稳健康发展和城市可持续增长 [3]

北京房地产政策调整核心内容 - 北京市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，旨在促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民改善性住房需求 [1] - 政策调整坚持首都城市战略定位，落实城市总体规划，发挥市场机制作用 [1] - 政策打出"组合拳"，包括五环外购房不限套数和加大住房公积金贷款支持力度 [3] 五环外购房政策调整 - 符合购房条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数，但仍需满足基本购房条件 [1] - 当前北京新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房约50%在五环外 [2] - 今年前7个月北京新建商品住宅销售套数中五环外占比超80%，二手住宅成交五环外占比超50% [2] - 政策将加速五环外库存去化，优化库存结构 [2] 住房公积金政策调整 - 首套房认定范围放宽：本市无住房且全国无公积金贷款或仅使用过1次并结清的可执行首套政策 [3] - 二套房公积金最高贷款额度提升至100万元，最低首付款比例不低于30% [3] - 借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款额度提升至15万元 [3] - 支持提取公积金支付购房首付款 [3] 政策影响预期 - 五环外市场活跃度将提升，吸引更多购房者关注 [2] - 房地产企业预计将加快五环外项目建设和开盘速度 [2] - 更多二手房房源将进入市场 [2] - 政策将引导人口和产业向五环外迁移，促进职住平衡 [2] - 有助于减轻中心城区人口压力，优化城市空间布局 [2] - 政策有望缓解库存压力、提振经济、促进区域协同发展 [3]

行业与公司 **行业**：北京房地产市场 **公司**：越秀、华润、中建置地、中海新城、招商地产、建发、保利、绿城、金茂等 --- 核心观点与论据 市场整体表现 - 7月北京房地产市场成交量环比下降32 1% 同比下降12 13% 成交价格环比下降0 52% 市场急转直下[1][5] - 前七个月供求量高于去年同期 海淀区成交量同比增长317% 但6月后各区整体下降[1][6][7] - 2025年Q2二手房成交稳定在1 4~1 6万套 但7月降至1 27万套 同比减少18 24% 价格相比1月下滑10%[10][20] 库存与去化 - 狭义库存去化周期45 2个月 广义49 8个月 丰台区库存最大[1][8] - 头部企业如中海、招商库存压力大 中海富华里库存200+套 降价至7~7 75万元/㎡[27] 政策影响 - 新政放宽五环外限购 非京籍可购两套 利好海淀、永丰、亦庄等区域[2][3] - 政策后市场反应平淡 来访量增但成交未显著增长[4] - 未来调整或聚焦五环内、社保、金融贷款 全面放开可能性低[18][19] 企业动态 - 越秀以197亿成交额居首 华润157亿第二 中建置地、中海新城通过特价房以价换量[13][14] - 建发、保利、金茂等改善盘表现突出 如建发海宴去化率57%[9][14][15] 土地市场 - 2025年土地供求下降 成交价增 海淀、通州溢价较高 但后期底价成交为主[16][24] - 开发商拿地谨慎 央企如中铁、铁建战略布局 第六轮供地含太阳宫等优质地块[16][17] 产品与供需结构 - 新房刚需供应占比仅8% 但成交量上涨 市场呈两头活跃（高端/刚需）[11] - 产品力显著提升 得房率近100% 丰台、昌平项目性价比优于二手房[25][26] --- 其他重要内容 区域分化 - 海淀区供应大增带动成交 大兴价格结构性上涨 通州、昌平库存增加[7][8] - 五环外个别项目（海淀北部、顺义高端）需求释放 轨交沿线吸引刚需[22] 价格策略 - 多数项目一房一谈非公开降价 折扣稳定 开发商利润空间有限[23] - 越秀星越价格从62 000元/㎡降至57 000元/㎡ 梧桐星辰从47 800元/㎡降至44 000元/㎡[14] 细分市场 - 豪宅项目（如丽泽3号院）表现良好 刚需集中在房山、顺义（300万以下）[9][12] - 600~1 000万区间客户量最多 如中建璞园 1 000万+项目依赖轨交/教育优势[12]

新政后北京五环外楼市反应 新政核心内容 - 北京市明确符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数，自2025年8月9日起施行 [1] - 住房公积金支持力度加大，包括二套房贷款最高额度提升至100万元 [1][4] 市场即时反应 - 新政首日（8月9日）某项目启动认筹即成交50多套，凌晨仍有客户订房 [1][2] - 通州区某项目周末中午到访量达70多组客户，样板间持续拥挤 [3][5] - 昌平区某项目周末单日看房量达300组，需排号等待接待 [7] 项目销售数据 - 通州区某项目西区开盘540套已售400余套，均价6万—6.3万元/m²，新政首日加推44套 [6] - 亦庄开发区某项目二期加推两栋楼，户型98—177m²，均价6.1万—6.2万元/m²，得房率较一期提升 [6] 分析师观点 - 五环外项目周末到访量同比增40%—200%，认购量增20%—30%，观望客户转化周期较长 [9] - 预计五环外新房将迎销售高峰，开发商或加速推盘，二手房交易活跃度提升 [9][10] - 1—7月北京五环外新房成交占比超80%，二手房占比超50%，新政将促进职住平衡与改善需求释放 [10] 政策影响范围 - 约80%新房项目直接受益，高库存板块压力缓解，2024年5月政策后五环外二手房成交量已增33% [10] - 公积金政策优化使二套房首付比例统一至30%，降低改善型家庭资金压力 [10]