政策目标与战略意义 - 老旧小区改造是关系社会民生和城市发展的重要举措 [1] - 改造工作是城市进入以存量提质增效为主的新发展阶段后推动高质量发展和营造高品质生活空间的关键措施 [1] - 目标是建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，并推动城市"一刻钟便民生活圈"建设扩围升级 [1] 年度计划与执行进展 - 今年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个 [1] - 今年前8个月，全国已累计新开工改造城镇老旧小区2.17万个 [1] 未来工作重点 - 相关部门将持续提升老旧小区在居住环境、设施条件、服务功能和文化价值方面的水平 [1] - 通过"小切口"办实事来改善"大民生"，为人民群众创造更高品质的生活空间 [1]

会议背景与目的 - 省政府于9月28日在南京召开城市工作专家座谈会 分析城市工作面临的新形势 新任务和难点堵点问题 [1] - 会议旨在听取城市规划建设 房地产 投融资等领域专家对推进城市高质量发展的意见和建议 [1] 专家意见与讨论焦点 - 专家围绕贯彻中央城市工作会议精神 结合江苏城市工作形势任务提出意见和建议 [1] - 讨论焦点包括优化现代化城市体系 高质量推进城市更新 创新投融资机制 促进房地产转型升级等方面 [1] 政府后续工作方向 - 省有关部门将结合编制十五五规划 加快制定推进城市高质量发展系列文件及相关配套政策措施 [1] - 政府强调需加强部门协作 上下联动 凝聚各方智慧科学谋划城市工作 [1]

政策核心观点 - 中央与地方政策协同发力，构建房地产发展新模式，重点围绕城市高质量发展和要素市场化改革 [4][6][28] - 政策方向明确为通过增加高品质住房供给和推进城市更新来释放需求、优化供给，以促进市场止跌回稳 [8][28][52] - 北上深等核心城市限购松绑具有风向标意义，标志着地方稳市场进入新阶段，需求端政策持续扩围深化 [13][15][30] 政策篇总结 - 中央层面于2025年7月召开时隔十年的城市工作会议，明确城镇化进入稳定发展期，部署构建房地产新模式等七项重点任务，并于8月下发《关于推动城市高质量发展的意见》细化落实 [5][7][28] - 国务院批复北京城市副中心、粤港澳大湾区内地九市等10个地区开展为期2年的要素市场化配置综合改革试点，重点在盘活存量土地、产业用地市场化等方面探索 [9][10] - 北京、上海、深圳三季度差异化松绑限购：北京以五环为界、上海以外环为界实行梯度管理，深圳松绑力度最大，非核心区对社保满1年非深籍不限购 [14][16] - 三季度地方层面84个省市出台167次稳市场政策，累计前三季度达556次，聚焦公积金优化（43省市55次政策）、补贴税费优惠（31省市36次政策）、保障安居（27省市36次政策）等六大方向 [19][20][21][22][24] 行业篇总结 - 2025年前8月全国新建商品房销售面积5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较上半年扩大1.2个百分点；销售金额5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅扩大1.8个百分点 [38] - 行业库存压力持续减轻，8月商品房待售面积环比下降307万平方米，连续6个月下降；8月新开盘去化率较上月提升12个百分点至42%，重庆、长沙等城市去化率超70% [39] - 8月70城新房价格同比降幅总体收窄，一线城市同比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点；上海新房价格同比上涨5.9%，上海、杭州、成都等5城房价连续两月同比上涨 [42][44] - 2025年前8月房地产类专项债发行规模5951亿元，同比大增157%，其中土地收储类专项债发行3241亿元，城中村项目专项债603亿元（同比增长373%），为行业注入动力 [45][48] 土地篇总结 - 2025年前三季度全国300城经营性土地成交建筑面积4.6亿平方米，同比下降9%，创2019年以来新低；成交金额1.5万亿元，同比增长8%，但增幅较上半年下滑10个百分点 [54] - 土地市场热度分化，三季度平均溢价率7.7%，较上半年回落1.3个百分点，但稀缺优质地块仍拍出高溢价，如上海徐汇衡复地块楼板价达20万元/平方米刷新全国纪录 [54][59] - 土地投资持续向高能级城市集中，前三季度上海、杭州、北京土地成交金额分别为1959亿元、1406亿元、1194亿元，TOP3城市金额占比达28% [61] - 企业投资态度理性谨慎，央国企拿地金额占比超六成；截至8月末新增土储百强房企的新增货值14193亿元，同比增长17.5%，但近五成销售百强房企尚未拿地 [64][66][70]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20] 核心观点 - 国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》为城市工作提供系统性纲领性指引 明确城市发展从大规模增量建设转向存量提质增效新阶段 [3] - 一线城市北京上海深圳领衔优化房地产政策 涉及放开限购 公积金调整 购房补贴等多方面 政策放松力度符合市场预期 [5][6][7] - 8月新房价格同比跌幅持续收窄但销售金额同比降幅扩大 二手房市场热度转弱延续以价换量态势 [8][9] - 房地产行业有望步入更注重品质高效和可持续的新发展阶段 政策组合拳为金九银十蓄力 [8] 政策动态 - 北京优化限购政策和公积金贷款 五环外商品住房不限套数 二套贷款额度提至100万元 [5] - 上海优化限购 公积金 贷款利率和房产税政策 外环外住房不限套数 二星级绿色建筑公积金贷款额度上浮15% [6] - 深圳优化多区限购和贷款利率 深汕合作区等完全放开限购 不再区分首套和二套利率 [7] - 温州天津东莞成都苏州南昌岳阳河南等地亦有积极政策调整 [8] 市场表现 - 8月70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市增加3个至9个 同比降幅连续10个月收窄 [9] - 8月商品房销售面积同比降幅10.98% 销售金额同比降幅14.76% 环比小幅增长 [9] - 前8月累计销售面积和金额同比降幅较上月扩大 [9] - 土地成交建筑面积环比下降5% 金额环比下降29% 平均溢价率5.6% [10] - 商品房待售面积连续6月环比下降至7.62亿平方米但仍处历史高位 [10] - 1-8月房地产开发投资同比下降12.90% [10] - 二手房价格环比上涨城市仅1个 百城挂牌量达254.64万套同比增长9.69% [10][11] 融资环境 - 8月境内债券融资金额环比下降 净融资呈小幅净流出态势 [12] - 债券发行主体以央国企为主 民企新希望五新实业和美的置业获信用支持 [12] - 9月20日至10月末房地产企业境内债到期规模363.19亿元 [12] - 二级市场交易热度一般 市场偏好以央国企为主 [12]

城市绿色低碳发展战略核心 - 中央城市工作会议将减污降碳扩绿协同增效确立为建设绿色低碳美丽城市的重要路径 [1] - 降碳减污扩绿构成严密的逻辑体系 旨在从源头减少污染 提升生态系统稳定性并增强碳汇能力 [1] - 该协同路径是践行绿水青山理念 实现区域高质量发展和构建人与自然和谐共生现代化城市的必然选择 [1] 地方实践与行业案例 - 天津市推进新能源或清洁能源汽车使用 加快公共服务领域车辆电动化替代以管控污染和碳排放 [2] - 浙江杭州市钱江新城中央商务区探索建筑绿色节能改造 通过屋顶光伏和雨水回收系统降低用能和碳排放 [2] - 新疆昌吉市推进无废城市建设 协同治理四大污染源并强化生活垃圾无害化处理和资源化利用 实现废物向绿色电力转化 [2] 政策与机制构建 - 强化顶层设计 编制绿色低碳发展专项规划 实现与国民经济和社会发展规划等多规有效衔接 [3] - 推动能源结构和产业结构优化调整 促进交通建筑等领域绿色低碳转型 系统拓展城市生态空间 [3] - 构建一体化政策体系 推动碳排放管控与环评 排污许可制度深度融合 建立跨部门跨地区协同治理机制 [3] - 发挥碳交易 生态补偿 绿色金融等机制作用 激发政府 社会 企业 公众等多方主体参与动力 [3] 技术创新与应用方向 - 围绕城市需求推进绿色低碳技术研发与协同应用 重点推动可再生能源规模化利用及煤炭清洁高效利用等技术集成示范 [4] - 加强碳捕集利用与封存 绿氢冶炼 智慧能源系统等先进技术应用与布局 [4] - 依托数字化智能化手段提升环境管理效能和生态修复精度 建设近零碳园区 低碳社区和气候韧性城市 [4]

活动概况 - 第十届清华同衡学术周于2025年9月21日开幕 为期4天 主题为“应变·焕新” [1] - 活动由中国城市规划协会 清华同衡规划设计研究院 清华大学建筑学院联合主办 [1] - 开幕论坛旨在解读城市高质量发展核心密码 为规划行业与学科转型发展提供探索性思考 [1] 行业战略与观点 - 清华同衡学术周被定位为聚焦实践 开放多元的学术品牌和交流平台 坚持与时代同行 与行业共进 [3] - 行业需要通过规划“应变”实践推动空间治理“焕新” 以主动应对挑战并积极求变 [3] - 中央城市工作会议将“着力优化现代化城市体系”列为七大重点任务之首 涉及国土级城市体系安排及人与自然关系的可持续发展 [5] - 当前完整的区域战略政策体系包括区域协调发展战略 主体功能区战略 以人为本的新型城镇化战略 [5] - 未来探索差异化的空间治理模式更符合中国作为广域人口大国的现代化发展需求 [5] 活动形式与参与者 - 开幕论坛汇聚跨领域专家与学者 开展多元实践交流与多视角思想碰撞 [1] - 巅峰讲坛活动汇聚了产业创新 人文城市 AI科技和战略发展领域的顶尖专家 开展跨学科对话 [5]

政策导向 - 中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，部署9个方面23条具体措施，提出到2035年基本建成现代化人民城市的目标 [1] - 中央城市工作会议将“着力优化现代化城市体系”置于城市工作七个重点任务的首位 [3] 城市发展核心驱动力 - 未来城市竞争力源于卓越的城市创新，科技创新与产业创新将为城市发展带来新动能，并催生新空间的发展需求 [1] - 城市高质量发展需更注重空间高效利用与品质提升，核心城市需要通过城市更新来解决老城区现状与新质生产力无处落脚的核心冲突 [1] - 城市创新是整合科技、制度、文化、管理等多维创新要素，探索新型发展模式以提升竞争力、生活质量和可持续能力的系统性实践 [3] 城镇化战略转变 - 随着城镇化率已达到相对高位，中国城镇化增长斜率放缓，城市发展趋势重心从扩容到提质 [5] - 城市发展从过去的城市建设现代化为核心转向以人民群众的价值判断和满意程度为核心 [5] - 未来需探索差异化的空间治理模式，以符合中国作为广域人口大国的现代化发展需求 [5]

山东省城市发展规划 - 会议提出以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，聚焦城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、安全发展、文脉赓续、治理增效七项重点任务 [1] - 强调以推动城市高质量发展为主题，以城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，着力构建城市群和都市圈、大中小城市和小城镇协调发展的新格局 [1] 人工智能产业应用 - 山东省计划深入实施“人工智能+”行动，聚力推进人工智能在工业、服务业、农业、民生、治理五大垂直领域的创新应用，旨在加快打造人工智能示范应用高地 [2] - 将着力在行业模型培育、语料数据供给、算法算力支撑等关键环节寻求突破，为人工智能与实体经济深度融合夯实基础 [2] 区域协作与农业产业化 - 2025鲁渝协作促消费首场对接会举办，计划开展重庆茗茶、中药材、火锅食材等系列展销活动，协作内容从产品互销深化至农业产业化模式借鉴和全产业链升级 [3] - 重庆希望借鉴山东农业产业化模式，通过农产品深加工和品牌打造推广重庆农产品，山东模式联通了农业与工业、服务业，培育了规模庞大的龙头企业和知名品牌 [3] 中医药文化与旅游产业 - 济南将举办2025山东（长清）“扁鹊故里”中医药文化旅游体验周，采取“1+1+1+1+N”模式，包括研讨会、开幕式、工作推进会、产业对接等主体活动 [4] - 济南以打造“扁鹊故里”文化名片为统领，建成了十五分钟中医药文化服务圈，推动中医医疗、科研、文化、产业协同发展 [4] 消费电子与智能家电产业 - 2025中国国际消费电子博览会在青岛举办，以“智联万物 AI赋未来”为主题，展览面积达6万平方米，规模创历届之最，吸引了来自17个国家和地区的300余家企业参展 [5] - 展会设置六大展区，展示人工智能、虚拟现实、低空经济等领域最新产品，海尔展出了全球首款能做家务的机器人“海娃”，青岛智能家电产量约占全国总产量的9.6% [5][6] 人才招引与产业发展 - 济南第四届高层次人才招引大会覆盖济青人才高质量发展轴带及济南都市圈，吸引2000余家用人单位参与，提供2.7万余个优质岗位 [7] - 大会聚焦“13+34”产业链群及未来产业，设置15个精准招引专区，覆盖人工智能、空天信息、智能制造等重点领域，济南人才吸引力排名已位列全国第11位 [7]

会议核心目标 - 以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标 [2] - 以推动城市高质量发展为主题，坚持城市内涵式发展为主线 [2] - 以推进城市更新为重要抓手，奋力开创具有山东特色的城市发展新局面 [2] 现代化城市体系建设 - 聚焦构建现代化城市体系，完善提升城市规划 [3] - 增强济南和青岛的辐射带动能力 [3] - 统筹城市群和都市圈联动发展、大中小城市协调发展、新型城镇化和城乡融合发展 [3] 创新城市建设 - 聚焦创新城市建设，推进科技创新产业升级 [3] - 深化改革扩大开放，做好动能转换大文章 [3] 宜居城市建设 - 聚焦宜居城市建设，持续改善居住条件 [3] - 完善市政设施和公共服务，做好品质提升大文章 [3] 美丽城市建设 - 聚焦美丽城市建设，在降碳、减污、扩绿上下功夫 [3] - 做好绿色转型大文章 [3] 韧性城市建设 - 聚焦韧性城市建设，增强综合防灾减灾能力 [3] - 加强安全生产管理，完善公共安全体系，做好安全发展大文章 [3] 文明城市建设 - 聚焦文明城市建设，保护传承历史文化遗产 [3] - 塑造特色城市风貌，丰富精神文化生活，做好文脉赓续大文章 [3] 智慧城市建设 - 聚焦智慧城市建设，健全城市治理体系 [3] - 完善城市智慧中枢，建强基层治理单元，做好治理增效大文章 [3] 组织保障 - 强化组织领导，健全体制机制，科学评估问效 [3] - 加强宣传引导，凝聚做好城市工作的强大合力 [3]

城市发展战略转变 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，推动城市差异化、高质量发展成为核心[1] - 政策要求因城施策增强城市发展动力，培育壮大城市发展新动能，避免产业布局同质化[1] - 城市产业布局不应盲目追逐热点如人工智能、算力、新能源汽车，而应匹配自身实际条件[1] 产业发展策略 - 产业结构趋同易导致资源分散和恶性竞争，制约地区经济发展[1] - 各地应立足资源禀赋和基础条件，将比较优势转化为发展优势，例如西部地区发展冷凉蔬菜和云计算散热产业[2] - 合肥利用科创优势发展新兴产业，长春依托汽车工业基础打造先进制造业集群，苏州与上海错位发展是成功范例[2] 长期规划与战略布局 - 城市产业发展需具备长远眼光，用中长期规划指导发展，是重要的治理经验[2] - 产业发展是战略布局，需考虑当前产业现状并预测未来趋势，以保持独特竞争优势[2] 生活性服务业发展 - 城市特色发展需满足民生需求，着力补齐健康、养老、教育、家政等生活性服务业短板[3] - 生活性服务业与居民日常生活息息相关，是承载就业的重要组成部分，有利于释放就业潜力和扩大内需[3] 区域协同与城市群建设 - 需构建城市协调发展新格局，通过产业分工和深化协作促进人才、资本、技术等要素自由流动[3] - 加快城市群协同创新，带动大中小城市协调发展，以实现创新、宜居、美丽等现代化城市目标[3]